為規範物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，經市政府同意，現將青島市物價局、青島市國土資源和房屋管理局聯合制定的《青島市物價局物業服務收費管理辦法》印發給你們，請遵照執行。
二○一二年八月十三日
青島市物價局物業服務收費管理辦法
第一章總則
第一條為規範物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》、《青島市物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》（發改價格〔2003〕1864號）和《山東省住宅物業服務收費管理辦法》（魯價綜發〔2012〕185號）等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。第二條本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務契約的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。
第三條本辦法適用於本市行政區域內物業服務收費及監督管理。
第四條市和各區、市價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門負責轄區內物業服務收費的監督管理工作。
第五條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
政府提倡建設單位、業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業；鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第二章物業服務收費方式
第六條業主與物業服務企業可以採取包乾制或者酬金制等形式約定物業服務費用，但業主大會成立前的普通住宅物業管理區域的物業服務費用不得實行酬金制。包乾制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其餘全部用於物業服務契約約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第七條實行物業服務費用包乾制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下內容：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，其中不包括中央空調和二次供水運行等費用；
（三）物業管理區域環境衛生清潔費用；
（四）物業管理區域綠化養護費用；
（五）物業管理區域秩序維護、安全防範費用；
（六）辦公費用；
（七）物業管理企業固定資產折舊；
（八）物業共用部位、共用設施設備的公眾責任保險費用；
（九）經業主同意的其他費用。
物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
第三章物業服務收費管理
第八條物業服務收費根據物業的類型、提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅物業管理區域的前期物業服務收費實行政府指導價。
非普通住宅、業主大會成立後的普通住宅物業管理區域的物業服務收費和各類非住宅物業服務收費實行市場調節價，由業主大會或全體業主與物業服務企業約定。
為業主提供的代辦服務和其他特約服務項目收費，實行市場調節價，國家、省另有規定的除外。
第九條普通住宅物業管理區域包括下列建設項目或物業管理區域：
（一）經濟適用住房、集資建房、房改房、廉租住房物業管理區域；
（二）公共租賃性住房物業管理區域；
（三）普通（限價）商品住房物業管理區域；
（四）配建保障性住房（經濟適用住房、廉租住房）的商品住房建設項目；
（五）其他符合政府規定的普通住宅標準建設條件的建設項目。
第十條建設單位與物業買受人簽訂的物業銷售契約應當包含前期物業服務契約約定的內容。前期物業服務契約應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、契約終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
業主大會成立前的普通住宅物業管理區域，因建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境未能達到購房契約約定標準的，物業服務費用應減免20%，差額部分由建設單位補償給物業服務企業。
第十一條普通住宅物業管理區域的前期物業服務費用根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。
物業服務等級標準按照《物業服務規範第1部分：住宅物業》（DB37/T1997.1-2011）執行。
市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門負責制定並定期向社會公布市南區、市北區、四方區、李滄區、嶗山區、黃島區、城陽區實行政府指導價的物業服務收費標準。
各縣級市的價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門制定並定期向社會公布本行政轄區內實行政府指導價的物業服務收費標準。
每個服務等級對應的收費標準為基準價格，具體收費標準可在上浮不超過20%的浮動幅度內確定,下浮不限。
第十二條實行政府指導價的物業服務收費具體標準按照下列規定製定。
建設單位採用招投標方式選聘物業服務企業的，由建設單位根據物業特點和服務要求，選擇服務等級並按本辦法規定擬定收費標準作為招標標底，具體收費標準在不超過標底範圍內通過競標產生；建設單位採用協定方式選聘物業服務企業的，由建設單位與其選聘的物業服務企業根據物業特點和服務要求，選擇服務等級並按本辦法的規定擬定收費標準。
普通住宅物業管理區域的前期物業服務收費標準在《前期物業服務契約》簽訂後，應按照《山東省服務價格管理辦法》（山東省人民政府令第241號）的有關規定，到項目所在地價格主管部門辦理登記手續。
第十三條實行市場調節價的物業服務收費具體標準按照下列規定製定。
業主大會成立前，建設單位通過招投標形式選聘物業服務企業的，其物業服務費用標準通過競標產生，並在前期物業服務契約中約定；建設單位通過協定的形式選聘物業服務企業的，物業服務費用標準由建設單位與其選聘的物業服務企業協商確定，並在前期物業服務契約中約定。業主大會成立後，其物業服務費用標準由業主大會與物業服務企業協商確定，並在契約中約定。
第十四條物業服務收費按《房地產權證》載明的房屋建築面積計算。未辦理《房地產權證》的，可暫按購房契約所載的建築面積計算，《房地產權證》與購房契約所載明的房屋建築面積有誤差的，物業服務收費應當多退少補。
改變設計用途用於經營的房屋、車庫、儲藏室等按相應的經營性用房物業服務費用標準收取。
不能辦理《房地產權證》的物業（包括閣樓、儲藏室等），業主大會成立前，其物業服務費用應當按契約約定執行；業主大會成立後，其物業服務費用由業主大會與物業服務企業協商確定。
第十五條業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費用。已納入物業服務範圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務費用由開發建設單位交納。
業主或物業使用人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費用從建設單位書面通知業主或物業使用人辦理交付手續之日起按月計收。
物業服務契約有約定的，物業服務費用可以預收，預收時間不超過三個月。
第十六條業主大會成立前，房屋交付後空置一年以上的，其空置期間的物業服務費用按實際運行費用適當減免，減免的具體費用由業主或物業使用人與物業服務企業協商確定。契約另有約定的，從其約定。
業主大會成立後，房屋空置期間的物業服務費用的減免由業主大會與物業服務企業協商確定。
第四章停車服務收費管理
第十七條物業管理區域內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。第十八條業主大會成立前的普通住宅物業管理區域內的規劃配套停車場（庫），其停車服務費、車位租賃費實行政府指導價；非普通住宅、業主大會成立後的普通住宅物業管理區域內的停車服務費、車位租賃費和各類非住宅物業的停車服務費、車位租賃費實行市場調節價。
停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。停車服務費歸提供停車服務的物業服務企業所有。
車位租賃費是指車位所有權人將車位出租給租賃人停車所收取的租金。車位租賃費歸車位所有權人所有。
停車服務費和車位租賃費應當按月收取。
市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門負責制定並公布市南區、市北區、四方區、李滄區、嶗山區、黃島區、城陽區實行政府指導價的普通住宅物業管理區域內的停車服務費、車位租賃費標準。
各縣級市價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門負責制定並公布本行政轄區內的實行政府指導價的普通住宅物業管理區域內的停車服務費、車位租賃費標準。
第十九條實行政府指導價的停車服務費、車位租賃費的具體收費標準，由建設單位與物業服務企業在政府規定的停車服務費和車位租賃費指導標準範圍內協商確定，並在前期物業服務契約中約定。
實行市場調節價的停車服務費、車位租賃費具體收費標準的制定。業主大會成立前，由建設單位與物業服務企業協商確定，並在前期物業服務契約中約定；業主大會成立後，停車服務費具體收費標準由物業服務企業與業主大會協商確定，車位租賃費具體標準由車位所有權人與業主大會協商確定。
第二十條住宅物業管理區域內的停車場（庫）所有權屬於建設單位或其他單位的，業主或物業使用人停車且物業服務企業提供停車服務的，應當交納停車服務費和車位租賃費。
第二十一條住宅物業管理區域內的停車場（庫）所有權或合法使用權屬於全體業主的，業主或物業使用人停車且物業服務企業提供停車服務的，應當交納停車服務費和車位使用費。業主大會成立前，車位使用費應按前期物業服務契約的約定收取；業主大會成立後，車位使用費的收取及標準的制定與調整，由業主大會自行確定。
車位使用費是指車位所有權人或合法使用權人將車位提供給部分業主或物業使用人停車所收取的費用。車位使用費歸全體業主共有，主要用於補充專項維修資金，也可按照業主大會的決定使用。
第二十二條住宅物業管理區域內業主獨立擁有所有權或合法使用權的車位，業主或物業使用人停車且物業服務企業提供停車服務的，應當交納停車服務費。
已購買車位但未停放車輛的，其空置期間的停車服務費減免幅度由業主或物業使用人與物業服務企業協商確定。
第二十三條經業主大會同意，占用住宅物業管理區域內業主共有的道路或其他場地停車的，停車的業主或物業使用人應按業主大會的決定交納公共場地使用費。公共場地使用費的收取及標準的制定與調整，由業主大會自行確定。
公共場地使用費屬於全體業主共有，主要用於補充專項維修資金。公共場地停車需委託物業服務企業提供停車服務的，物業服務企業可以從公共場地使用費中提取一定比例的停車服務費，具體比例由業主大會與物業服務企業協商確定。
第二十四條物業服務企業不得向進入住宅物業管理區域內為業主或物業使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛收取任何費用。
除前款規定以外，業主或業主大會若允許其他外來車輛進入住宅物業管理區域臨時停放的，物業服務企業可以根據業主大會的決定收取一定費用。
第二十五條業主或者物業使用人對車輛有看管要求的，應當與物業服務企業或其他管理人另行約定。停車看管責任按照約定執行。
第五章其他管理
第二十六條業主或物業使用人對其房屋進行室內裝修產生的建築垃圾，委託物業服務企業代為清運的，應當承擔清運費用，具體收費標準由雙方協商確定。裝修保證金應按國家、省有關規定執行。業主或者物業使用人應當就裝修保證金的收取標準和退還等相關事宜與物業服務企業簽訂協定。物業服務企業不得收取裝修管理費等費用。
第二十七條住宅物業管理區域出入口按照設計實行門禁智慧型化管理或出入證管理的（包括車輛）應當為業主或物業使用人每戶免費配置4張門禁卡或出入證。業主大會成立前，因遺失、損壞需要補辦門禁卡或出入證的，可按工本費收取，工本費每張不超過10元；業主大會成立後，工本費由業主大會與物業服務企業協商確定。
業主大會成立前，物業服務企業對裝修人員實行出入證管理的，出入證工本費可按不超過1元收取；業主大會成立後，出入證工本費由業主大會與物業服務企業協商確定。
第二十八條電梯運行費包括相關日常管理、維護保養、直接物質消耗費用及其他相關檢測檢驗費用。物業服務企業應當單獨立賬、專款專用，並按照業主大會的要求，定期公布收支賬目。
業主大會成立前，電梯起始層為住宅的，免收電梯起始層住宅業主或物業使用人的電梯運行費；業主大會成立後，免收電梯運行費的範圍由業主大會與物業服務企業協商確定。
第二十九條二次供水運行維護費在未計入城市公共供水總成本之前，由業主或物業使用人向物業服務企業或供水企業繳納二次供水運行費。住宅物業管理區域內的二次供水運行費暫按每噸水0.4元收取。
第三十條住宅物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、環衛等單位應當向最終用戶收取費用。
物業服務企業接受委託代專業經營單位及環衛管理單位委託收取費用的，不得向業主或物業使用人收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。
專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第三十一條物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務契約，服務標準與收費標準應當質價相符。
第三十二條物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準及收費依據、12358價格舉報電話等，接受業主的監督，不得向業主或者物業使用人收取任何未予標明的費用。
第三十三條物業服務企業應當按照業主大會的要求定期在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。
第三十四條物業服務企業違反規定以及物業服務契約，擅自擴大收費範圍、提高收費標準、重複收費的，業主或者物業使用人有權拒絕繳納。
物業服務企業依約履行義務的，業主或物業使用人應當按時足額交納物業服務費用，不得以任何理由拒絕交納。業主拒不交納的，物業服務企業可依法追繳。
第三十五條政府價格主管部門對物業服務實行成本監審制度和價格監測制度，物業管理企業應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。
第六章監督管理
第三十六條政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業違反本辦法規定的，由價格主管部門依據《價格法》、《價格違法行為處罰規定》等法律、法規予以處罰。第三十七條價格主管部門、物業主管部門未按照《價格法》、《山東省物業管理條例》和本辦法管理和監督物業服務的，由上級價格主管部門、物業主管部門予以糾正，並依法追究有關人員責任。
第七章附則
第三十八條本辦法實施前已簽訂物業服務契約（包括前期服務契約）尚未到期的，物業服務及其收費標準仍按原契約約定執行，契約到期後按本辦法規定或有關規定執行。第三十九條其他管理人的物業服務收費可參照本規定執行。
第四十條本辦法自2012年9月15日起施行，有效期至2017年9月14日。《關於印發〈青島市物價局、青島市國土資源和房屋管理局物業服務收費管理暫行辦法〉的通知》（青價房〔2007〕13號）、《關於印發〈住宅物業服務分等收費標準〉的通知》（青價房〔2007〕14號）、《關於印發〈住宅小區停車服務收費指導標準〉的通知》（青價房〔2007〕15號）同時廢止。
