房地產稅收面對面:實務與案例
基本信息作 者：朱光磊 著
出 版 社：機械工業出版社
出版時間：2012-11-1
版 次：1
頁 數：260
印刷時間：2012-11-1
開 本：16開
紙 張：膠版紙
本書作者朱光磊擁有豐富的房地產財稅工作經驗，本書是他十幾年工作經驗的總結，分入門操作篇與高級解析篇兩個部分。入門操作篇以房地產開發流程為主線，按開發的時間順序介紹了房地產公司從拿地、項目公司設立、項目建造開發、開盤預售到竣工交房全流程各環節經常遇到的稅收問題。高級解析篇首先介紹了企業所得稅彙算清繳、土地增值稅清算、涉外稅收中的常設機構判定原則等房地產公司難以迴避的更高一級的稅收問題；然後以第一手的資料介紹了吸收合併購地、精裝房分劈成毛坯房與代裝飾的兩個籌劃案例，用案例來說明理論模型與稅收實踐的差距。在本書的最後一章，以一個房地產集團為案例介紹了房地產集團稅收風險管理的系統性思路。
作者簡介朱光磊
中國註冊會計師，南京大學MBA，從事房地產業務10年，現在某房地產集團從事稅務風險管理，同時擔任多家房地產集團稅務顧問，並為數百家房地產公司做過稅收培訓。
在核心財經期刊《財務與會計》與《中國稅務報》上發表稅收籌劃文章累計5萬餘字，其中房地產行業稅收疑難系列文章被《財務與會計》理財版作為創刊三年的典型作品。2008年《財務與會計》理財版讀者評選的優秀稅收論文的獲獎者。
專長於房地產行業稅收業務和形式重於實質的籌劃方式。長於發現稅法的漏洞和不足。致力於換個角度看稅法，尋求以最少的時間成本獲得最佳的可操作稅收方案。
房地產稅收面對面:實務與案例》濃縮了作者多年來的實戰經驗，和為數百家房地產公司做培訓與諮詢經常被問及的問題，並且以真實的案例為背景來解析這些常見問題，貼近最前沿的一線稅收實務是本書的最大特色。
――陳冬華，南京大學博士生導師，會計學教授
本書概括了房地產開發經營環節的眾多代表性稅收問題，從機構設立到項目選擇及至開發銷售，環環相扣，步步緊跟稅收檔案，對實際工作很有幫助。
――王海山，紹興景瑞置業公司財務總監
作為律師，每逢遇到地產難題，我總是向朱光磊請教，因為他在地產領域相當專業。本書從地產規則到地產潛規則，從財務核算到稅務處理，從細枝末節的費用核算到高屋建瓴的架構搭建，講得融會貫通，是房地產圖書中的實力型作品。
――李利威，著名稅務律師
本書講了很多房地產稅收的實戰案例，並結合現行房地產稅收政策，從實務的角度，分享了作者在房地產稅收實務處理和稅收風險管理的經驗與觀點。本書圖文並茂，深入淺出，便於閱讀、理解和學習，是財稅人員的工作好幫手。
――陸容馨，德勤華永會計師事務所有限公司稅務經理
房地產開發流程與涉稅簡介
第一節 房地產開發流程簡介
近10年來，隨著房價的上漲，房地產行業一直是社會的熱點行業，房地產行業也從原來的建築業中脫離出來，成為國家的支柱產業。房地產業是指通過市場機制從事房地產投資、開發、建設、銷售、出租、管理、服務、諮詢等項目的產業，具體可分為房地產開發與經營業、房地產經紀業、房地產管理業(物業管理業)、二手房交易的經營管理等行業。房地產開發與經營是房地產業的主要內容，也有其特殊的行業特徵。
房地產行業是一個資源整合型行業，開發流程長、資金密集，精裝住宅從拿地到交房一般開發周期為22―26個月，商業地產則更長，商業地產行業內以速度取勝的萬達，從拿地到開業開發周期為18個月，已是行業的速度標桿，普通商業地產開發商開發周期為3―5年。
房地產行業另一個顯著的特徵是涉及行政主管部門多，基本上涉及了所有的行政主管部門，其中房地產開發的許多重要節點與里程碑都是以行政部門的審批檔案為依據。掌握財稅從掌握業務開始，一個不了解業務的財稅人員不可能成為優秀的財稅人員，了解房地產開發業務需從了解房地產開發流程開始。
一、房地產開發流程
我們先來看一個簡單的房地產開發流程圖，如圖1．1所示，它濃縮了對於財稅人員重要的9個關鍵性節點，實際的房地產開發流程遠比這複雜。
推薦序貼近最前沿的一線稅收實務（陳冬華）
前言
入門操作篇
第一章房地產開發流程與涉稅簡介
第一節房地產開發流程簡介
第二節房地產公司涉稅簡介
第二章購買土地環節稅收風險控制關鍵點
第一節購地契約所涉印花稅、土地使用稅、契稅風險
問題1：甲、乙、國土局三方簽訂的補充協定是否要再次交印花稅？
問題2：印花稅的納稅主體是甲公司還是乙公司？
問題3：如果沒有約定交地日期，如何交土地使用稅？
問題4：如果國土局沒有按期交付土地，乙公司如何交土地使用稅？
問題5：房地產公司開發用地的土地使用稅什麼時候停止交納？
問題6：未辦理流轉手續的集體用地，由誰交稅？
問題7：如果土地出讓契約中沒有包含市政建設配套費，市政建設配套費通過規費的形式在前期報批報建時收取，這市政建設配套費是否作為契稅的計稅基礎？
第二節房地分離如何繳納契稅
問題8：甲公司應該按什麼作為契稅的計稅依據？
問題9：土地變性契約是否交契稅？是否交印花稅？
第三節關注資本運作手法產生額外的稅收負擔
問題10：甲公司出售股權的行為是否屬於稅收籌劃?
問題11：乙公司決定改用該地塊土地使用權投資成立丁公司，再通過轉讓丁公司股權的方式來實現實質上的轉讓土地使用權，是否產生節稅效果？
第三章公司設立環節稅收風險控制關鍵點
第一節選對公司註冊地
問題12：甲房地產公司是否應該將項目公司乙設立在B鎮？
問題13：條件變化後，C鎮招商條件有哪些陷阱？
第二節註冊資本金與資本弱化
第三節分公司或子公司的選擇
第四節開辦期的止點
問題14：乙公司的開辦期什麼時候結束？
問題15：乙公司的開辦費如何進行財稅處理？
第四章開發環節稅收風險控制關鍵點
第一節境外設計費涉稅解析
問題16：乙公司如何交納營業稅？
問題17：乙公司是否需要在中國境內交納企業所得稅？
第二節甲供材的避稅空間
問題18：哪些材料進行甲供可以實現甲公司從集團層面的節稅？
問題19：外牆面磚、門窗、幕牆是否是裝飾材料？
第三節統借統還的法律形式
問題20：甲集團向乙公司收取的利息是否交納營業稅？
問題21：如何才能做到集團統借統還免除甲集團公司轉貸給乙公司的營業稅？
第四節母子公司往來不需交營業稅
問題22：丙公司未向乙公司收取利息，是否要被核定營業稅與企業所得稅？
問題23：甲集團公司的流動貸款產生的銀行利息費用是否可以在企業所得稅前扣除？
第五章銷售環節稅收風險控制關鍵點
第一節購房俱樂部會員費的納稅時點
問題24：甲房地產公司為收取的會員費補交滯納金合理嗎？
第二節賣房送汽車是否混合銷售行為
問題25：賣房送汽車是否混合了銷售行為？
問題26：贈送的賓士汽車是否應交增值稅？
問題27：贈送的賓士汽車是否應交企業所得稅？
問題28：贈送的賓士汽車是否代扣個人所得稅？
第三節無產權證地下建築是否可以轉讓
問題29：地上無產權證的架空層歸誰所有？
問題30：地下無產權證且非人防工程的地下車庫歸誰所有？
問題31：地下人防改造的車庫歸誰所有？
問題32：無產權證建築物是否可售？
問題33：持有型地下車位不保留成本，是否要補交企業所得稅？
第四節精裝房銷售的流轉稅問題
問題34：空調、整體櫥櫃按什麼交增值稅？
問題35：銷售樣板房中的床、桌椅、家電、軟裝是否交增值稅？
問題36：精裝房的裝修是否交契稅？
問題37：將銷售精裝房分劈成銷售房屋與裝修房屋，如何交營業稅？
第五節購入在建工程開發銷售是否可以差額徵營業稅
第六節售樓處、樣板房的涉稅問題
第七節合作建房
問題38：合營企業的法律形式與檔案適用性分析
第八節同是違約金納稅並不同
問題39：沒收張某的定金是否需交營業稅？
問題40：收取王某的滯納金是否需交營業稅？
第九節契約簽訂過程中應關注的財稅問題
問題41：地下車位是否應按無償捐贈不動產而補征營業稅？
第六章竣工後環節稅收風險控制關鍵點
第一節竣工備案的形式要件及涉稅後果
問題42：甲房地產公司是否需補企業所得稅與滯納金？
第二節交房才是所有權風險轉移的標誌
問題43：會計上，甲房地產公司的銷售成本是多少？
第三節資產的後續計量與房產稅疑難問題
問題44：發生的固定資產改良如何增加資產原值？
問題45：Y項目的租金是否交房產稅？
問題46：出租的大型遊船租金收入，是否交房產稅？
問題47：出租簡易農貿市場收取的租金是否交房產稅？
問題48：免租期的納稅義務人到底是誰？
問題49：如何區分獨立地下建築和與地上房屋相連的地下建築？
問題50：如何利用轉租不徵稅進行籌劃節稅？
問題51：甲公司如何租賃房屋給乙公司可以實現經營最最佳化？
問題52：排氣管道是否要併入房產原值征房產稅？
問題53：以上各種車位如何交房產稅？
問題54：物業用房是否應交房產稅？由誰交？
高級解析篇
第七章企業所得稅應對方案
第一節國稅發[2009]31號文亮點與漏洞解析
第二節收入的確認
第三節成本計算與分攤
第四節期間費用的處理
第五節企業所得稅財稅處理案例
問題55：乙公司籌建期業務招待費是否有扣除限額？
問題56：2010年乙公司如何進行財稅處理
問題57：2011年乙公司如何進行財稅處理？
問題58：2012年乙公司如何進行財稅處理？
第六節關聯方借款利息扣除
第八章土地增值稅清算解析
第一節土地增值稅清算體系介紹
問題59：甲房地產公司節稅多少？
第二節新房查賬清算
問題60：稅法理論與實務的差異。
問題61：滿足什麼條件扣除項目才可以加計扣除20%？
問題62：投資而來的土地扣除金額是多少？
問題63：開發精裝房屋銷售的，裝修成本如何扣除？
問題64：房地產企業根據規定交納的房屋維修基金在進行土地增值稅清算的時候可以計入開發間接費用嗎？
問題65：售樓部、樣板房建造成本如何扣除？
問題66：代收費與規費的區別是什麼？
問題67：房地產企業用房地產投資，是否要徵收土地增值稅？
第三節舊房清算
問題68：應納的土地增值稅額是多少？
問題69：甲公司應交多少土地增值稅？
第四節土地增值稅經典錯誤籌劃批判
第九章經典籌劃案例解析
第一節投資新設公司後吸收合併實現土地收購
問題70：投資新設S公司環節J公司是否產生營業稅？
問題71：投資新設S公司環節J公司是否產生土地增值稅？
問題72：吸收合併後，J公司是否需補交土地增值稅？
問題73：J公司轉讓S公司股權是否產生營業稅？
問題74：J公司轉讓S公司股權是否產生土地增值稅？
問題75：吸收合併是否產生稅收？
第二節銷售精裝房分劈成毛坯房與代裝飾
問題76：如何利用L集團的優勢實現集團層面的節稅？
第十章常設機構的判定原則
第一節常設機構判定的重要性
第二節常設機構的種類
第三節固定營業場所類常設機構
第四節承包工程
第五節提供勞務
問題77：特許權使用費與營業利潤的區別
問題78：乙公司在華是否構成常設機構的判定
第六節非獨立代理人
第七節獨立代理人
第十一章房地產集團稅收風險管理研究
第一節稅收風險理論
第二節稅收風險的產生原因
第三節風險管理整合框架在稅收風險中的套用
第四節稅收風險管理的動態框架
第五節稅收風險管理案例分析
