歷史發展
通說認為，建築物區分所有權觀念的萌芽，濫觴於人類文明之始的奴隸社會。在奴隸社會，由於生產和交換的發展，人口大量集聚於城市，城市得以形成。為滿足城市人口居住和經營的需要，公元前兩千年的古巴倫王國，產生了類似於現代區分所有建築物的建築物形態，標誌著建築物區分所有權的正式萌芽。在羅馬法中，由於貫徹了“一物一權”主義的原則，尤其是確認了所謂“建築物所有權屬於建築物所附著之土地所有人”或“地上物屬土地所有人”的原則，所以並不存在建築物的區分所有權問題。其後的日耳曼法，曾經形成所謂的“階層所有權”，在某種程度上承認了建築物區分所有權，但並不完整。
自19世紀上半葉開始，英、法、德、意、瑞（士）等國先後進行了工業革命，加速了城市和工業中心的急劇發展。隨著建築材料和建築技術的發展，高屋建築拔地而起，多個業主或承租人共同使用同一樓宇的現象出現，但與此相關的樓宇管理問題日顯突出，要求建立建築物區分所有權法律制度的呼聲高漲。
1804年，《法國民法典》第644條的規定，開創了近代民法建立建築物區分所有權制度的先河。此後，意、葡、西（班牙）、瑞（士）以及舊中國國民政府的民法典等先後建立了建築物區分所有權法律制度。
進入20世紀，兩次世界大戰堪稱人類浩劫，原有建築物遭到極大破壞。另一方面人口激增，並紛紛湧向城市，致使住宅問題更趨嚴峻。但與此同時，科學技術的進步客觀上又為建築物向更高的立體化方向發展提供了基本條件。為了解決日益複雜的建築物區分所有權法律關係，各國或重新檢討已有的法律制度，或者積極創設新的理論體系，促進了建築物區分所有權制度的發展。
內容
建築物區分所有權的內容：通說認為，建築物區分所有權的內容，包括區分所有建築物專有部分的單獨所有權、共有部分的共有權，以及區分所有權人的共同關係所生的管理權。
(1)專有部分的單獨所有權。專有部分是在一棟建築物內區分出的住宅或者商業用房等單元。該單元須具備構造上的獨立性與使用上的獨立性。
業主對其專有部分享有單獨所有權，即對該部分為占有、使用、收益和處分的排他性的支配權，性質上與一般的所有權並無不同。但此項專有部分與建築物上其他專有部分有密切的關係，彼此休戚相關，具有共同的利益。因此區分所有權人就專有部分的使用、收益、處分不得違反各區分所有權人的共同利益。例如，就專有部分的改良、使用，足以影響區分所有建築物的安全時，不得自行為之。再如，就專有部分為保存、改良或管理的必要時，有權使用他人的專有部分。
業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。
(2)共有部分的共有權。共有部分是指區分所有的建築物及其附屬物的共同部分，即專有部分以外的建築物的其他部分。共有部分既有由全體業主共同使用的部分，如地基、屋頂、梁、柱、承重牆、外牆、地下室等基本構造部分，樓梯、走廊、電梯、給排水系統、公共照明設備、貯水塔、消防設備、大門、通信網路設備以及物業管理用房等公用部分，道路、停車場、綠地、樹木花草、樓台亭閣、游泳池等附屬公共設施;也有僅為部分建業主共有的部分，如各相鄰專有部分之間的樓板、隔牆，部分業主共同使用的樓梯、走廊、電梯等。其中，對於建築區劃內的道路、綠地、物業服務用房以及車位、車庫的歸屬，我國物權法作出明確規定。首先，建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。其次，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
另外，我國物權法規定，業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利並承擔義務，但不得以放棄權利為由不履行義務。共有部分為相關業主所共有，均不得分割，也不得單獨轉讓。業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對建築物共有部分享有的共有和共同管理的權利一併轉讓。業主依據法律規範、契約以及業主公約，對共有部分享有使用、收益、處分權，並按照其所有部分的價值，分擔共有部分的修繕費以及其他負擔。
(3)業主的管理權。基於區分所有建築物的構造，業主在建築物的權利歸屬以及使用上形成了不可分離的共同關係，並基於此一共同關係而享有管理權。該管理權的內容為：
第一，業主有權設立業主大會並選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。為管理區分所有的建築物，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第二，業主有權決定區分建築物相關事項。下列事項由業主共同決定：
(1)制定和修改業主大會議事規則;
(2)制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約;
(3)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
(4)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;
(5)籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金;
(6)改建、重建建築物及其附屬設施;
(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。[決定前款第(5)項和第(6)項規定的事項，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
理論界定
建築物依“二元論說”，建築物區分所有權，是指數人區分所有一建築物時，各所有人對其獨自占有、使用的部分享有專有所有權，並對全體所有人共同使用或數個所有人之間共同使用的部分享有共有所有權的一種複合物權。
“三元論說”為德國學者貝爾曼所倡導，並被德國現行《住宅所有權法》所全盤採納。根據該法，區分所有權系由三部分構成：供居住或供其他用途之建築物空間上所設立的專有所有權部分、專有所有權人共用建築物上所設立的持分共有所有權部分及基於專有部分與共用部分不可分離所產生的共同所有人的成員權。
支持“三元論說”的日本學者丸山英氣教授認為，區分所有權，應理解為對專有部分的所有權、對共用部分的共有持分，以及成員權的三位一體的複合物權。“三元論說”似乎更全面地反映了建築物區分所有權的概念。事實上，建築物區分所有權應當是包含專有部分所有權、共有部分所有權和成員權這三項權能的複合物權，其中，專有所有權是基礎。
從某種意義上說，共有所有權和成員權是依附於專有所有權而存在的，區分所有人取得專有所有權，自然就應取得共有所有權和成員權。區分所有權人轉讓其專有部分時，共有所有權和成員權被認為一併轉讓。總之，這三項權能不可分割，如果作為繼承或處分的標的，應將三者視為一體。
因此，建築物區分所有權，應是指數人區分一建築物時，對各自的專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物的共用部分，除另有約定外，按一定比例享有共有所有權，並基於區分所有人之間的團體關係而擁有成員權，上述專有所有權、共有所有權和成員權的總稱即建築物區分所有權。
法律特點
高層建築物1、建築物區分所有權具有複合性。建築物區分所有權是由建築物區分所有人對專有部分的所有權與共有部分的所有權結合而成;而一般不動產所有權則具有單一性，只是權利主體對其不動產享有占有、使用、收益和處分的權利。
2.建築物區分所有權具有整體性。建築物區分所有權是一個權利的集合體，專有權與共有權緊密結合成為一個整體，具有不可分割性。沒有建築物區分所有人對專有部分的所有權就無法產生建築物區分所有人對共有部分的共有權，建築物區分所有人也就無法行使對建築物的管理、維護、修繕和重建等權利。
如果權利人喪失對專有部分的所有權，也就喪失了對共有部分的共有權，從而喪失對建築物的管理、維護、修繕和重建等權利。故建築物區分所有權的兩部分內容在轉讓、抵押、繼承時，需一起轉讓、抵押、繼承。他人在受讓區分所有權時，也須同時取得此兩項權利。
3、權利主體身份多重性及權利內容的複雜性。建築物區分所有權的主體卻具有多重身份，既是區分所有建築物的專有權人，又是區分所有建築物的共有權人。
作為建築物專有部分的所有權人，可以對專有部分進行占有、使用、收益和處分，但這些權能又受到其他建築物專有部分所有權人的制約，即權利人負擔不能危害其他人利益的義務。作為建築物共有部分的共有權人，區分所有人可以對全體區分所有人在生活中必須使用的共有財產，如公共樓梯、公共走廊、大門等進行使用，還可以依據法律規定和區分所有人之間的共同約定，由其專有使用的共有財產進行排他的、獨占性的使用。
同時，基於共同關係，區分所有人可以對涉及全體建築物區分所有人的重要事項進行表決、參與建築物管理規約的制定、選舉管理者、解除管理者，請求就重要事項展開會議討論，請求停止違反共同利益的行為等。當然，區分所有權人在享有權利的同時，也應遵守團體協定、章程規定，承擔接受管理者管理等義務。
4、建築物區分所有權的權利客體多樣性。在單獨所有權中，客體為全部所有物；在共有權中，客體為各自應享有物的某一部分。但總之，權利的客體是單一的。建築物區分所有權的客體卻包括專有部分和共用部分。同時，由於區分所有建築物在整體上是一個閉合的物體，不僅其共用部分相互連線，而且專有部分也像火柴盒一般立體堆疊而成，因而各個區分所有人形成不可分割的團體關係，其成員對整個建築物具有不可讓與和不可拋棄的權利和義務，這種權利義務指向的對象即區分所有人作為管理團體成員所為的行為也應構成區分所有權的客體。
5、專有部分的所有權具有主導性。傳統的不動產所有權雖有“從物隨主物”的原則，但不像專有權那樣具有主導性。它表現為：（1）取得專有權，同時也就取得了共有權；（2）專有權標的物的大小或價值決定了區分所有人共有持分的大小；（3）專有權變動的效力及於共有權，處分專有權，也就同時處分了共有權。
專有權
1、建築物區分所有人的專有權的概念專有權的概念存在“空間說”和“非空間說”兩種學說。多數學者持前一觀點，認為專有權是指區分所有人對專屬自己的，由建築材料組成的，在構造上和使用上具有獨立性的封閉建築空間所享有的所有權。如德國法學家貝爾曼認為，專有權是在“供居住或供其他用途（尤其供營業或辦公）之建築空間上所設立的專有所有權”
2、專有部分的範圍建築物區分所有人的專有權的客體，是指專有權人的權利和義務指向的對象—區分所有建築物的專有部分。如何劃分專有部分之間、專有部分與共有部分之間以及專有部分與建築物外部之間的界限。
共有權
概念
供電設備屬性
1、不可分割性根據區分所有建築物的使用目的，共有部分具有不可分割性。否則，不成其為共有。因此，各國建築物區分所有權法大都明確規定，禁止分割區分所有建築物的共有部分，但區分所有建築物已完成區分所有人的使用目的的，不在此限。
2、從屬性鑒於區分所有建築物的專有部分與共有部分在物理上具有不可分的統一結構體關係，區分所有人取得專有部分所有權，必須附帶取得共有部分所有權，以獲得使用上的方便。因此各國建築物區分所有權法大都明定，共有部分具有從屬性，任何移轉區分所有專有部分的行為，均推定移轉了整個區分所有權。
範圍
1、專有部分以外的其他部分，如門廳、電梯、走廊、屋頂、地下室。
2、不屬於專有部分的附屬建築物：①建築物的附屬物，如給水排水設備、供電設備、空調設備、各種配備線等；②建築物的附屬設備，如天井、水塔、游泳池、停車場、建築物外的照明設備等。中國建設部1989年11月21日發布的《城市房產毗連房屋管理規定》以列舉的方式明定了共有部分的範圍：門廳、陽台、屋面、樓道、廚房、院落、上下水設施、基礎、柱、梁、牆、可上人層蓋、樓梯、電梯、水泵、暖氣、電照、溝管、垃圾道、化糞池等。
4、共有所有權包括三項權能：使用權、收益權、和處分權。所謂使用權是指各區分所有權人對共有部分依其設定目的及通常使用方法享有正當使用的權利，包括共同使用與輪流使用。如庭院、電梯、走廊等依其性質可共同使用。而電話、洗衣機、球類、會客室等僅可供輪流使用。所謂收益權是指收取共有部分的天然孳息及法定孳息的權利。
對於共有部分所產生的收益，除區分所有權人間另有約定外，應當由區分所有權人按其共有部分應有的比例收取。所謂處分權，包括事實上的處分和法律上的處分。對於事實上的處分，如對共有部分及其相關設施的拆除，應由區分所有權人全體會議決定。對於法律上的處分，如區分所有權人處分共有部分時，應隨同專有部分同時進行。
成員權
管理委員會成員權，是建築物區分所有權人由於使用同一建築物而形成不可分離的共同關係，作為建築物的一個團體組織的成員而享有的權利和承擔的義務。成員權存在的基礎是全體區分所有權人因在一棟建築物內共同居住或工作而形成的共同關係。
成員權有很強的“人法性”因素，其中很大一部分是管理關係，而不僅僅是單純的財產關係。成員權是通過區分所有權人組成區分所有權人大會、制定管理規約、選舉管理委員會、委託物業管理企業對建築物進行管理等形式予以行使的。
行使方式及效力
1、區分所有權人大會（又稱業主大會）區分所有權人大會由全體區分所有權人組成，是區分所有權人團體的最高權力機關。每一區分所有權人都當然地成為大會的成員，通過區分所有權人大會行使其成員權是成員權最基本的行使方式。
凡涉及區分所有建築物和區分所有權人利益的重大事項都應由區分所有權人大會決定。如：制定管理規約、選舉管理委員會、建築物的重大修繕或改良、共同費用的分擔比例、區分所有權的強制出讓等。成員權人通過區分所有權人大會享有表決權、參與制定規約的權利、選舉及解任管理者的權利、請求正當管理共同關係事務的權利、請求收取共有部分應得利益的權利等廣泛的權利。
2、管理委員會（又稱業主委員會）。管理委員會應由區分所有權人大會選舉產生，是區分所有權人大會的常設機構和執行機構，對外代表全體區分所有權人。管理委員會的職權非常廣泛，但是涉及到區分所有權人重大利益的事項，應由區分所有權人大會決定。
管理委員會和管理人的職責大致如下：（1）共用部分的清潔、維護、修繕及一般改良；（2）區分所有權人共同事務的建議；（3）區分所有權人和專有部分占有人違規行為的制止；（4）區分所有建築物及其周圍環境的維護；（5）收益及其他經費的收支、保管及使用；（6）區分所有權人會議決議的執行；（7）管理規約、會議記錄等檔案的保管；（8）管理服務人的委任、僱傭及其監督；（9）會計報告、結算報告及其他管理事項的提出及公告；（10）管理規約規定的其他事項。”
4、物業管理企業（又稱物業公司）。區分所有權人大會直接行使管理權或由它的執行機構——管理委員會進行。物業公司對區分所有建築物實施管理活動的依據是物業管理契約。物業管理契約的雙方當事人是物業公司和代表全體區分所有權人的管理委員會，該契約的性質應屬委任契約。由於物業管理契約包含交納物業管理費、共有部分的使用方式及收益分配等關係到所有區分所有權人利益的內容，所以，為了保護區分所有權人的利益，物業管理契約應由區分所有權人大會討論通過後方可生效。
