簡介
簡而言之，出租型房產信託就是一家致力於持有，並在大多數情況下經營那些收益型房地產（如公寓、購物中心、辦公樓、酒店、工業廠房和倉庫）的公司。符合規定的ＲＥＩＴ不需要交納公司所得稅和資本利得稅，但其資產構成、收入來源和收益分配均要符合一定的要求。
對ＲＥＩＴｓ的優惠ＲＥＩＴｓ同其它信託產品一樣，如果信託的收入分配給受益人的話，信託是不需要交稅的。ＲＥＩＴｓ免交公司所得稅和資本利得稅，但股東要對自己所得的分紅按照自己的適用稅率交納所得稅和資本利得稅。美國目前資本利得稅分兩部分徵收，增值部分的稅率為２０％，折舊部分為２５％。例如，如果五年前以１００萬元購得某物業，５年後折舊２０萬元，賬面價值為８０萬元，售得１１０萬元。資本利得稅＝２０％×（１１０－１００）＋２５％×２０＝７萬元。對ＲＥＩＴｓ的要求公司的資產主要是由長期持有的房地產組成；公司的收入主要來源於房地產；公司至少９０％的應納稅收入應分派給股東。ＲＥＩＴｓ的信託性從給ＲＥＩＴｓ的優惠和對ＲＥＩＴｓ的要求上，我們可以看得出來政府大力扶持其發展，規範其運作、用其來發展和穩定房地產市場，而又限制其壟斷市場、防止其濫用經營收益、限制其干涉其它實體經營的目的。如果ＲＥＩＴｓ每年均有高比例現金分派，說明其有良好的經營業績，因為即使利潤可以造假，現金收入是無法造假的。嚴格的分派制度實際是對ＲＥＩＴｓ經營的一種高明的監督，同時也可限制ＲＥＩＴｓ濫用資金。信託業發展的關鍵在於信用、規範運作、和成熟的金融基礎設施。ＲＥＩＴｓ的分類ＲＥＩＴｓ分為三種：權益型ＲＥＩＴｓ、按揭型ＲＥＩＴｓ、混合型ＲＥＩＴｓ。權益型ＲＥＩＴｓ擁有和經營收益型房地產，業務包括出租、開發和租戶服務。按揭型ＲＥＩＴｓ直接貸款給房地產業主和經營者，或通過收購貸款和由按揭支持的證券來間接地施放信貸。混合型ＲＥＩＴｓ既擁有物業，又提供信貸。ＲＥＩＴｓ目前的規模現在美國大約有３００個ＲＥＩＴｓ，它們的總資產超過３０００億美元，大約２／３在國家級的股票交易所上市。有一些ＲＥＩＴｓ並沒有上市，但通常所說的ＲＥＩＴｓ是指上市的。ＲＥＩＴｓ的發展ＲＥＩＴｓ的概念可追溯到１８８０年。１９６０年，國會設立ＲＥＩＴｓ，以使小投資者可以投資於大規模的收益型房地產。國會認為使一般投資者能夠投資於大型商業房地產的惟一方法就是採用合夥投資安排，設立一個經濟體來持有商業房地產，進行融資和經營活動。在其後的三十多年間，ＲＥＩＴｓ在房地產投資方面扮演著很有限的角色。這主要是由於在早期對ＲＥＩＴｓ有很大的限制。它們只能擁有房地產，而不能進行經營和管理，必須聘請第三方，而第三方與ＲＥＩＴｓ在經濟利益方面有較大的分歧。市場不接受這種所有權和經營權的安排，投資不很活躍。１９８６年的稅收改革法案在兩個重要的方面極大地改變了房地產的景觀。該法案通過限制利息的抵扣作用、延長折舊期限、限制“非積極活動虧損”等方法，降低了房地產作為避稅港的作用，使得房地產投資不得不具有好的經濟效益，並為收入導向型。該法案也賦予ＲＥＩＴｓ一些權利，允許其經營和管理其資產。這促進了ＲＥＩＴｓ的發展。２０世紀８０年代的很多事件導致了房地產市場的蕭條：ＳａｖｉｎｇｓａｎｄＬｏａｎ危機、１９８６年的稅收改革法案、和２０世紀８０年代的過度建設。房地產市場的蕭條造就了ＲＥＩＴｓ的繁榮。很多私營的房地產公司認識到，在不利的市場情況下，最有效的獲得資本的方法就是運用ＲＥＩＴｓ這種形式進入到公共資本市場。而且，蕭條之後經常是繁榮，２０世紀９０年代房地產市場和ＲＥＩＴｓ都回升。我認為回升同美國巨觀經濟的繁榮亦密切相關。雖然有２０世紀９０年代初期和末期的兩個低潮，在整個２０世紀９０年代中，ＲＥＩＴｓ發展非常迅猛，ＲＥＩＴｓ的數量和市場價值增長迅速。１９９０年，共有１１９家掛牌ＲＥＩＴｓ，股票市值為８７億美元。到１９９９年時，共有２１０家掛牌ＲＥＩＴｓ，股票市值為１３０７億美元。數量翻了約一番，股票市值增加為原來的１５倍。房地產投資的避稅作用房地產投資必須大量借貸，一方面是由於其投資額巨大，另一方面是由於投資者必須利用財務槓桿來獲得較佳的權益投資回報率。利息可以抵扣應納稅額，房地產投資的巨大利息可以起到避稅的作用。折舊額亦可抵扣應納稅額，折舊期限的延長降低每年的折舊額，增加應納稅額，降低房地產的避稅作用。非積極活動指的是參與程度較淺的投資，很多人投資房地產，卻沒有花很多時間和精力（如只有２０％）來參與經營和管理，這種投資被歸類為非積極投資。某一非積極投資活動的虧損有時可以用來抵扣積極投資和其它非積極投資的應納稅額。總之，房地產投資的賬面虧損可以起到避稅作用。１９８６年的稅收改革法案無非是降低了這種作用而已。ＲＥＩＴｓ的生命力所在稅收優惠是ＲＥＩＴｓ優於其它房地產經營公司的重要原因。在上市的房地產公司中，ＲＥＩＴｓ的數量和規模遠遠超出普通的房地產公司。ＲＥＩＴｓ目前的總資產約為３０００億美元，而ＲＥＯＣｓ約為３００億。具有上市公司固有的一些優勢，如規模經濟、規範化管理、透明度高、專業化管理、股權大眾化、管理民主、可吸收眾多小投資者的資金等。世界上各行業中，幾乎所有的頂級公司均為上市公司。變現性好。ＲＥＩＴｓ給予變現性很差的房地產投資以很好的股權流動性，是除按揭證券化之外的另一種“證券化”。
