![房地產估價[房地產領域概念]](/img/d/255/nBnauM3X2ITN2kjMyEjM3ATM4ITM0YjNyMTOwADMwAzM0EzLxIzLyMzLt92YucmbvRWdo5Cd0FmLyE2LvoDc0RHa.jpg "房地產估價[房地產領域概念]")
估價類別
房地產估價按估價目的進行分類，主要有下列類別：
1 .土地使用權出讓價格評估；
2.房地產轉讓價格評估；
3.房地產租賃價格評估；
4.房地產抵押價值評估；
5.房地產保險估價；
6.房地產課稅估價；
7.征地和房屋徵收拆遷補償估價；
8.房地產分割、合併估價；
9.房地產糾紛估價；
10.房地產拍賣底價評估；
11.企業各種經濟活動中涉及的房地產估價；
12其他目的的房地產估價。
估價原則
房地產估價應遵循下列原則：
1、合法原則
遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。
2、最高最佳使用原則
遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。
當估價對象已做了某種使用，估價時應根據最高最佳使用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇，並應在估價報告中予以說明：
⑴保持現狀前提：認為保持現狀繼續使用最為有利時，應以保持現狀繼續使用為前提估價；
⑵轉換用途前提：認為轉換用途再予以使用最為有利時，應以轉換用途後再予以使用為前提估價；
⑶裝修改造前提：認為裝修改造但不轉換用途再予以使用最為有利時，應以裝修改造但不轉換用途再予以使用為前提估價；
⑷重新利用前提：認為拆除現有建築物再予以利用最為有利時，應以拆除建築物後再予以利用為前提估價；
3、替代原則
遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。
4、估價時點原則
遵循估價時點原則，要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。
5、公平原則
6、謹慎原則（抵押貸款項目）
房地產估價應按下列程式進行：
1、獲取估價業務2、受理估價委託及明確估價基本原則3、擬定估價作業方案4、蒐集估價所需資料5、實地查勘估價對象6、選定估價方法計算7、確定估價結果8、撰寫估價報告、9、出具估價報告10、估價資料歸檔。
估價方法
房地產估價方法有以下5種：1市場比較法2收益法 3成本法 4假設開發法5基準地價修正法
估價報告應做到下列幾點：
1.全面性：應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論，正文內容和附屬檔案資料應齊全，配套；
2.公正性和客觀性：應站在中立的立場上對影響估價對象價格或價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，作出的結論應有充分的依據；
3.準確性：用語應力求準確，避免使用模稜兩可或易生誤解的文字，對未經查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應予以說明，並描述其對估價結果可能產生的影響。
4.概括性：套用簡潔的文字對估價中所涉及的內容進行高度概括，對獲得的大量資料應在科學鑑別與分析的基礎上進行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質特徵的資料來說明情況和表達觀點。
估價報告應包括下列部分：
1封面 2 目錄 3致委託方函 4估價師聲明 5估價的假設和限制條件 6估價結果報告 7估價技術報告 8附屬檔案
8．0．3 對於成片多宗房地產的同時估價，且單宗房地產的價值較低時，估價結果報告可採用表格的形式。除此之外的估價結果報告，應採用文字說明的形式。
8．0．4 估價報告應記載下列事項：
1 估價項目名稱；
2 委託方名稱或姓名和住所；
3 估價方（房地產估價機構）名稱和住所；
4 估價對象；
5 估價目的；
6 價值時點；
7 價值類型；
8 估價依據；
9 估價原則；
10 估價技術路線、方法和測算過程；
11 估價結果及其確定的理由；
12 估價作業日期；
13 估價報告套用的有效期；
14 估價人員；
15 註冊房地產估價師的聲明和簽名、蓋章；
16 估價的假設和限制條件；
17 附屬檔案，應包括反映估價對象位置、周圍環境、形狀、外觀和內部狀況的圖片，估價對象的產權證明，估價中引用的其他專用檔案資料，估價人員和估價機構的資格證明。
8．0．5 估價報告中應充分描述說明估價對象狀況，包括估價對象的物質實體狀況和權益狀況，其中：
1 對土地的描述說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規劃限制條件，利用現狀，權屬狀況。
2 對建築物的描述說明應包括：名稱，坐落，面積，層數，建築結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養、使用情況，地基的穩定性，公共配套設施完備程度，利用現狀，權屬狀況。
8．0．6 估價報告中註冊房地產估價師的聲明應包括下列內容，並應經註冊房地產估價師簽名、蓋章：
1 估價報告中估價人員陳述的事實，是真實的和準確的。
2 估價報告中的分析、意見和結論，是估價人員自己公正的專業分析、意見和結論，但受到估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。
3 估價人員與估價對象沒有（或有已載明的）利害關係，也與有關當事人沒有（或有已載明的）個人利害關係或偏見。
4 估價人員是依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規範》進行分析，形成意見和結論，撰寫估價報告。
5 估價人員已（或沒有）對估價對象進行了實地查勘，並應列出對估價對象進行了實地查勘的估價人員的姓名。
6 沒有人對估價報告提供了重要專業幫助（若有例外，應說明提供重要專業幫助者的姓名）。
7 其他需要聲明的事項。
8．0．7 估價報告應由註冊房地產估價師簽名、蓋章並加蓋估價機構公章才具有法律效力。在估價報告上籤名、蓋章的註冊房地產估價師和加蓋公章的估價機構，對估價報告的內容和結論負責任。
我國1999年頒布了《中華人民共和國國家標準房地產估價規範》(GB/T50291-1999)國家標準，並從1999年6月1日實施．
