綜述
《西安市城市居住區物業管理條例》於1999年3月30日由西安市第十二屆人民代表大會常務委員會第十一次會議通過，1999年5月27日陝西省第九屆人民代表大會常務委員會第九次會議批准，現予公布，自公布之日起施實。
一九九九年六月二十四日
第一章 總 則
第一條 為了加強本市城市居住區物業管理，規範物業管理服務行為，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創造良好的居住環境，根據國家有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本條例適用於本市行政區域內城市居住區的物業管理。
第三條 本條例所稱居住區是指以住宅為主，具有相應配套的市政、公用和生活服務設施，相對獨立的住宅區。
本條例所稱物業是指居住區內已建成投入使用的建築物、構築物及其相關的設施設備和場地。
本條例所稱業主是指居住區內物業的所有人。
本條例所稱使用人是指居住區內自用、承租、借用房屋的單位和個人。
第四條 業主依據本條例規定成立業主委員會。業主委員會代表居住區全體業主實施自治管理。
物業管理企業受業主委員會的委託，依照本條例的規定和物業管理服務契約實施管理服務。
第五條 居住區物業管理實行業主自治與物業管理企業服務相結合的原則。
第六條 西安市房產行政管理部門是本市城市居住區物業管理的行政主管部門，負責本市城市居住區物業行政管理工作。
閻良區、臨潼區和市屬各縣房產行政管理部門負責本轄區內的城市居住區物業行政管理工作。
建設、規劃、市政、公用、民政、市容環衛、園林、公安、物價、工商等行政管理部門，按照各自職責協同管理。
第二章 業主自治組織與管理
第七條 居住區商品住宅入住百分之五十以上或者公有住宅出售百分之三十以上，具備物業管理條件的，物業行政主管部門應當會同開發建設單位或者公有住宅出售單位，組織召開第一次業主大會或者業主代表大會。
業主大會或者業主代表大會召開會議時，可以邀請當地政府有關部門、居民委員會參加。
第八條 業主大會由居住區內全體業主組成。業主人數超過二百戶的，按全體業主人數百分之五至百分之十的比例，以所住區域為單位由業主推選業主代表，組成居住區業主代表大會。業主代表每屆任期三年，可以連選連任。
業主大會或者業主代表大會作出的決定，應經全體業主過半數票或者業主代表過半數通過。
業主大會由業主按照一定產權計票行使表決權。住宅房屋為一套一票；非住宅房屋按產權證書，一百平方米以下為一票，一百平方米以上的每一百平方米為一票。房屋產權共有的，由產權共有人協商行使表決權。
第九條 業主大會或者業主代表大會每年至少召開一次，會議由業主委員會召集。經三分之一以上業主或者業主代表聯名提議，可以臨時召開業主大會或者業主代表大會。
第十條 業主大會或者業主代表大會行使下列職權：
（一）選舉、罷免業主委員會組成人員；
（二）審議通過業主委員會章程和業主公約；
（三）聽取和審議業主委員會工作報告和財務報告；
（四）改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；
（五）決定物業管理的其他重大事項。
第十一條 業主委員會由業主大會或者業主代表大會從業主中選舉產生。業主委員會由主任、副主任、委員五至九人組成，每屆任期三年，可以連選連任。
業主委員會組成人員應當認真負責，辦事公道，遵紀守法，熱心公益事業，有一定的工作能力和工作時間。
第十二條 業主委員會自選舉產生之日起十五日內，向物業行政主管部門登記，並由物業行政主管部門在該居住區予以公告。
第十三條 業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：
（一）召集業主大會或者業主代表大會，報告物業管理情況；
（二）起草業主委員會章程和業主公約，提交業主大會或者業主代表大會通過；
（三）招聘、選聘物業管理企業，訂立、變更或者解除委託管理服務契約；
（四）籌集和管理居住區共用部位、共用設施設備維修基金；
（五）審定物業管理企業提出的物業管理年度計畫、財務預算和決算；
(六)監督物業管理企業的管理服務活動；
(七)監督居住區共用部位、共用設施設備的合理使用；
(八)聽取和反映業主、使用人的意見和建議；
(九)業主大會或者業主代表大會賦予的其他職責。
第十四條 業主委員會會議每季度召開一次。經業主委員會主任提議或者三分之一以上業主委員會組成人員提議，可以臨時召開會議。會議作出的決定必須經全體組成人員過半數通過。
業主委員會召開會議時，可以邀請當地政府有關部門、居民委員會參加。
第三章 物業管理服務
第十五條 物業管理企業實行資質認證、資質年檢和管理人員持證上崗制度。
設立物業管理企業，必須具有相應資金、專業技術人員和固定場所；向物業行政主管部門提出申請，經資質審查合格，辦理有關手續後，方可從事物業管理經營。
物業管理企業從業人員上崗，必須持有物業行政主管部門核發的崗位證書。
第十六條 居住區的物業管理，由業主委員會委託物業管理企業實施。業主委員會代表全體業主與受委託的物業管理企業簽訂委託管理服務契約。
委託管理服務契約生效之日起十五日內，物業管理企業應當報物業行政主管部門備案。
第十七條 委託管理服務契約主要內容：
(一)委託管理事項；
(二)委託管理期限；
(三)雙方權利義務；
(四)物業管理服務質量；
(五)物業管理服務費用；
(六)違約責任。
第十八條 物業管理企業應當根據委託管理服務契約和下列要求對居住區物業實施管理：
(一)按照有關技術標準和規範以及物業管理年度計畫，實施物業管理；
(二)業主或者使用人自用部位、自用設施設備損壞要求維修時，應當提供有償服務；
(三)如實記錄物業維修、更新費用收支，妥善保管物業檔案資料和賬務；
(四)每半年向業主委員會報送一次物業維修、更新費用的收支賬目；
(五)維護居住區生活秩序；
(六)配合居民委員會做好社區管理、社區服務的有關工作；
(七)物業行政主管部門和物業管理服務契約規定的其他物業管理事項。
第十九條 居住區管理服務費、日常維修養護費、車輛停放管理費的收取標準，由市物價行政主管部門會同市物業行政主管部門以居住區為單位核定。核定物業管理收費標準時，應當聽取業主委員會和物業管理企業的意見。
為業主、使用人提供其他特約服務的收費，由物業管理企業和業主、使用人商定。
第二十條 物業管理收費的項目和標準，應當向業主、使用人公布。
物業管理服務費應當按月收取。需要預收的，預收費用不得超過三個月。
委託管理服務契約未約定或者未經業主、使用人同意，物業管理企業自行提供的服務，不得收取費用。
第二十一條 居住區內水、電、氣、暖等費用，供應單位應當按戶計量收取。因特殊情況不能按戶計量收取的，可以委託物業管理企業代收代繳。委託辦法由市人民政府制定。
第二十二條 委託管理服務契約終止或者解除後十五日內，物業管理企業應當向業主委員會移交下列資料財物，並報物業行政主管部門備案：
(一)結算物業管理服務費用；
(二)移交全部物業管理檔案資料和賬務；
(三)移交物業管理用房、經營用房和場地；
(四)應當移交的其他物業資料、設施設備。
物業管理企業在移交上述資料財物時，不得損壞、隱匿、銷毀。
第二十三條 物業行政主管部門應當加強對物業管理企業的監督管理，定期對居住區物業管理情況進行檢查，協調處理物業管理中的問題，對居住區的綜合管理水平和配套設施進行考核，評定等級。
第二十四條 物業行政主管部門接到對物業管理服務方面的投訴後，應當調查處理，七日內答覆投訴人；涉及其他行政主管部門的應當會同相關的行政主管部門進行處理，並在十五日內答覆投訴人。
第四章 前期物業管理
第二十五條 前期物業管理是指居住區房屋出售後至業主委員會成立前的物業管理。
前期物業管理由開發建設單位或者公有住宅出售單位自行管理，也可以委託物業管理企業進行管理。
第二十六條 新建居住區竣工後，建設行政主管部門應當會同物業行政主管部門及有關部門進行綜合驗收。綜合驗收不合格的，不得投入使用和實施前期物業管理。
第二十七條 已投入使用的居住區經過治理改造，具備下列條件的方可實施物業管理：
(一)新建居住區入住百分之五十以上，公有住宅出售百分之三十以上；
(二)居住區公用設施設備及其他配套設施完善；
(三)具有物業管理用房、經營用房；
(四)居住區環境符合城市建設規劃要求；
(五)經物業行政主管部門驗收合格。
第二十八條 開發建設單位應當在居住區投入使用前制定住宅使用公約，與其委託的物業管理企業簽訂前期物業管理服務契約，並報物業行政主管部門備案。
開發建設單位與業主簽訂住宅出售契約或者發出拆遷安置回遷通知時，應當將住宅質量驗收合格證、住宅使用公約、前期物業管理服務契約，作為住宅出售契約或者拆遷安置回遷通知的附屬檔案同時交付業主。
第二十九條 開發建設單位應當按照國家規定的保修期和保修範圍，承擔住宅的保修責任。前期物業管理期間，不得使用共用部位、共用設施設備維修基金，不得轉讓居住區住宅的共用部位、共用設施設備的所用權和使用權。
第三十條 前期物業管理適用本條例有關物業管理服務範圍、服務質量要求的規定。前期物業管理費用，由入住的業主或者使用人按本條例規定的項目和標準交納，不足部分由開發建設單位承擔。
第三十一條 前期物業管理契約終止後，開發建設單位或者公有住宅出售單位應當向業主委員會完整的移交居住區物業，並向業主委員會或者其指定的物業管理企業移交居住區規劃圖，竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖、地下管網竣工圖等有關工程建設資料。
第三十二條 開發建設單位或者公有住宅出售單位應當按照規定提供必需的管理用房和經營用房，其費用列入開發建設成本，產權屬全體業主共有。業主委員會應當將管理用房提供給物業管理企業有償使用，其收入和經營用房的收入用於居住區住宅共用部位、共用設施設備的日常維修養護和其他物業管理。
業主委員會、物業管理企業不得將管理用房和經營用房出售或者改作他用。
第三十三條 業主委員會成立後應當及時委託物業管理企業進行居住區的物業管理，在同等條件下應當優先委託開發建設單位和公有住宅出售單位委託的物業管理企業。
第五章 物業的使用
第三十四條 業主、使用人應當遵守業主公約和物業管理規定，愛護居住區內的共用部位、共用設施設備和花草樹木。
第三十五條 居住區內使用物業禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重、抗震結構或者房屋外貌；
(二)私自占用、損壞住宅區的共用部位、共用設施設備；
(三)違反居住區規劃搭建建築物、構築物；
(四)侵占綠地、毀壞花草樹木；
(五)亂設攤點、亂停車輛；
(六)亂倒垃圾、堆放雜物；
(七)擅自在建築物、構築物上張貼、塗寫、刻畫；
(八)影響其他住戶採光、通風及其他生活便利；
(九)排放或者堆放有毒有害物質，堆放易燃易爆物品或者排放超過規定標準的噪聲；
(十)從事危害公共利益的活動；
(十一)法律、法規禁止的其他行為。
第三十六條 住宅的共用部位、共用設施設備維修養護時，相鄰的業主、使用人應予配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修養護造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。
因維修養護造成相鄰業主、使用人的自用部位、自用設施設備損失或者其他財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。
第三十七條 業主或者使用人裝修住宅，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人，並進行指導和監督。
第三十八條 業主、使用人不得改變住宅使用性質。因特殊需要改變使用性質的，不得違反城市規劃管理要求，並應徵求相鄰業主、使用人和業主委員會的書面意見，報物業行政主管部門同意。
物業管理企業不得改變居住區內共用部位、共用設施設備的使用性質。
第三十九條 任何單位和個人不得占用居住區的道路、場地和綠地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用或者挖掘道路、場地和綠地的，應當與業主委員會簽訂協定，並在約定的時間內恢復原狀。
第四十條 利用物業設定廣告和進行其他經營性活動，應當徵得相關業主、使用人和業主委員會的書面同意，並向有關行政主管部門辦理審批手續。
前款經營性收入應當用於居住區共用部位、共用設施設備的維修養護。
第六章 維修養護資金的管理與使用
第四十一條 居住區物業維修養護資金包括住宅共用部位、共用設施設備維修基金和日常維修養護費。
住宅共用部位、共用設施設備維修基金專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新和改造。
日常維修養護費專項用於居住區共用部位、共用設施設備的日常維修養護。
第四十二條 住宅共用部位、共用設施設備維修基金按下列規定交納和提取：
(一)開發建設單位出售商品住宅時，多層住宅的購房者按購房款百分之二的比例交納，高層住宅的購房者按購房款百分之三的比例交納；
(二)公有住宅出售單位出售公有住宅時，購房者按購房款百分之二的比例交納；
(三)公有住宅出售單位出售公有住宅時，多層住宅按不低於售房款百分之二十的比例提取，高層住宅按不低於售房款百分之三十的比例提取。
住宅共有部位、共用設施設備維修基金不敷使用時，經物業行政主管部門或者業主委員會研究決定，按業主占有的住宅建築面積比例向業主續籌。
第四十三條 住宅共用部位、共用設施設備維修基金應當在銀行專戶存儲。業主委員會成立前，由物業行政主管部門代管；業主委員會成立後，由業主委員會管理，物業行政主管部門監督使用。
第四十四條 住宅共用部位、共用設施設備維修基金的使用，應當建立使用計畫報批管理制度、財務預決算管理制度、審計監督制度以及業主查詢對賬制度。
第四十五條 日常維修養護費由物業管理企業按物價行政主管部門核定的標準按月向業主、使用人收取，專款專用，由業主委員會監督使用。
第四十六條 物業管理企業應當定期向業主公布住宅共用部位、共用設施設備維修基金和日常維修養護費的管理使用情況，接受業主、使用人監督。
第四十七條 住宅自用部位和自用設施設備的維修養護由業主負責；業主與使用人另有約定的，從其約定。業主或者使用人也可以委託物業管理企業進行維修養護，並承擔相應的費用。
第四十八條 業主轉讓住宅時，住宅共用部位、共用設施設備維修基金、日常維修養護費和物業管理服務費中剩餘部分隨房屋所有權同時轉讓。
第七章 法律責任
第四十九條 物業管理企業違反本條例規定，有下列行為之一的，由物業行政主管部門給予警告；拒不改正的，處以五百元以上三千元以下的罰款；情節嚴重的，可以降低資質等級：
(一)委託管理服務契約生效、終止、解除未按規定報物業行政主管部門備案的；
(二)從業人員未持有物業行政主管部門核發的崗位證書上崗的。
第五十條 物業管理企業違反本條例規定，有下列行為之一的，由物業行政主管部門給予警告，沒收違法所得，並可處以二千元以上二萬元以下的罰款；情節嚴重的，可以降低資質等級，直至吊銷資質證書：
(一)未取得物業管理資質證書或者未按規定進行資質年檢從事物業管理的；
(二)擅自改變居住區內共用部位、共用設施設備使用性質的；
(三)委託管理服務契約終止或者解除後十五日內，未向業主委員會移交或者損壞、隱匿、銷毀應當移交的資料財物的；
(四)擅自占用、挖掘居住區道路、場地的。
未取得或者已被吊銷物業管理資質證書以及委託管理服務契約終止、解除後，非法占用物業管理用房、經營用房、場地和物業管理資料財物的，除按前款規定處罰外，物業行政主管部門可以作出責令限期移交的決定，拒不履行移交決定的，物業行政主管部門可以強制執行或者申請人民法院強制執行。
第五十一條 開發建設單位違反本條例規定，有下列行為之一的，由物業行政主管部門給予警告，並可處以三千元以上三萬元以下的罰款：
(一)未承擔前期物業管理責任的；
(二)未將住宅質量驗收合格證書、住宅使用公約和前期物業管理服務契約，作為住宅出售契約或者拆遷安置回遷通知的附屬檔案同時交付業主的；
(三)未承擔前期物業管理費用不足部分的。
開發建設單位違反本條例規定，未制定住宅使用公約或者前期物業管理契約未報物業行政主管部門備案的，由物業行政主管部門給予警告，並可處以五百元以上三千元以下的罰款。
第五十二條 開發建設單位和公有住宅出售單位違反本條例規定有下列行為之一的，由物業行政主管部門給予警告，沒收違法所得，並可處以一萬元以上五萬元以下的罰款：
(一)新建居住區未經驗收或者驗收不合格實行前期物業管理的；
(二)已投入使用的居住區，未經物業行政主管部門驗收合格實施物業管理的；
(三)前期物業管理期間，擅自使用維修基金或者轉讓共用部位、共用設施設備的所有權和使用權的；
(四)前期物業管理契約終止後，未向業主委員會完整移交居住區物業和有關工程建設資料的；
(五)向業主委員會移交居住區時，未同時移交物業管理用房和經營用房的。
第五十三條 業主、使用人或者其他單位、個人違反本條例規定，損壞房屋承重、抗震結構、房屋外貌或者私自占用、損壞居住區的共用部位、共用設施設備的，由物業行政主管部門責令恢復原狀、賠償損失，並可處以五百元以上五千元以下的罰款。
第五十四條 業主大會或者業主代表大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規和本條例規定的，由物業行政主管部門責令限期改正，並通告全體業主。
第五十五條 違反本條例規定的其他行為，由有關行政主管部門按照各自職責和相關法律、法規的規定處罰。
第五十六條 當事人對行政主管部門的行政處罰決定不服的，可以依法申請複議或者提起訴訟。逾期不申請複議，也不起訴，又不履行處罰決定的，作出行政處罰的部門可以依
法申請人民法院強制執行。
對個人處以三千元以上，對單位處以三萬元以上的罰款和吊銷資質證書的處罰，當事人有權要求舉行聽證。
第五十七條 拒絕、阻礙物業行政主管部門工作人員執行公務的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》處罰；構成犯罪的由司法機關依法追究刑事責任。
第五十八條 物業行政主管部門工作人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者行政監察部門給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第八章 附 則
第五十九條 西安市行政區域內非居住區寫字樓、商住樓的物業管理，參照本條例執行。
第六十條 本條例中有關專業用語的含義：
(一)自用部位，是指一套住宅內部，由住宅的業主、使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽台、天井、庭院以及室內牆面等部位；
(二)自用設備，是指一套住宅內部，由住宅的業主、使用人自用的門窗、衛生潔具和通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線以及水、電、氣戶表等設備；
(三)共用部位，是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等)，戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等；
(四)共用設施設備，是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住宅銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第六十一條 本條例具體套用中的問題，由市人民政府負責解釋。
第六十二條 本條例自公布之日起施行。
