名稱由來
“鬼城”，在西方國家通常是由戰爭、自然災害、疾病或者失敗的經濟造成的，但在中國內地情況並不一樣。在內地，地方政府任意匆忙地發展項目，試圖以此推高GDP增長，並達至城鎮化目標。而鬼城往往是在這一過程中被製造出來的。
背景
鄂爾多斯市康巴什新區大批商品房空置 2014年，CLSA就內地的“鬼城”現象發表了一份深度研究報告，預計在未來5年內，中國內地小城市會變得越發空蕩。這份CLSA的報告是基於對內地12個城市內609個建設項目的實地考察得出的。報告發現，在2009年至2014年期間竣工的建築，空置率達15%，意味著空置單位數目達1020萬個。美國的空置率為10%，從表面上看，內地的這個比率並沒什麼讓人好擔心的。但報告指出，更大的問題在於，對於偏遠、低價值的地產項目，空置率達17%。內地從未就城市空置率發布官方數據。就計算空置率的最佳方法，專家和學者也未達成共識。
分布
報導稱，從地圖上可以看出，在經濟重度倚賴於自然資源、重工業和農業的內地東北部，“鬼城”的分布十分密集。在這個地區，經濟多樣性不足，未能提供多種類的就業機會。
原因
色調越暖（偏紅），表示城市越有機會變成“鬼城” 1.在中國內地，地方政府任意匆忙地發展項目，試圖以此推高GDP增長，並達至城鎮化目標。
2.由於中國的股票市場缺乏透明，大多數中國人，如果他們能夠做到的話，寧願選擇購買房產，來作為投資和子女未來的住宅。他們通常使用現金購房，由於沒有貸款，無需繳納房產稅，因此很容易持有空置的住宅。此外，中國的房地產價值尚未出現下跌，因此投資房產似乎是安全的。
3.除了對現有購房者提供經濟刺激措施外，呈貢的交通運輸設施尚不完備，很多服務設施和學校還沒有部署到位。因此，許多人雖然購買了住宅，但他們並沒有入住，而是繼續住在原來的房子裡，直到新的社區設備得到完善或他們的子女結婚。
爭議
一些研究人員對於將一些城市標籤為“鬼城”持謹慎態度。研究房地產市場的內地房產信息集團（CRIC）表示，其2013年發表的“鬼城”報告顯示，如果一個城市在短期內出現房屋過量供應的情況，就將其標籤為“鬼城”，是不公平且不負責任的做法。
曾在哈佛住房研究所擔任研究員的朱小棣同意這個觀點。他說，如果僅根據未來的過量供應就將一個城市稱作“鬼城”是不準確的。多重業權（一個家庭擁有多個房產）已經讓城市內的不少單位被空置。
“這些空置的住宅會對城市生活造成多大的影響？你必須先觀察，而後再得出結論。”他表示，總的來說，人們在尋找“鬼城”的時候需要謹慎一點。“人們過於熱衷尋找‘鬼’，很可能會將任何一個地方標籤為‘鬼城’”。
