北京市物業服務收費管理辦法(試行)

第十條實行物業服務費用包乾制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。 ││├───────────┴────────┴───┴───┴───┴────────────────┤│註：（1）電梯運行維護費已含營業稅和附加，不能上浮，下浮不限。 │├─────────────────────────────────────────────────┤│（2）電梯運行維護費按住宅建築面積分攤。

北京市發展和改革委員會關於發布北京市物業服務收費管理辦法(試行)和北京市經濟適用住房小區物業服務收費政府指導價收費標準的通告
為規範我市物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和《物業服務收費管理辦法》，經市政府同意，現將《北京市物業服務收費管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）和《北京市經濟適用住房小區物業服務收費政府指導價收費標準》予以發布，自2006年1月1日起施行。
物業管理企業購買物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險，或者提供住宅安全防範設施設備、消防設施設備運行維護服務的，可以參照經濟適用住房相關服務內容測算費用。
按房改政策出售公有住宅的單位、購買安居（康居）住宅的職工所在單位和房改、安居（康居）購房人物業服務費用的承擔，從其約定。
特此通告。
附屬檔案：1、北京市物業服務收費管理辦法（試行）
2、北京市經濟適用住房小區物業服務收費政府指導價標準
二00五年十二月十九日
附屬檔案1： 北京市物業服務收費管理辦法(試行)
第一條　為規範本市物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和《物業服務收費管理辦法》，制定本辦法。
第二條　本辦法適用於本市行政區域內的物業服務收費管理。
第三條　本辦法所稱物業服務收費是指物業管理企業按照物業服務契約的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第四條　政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭；促進物業服務收費通過市場競爭形成；禁止價格欺詐。
第五條　本市物業服務收費實行市場調節價和政府指導價。
實行市場調節價的物業服務收費，收費標準由業主與物業管理企業在物業服務契約中約定。
實行政府指導價的物業服務收費由市價格主管部門會同市房地產行政主管部門制定基準價標準及浮動幅度，兩年公布一次。
第六條　經濟適用住房小區、危改回遷小區，在未成立業主大會前，物業服務收費實行政府指導價，執行經濟適用住房小區物業服務收費政府指導價標準。
經濟適用住房小區是指按照《北京市人民政府辦公廳印發關於加快經濟適用住房建設的若干規定（試行）的通知》（京政辦發[1998]54號）檔案的規定，由市發展改革、規劃、建設部門批准建設的，按照政府指導價銷售的經濟適用住房小區。
危改回遷小區是指執行《北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）》（京政辦發[2000]19號）政策的危改回遷小區。
第七條　實行市場調節價的物業服務收費標準需要調整時，應由業主大會或共同履行業主大會、業主委員會職責的全體業主與物業管理企業協商確定。
第八條　物業服務費用由業主交納。政府另有規定的除外。
第九條　實行市場調節價的物業服務收費，可以採取包乾制或者酬金制方式，具體方式由業主大會與物業管理企業協商確定；業主大會成立前，由開發建設單位、物業管理企業與業主在房屋買賣契約或前期物業服務契約中約定。
第十條　實行物業服務費用包乾制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（三）物業管理區域清潔衛生費用；
（四）物業管理區域綠化養護費用；
（五）物業管理區域秩序維護費用；
（六）辦公費用；
（七）物業管理企業固定資產折舊；
（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（九）經業主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
第十一條　實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬於代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用於物業服務契約約定以外的支出。
物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，並每年不少於一次公布物業服務資金的收支情況。
業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答覆。
第十二條　物業服務收費採取酬金制方式的，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務契約約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
第十三條　執行物業服務收費政府指導價的住宅區，電梯、水泵運行維護費可依據其實際支出，按建築面積或戶合理分攤，具體辦法由業主與物業管理企業協商確定。協商達成一致之前，電梯、水泵運行維護費執行政府指導價。
第十四條　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第十五條　業主按照房屋買賣契約約定的交付期開始交納物業服務費。納入物業管理範圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。
第十六條　物業管理企業可按月、按季或按年度計收物業服務費用，但不得一次性預收一年以上（不含一年）的物業服務費用。
第十七條　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。
業主應當按照物業服務契約的約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務契約約定逾期不交納服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
第十八條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委託代收上述費用的，可向委託單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。
第十九條　物業管理企業根據業主的委託提供物業服務契約約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
第二十條　物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務契約，為業主提供質價相符的服務。
第二十一條　物業服務收費實行明碼標價。物業管理企業應當在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準進行公示。
第二十二條　市、區縣價格主管部門和房地產行政主管部門依法負責監督管理物業收費和物業服務行為。
第二十三條　本辦法由市發展和改革委員會、市建設委員會按各自職責負責解釋。
第二十四條　本辦法自2006年1月1日起執行。
《北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》（京價（房）字[1997]第196號）、《北京市經濟適用住房小區物業管理服務收費辦法（試行）》（京價（房）字[2000]163號）、《北京市高檔住宅物業管理服務收費暫行辦法》（京價（房）字[1998]第394號）、《關於調整委託管理住宅電梯高壓水泵收費標準的通知》（京價（房）字[1996]第274號）同時廢止。
附屬檔案2： 北京市經濟適用住房小區物業服務收費政府指導價收費標準
一、經濟適用住房小區物業服務收費基準價標準：
0.55元/建築平方米?月
┌────┬────────┬─────────────────────────────────────┐│服務內容│　服務範圍　│　 服務標準　 │├────┼────────┼─────────────────────────────────────┤│綜合管理│小區規劃紅線範圍│（1）負責制定物業管理服務工作計畫，並組織實施；（2）每年一次對房屋及設施　││　│內，涉及公共財產│設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計畫，組織實施；（3）白天有專職管理 ││　│和公共事務的管理│員接待住戶，處理服務範圍內的公共性事務，受理住戶的諮詢和投訴；夜間有人值　││　│。　│班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場；（4）協助召開業主大 ││　│　│會並配合其運作；（5）管理規章制度健全，服務質量標準完善，物業管理檔案資料 ││　│　│基本齊全；（6）與業主簽定物業服務契約等手續；公開服務標準、收費依據及標　 ││　│　│準；（7）全體員工統一佩帶有相片胸卡，持證上崗；（8）每年進行一次物業管理服││　│　│務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，徵求意見戶數不低於總戶數60%；││　│　│（9）建立起應對各種公共突發事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體 ││　│　│措施等，一旦發生，能隨時投入運行；（10）投保物業共用部位、共用設施設備及公││　│　│眾責任保險（0.04元/建築平方米.月）。　│├────┼────────┼─────────────────────────────────────┤│物業共用│按《北京市住宅公│（1）樓房及小區內共用部位共用設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備 ││部位、共│共維修基金使用管│小修服務標準》；（2）保證護欄、圍牆、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常 ││用設施設│理辦法》中附屬檔案－│使用；（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關設施無 ││備日常運│：共用部位共用設│破損；（4）單元樓外園區道路照明能源費用。　 ││ 行維護 │施設備一般應包括│　││　│的範圍的內容為準│　││　│；不包括另行收費│　││　│的設備設施，如電│　││　│梯、水泵、暖氣等│　││　│設備。　│　│├────┼────────┼─────────────────────────────────────┤│綠化養護│小區規劃紅線範圍│按市園林局規定的三級養護標準養護。　││　│內的中心綠地和房│　││　│前、屋後，道路兩│　││　│側區間綠地。　│　│├────┼────────┼─────────────────────────────────────┤│清潔衛生│小區規劃紅線以內│（1）設定垃圾集納地點，並每日將服務範圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾箱 ││　│，業主戶門以外。│、桶及垃圾進行管理；（2）每日對保潔服務範圍內的區域進行一次清掃，做到服務 ││　│　│範圍內基本無廢棄雜物；（3）按規定進行消毒、滅鼠等活動；（4）在雨、雪天氣應││　│　│及時對區內主路、幹路積水、積雪進行清掃；（5）發生突發公共衛生事件時，應迅 ││　│　│速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業主的宣││　│　│傳，維持正常的生活秩序。　│├────┼────────┼─────────────────────────────────────┤│秩序維護│小區規劃紅線以內│（1）相對封閉：做到小區主要出入口全天有專人值守，危及人身安全處有明顯標誌 ││　│，業主戶門以外。│和防範措施；（2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度 ││　│　│進行管理，保持車輛行駛通暢；（3）發生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及 ││　│　│時報警，並配合公安部門進行處理。　│└────┴────────┴─────────────────────────────────────┘
“註：1.以上收費標準已含物業管理企業的營業稅及附加，不能上浮，下浮不限。
2.單元樓內公共部位照明能源費按戶分攤；單元樓外園區景觀照明（例如草坪燈、小品效果燈、樓宇外輪廓照明和園區水系等）能源費由物業管理企業與業主協商後合理收取。
3.未成立業主大會的住宅區，住宅改變使用性質用於從事經營活動場所的，物業管理企業可以按不高於該小區住宅物業服務收費標準5倍確定物業服務收費標準。”
二、經濟適用住房小區電梯運行維護費指導價標準
單位：元/部、年
┌───────────┬────────┬───┬───┬───┬────────────────┐│　 樓層分類　 │　電梯類型　│運行梯│備用梯│高峰梯│　備註　│├───────────┼────────┼───┼───┼───┼────────────────┤│15層及以下的樓房轎廂無│交流調壓調速　│29609 │ 2961 │ 6580 │以10層為基準層，每增減一層，費用││ 人值守電梯運行維護費 ├────────┼───┼───┼───┤增減1%，總增減不超過5%。　││　│交流調頻調壓調速│28492 │ 2849 │ 6332 │　│├───────────┼────────┼───┼───┼───┤　││15層及以下的樓房轎廂有│交流調壓調速　│58347 │ 5835 │12966 │　││ 人值守電梯運行維護費 ├────────┼───┼───┼───┤　││　│交流調頻調壓調速│57230 │ 5723 │12718 │　│├───────────┼────────┼───┼───┼───┼────────────────┤│16-25層的樓房轎廂無人 │交流調壓調速　│39665 │ 3966 │ 8814 │以20層為基準層，每增減一層，費用││　值守電梯運行維護費　├────────┼───┼───┼───┤增減1%，總增減不超過5%。　││　│交流調頻調壓調速│38548 │ 3855 │ 8566 │　│├───────────┼────────┼───┼───┼───┤　││16-25層的樓房轎廂有人 │交流調壓調速　│68492 │ 6849 │15220 │　││　值守電梯運行維護費　├────────┼───┼───┼───┤　││　│交流調頻調壓調速│67374 │ 6737 │14972 │　│├───────────┼────────┼───┼───┼───┼────────────────┤│26層及以上的樓房轎廂無│交流調壓調速　│43017 │ 4312 │ 9559 │以30層為基準層，每增減一層，費用││ 人值守電梯運行維護費 ├────────┼───┼───┼───┤增減1%，總增減不超過5%。　││　│交流調頻調壓調速│41899 │ 4190 │ 9311 │　│├───────────┼────────┼───┼───┼───┤　││26層及以上的樓房轎廂有│交流調壓調速　│71755 │ 7176 │15946 │　││ 人值守電梯運行維護費 ├────────┼───┼───┼───┤　││　│交流調頻調壓調速│70638 │ 7964 │15697 │　│├───────────┴────────┴───┴───┴───┴────────────────┤│註：（1）電梯運行維護費已含營業稅和附加，不能上浮，下浮不限。　 │├─────────────────────────────────────────────────┤│　（2）電梯運行維護費按住宅建築面積分攤。　 │├───────────┬────────┬───┬───┬───┬────────────────┤│電梯服務標準：　│　│　│　│　│　│├───────────┴────────┴───┴───┴───┴────────────────┤│（1）主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，並在候梯廳公布呼叫電話或房││號。凡是樓層中設有電梯門的，均須開啟載客；（2）凡有高峰梯的，在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同 ││時運行；（3）主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內搶修完 ││工，其它維修應於23點至次日5點以內完工；有發生緊急情況時的處置預案；維修服務標準執行京房地修字[1998││]第799號檔案規定。（4）一旦發生電梯停電關人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。　 │└─────────────────────────────────────────────────┘
三、經濟適用住房小區生活飲用水水泵運行維護費政府指導價標準
（一）高壓、變頻水泵運行維護費用標準。
1.高壓、變頻水泵運行維護費：0.10元/建築平方米?月，不能上浮，下浮不限。
2.運行、維修費包括工資、管理費、電費、水質化驗費、水箱清洗費、主泵和備用泵的維修、消防泵試泵費、普查費、消毒費、營業稅及附加等。
（二）服務標準。
1.保證居民正常生活用水，有停水處置預案；
2.水箱蓋上鎖並定期清洗消毒，確保水質合格；
3.維修服務標準執行京房地修字[1998]第799號檔案規定；
4.禁止無關人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱；
5.發生突發公共衛生事件時，要加強對供水系統的消毒。
四、經濟適用住房小區住宅安全防範設施設備、住宅消防設施設備日常運行維護費政府指導價標準
（一）安全防範設施設備日常運行維護費0.05元/建築平方米.月，不能上浮，下浮不限。
住宅區安全技術防範產品主要包括：門禁系統（可視、非可視及磁卡）、報警系統、電視監控系統、中央監控室和電子巡查系統等。
物業管理企業只提供門禁系統（可視、非可視及磁卡）安全技術防範產品運行維護服務的，按不高於0.02元/建築平方米?月標準收取費用。
（二）消防設施設備日常運行維護費：多層住宅0.05元/建築平方米?月、高層住宅0.10元/建築平方米.月，不能上浮，下浮不限。
住宅區消防設施設備主要包括室內外消火栓、消防架、滅火器、消防安全標誌和火災自動報警系統等。同時物業管理企業按照《北京市消防安全責任監督管理辦法》規定提供以下服務：
1.制定消防安全制度，落實消防安全責任。
2.開展消防安全宣傳教育。
3.進行經常性的消防安全檢查，及時消除火災隱患。
4.劃定和設定停車泊位及設施時，不得占用、堵塞消防車通道。對占用、堵塞消防車通道的行為，及時制止、糾正。
5.保障公共消防設施和器材、消防安全標誌、疏散通道、安全出口等設施符合消防安全要求。
發布部門：北京市其他機構　發布日期：2005年12月19日　實施日期：2006年01月01日　(地方法規)