辦法發布
大連市人民政府關於印發大連市城市房屋專項維修資金管理辦法的通知
各區市縣人民政府，各先導區管委會，市政府各委辦局、各直屬機構：
《大連市城市房屋專項維修資金管理辦法》業經大連市第十五屆人民政府第六十七次常務會議審議通過，現予印發，請遵照執行。
大連市人民政府
2017年4月25日
辦法全文
大連市城市房屋專項維修資金管理辦法
第一章 總 則
第一條為加強房屋專項維修資金管理，保障房屋共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護房屋專項維修資金所有者的合法權益，根據《物業管理條例》(國務院令第504號)和《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）等法律、法規規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱房屋專項維修資金（以下簡稱維修資金），是指專項用於房屋共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。
本辦法所稱房屋共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣契約，由單幢房屋內業主共有的部位，一般包括：房屋的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面（含陽台外牆面）、單元門、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣契約，由房屋業主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、安保設施、避雷設施、排水設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備用房等。
第三條本辦法適用於大連市中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區和大連高新技術產業園區國有土地範圍內維修資金的交存、使用、管理和監督。
第四條維修資金使用管理遵循“專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督”的原則。
第五條市房地產行政主管部門負責維修資金政策制定，並會同市財政部門負責對維修資金管理工作進行指導和監督。市住宅專項維修資金管理中心（以下簡稱管理中心）負責維修資金的歸集、存儲、保值增值、劃轉使用、結算分攤和信息查詢服務等日常管理工作。
第二章 維修資金的交存
第六條維修資金交存範圍包括：
（一）住宅，但一個業主所有且與其他房屋不具有共用部位、共用設施設備的除外；
（二）住宅小區內的非住宅，以及住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。
第七條維修資金交存標準：
（一）本辦法施行後，在取得國有建設用地使用權成交確認書或劃撥決定書的土地上建設的房屋，應當按照以下標準交存首期維修資金：
1．電梯房屋每平方米建築面積交存200元，其中業主交存50元，開發建設單位交存150元（含電梯專項70元）；
2．無電梯房屋每平方米建築面積交存130元，其中業主交存50元，開發建設單位交存80元；
3．地下建築物及不共用公共電梯的房屋按無電梯房屋標準交存。
（二）1998年7月2日至本辦法施行之日期間，在取得國有建設用地使用權成交確認書（中標通知書）或劃撥決定書的土地上建設的房屋，業主應當按照每平方米建築面積40元的標準交存首期維修資金，開發建設單位應當按照每平方米建築面積66元的標準交存首期維修資金。
（三）出售公有住房的，業主應當按照所擁有房屋的建築面積每平方米20元的標準交存首期維修資金，售房單位應當按照公有住房售房成本價20%的標準交存維修資金。
市物業行政主管部門應根據建築市場變化情況，經測算論證並報市政府批准後，適時調整首期維修資金交存標準。
第八條業主交存的維修資金屬於業主所有。從公有住房售房款中提取的維修資金屬於公有住房售房單位所有。
第九條進行房屋預售的開發建設單位應在辦理預售許可證後購房契約網上備案前，按照預測繪面積交存維修資金，同時代交開發項目涉及的業主應交維修資金。在辦理房屋初始登記時，按照最終房屋面積測繪成果報告和多退少補的原則進行維修資金決算。
進行現房銷售的開發建設單位應在辦理房屋初始登記時一次性交存維修資金，同時代交開發項目涉及的業主應交維修資金。
業主應在辦理房屋入住手續前，向開發建設單位支付其應交維修資金部分。
購買公有住房的業主應在辦理房屋產權時，將首期維修資金存入公有住房維修資金專戶。
公有住房售房單位應在收到售房款之日起30日內，將提取的維修資金存入公有住房維修資金專戶。
第十條維修資金專戶由市房地產行政主管部門負責設立。維修資金專戶的開戶銀行須報市財政部門審批。維修資金交存應當使用由財政部門統一監製的維修資金專用票據。
第十一條維修資金實行專戶存儲。業主交存的維修資金以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設業主分戶賬；公有住房售房單位交存的維修資金以物業管理區域為單位設賬，其中的50%按房屋戶門號設業主分戶賬，另外50%按棟設分戶賬；開發建設單位交存的維修資金以物業管理區域為單位設賬，按棟設分戶賬；電梯專項維修資金以物業管理區域為單位單獨設賬，按房屋戶門號設業主分戶賬。
第十二條設立房屋專項統籌維修資金。將維修資金利息的增值部分和除公有住房外的房屋滅失後無法退返的維修資金作為房屋專項統籌維修資金，主要用於支付專業工程造價諮詢機構工程審核費及應急維修費等，資金充足的情況下，也可用於補充業主分戶賬利息餘額。
第十三條業主分戶賬面維修資金餘額不足首期交存額30%的，應當及時續交。成立業主大會的，續交維修資金的方案由業主委員會擬訂，提交業主大會通過後，由業主委員會具體實施；未成立業主大會的，由所在地街道辦事處組織業主按照現行維修資金交存標準及時續籌。區物業行政主管部門和所在地街道辦事處負責做好維修資金續交的監督指導工作。
第三章 維修資金的使用
第十四條維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第十五條維修資金應當專項用於房屋共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第十六條房屋共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：
（一）商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自房屋建築面積的比例分攤；
（二）售後公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，使用維修資金的，由受益的業主和公有住房售房單位按照所交存維修資金的比例分攤，其中業主承擔的部分，由相關業主按照各自房屋建築面積的比例分攤；
（三）售後公有住房與商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建築面積比例分攤到各相關房屋，其中售後公有住房應分攤的費用，再按照本條第（二）項規定進行分攤；
（四）已售出但業主未交存維修資金的商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由業主按照擁有房屋建築面積比例分攤；尚未售出且未交存維修資金的商品房和公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由開發建設單位或者公有住房管理單位按照擁有房屋建築面積比例分攤。
第十七條下列費用不得從維修資金中列支：
（一）應當由建設單位或者施工單位承擔的房屋共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用；
（二）應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
（三）應當由當事人承擔的因人為損壞房屋共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（四）根據物業服務契約約定，應當由物業服務企業承擔的房屋共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
第十八條房屋共用部位、共用設施設備保修期滿後10年內的維修項目，應使用維修資金利息實施；保修期滿後10年外的維修項目，維修資金賬戶利息餘額不足的，可以按照每年不超過維修資金原始本金2%的比例提取使用。
維修資金本金應按照開發建設單位、售房單位、個人的順序使用。
實施應急維修項目使用維修資金，可不受本條款限制。
第十九條維修資金劃轉使用職責分工：
街道辦事處：負責監督指導業主大會，並對業主大會決議及年度維修計畫的制定和調整進行簽章確認；工程竣工後，參與工程驗收，並對工程認定的相關驗收材料進行簽章確認；負責對維修資金開戶、資金劃轉使用、分攤結算、計畫調整的上報材料進行簽章確認；未成立業主委員會的住宅小區，明確相關部門代行業主委員會職責。
區物業行政主管部門：負責指導、協調、監督轄區內維修資金劃轉使用工作；負責維修資金開戶、資金劃轉使用、分攤結算、計畫調整上報材料的備案。
管理中心：負責對維修資金開戶、資金劃轉使用、分攤結算、計畫調整的上報材料進行資金和要件審查；負責維修資金開戶、資金劃轉使用、分攤結算、計畫調整的實施。
市物業行政主管部門: 負責維修資金管理工作的指導和監督。
第二十條申請使用維修資金，應當先按照下列程式開立維修資金使用結算賬戶（以下簡稱開戶）：
（一）申請人向所在地街道辦事處提出維修資金開戶申請，所在地街道辦事處進行簽章確認。
有產權單位管理的住宅小區，由產權單位申請開戶；成立業主委員會的住宅小區，由業主委員會委託有資質的物業服務企業申請開戶；未成立業主委員會但有開發建設單位委託前期物業企業管理的住宅小區，經所在地街道辦事處核實後，由前期物業服務企業申請開戶；無物業服務企業管理的住宅小區（含零散樓棟和多產權住宅小區等），由所在地街道辦事處明確的物業管理工作機構組織業主委託一家有資質的物業服務企業、管理單位或維修單位申請開戶。
（二）申請人持經所在地街道辦事處核實後的有關材料到轄區物業行政主管部門進行開戶備案。
（三）申請人持經轄區物業行政主管部門備案的有關材料到管理中心開戶。
第二十一條已開戶的住宅小區申請維修資金劃轉使用，應當按照下列程式辦理：
（一）由維修資金申請開戶單位制定年度維修計畫。
（二）業主委員會組織召開業主大會（未成立業主委員會的，由所在地街道辦事處明確的物業管理工作機構組織召開），對年度維修計畫進行討論，所在地街道辦事處應參加業主大會。年度維修計畫經維修資金列支範圍內專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過後，形成業主大會決議，經所在地街道辦事處簽章確認後，在物業管理區域內公示5日。
（三）年度維修計畫公示無異議後，申請人持有關材料到所在地街道辦事處進行審核。
成立業主委員會的住宅小區，業主委員會為申請人；未成立業主委員會或無物業服務企業管理的住宅小區（含零散樓棟和多產權住宅小區等），所在地街道辦事處明確的物業管理工作機構為申請人。
（四）申請人持經所在地街道辦事處審核通過後的有關材料到轄區物業行政主管部門備案。
（五）備案後，申請人登入管理中心網站進行網上申報；管理中心審核通過後，申請人持有關材料到管理中心辦理劃轉年度工程款的70%。
第二十二條完成維修項目的住宅小區申請維修資金結算分攤，應當按照下列程式辦理：
（一）維修工程竣工後，由業主委員會負責組織相關人員到現場進行工程認定（未成立業主委員會的，由所在街道辦事處明確的物業管理工作機構負責組織），對維修工程的真實性及是否與維修計畫相一致進行審核確認並出具相關驗收材料，所在地街道辦事處應參與驗收並對驗收材料進行簽章確認。申請人應當將《完成工程結算分攤明細表》在物業管理區域內顯著位置公示5日。
（二）《完成工程結算分攤明細表》經公示無異議後，申請人持有關材料到所在地街道辦事處進行簽章確認。
（三）申請人持經所在地街道辦事處審核後的有關材料到轄區物業行政主管部門備案。
（四）備案後，申請人登入管理中心網站進行網上結算分攤申報；管理中心審核通過後，申請人持有關材料到管理中心辦理劃轉工程結算款尾款。
對於沒有按時結算的單位，不予撥付下一年度的維修費用。
第二十三條維修計畫發生變更的，應當按照本辦法第二十一條的規定重新辦理維修資金劃轉使用申請。
第二十四條發生危及房屋安全、嚴重影響居民生活等緊急情況，應當作為應急維修項目，立即對房屋共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造。應急維修項目一般包括：
（一）屋面、外牆大面積滲漏的；
（二）電梯出現故障，經專業技術機構判定需要維修的；
（三）樓體外立面局部有坍塌、脫落危險的；
（四）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；
（五）其他涉及公共安全或嚴重影響業主正常生活的。
實施應急維修項目需要使用維修資金的，業主委員會應當把維修資金用於應急維修的有關情況告知業主（未成立業主委員會的，由物業服務企業告知）。
第二十五條應急維修項目使用維修資金，應當按照以下程式辦理：
（一）由業主委員會向所在地街道辦事處提出申請（未成立業主委員會的，由街道辦事處明確的物業管理工作機構或物業服務企業或其他利益相關人提出申請）。
（二）所在地街道辦事處收到申請，應立即通知轄區物業行政主管部門進行現場勘察，對確認需要應急維修的或發現存在緊急情況的，由業主委員會、所在地街道辦事處、轄區物業行政主管部門出具《應急維修項目確認書》，通知申請人先行組織搶修；涉及電梯等相關專業部門的，應通知專業部門共同勘察，並在《應急維修項目確認書》中提出明確意見。申請人不維修或無能力組織維修的，由所在地街道辦事處組織維修。
（三）申請人或所在地街道辦事處持《應急維修項目確認書》到管理中心申請劃轉工程款項，管理中心按照預算維修費用的70%直接劃轉到維修項目施工契約約定的賬戶。
（四）維修項目竣工後，按照本辦法第二十二條的規定辦理維修費用餘額劃轉、結算分攤手續。
第二十六條在維修項目施工過程中，業主、物業使用人及相鄰人應當給予配合，不得阻撓正常施工。
第二十七條為保證工程質量和維修資金的合理使用，對於單筆工程預算10萬元以上，或年度維修預算總額30萬元以上，以及提取超過本金2%的維修項目，管理中心應聘請專業工程造價諮詢機構對工程預決算進行審核，相關費用從房屋專項統籌維修資金中列支。
第二十八條下列資金應當轉入維修資金滾存使用：
（一）維修資金的存儲利息；
（二）利用房屋共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；
（三）房屋共用設施設備報廢后回收的殘值。
前款第（二）項、第（三）項所列資金經業主大會決定轉入維修資金滾存使用的，由管理中心轉入項目維修資金專戶。
第四章 維修資金的管理
第二十九條房屋所有權轉讓時，房屋分戶賬中結餘的維修資金隨房屋所有權一併轉讓。
第三十條房屋滅失的，維修資金結餘部分應當按照以下規定辦理：
（一）房屋分戶賬中的維修資金返還業主；
（二）本辦法施行後滅失的已售公有住房，售房單位交存的維修資金返還售房單位，售房單位滅失的，上繳國庫；
（三）本辦法施行後滅失的商品房，開發建設單位交存的維修資金返還業主，未銷售或業主不存在的，作為房屋專項統籌維修資金提存使用；
（四）本辦法施行前滅失的商品房，開發建設單位交存的維修資金不予退返，作為房屋專項統籌維修資金使用。
第三十一條管理中心應當向業主、業主委員會、公有住房售房單位及相關物業服務企業提供以下查詢服務：
（一）維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；
（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；
（三）業主、公有住房售房單位分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
（四）其他有關維修資金使用和管理的情況。
業主、業主大會對查詢的情況有異議的，可以要求房地產行政主管部門覆核。
第三十二條維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。
第三十三條維修資金的管理費用從維修資金的增值收益中列支，並與維修資金分賬核算。
第三十四條維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部以及省、市財政部門的有關規定執行，並接受市財政部門的監督檢查。
第三十五條維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。
第五章 附 則
第三十六條違反本辦法以及國家、省、市有關維修資金管理規定的行為，按照《物業管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》及其他物業管理相關檔案的規定予以處理。
第三十七條各區市縣、先導區可以參照本辦法，制定本地區維修資金的繳存、管理、使用、監督的具體管理規定。
第三十八條本辦法由市房地產行政主管部門負責解釋。
第三十九條本辦法自2017年7月1日起施行。
辦法解讀
《辦法》共五章三十九條，分別從房屋專項維修資金的使用範圍、交存標準、使用程式、監督管理等方面進行了詳細規定，進一步加強房屋專項維修資金監管力度，保障房屋共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護房屋專項維修資金所有者的合法權益。
（一）明確了維修資金交存範圍、主體、標準和模式。落實165號令有關規定，將住宅小區的非住宅部分納入維修資金交存範圍。維修資金交存主體為開發建設單位和業主，交存標準為：有電梯房屋業主50元/平方米，開發建設單位150元/平方米（其中70元用於電梯專項），合計200元/平方米；無電梯房屋業主50元/平方米，開發建設單位80元/平方米，合計130元/平方米。業主應交的維修資金由開發建設單位先行代交，在房屋銷售時由開發建設單位向業主收取。
（二）規範了維修資金的使用及應急維修程式。根據物業屬地化管理職責分工，採取業主決議、街道和社區參與、轄區物業主管部門備案、維修資金管理中心撥付的程式。遇有應急維修項目，經轄區物業主管部門確認後，申請人或街道可先行維修，維修資金管理中心按預算撥付70%維修費用,維修項目竣工後，按照規定辦理維修費用餘額劃轉和結算分攤手續。為解決房屋老舊後維修資金利息不足難題，房屋共用部位、共用設施設備保修期滿後10年內，使用專項維修資金利息；保修期滿後10年外的維修項目，除使用利息外，可以每年按照不超過首期交存維修資金本金2%的比例使用。
（三）引入第三方工程決算審核制度。為保證工程質量和維修資金的合理使用，對於單筆工程預算10萬元（含10萬元）以上的，或年度維修預算總額30萬元（含30萬元）以上的，由維修資金管理中心聘請專業工程造價諮詢機構對工程決算進行審核，相關費用從房屋專項統籌維修資金中列支。
（四）確定了維修資金管理費用的來源。參照北京、上海、深圳、長春等大部分大中型城市做法，確定維修資金管理費用從房屋專項維修資金的增值收益中列支。
《辦法》還規定了維修資金設賬模式、房屋所有權轉讓和房屋滅失等情形維修資金處置等事項。
