業主臨時公約
第一章 總 則
第一條 根據《物業管理條例》和相關法律、法規、政策，建設單位在銷售物業之前，制定本臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
第二條 建設單位應當在物業銷售前將本臨時公約向物業買受人明示，並予以說明。
物業買受人與建設單位簽訂物業買賣契約時對本臨時公約予以的書面承諾，表示對本臨時公約內容的認可。
第三條 本臨時公約對建設單位、業主和物業使用人均有約束力。
第四條 建設單位與物業管理企業簽訂的前期物業服務契約中涉及業主共同利益的約定，應與本臨時公約一致。
第二章 物業基本情況
第五條 本物業管理區域內物業的基本情況
物業名稱 ；
座落位置 ；
物業類型 ；
建築面積 。
物業管理區域四至：
東至 ；
南至 ；
西至 ；
北至 。
第六條 根據有關法律法規和物業買賣契約，業主享有以下物業共用部位、共用設施設備的所有權：
1、由單幢建築物的全體業主共有的共用部位，包括該幢建築物的承重結構、主體結構，公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外牆面、屋面、 、 、 等；
2、由單幢建築物的全體業主共有的共用設施設備，包括該幢建築物內的給排水管道、落水管、水箱、水泵、電梯、冷暖設施、照明設施、消防設施、避雷設施、 、 、 等；
3、由物業管理區域內全體業主共有的共用部位和共用設施設備,包括圍牆、池井、照明設施、共用設施設備使用的房屋、物業管理用房、 、 、 等。
第七條 在本物業管理區域內，根據物業買賣契約，以下部位和設施設備為建設單位所有：
1、 ；
2、 ；
3、 ；
4、 。
建設單位行使以上部位和設施設備的所有權，不得影響物業買受人正常使用物業。
第三章 物業的使用
第八條 業主對物業的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得妨礙其他業主正常使用物業。
第九條 業主應遵守法律、法規的規定，按照有利於物業使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、採光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面妥善處理與相鄰業主的關係。
第十條 業主應按設計用途使用物業。因特殊情況需要改變物業設計用途的，業主應在徵得相鄰業主書面同意後，報有關行政主管部門批准，並告知物業管理企業。
第十一條 業主需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業管理企業，並與其簽訂裝飾裝修管理服務協定。
業主應按裝飾裝修管理服務協定的約定從事裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項，不得從事裝飾裝修的禁止行為。
第十二條 業主應在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不得擅自占用物業共用部位和公共場所。
本物業管理區域的裝飾裝修施工時間為 ，其他時間不得施工。
第十三條 因裝飾裝修房屋影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用以及侵害相鄰業主合法權益的，業主應及時恢復原狀並承擔相應的賠償責任。
第十四條 業主應按有關規定合理使用水、電、氣、暖等共用設施設備，不得擅自拆改。
第十五條 業主應按設計預留的位置安裝空調，未預留設計位置的，應按物業管理企業指定的位置安裝，並按要求做好噪音及冷凝水的處理。
第十六條 業主及物業使用人使用電梯，應遵守本物業管理區域的電梯使用管理規定。
第十七條 在物業管理區域內行駛和停放車輛，應遵守本物業管理區域的車輛行駛和停車規則。
第十八條 本物業管理區域內禁止下列行為：
1、損壞房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設計用途；
2、占用或損壞物業共用部位、共用設施設備及相關場地，擅自移動物業共用設施設備；
3、違章搭建、私設攤點；
4、在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物；
5、違反有關規定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質，發出超標噪聲；
6、擅自在物業共用部位和相關場所懸掛、張貼、塗改、刻畫；
7、利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；
8、 ；
9、法律、法規禁止的其他行為。
第十九條 業主和物業使用人在本物業管理區域內飼養動物不得違反有關規定，並應遵守以下約定：
1、 ；
2、 。
第四章 物業的維修養護
第二十條 業主對物業專有部分的維修養護行為不得妨礙其他業主的合法權益。
第二十一條 因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時，業主或物業管理企業應事先告知相關業主，相關業主應給予必要的配合。
相關業主阻撓維修養護的進行造成物業損壞及其他損失的，應負責修復並承擔賠償責任。
第二十二條 發生危及公共利益或其他業主合法權益的緊急情況，必須及時進入物業專有部分進行維修養護但無法通知相關業主的，物業管理企業可向相鄰業主說明情況，在第三方（如所在地居委會或派出所或 ）的監督下，進入相關業主的物業專有部分進行維修養護，事後應及時通知相關業主並做好善後工作。
第二十三條 因維修養護物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當徵得建設單位和物業管理企業的同意，並在約定期限內恢復原狀。
第二十四條 物業存在安全隱患，危及公共利益或其他業主合法權益時，責任人應當及時採取措施消除隱患。
第二十五條 建設單位應按國家規定的保修期限和保修範圍承擔物業的保修責任。
建設單位在保修期限和保修範圍內拒絕修復或拖延修復的，業主可以自行或委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由建設單位承擔。
第二十六條 本物業管理區域內的全體業主按規定繳存、使用和管理物業專項維修資金。
第五章 業主的共同利益
第二十七條 為維護業主的共同利益，全體業主同意在物業管理活動中授予物業管理企業以下權利：
1、根據本臨時公約配合建設單位制定物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
2、以批評、規勸、公示、 等必要措施制止業主、物業使用人違反本臨時公約和規章制度的行為；
3、 ；
4、 。
第二十八條 建設單位應在物業管理區域內顯著位置設定公告欄，用於張貼物業管理規章制度，以及應告知全體業主和物業使用人的通知、公告。
第二十九條 本物業管理區域內，物業服務收費採取包乾制(酬金制）方式。業主應按照前期物業服務契約的約定按時足額交納物業服務費用(物業服務資金)。
物業服務費用（物業服務資金）是物業服務活動正常開展的基礎，涉及全體業主的共同利益，業主應積極倡導欠費業主履行交納物業服務費用的義務。
第三十條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、物業管理企業的同意後，按規定辦理有關手續，業主所得收益主要用於補充專項維修資金。
第六章 違約責任
第三十一條 業主違反本臨時公約關於物業的使用、維護和管理的約定，妨礙物業正常使用或造成物業損害及其他損失的，其他業主和物業管理企業可依據本臨時公約向人民法院提起訴訟。
第三十二條 業主違反本臨時公約關於業主共同利益的約定，導致全體業主的共同利益受損的，其他業主和物業管理企業可依據本臨時公約向人民法院提起訴訟。
第三十三條 建設單位未能履行本臨時公約約定義務的，業主和物業管理企業可向有關行政主管部門投訴，也可根據本臨時公約向人民法院提起訴訟。
第七章 附 則
第三十四條 本臨時公約所稱物業的專有部分，是指由單個業主獨立使用並具有排他性的房屋、空間、場地及相關設施設備。
本臨時公約所稱物業的共用部位、共用設施設備，是指物業管理區域內單個業主專有部分以外的，屬於多個或全體業主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關設施設備。
第三十五條 業主轉讓或出租物業時，應提前書面通知物業管理企業，並要求物業繼受人簽署本臨時公約承諾書或承租人在租賃契約中承諾遵守本臨時公約。
第三十六條 本臨時公約由建設單位、物業管理企業和每位業主各執一份。
第三十七條 本臨時公約自首位物業買受人承諾之日起生效，至業主大會制定的《業主公約》生效之日終止。
承 諾 書
本人為 （物業名稱及具體位置，以下稱該物業）的買受人，為維護本物業管理區域內全體業主的共同利益，本人聲明如下：
一、確認已詳細閱讀 （建設單位）制定的“×××業主臨時公約”（以下稱“本臨時公約”）；
二、同意遵守並倡導其他業主及物業使用人遵守本臨時公約；
三、本人同意承擔違反本臨時公約的相應責任，並同意對該物業的使用人違反本臨時公約的行為承擔連帶責任；
四、本人同意轉讓該物業時取得物業繼受人簽署的本臨時公約承諾書並送交建設單位或物業管理企業，建設單位或物業管理企業收到物業繼受人簽署的承諾書前，本承諾繼續有效。
承諾人（簽章）
年 月 日
《業主臨時公約（示範文本）》使用說明
1、本示範文本僅供建設單位制定《業主臨時公約》參考使用。
2、建設單位可對本示範文本的條款內容進行選擇、修改、增補或刪減。
3、本示範文本第三條、第三十七條所稱業主是指擁有房屋所有權的房屋買受人，其他條款所稱業主是指擁有房屋所有權的建設單位和房屋買受人。
物業管理企業的類別
(一)按投資主體物業管理企業可分為全民、集體、聯營、三資、私營等企業。(1)全民物業管理企業即國有物業管理企業，資產屬於全民所有，國家依照所有權和經 營權分離的原則授予企業經營管理權；(2)集體所有制物業管理企業資產屬於勞動民眾集體所有；(3)私營物業管理企業資產屬於私人所有。(4)聯營指企業之間或企業、事業單位之間聯營，或組成新的經營實體，取得法人資格 ；或共同經營，不具備法人條件，按契約約定各自獨立經營，並承擔相應的權利和義務；(5)三資物業管理企業是指依照中國有關法律在中國境內設定的全部資本由外國投資者 投資的企業；外國公司、企業和其他經濟組織或個人經中國政府批准在中國境內，同中國的公司企業或其他經濟組織共同舉辦合資經營企業，或舉辦中外合作經營企業。(二)按股東出資形式可分為有限責任公司、股份有限公司、股份合作公司等。(1)物業管理有限責任公司是由2個以上50個以下股東共同出資，並以其出資額為限對公 司承擔責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任的企業法人；(2)物業管理股份有限公司是一般由5個以上發起人成立，全部資本為等額股份，每個股東以其所持股份為限對公司承擔責任，公司是以其全部資產對公司的債務承擔責任的企業法人。股份有限公司，其註冊資本必須在1000萬元人民幣以上。目前，商業、貿易、工業、房地產等行業中有一批股份有限公司。隨著物業管理市場發展，集團化的物業管理股份有限公司將逐步出現；(3)股份合作型物業管理企業，其原則是自願組合、自願合作、自願參股、民主管理、 自負盈虧、按勞分配、入股分紅。這種企業股東一般就為職工，股東訂立合作經營章程，按其股份或勞動享有權利和義務，企業以其全部資產對其債務承擔責任。近年來，隨著物業管理的發展，全國各地物業管理企業如雨後春筍大量湧現，如上海市 到1997年為止，共有物業管理企業1540家，其中內資企業為856家，三資企業為108家，有限公司和股份公司為537家。內資企業中，由原房管所轉制為物業管理企業的為157家。上述15 40家物業管理企業對全市範圍內近9600萬平方米的各類物業進行著管理服務職能。(三)按經營服務方式分為代理租賃服務型、委託管理服務型兩種。(四)按是否具有法人資格一種是具有企業法人資格的物業管理的專營公司或子公司；另一種是以其他經營項目為 主如房地產開發、商業、貿易等而兼營物業管理的不具備企業法人資格的物業管理部。
物業管理企業的組建
(一)組建條件 1.企業名稱預先審核企業有名稱，猶如自然人有姓名一樣。企業的名稱一般由四部分組成：企業所在地、具 體名稱、經營類別、企業種類等。其具體名稱可考慮原行業的特點、所管物業名稱特點、地理位置、企業發起人名字等，如“東湖”、“萬科”“XX別墅”等。除叫物業管理公司外也有稱物業管理有限公司、物業發展公司、物業公司等。根據國家工商行政管理局制定的《企 業名稱登記管理規定》的有關精神，企業名稱中不得含有下列內容和文字：(1)有損於國家社會公共利益的；(2)可能對公眾造成欺騙或誤解的；(3)外國國家地區名稱、國際組織名稱；(4)黨政名稱、黨政軍機關名稱、民眾組織名稱、社會團體名稱及部隊番號；(5)漢語拼音字母(外文名稱中使用的除外)、數字；(6)其他法律、行政法規規定禁止的。對於企業中使用中國、中華或者冠以國際字詞的企業名稱只限於全國性的大公司、國務 院或者授權機關批准的大型進出口企業和大型企業集團，國家工商行政管理局規定的其他企業。在企業名稱中用“總”字的必須設三個以上分支機構等。根據公司登記管理有關規定，設立公司應當申請名稱預先核准。法律、行政法規規定必 須報經審批後成立的公司，例如三資公司或者公司經營範圍中有法律、行政法規規定必須審批的項目的，應當在報送審批前辦理公司名稱預先核准，然後以核准的名稱報送審批。例如設立外商投資的物業管理企業，在報經有關外經貿行政管理機關審批前必須將申請名稱報工商行政管理部門預先核准。設立有限責任公司，應當由全體股東指定的代表或共同委託的代理人申請名稱預先核准 ；設立股份有限公司，由全體發起人指定的代表或共同委託的代理人申請名稱預先核准。申請時，必須提交：(1)全體股東或發起人簽署的申請書；(2)股東或發起人的法人資格證明或者自然人的身份證明等。工商行政管理機關應當自收到申請檔案之日起10日內作出核准或駁回的決定。決定批准的，應當發給《企業名稱預先核准通知書》。
業主公約