第一節 物業環境質量管理概述
一、物業環境質量管理的概念
物業環境質量管理，就是指為了保證人類的生存和發展，而對物業區域內的自然環境質量和社會環境質量所進行的各項管理工作。物業管理公司要依據城市環境管理部門所制定的環境質量標準及指標體系，對物業區域內的自然環境質量和社會環境質量進行監控、測試、評價，並切實做好環境管理工作，使物業區域內的環境質量水平不斷改善與提高。切實從保護人體健康和維護生態平衡出發，為獲得最佳的環境效益和經濟效益，在綜合考慮發展經濟與保護環境及人體健康等因素的基礎上，搞好物業區域內的環境質量管理工作。
二、物業環境質量管理的基本職能
早在20世紀40年代，人們就開始研究生產型物業的環境質量，包括車間的污染物控制、環境質量調節，以及在什麼環境條件和環境質量水平下能保證生產人員身體健康、出勤率高和生產效率高等問題。20世紀50年代以後，環境質量的保護與改善的呼聲日益高漲，其主要內容是污染控制，即“三廢”治理和噪聲控制，其主要目的是為了保護人體健康，環境質量保護已從工業物業(生產車間、廠區)擴大到人類的整個生活環境(主要是城市環境)。
環境科學是在20世紀60年代末70年代初出現的。它第一次具體地揭示了人類社會活動與人類生存環境的對立統一關係。人類為了生存發展，就要不斷地開發利用環境資源，但這種開發利用活動又會消耗環境資源，降低其質量，破壞生態平衡，影響人類的生存和發展。為此，人類必須要採取措施：一方面要保證資源的合理開發與利用，保持環境的生產能力和恢復能力；另一方面要保證環境質量不斷地改善，以謀求人類社會活動與環境的協調。
由此可見，物業環境質量管理不能只限於控制污染，也並非只為保證人體健康和提高工作效率，其基本職能應是掌握“人類—環境”系統的發生、發展的規律(見圖5-5-1所示)，協調人類社會活動與環境的關係，找出經濟發展的限度、方式和布局方案，使發展經濟與保護和改善環境質量的要求統一起來。
三、物業環境質量管理的內容
(一)對物業環境質量進行監控
物業環境質量監控，就是對物業區域內的環境質量進行監測和控制。監測就是在對環境進行調查、研究的基礎上，監視、檢測代表環境質量的各種指標數據的全過程，以便及時分析和處理這些數據，掌握環境質量的現狀及變化發展趨勢。控制就是根據監測得到的環境質量的現狀及變化發展趨勢，及時將信息反饋給有關部門，在超過警報指標或出現嚴重污染事故時發出警報和進行預報，通過有關部門採取具體措施，如減少車流量，要求排污嚴重的工廠減產、停產等，以控制環境質量繼續惡化。環境質量監控是環境質量管理的主要環節，它包括以下三種類型的環境質量監控：
1.區域環境監控
區域環境監控主要是對物業區域的大氣、水體、土壤等的環境質量現狀進行監控。這種監控有以下兩種情況：
(1)物業區域環境質量已經達到國家規定的某一級標準，或雖未達到標準但達到過渡性標準。這時應根據維護和改善環境質量的要求，繼續對區域環境中的有害污染物的濃度變化和發展趨勢，進行常規監視性監測。
(2)物業區域內環境質量既未達到國家標準，又無明確的環境目標，且環境質量逐年惡化。這時的環境質量管理，首先是制止污染的發展，控制新污染，按期匯總報告給有關部門和決策機構，以便及時採取合理的對策。
2.污染源的監控
我國目前主要對物業區域內的工業污染源進行監控。其主要內容有如下幾個方面：
(1)工業污染源調查。主要是搞清企業基本情況，包括生產工藝、排污、能源、水源、原材料、污染治理、生產發展趨勢等，並在調查的基礎上，對重點污染源進行解剖，確定主要污染物。
(2)根據國家污染物排放標準或由地區環境容量確定的總量控制標準，對污染源的排放量進行控制，同時根據地區環保部門的要求，確定工廠內外的一定區域內環境質量控制標準。
(3)監測布點與採樣，制定監測制度。
(4)定期及時處理監測數據，將信息反饋給有關管理部門和決策部門，以控制污染源的狀況。
關於交通污染源及其他污染源，我國目前只是不定期地作一些調查和監測，尚未建立起環境質量監控指標體系和監控系統。然而，這些污染源的監控在物業環境管理中的作用已日趨顯著。因此，物業管理部門應加強對物業區域內的交通噪聲、汽車尾氣等污染源的管理，確保物業環境質量的不斷提高。
3.污染事故的監測分析
污染事故的監測分析，主要是確定在各種緊急事故情況下的污染程度和範圍，檢查分析其原因，以便採取有效措施避免事故再次發生。
(二)對物業環境質量進行評價
物業環境質量評價，主要是對物業區域的環境質量進行回顧評價、現狀評價和影響評價，是按照一定的評價標準和評價方法，對區域的環境質量狀況及變化趨勢進行量的描述、評定和預測。
(三)編寫物業環境質量報告書
編寫物業環境質量報告書，就是在對物業區域內的環境進行監測和評價的基礎上，提出對物業環境質量狀況的分析以及改善環境質量的措施與對策。
1.物業環境質量報告書的作用
物業環境質量報告書具有以下作用：
(1)有利於弄清物業區域的環境質量狀況，為制定該地區環境質量標準和污染綜合防治規劃、開展環境科學技術研究提供依據；
(2)有利於當地政府和居民了解環境質量狀況，促進建立環保目標責任制，把環境保護工作納入各級政府的議事日程；
(3)環境質量報告書通過對監測評價結果的分析，可對已採取的環保對策的實施效果進行評估，並可針對現存問題提出新的、切實可行的對策和措施；
(4)為制定區域環保技術政策提供依據。
2.物業環境質量報告書的編寫原則
環境質量報告書涉及的範圍很廣，需要各有關部門和人員的共同協作，在編寫過程中要統一認識，因此編寫物業環境質量報告書時，應遵循以下原則：
(1)要著眼於“人類—環境”大系統，從地區的整體出發，以生態理論為指導，全面分析經濟、社會發展與環境質量的關係，不要局限於“三廢”及噪聲，還要考慮其他影響環境質量的因素；
(2)在對基本數據匯總分析時，要包括自然環境特徵與社會環境特徵，要有較強的針對性，以便為分析環境問題提供具體依據；
(3)分析問題要抓住主要矛盾，對主要環境問題的危害包括經濟損失、人身傷害及其產生原因等，要有確切的分析，不能似是而非，模稜兩可；
(4)對環境質量的變化及發展趨勢，要有科學的預測，並對主要環境問題提出相應對策。
第二節 物業大氣環境質量管理
一、物業大氣污染監測
對物業區域內的大氣污染進行監測時，應根據污染物排放時間的變化規律，結合氣象周期的變化規律以及監測目的要求的時間解析度(如確定污染物對人體的慢性危害時，需測定污染物的日平均、月平均或某一時段的平均濃度，急性危害則要求3分鐘的解析度，光化學煙霧危害要求10分鐘的解析度等)，來確定大氣污染監測的採樣周期。
為了顯示出污染物的空間分布情況，要注意正確選擇監測點。不同污染物和污染源所造成的大氣污染範圍是不同的。由點源和線源引起的小範圍的污染，污染濃度分布主要取決於大氣擴散過程。應根據大氣擴散模型計算出地面濃度分布最大點，此點即為最佳採樣監測點。由面源引起的一定區域的污染，由於這類污染的地面污染濃度分布相當均勻，主要受地形和當時氣象條件的影響，且有明顯的日變化和季節變化規律。因此，可按均勻區的範圍、用地類型和均勻氣象區特性，在預計的最高濃度點設定監測採樣點。
關於大氣污染監測點的密度的確定，要考慮三個方面的因素：一是監測範圍。由於高大建築物和熱島效應的影響，其中各局部的污染物濃度差異可能很顯著，但考慮經濟性，又不能在每個均勻區都設監測點，而只能折衷選定能達到一定置信水平的點數，有的直接按人口密度來確定監測點數；有的採用方格法，即將每個均勻區分成若干小格，求出每個小格的污染物通量，再綜合考慮區域具體情況確定區域監測點數；二是採樣周期的長短。監測結果的平均時間越長，其代表區域空氣品質的合理性也越顯著，監測點也可適當少一些；三是污染物的化學活性。有的污染物惰性很強，如CO，可在空氣中停留幾十天甚至幾年，除公路兩側外其濃度變化較小；而SO2在空氣中很易氧化，僅能停留幾小時到幾天，變化較大。因此，確定監測點密度還要考慮污染物的化學活性。
最後，是關於大氣污染物採樣的問題，大氣污染物採樣可分為氣態污染物採樣和粒狀污染物採樣兩方面。氣態污染物採樣方法有直接採樣和濃縮採樣兩種。直接採樣適用於污染物濃度較高或測定方法靈敏性較好的情形；濃縮採樣則適用於污染物濃度較低、毒性較大又無足夠靈敏的儀器進行測定的情形。粒狀污染物的採樣也有降塵和飄塵兩種。降塵實行定期採樣，採樣器放在四周開闊的建築物頂上，以避免地面灰塵和風沙的影響，最好放在距地面1.2米以上，靠近污染源處。同時，為防止塵樣長藻，可在採樣器中加少許ＣuSO4溶液，在磨口瓶中加入異丙醇以防冬季結冰。飄塵的測定有專門的採樣器，如安德森採樣器。它是使空氣以一定流量通過濾料，把飄塵捕集下來稱重來確定的。
二、物業大氣環境質量評價
為了掌握物業大氣環境質量的現狀，定期向上級主管部門或居民報告大氣環境質量狀況，預測、分析大氣環境質量變化的趨勢，均需要對物業大氣環境質量進行評價。
(一)物業大氣環境質量的評價標準、範圍和內容
1.物業大氣環境質量的評價標準
物業大氣環境質量的評價，主要是以國家和地區規定的大氣環境質量標準為依據。大氣中各種污染物的容許濃度值，大都是根據它們對人體健康的影響來制定的，以此作大氣質量標準，便於統一對比。在評價工作中，除了需注意污染物在大氣中的含量水平，還需注意接觸時間的長短。因為污染持續時間不同，即使大氣污染濃度相同，對人體健康的影響也是大不相同的。在評價大氣質量時，對不同污染物常按不同時段找出相應的標準濃度，如小時、日或年的平均容許濃度以及瞬時或某一時段內的最大容許濃度等。
2.物業大氣環境質量的評價範圍
大氣環境質量評價範圍，主要在人口眾多、大氣污染顯著的物業區域進行，它是城市環境質量評價、制定城市污染綜合防治規劃的重要組成部分。在工業物業環境管理工作中，有時對廠區的大氣質量、污染嚴重的車間也要進行大氣環境質量評價，以便為污染源控制提供依據。
3.物業大氣環境質量評價的內容
物業大氣環境質量評價主要是大氣污染的評價。由於選用的評價參數主要是化學污染物，根據當地的環境要求和污染物在大氣中的含量水平來評價大氣的污染程度，所以它實質上是以化學環境質量評價為主，並不是物業大氣環境質量的綜合評價。
(二)物業大氣環境質量的評價程式
1.選定評價參數
物業住用人向大氣排放的污染物雖然種類很多，但帶有普遍性的主要污染物卻只有5～6種，即總懸浮微粒(ＴSP)、飄塵(IP)、SO2、ＮＯx、CO、光氧化劑(O3)等。在進行大氣環境質量評價時，首先要根據本地區環境特徵和污染現狀，選擇量大面廣、對本地區大氣環境污染有決定性影響的污染物作為評價參數。我國城市物業大氣污染主要是煤煙型污染，所以大都選用ＴSP和SO2兩個評價參數。如果物業區域機動車較多，燃煤且低空排放的污染源較多時，可選擇ＴSP、SO2、ＮOx、CO、O3等幾個評價參數。
2.採集代表物業大氣環境質量的監測數據
根據選定的評價參數、污染源分布、地形、氣象條件等確定相應的布點、採樣方法，設計監測網路系統，以獲取能代表大氣環境質量的監測數據和同步的氣象數據。
3.選定評價方法
我們常選用環境質量指數ＥＱＩ(簡單平均法或加權平均法)來對物業大氣環境進行評價。用於評價大氣環境質量的綜合指數有不同種類，如用於評價大氣質量逐日變化情況的有格林大氣污染綜合指數、安大略大氣污染指數、污染物標準指數等；可兼用於評價大氣質量長期變化和逐日變化的指數，有白勃考大氣污染指數、橡樹嶺大氣質量指數等；只用於評價大氣質量長期變化的指數，有密特大氣質量指數、極值指數、加拿大大氣質量指數等。
4.物業大氣環境質量分級
物業大氣環境質量分級是根據我國大氣環境質量標準進行的。選作評價參數的主要污染物，如果它在大氣含量中的實測濃度達到一級標準，則其評分為最高分。根據這種指導思想，可把大氣環境質量劃分為五個等級，按標準評分。這種評價分級方法的特點是簡明而標準統一，便於各區域對比。
三、物業大氣環境質量的管理
在大氣環境質量評價的基礎上，結合城市的功能分區，實施大氣環境質量的分區(住宅區、商業區、工業區等)管理。對嚴重污染區實行重點控制，逐步建立煙囪控制區，並對功能區實行環境目標管理。具體採取的對策是：
(1)實施主要污染物分區總量控制，按污染源的排污分擔率逐年分配污染削減指標，並與經濟、社會發展計畫統一考慮，建立環境責任制，實施獎懲制度；
(2)制定有利於控制大氣污染的生產與生活方式和措施，降低生產和生活所形成的污染物對大氣環境的破壞；
(3)加強對大氣污染特別是消煙除塵的監督管理，分區選擇控制點和控制時段，根據環保目標和規章制度實施監督，對達不到要求和違反規定的，按處罰制度規定的辦法，採取諸如教育、警告、罰款、停止使用等措施及時處理。同時加強大氣監測，及時準確地掌握排污單位的情況，運用經濟手段徵收排污費和罰款。
第三節 物業水環境質量管理
一、物業水環境的監測
物業水污染的監測主要是對物業所在區域的陸地水體污染、物業使用水質、物業排放水質等進行監測。對物業水污染進行監測時，首先要對水的外觀、透明度、色度、濁度、水溫、氣味、ｐＨ值、電導率、苯氯、亞硫酸根以及氧、CO2、H2S、游離氯等可溶氣體進行監測，一般現場採樣後立即測定；其次，物業水體的一個特別重要的方面是它含有致病病原生物，因此要重視對物業水體致病病原生物的監測。這些致病病原生物主要有傷寒菌、霍亂菌、Ａ型肝炎病毒、脊髓灰白質炎病毒、大腸桿菌等，此外，還包括了原生物，如犁形鞭毛蟲，它可引起胃腸功能失調。雖然現代水消費技術的發展，已很大程度地削減了水載流行病污染物的威脅，但是這種威脅並沒有完全解除。水中存在的大腸桿菌群表明水有受病原體微生物污染的可能性，儘管這些寄生在人類和其他溫血動物糞便中的細菌本身一般不致病。雖然大腸桿菌類並不是糞便污染的確切指示物，但是仍被廣泛地使用，因為它是一項檢驗物業水體水質各種致病生物體存在的常規基礎檢驗。
值得注意的是，對不能現場測定的水樣，則需妥善保存或進行預先處理，以防止變質、被污染或造成吸附損失。一般除對儲存容器質量嚴格要求以外，有時還要加入適當的保存藥劑，調節保存溫度和ｐＨ值，並限制測試期限。
二、物業水環境質量評價
三、物業水環境質量的管理
(一)控制污染源
在水域、水系或水體污染源調查、監測及污染現狀評價的基礎上，明確環境目標，採用總量控制的方法，對污染源排放污染物的數量和濃度進行控制。
(二)保護水體，防止污染
在國外通過規定水域等級，把水域劃分為以下6種污染控制等級：
1.特殊保護級(Ｓ級)
特殊保護級是指完全禁止廢水排入、只允許Ｐ級水域的水流入，如飲用水源、天然公園內的水域。
2.保護級(Ｐ級)
保護級是指排入的廢水要經過處理、達到BOT≤20ｍｇ/L，總懸浮固體SS≤30mg/L、ｐＨ＝6.6～3.5、大腸桿菌數≤200個／毫升，其他有害物也必須控制在規定的排放標準之內的水域。
3.控制級(Ｃ級)
控制級是指排入的廢水其BOT、SS、ｐＨ與Ｐ級相同，但其他污染物濃度如若超過Ｐ級標準，必須經過充分稀釋後方允許排入的水域。
4.受限制級(Ｒ級)
受限制級是指排入的廢水中除大腸桿菌數不超過1000個/100毫升外，其他污染物要求與Ｃ級相同的水域。
5.河口級(Ｏ級)
河口級是指廢水經過低度處理後方準排入的水域。
6.地下水保護級(Ｕ級)
地下水保護級是指地下水域範圍。
在我國，水體保護特別重視飲用水源取水口的保護，並把水源地劃分為一級、二級保護區：一級保護區是指以取水口為圓心，半徑為100米的區域；二級保護區是指以一級保護區的邊緣為起點，上游1000米，下游1000米的範圍。對設定一、二級保護區仍不能滿足要求的，可增設准保護區，即以二級保護區邊緣為起點，上游1000米、下游50米的區域。上述各級保護區均應設有明顯標誌，並嚴格執行《飲用水資源保護區污染防治管理規定》：一級保護區的水質標準不得低於《地面水環境質量標準》中的Ⅱ類標準，並符合《生活飲用水衛生標準》；二級保護區的水質標準不得低於《地面水環境質量標準》中的Ⅲ類標準。
第四節 物業噪聲環境質量管理
一、噪聲監測與常見環境噪聲
噪聲的等級是隨時間連續地變化的。實際上在城郊住宅區繁忙的交叉路口對噪聲進行監測就足夠了，所聽到的背景值為50ｄＢ(Ａ)，頭頂上飛過的飛機的噪聲值為65ｄＢ(Ａ)，運動著的汽車噪聲值為70dB(Ａ)。但在噪聲監測工作中，經常採用Ａ—計權分貝儀來測量噪聲等級。表5-5-2給出了一些常見的噪聲源等級［用dB(Ａ)表示］。
近年來發現ｄＢ(Ａ)聲級用作噪聲度量標準，能較好地反映出人們對噪聲吵鬧的主觀感覺，Ａ聲級數越高，愈覺得吵鬧。因此國內外常用Ａ聲級評價工廠噪聲和城市交通噪聲，可以用聲級計量儀器直接測量，也可以用其他多種評定方法進行換算。ｄＢ(A)聲級幾乎成為一切噪聲評價的基本值，對物業區域的穩定噪聲也可以直接用dB(Ａ)聲級評價。
二、環境噪聲標準
環境噪聲標準應以保護人的聽力、睡眠休息、交談、思考為依據，根據不同的時間、不同的地點和人的行為狀態制定相應的標準。除了以上幾項噪聲標準外，還有機動車輛噪聲標準、航空器噪聲標準、機械設備噪聲標準、機電產品噪聲標準、民用設備噪聲標準等。
三、物業噪聲的控制技術
為了確保物業環境質量，對於環境噪聲的控制，行政管理措施和合理的規劃雖然都是非常重要的，但控制技術也是不可忽視的基本手段。
一般來說，控制噪聲時常用技術方法有吸聲、隔聲、消聲、隔振、阻尼、耳塞、耳罩等。
(一)吸聲
吸聲主要是利用吸聲材料或吸聲結構來吸收聲能。這主要用在室內空間，如廠房、會議室、辦公室、劇場等。因為在室內，壁面會使聲源發出的聲音來回反射，結果使得噪聲比同一聲源在空曠的露天裡(自由空間)要高。如果使用吸聲材料，就會吸收反射聲，使室內的噪聲下降。用於吸聲的材料或結構主要有多孔吸聲材料、薄板(薄膜)吸聲結構、空腔共振吸聲結構和微穿孔板吸聲結構。
(二)隔聲
隔聲就是用禁止物將聲音擋住，隔離開來，如牆壁、門窗，可以把室外的噪聲擋住，不讓它傳到室內來。但由於聲波是彈性波，作用在禁止物上，會激發起禁止物的振動，會向室內輻射聲波，使聲音從一邊傳到另一邊。所以，總會有一定的聲波通過禁止物透射到另一邊。一般來說，隔聲性能同隔聲材料的質量有關，質量越大，其隔聲效果越好。如果將隔聲層做成雙層或多層結構，可以大大提高隔聲效果。
隔聲罩在機器噪聲控制中是常常採用的措施。一般隔聲罩由隔聲材料、阻尼材料和吸聲材料構成。隔聲材料多用鋼板，並且鋼板罩上塗上阻尼材料，以防鋼罩共振，如果罩內安裝吸聲材料，做成吸聲層，可降低罩內混響，會產生更好地隔聲效果。
(三)消聲
消聲是利用消聲器來降低空氣聲的傳播。常見的氣流噪聲有風機噪聲、通風管道噪聲、排氣噪聲等。廣泛採用的傳統的消聲器有阻性消聲器、抗性消聲器、抗阻複合式消聲器。近年來，小孔消聲器和多孔擴散消聲器在排氣噪聲的控制中逐漸得到廣泛套用。
(四)阻尼與隔振
當噪聲是由於機械振動引起時，降低機械振動是降低噪聲的一種重要手段。阻尼材料通常都是由具有高粘滯性的高分子材料做成，它具有較高的損耗因子。將阻尼材料塗在金屬板材料上，當板材彎曲振動時，阻尼材料也隨之彎曲振動。由於阻尼材料有很高的損耗因子，因此在做剪下運動時，內摩擦損耗就大，使一部分振動能量變為熱能而消耗掉，從而抑制了板材的振動，使輻射的噪聲減小。
隔振通常是防止機器與其他結構的剛性連線，通過彈簧等彈性連線，降低振動的傳遞。隔振要求機械系統的固有頻率要遠離隔振系統的固有頻率(一般是隔振系統的固有頻率遠遠低於機械系統的固有頻率)，以免發生共振。對於大型的機械設備，現在都有專門設計製造的減振器，不僅安裝方便，而且效果也好。
(五)隔聲障板
障板隔聲是當前環境噪聲控制中廣泛採用的一種措施。聲與光一樣，當聲波遇到障板時會發生反射，並在障板反面形成聲影區，達到降低噪聲的目的。障板隔聲衰減有一個限度，最多不超過25分貝。
(六)個人防護
在許多場合下，採取個人防護還是最有效、最經濟的辦法。個人防護用品有耳塞、耳罩、耳棉等。耳塞的平均隔聲一般可達到20dB以上，性能良好的耳罩可達30dB。
第五節 物業綜合環境質量管理
一、物業綜合環境質量管理的含義
從環境整體出發，為保持和改善物業區域綜合環境質量而進行的各種管理工作就是綜合環境質量管理。在對物業進行綜合環境質量管理工作中，首先碰到的一個具體問題，就是用什麼指標和標準來描述物業綜合環境質量。有人建議採用綜合質量指數，運用生態適宜度來表示，質量分級分為很適宜、適宜、基本適宜、不適宜、很不適宜五級。基本適宜為維持人類生存、不損害健康、能適應經濟發展需要的基本條件；適宜、很適宜是高於基本適宜的舒適環境；不適宜則是令人不愉快、影響人體健康、干擾經濟發展的環境；很不適宜則是嚴重損害人體健康、阻礙經濟發展的環境。當然，這樣分級，必須選擇相應的指標體系，每一級綜合指標均包含若干相應的分指標，每項分指標的權值不一定相同。用這樣的指標體系來描述物業綜合環境質量，全面進行綜合環境質量的管理。
二、物業綜合環境質量管理的指標體系
(一)狹義的物業綜合環境質量管理指標體系
狹義的物業綜合環境質量管理指標體系主要是從物業使用的生態適宜度或舒適度角度建立的用於描述和評價物業綜合環境質量的指標體系。這些指標著重反映了物業的物理與化學環境質量、衛生與醫療環境質量、生產與交通環境質量、文化環境和綠化環境質量。(二)廣義的物業綜合環境質量管理指標體系
廣義的物業綜合環境質量管理指標體系是從物業的經濟環境質量、社會環境質量和自然與人工環境質量的整體角度建立的，用於綜合反映物業環境質量的指標體系。
