鄭州市商品房銷售管理辦法

商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，並由買受人支付定金或者房價款的行為。 銷售商品房時，房地產開發企業與買受人應當簽訂商品房買賣契約。 不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。

鄭州市人民政府令
第111號
《鄭州市商品房銷售管理辦法》業經2002年8月9日市人民政府第12次常務會議審議通過，現予公布，自2002年12月1日起施行。
市長：陳義初
二○○二年十月二十一日
鄭州市商品房銷售管理辦法
第一章總 則
第一條 為加強商品房銷售管理，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房地產開發經營管理條例》等有關法律、法規規定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱商品房銷售包括商品房預售和商品房現售。
商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，並由買受人支付定金或者房價款的行為。
商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，並由買受人支付房價款的行為。
第三條 在本市行政區域內商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法。
第四條 房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以委託房地產中介服務機構銷售商品房。
第五條 商品房銷售應當遵循公平和誠實信用的原則。
第六條 市房地產管理部門是本市商品房銷售管理工作的行政主管部門，其所屬的房地產市場管理機構具體負責本市市區商品房銷售管理工作。
縣（市）、上街區房地產管理部門主管本行政區域內商品房銷售管理工作。
第二章預售管理
第七條 商品房預售實行預售許可證制度。
房地產開發企業預售商品房，應當向市、縣（市）、上街區房地產管理部門申請登記，取得《商品房預售許可證》後，方可預售。
禁止偽造、塗改、買賣、轉借《商品房預售許可證》。
第八條 房地產開發企業預售商品房應當制定商品房預售方案。預售方案應當載明項目名稱、商品房的位置、樓號、裝修標準、交付使用日期、預售總面積、單元數、層數、戶型、套數、預售價格及交付使用後的物業管理等內容，並附商品房預售總平面圖、底層平面圖及標準層平面圖。
第九條 商品房預售應當符合下列條件：
（一）建設用地已辦理國有土地出讓手續，並已取得國有土地使用權；
（二）已取得建設工程規劃許可證；
（三）已辦理建設工程施工許可證，簽訂建設工程施工契約，並已確定施工進度和竣工交付日期；
（四）六層以下（含六層）的商品房項目，完成基礎並施工至二層以上（含地下室）結構封頂工程，七至十二層（含十二層）小高層建築完成三層以上（含地下室）結構封頂工程，十三層以上（含地下室）高層建築完成五層以上結構封頂工程；
（五）已簽訂商品房預售款監管協定；
（六）法律、法規規定的其他條件。
第十條 申請辦理《商品房預售許可證》，應當提交下列證件及材料：
（一）預售申請書；
（二）營業執照和資質等級證書；
（三）國有土地使用權證；
（四）建設工程規劃許可證及紅線圖；
（五）建設工程施工許可證及施工契約；
（六）商品房預售款監管協定的有關材料和預售款監管銀行專用賬戶證明；
（七）商品房預售方案；
（八）法律、法規、規章規定的其他證明材料。
第十一條 市、縣（市）、上街區房地產管理部門受理房地產開發企業預售申請及有關證件、材料後，應當現場勘驗。對符合本辦法第九條規定條件的，應在接到申請後10個工作日核心發《商品房預售許可證》；對不符合條件的，應當書面通知申請人，並告知不予核發的理由。
第十二條 房地產開發企業將已批准預售的商品房項目轉讓給其他房地產開發企業開發建設的，當事人應當持下列檔案到原發證機關變更《商品房預售許可證》：
（一）商品房項目轉讓契約；
（二）原《商品房預售許可證》；
（三）城市規劃和土地管理等部門同意變更的有關手續；
（四）受讓方的房地產開發資質證書、營業執照；
（五）法律、法規、規章規定的其他材料。
轉讓的商品房項目符合轉讓條件的，市、縣（市）、上街區房地產管理部門應自受理申請之日起10個工作日內變更《商品房預售許可證》。
第十三條 房地產開發企業變更已批准預售的商品房項目的名稱、建築面積、樓號等事項，應持有關部門的批准檔案，到原發證機關變更《商品房預售許可證》。
第十四條 預售商品房，房地產開發企業應當向預購人出示《商品房預售許可證》或其副本，並以書面形式向預購人明示下列事項：
（一）房地產開發企業的名稱、註冊地址及法定代表人；
（二）項目開發進度及竣工交付時間；
（三）商品房項目及其配套設施的平面示意圖；
（四）商品房的結構類型、戶型、裝修標準及公共和公用建築面積的分攤辦法；
（五）預售商品房的價格及付款辦法；
（六）物業管理事項；
（七）其他應當明示的事項。
第十五條 房地產開發企業將已批准預售的商品房項目轉讓給其他房地產開發企業開發建設的，受讓方必須是依法成立並符合資質等級要求的房地產開發企業。
轉讓預售的商品房項目，受讓方享有原房地產開發企業對預購人享有的權利，並承擔原房地產開發企業對預購人承擔的義務。
已批准預售的商品房項目轉讓後，轉讓方應當自契約簽訂之日起停止預售商品房；未變更《商品房預售許可證》，受讓方不得預售受讓的商品房。
第十六條 預售的商品房價格和代收稅費由房地產開發企業和預購人約定，並在商品房買賣契約中載明。商品房買賣契約簽訂後，除國家和省規定新開徵的稅費外，房地產開發企業不得向預購人收取其他費用。
第十七條 房地產開發企業在申請《商品房預售許可證》前，應當在項目所在地的銀行開立商品房預售款專用賬戶。開立賬戶時，房地產市場管理機構應當簽署意見。開立賬戶後，由房地產市場管理機構與開戶銀行、房地產開發企業簽訂監管協定。
房地產開發企業有多個商品房項目的，應當分別開立商品房預售款專用賬戶。
預購人交付商品房預售款時，應當直接存入商品房預售款專用賬戶，憑銀行出具的存款憑證，向房地產開發企業換領交款收據。
第十八條 房地產開發企業收取的商品房預售款，在項目竣工前，只能用於購買該項目建設必需的建築材料、設備和支付該項目建設的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用、不得用於償還與該項目無關的債務。
第十九條 房地產開發企業使用商品房預售款，應當編制用款計畫，經該項目的工程監理機構對房地產開發企業的用款計畫的真實性出具證明後，報房地產市場管理機構審核。
房地產市場管理機構應當自收到申請之日起5個工作日內作出答覆，對符合前條規定用途的，應當同意其使用，並書面通知開戶銀行；對不同意使用的，應當書面說明理由。
開戶銀行應當按房地產市場管理機構核准同意使用的數額撥付，並對資金用項進行監督。
該項目竣工驗收一個月內，房地產市場管理機構應當及時解除對商品房預售款的監管，並書面通知房地產開發企業和開戶銀行，房地產開發企業和開戶銀行接到通知後，應當按規定撤銷該賬戶。
第三章現售管理
第二十條 商品房現售應當符合下列條件：
（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；
（二）已取得國有土地使用權；
（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（四）已通過竣工驗收；
（五）拆遷安置已經落實；
（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。
第二十一條 房地產開發企業在現售前應持下列有關材料和證明向市、縣（市）、上街區房地產管理部門辦理產權登記備案：
（一）商品房現房銷售方案；
（二）企業法人營業執照和資質證書；
（三）國有土地使用權證；
（四）建設工程規劃許可證和施工許可證；
（五）工程竣工驗收證明；
（六）法律、法規、規章規定的其他證明材料。
第二十二條 市、縣（市）、上街區房地產管理部門發現現售商品房不符合現售條件的，應當責令房地產開發企業限期糾正或停止銷售。
第二十三條 房地產開發企業不得採取下列方式銷售商品房：
（一）返本銷售或者變相返本銷售；
（二）售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房；
（三）分割拆零銷售按套銷售的商品房住宅。
第四章廣告與契約
第二十四條 房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房預售廣告，應當向廣告經營單位出示《商品房預售許可證》，並在廣告內容中載明《商品房預售許可證》的編號。
房地產開發企業、房地產中介機構發布商品房銷售廣告，不得含有誤導、欺騙公眾和與《商品房預售許可證》核准事項、產權登記備案事項不一致的內容。
房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房預售廣告，應當將擬發布廣告的樣式、內容報房地產市場管理機構審核。
第二十五條 銷售商品房時，房地產開發企業與買受人應當簽訂商品房買賣契約。買賣契約應使用統一的契約文本。
第二十六條 房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和印發的宣傳資料中所明示的事項，買受人有權要求在商品房買賣契約中約定。
第二十七條 商品房買賣契約應當附有預購商品房項目及樓層的平面圖，並在平面圖上標明買受人所購房屋的樓號、樓層和房號的位置。
第二十八條 房地產開發企業和買受人在依法簽訂商品房預售契約後，房地產開發企業應在30日內，報市、縣（市）、上街區房地產管理部門登記備案。
第二十九條 商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建築面積或者建築面積計價。
商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積部分為獨立產權，分攤的共有建築面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利、承擔義務。
按套（單元）計價或者按套內建築面積計價的，商品房買賣契約中應當註明建築面積和分攤的共有建築面積。
第三十條 按套（單元）計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察後可以在契約中直接約定總價款。
按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發企業應當在契約中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，並約定誤差範圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差範圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差範圍，契約中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。
第三十一條 按套內建築面積或者建築面積計價的，當事人應當在契約中載明契約約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。
契約未作約定的，按下列原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；
（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大於契約約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小於契約約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。
第三十二條 按建築面積計價的，當事人應當在契約中約定套內建築面積和分攤的共有建築面積，並約定建築面積不變而套內建築面積發生誤差以及建築面積與套內建築面積均發生誤差時的處理方式。
第三十三條 不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。
符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣契約之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣契約時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣契約的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人另有約定的，從其約定。
第三十四條 房地產開發企業應當按照批准的規劃、設計建設商品房。商品房預售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。
經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現契約當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。
買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答覆。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答覆的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。買受人不解除契約的，應當簽署補充協定。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。
第五章銷售代理
第三十五條 房地產開發企業委託中介服務機構銷售商品房的，受託機構應當是依法具有相應資格並取得工商營業執照的房地產中介服務機構。
房地產開發企業應當與受託房地產中介服務機構訂立書面委託契約，委託契約應當載明委託期限、委託許可權以及委託人和被委託人的權利、義務。
第三十六條 受託房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明檔案和商品房銷售委託書。
第三十七條 受託房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況。
受託房地產中介服務機構不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。
第三十八條 受託房地產中介服務機構在代理銷售商品房時，不得收取佣金以外的其他費用。
第三十九條 商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。
第六章交付
第四十條 房地產開發企業應當按照契約約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。
因不可抗力或者當事人在契約中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。
第四十一條 房地產開發企業銷售商品房時設定樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應與樣板房一致。
第四十二條 交付銷售的商品房住宅時，房地產開發企業應當向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。
第四十三條 房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在契約中就保修範圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。
商品房的保修期限不得低於建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。但商品房住宅約定的存續期少於國家規定的最低保修期限的，按國家規定的最低保修期限執行。
第四十四條 房地產開發企業應當在商品房交付使用前委託具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產管理部門審核後用於房屋權屬登記。
房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送市、縣（市）、上街區房地產管理部門。
房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。
第四十五條 商品房交付使用後，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委託工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第七章 罰則
第四十六條 房地產開發企業有下列行為之一的，由市、縣（市）、上街區房地產管理部門責令改正，並可處以10000元以上30000元以下罰款：
（一）未按規定將測繪成果和需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房地產管理部門的；
（二）商品房現售前未到房地產管理部門登記備案的；
（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的；
（四）採取售後包租或者變相售後包租方式銷售未竣工商品房的；
（五）分割拆零銷售按套銷售的商品住宅的；
（六）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的；
（七）委託沒有資格的機構代理銷售商品房的。
第四十七條 違反本辦法規定，有下列行為之一的，由市、縣（市）、上街區房地產管理部門責令改正，並可按下列規定給予處罰：
（一）無《商品房預售許可證》預售商品房的，沒收非法所得，處以已收取預付款1%的罰款；
（二）違反規定用途使用商品房預售款的，責令歸還挪用資金，並處以挪用資金5%的罰款；
（三）偽造、塗改、買賣、轉借《商品房預售許可證》的，收繳證件，並處以5000元以上10000元以下的罰款；
（四）未按規定將商品房預售契約報房地產管理部門登記備案的，處以1000元以上3000元以下的罰款；
（五）房地產中介服務機構代理銷售不符合銷售條件的商品房的，處以20000元以上30000元以下的罰款；
（六）商品房項目轉讓後，轉讓方在契約簽訂後預售商品房的，責令退還預付款，並處以已收取預付款的1%的罰款。
第四十八條 違反本辦法規定，有下列行為之一，給他人造成損害的，依法承擔連帶責任：
（一）廣告經營者、發布者明知或應知發布的房地產廣告虛假，仍設計、製作、發布的；
（二）房地產中介服務機構代理銷售不符合本辦法規定的銷售條件的商品房的。
第四十九條 房地產市場管理機構及其工作人員在商品房預售款監管工作中有下列行為之一的，應當依法承擔責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）對房地產開發企業的用款申請未在規定的時間內作出答覆，給申請人造成損害的；
（二）對房地產開發企業用款申請審查不嚴造成資金流失，給預購人造成損害的。
第八章附則
第五十條 本辦法所稱返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。
本辦法所稱售後包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。
本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產開發企業將成套的商品房住宅分割為數部分分別出售給買受人的方式銷售商品房住宅的行為。
本辦法所稱產權登記面積，是指房地產管理部門確認登記的房屋面積。
第五十一條 本辦法自2002年12月1日起施行。