濟南市市長 謝玉堂
一九九四年三月七日
第一條 為了推進住房制度改革，鼓勵職工和城鎮居民購買公有住房，適應城鎮住房商品化的需要，根據國家和省有關規定，結合我市實際情況，制定本辦法。
第二條 本市市區範圍內的機關、團體、企事業單位向職工和城鎮居民出售公有住房，適用本辦法。
第三條 各單位新建住房和主體結構基本完好的公有舊住房均可向職工和城鎮居民出售。但屬下列情形之一的公有舊住房，不得向個人出售：
（一）城市規劃區內的舊平房；
（二）經鑑定確認的危險房；
（三）產權有爭議或產權歸屬不明的住房；
（四）其他不宜出售的住房。
舊房出售前，產權單位應當進行全面檢修，以保障職工和城鎮居民購房後的居住安全。
第四條 職工和城鎮居民購買公有住房，堅持自願的原則。
產權單位出售已分配使用的住房，對本單位和外單位職工均應執行本辦法規定的各項優惠政策。
城市規劃區內的舊平房拆遷改造後，職工可按屆時的優惠政策購買自住住房。
本辦法實施後，各單位新分配住房，均應先售後租。
第五條 向高收入的家庭出售公有住房，實行市場價；向較高收入的家庭出售公有住房，實行微利價；向一般收入的職工家庭出售公有住房實行標準價。
第六條 出售公有住房的微利價含住房的征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費和小區級非營業性配套公建費、管理費、貸款利息、微利和稅金等八項因素。微利價由市房改辦公室會同有關部門逐年測定公布。
出售公有住房的標準價，由市房改辦公室會同有關部門逐年測算，經市政府審核，報省政府批准後公布執行。
第七條 未建立住房公積金制度的單位，不得以標準價出售公有住房。
第八條 住房的標準價，由負擔價和抵交價兩部分構成。
1994年磚混一等成套住房和磚混二等住房的負擔價分別為建築面積每平方米290元和220元，抵交價為建築面積每平方米183元。
第九條 地下室（含半地下室）、儲藏室、院牆等各類獨用的附屬用房和附屬物的出售價格，由售房單位按其建築成本合理定價，最低不低於成本價的30%，與住房一同出售。
各類住房超過國家規定標準的地面、牆面裝飾以及其他室內設施，由產權單位根據其安裝成本，按年折舊率10%折舊後，計收價款。鋁合金、鋼塑門窗按鋼木門窗計算差價，其差價部分按年折舊率10%折舊後，計收價款。
第十條 出售公有住房以房屋的建築面積計算，建築面積按建築物外勒角以上的外圍水平面積計算，共用牆體以中心線為準。內臥式陽台按 100%計算面積，外挑式（含半外挑式）陽台，按50%計算面積。
樓房外廊和樓梯的建築面積，按每戶建築面積的比例分配，歸住房產權人所有，不另行計價。
第十一條 購買在租公有住房，必須是現住房的承租人。以微利價或標準價購買新建或騰空的公有住房，必須是符合分房條件的職工。
第十二條 職工和城鎮居民購買公有住房，必須以自用為目的。一戶職工家庭只享受一次購房優惠。職工以標準價購買公有住房的控制標準，按國務院國發[1983]193號檔案規定標準上浮50%計算，超過控制標準的部分，按市場價計收房價款。
第十三條 購買舊公房負擔價按使用年限成新折扣，年折扣率2%；總折扣率不得超過負擔價的35%。
第十四條 購買舊公房抵交價成新折扣率為：
（一）舊房使用年限在5年以內的為5%；
（二）舊房使用年限在6至10年的為10%;
（三）舊房使用年限在11至15年的為15%；
（四）舊房使用年限在15年以上的為20%。
第十五條 對享受標準價購房的職工，實行以下優惠：
（一）工齡折扣。工齡按承租人夫婦雙方工作年限較長的一方計算。每平方米建築面積每年工齡折扣5.20元。職工工齡按勞動、人事部門規定的有關退休年齡計算。工齡折扣計算到1994年。
（二）現住房優惠。職工購買1994年6月1日前竣工交付使用並已租住的公有住房，給予負擔價10%的優惠。自1995年開始，每年減少2%，五年內全部取消。
1994年6月1日後分配的新建住房和調整騰空的舊住房，購買時不再給予現住房優惠。
（三）一次性付款折扣。職工購買公有住房，一次性付清住房價款的，可給予應付價款的20%的折扣。分期付款的，首次付款不低於應付價款的30%，在此基礎上，每多付10%，給予應付價款式 5%的折扣。分期付款年限，新房最長不超過10年，舊房最長不超過8年。分期付款部分。按銀行政策性抵押貸款利率計收利息。
第十六條 出售公有住房的實際售價根據住房所處地段、層次、朝向等因素區別計價：
（一）地段環境調劑係數：一類地區102%，二類地區100%，三類地區98%（具體地段的劃分，見附屬檔案）。
（二）樓房層次調劑係數：樓房總樓層七層（含）以下的，第一、四層各為100%，二、三層各為105%，五層（含）以上依次減 5%，三層（含）以上為平頂樓房頂層的再減5%。
（三）住房朝向調劑係數：東西朝向的樓房為98%，一套住房全為背陰房間的為96%，其他均為100%。
第十七條 以標準價出售公有住房價款的計算程式：負擔價扣除成新折扣和現住房優惠；抵交價扣除舊房折扣；兩項之和減工齡折扣後，與各項調劑係數和一次性付款折扣連乘計算。
第十八條 職工購買公有住房，可以使用本人和直系親屬交存的住房公積金支付房價款。如一次性付款資金不足時，可按規定向銀行房地產信貸部申請一定額度的低息貸款。職工使用貸款交付的購房價款部分，不再享受一次性付款折扣。
第十九條 購房職工和城鎮居民分期付款期間調離本市或死亡的，由其直系親屬或合法繼承人繼續付款。其直系親屬或合法繼承人不需要住房的，由房屋產權單位與直系親屬或合法繼承人進行經濟結算。
第二十條 職工以市場價購買的公有住房，產權歸個所有，產權人可以依法處分。
職工以微利價或標準價購買的公有住房，產權歸個人所有，購買後滿 5年可以依法進入市場。在同等條件下，原售房單位有優先購買和租用權；原售房單位無力購買或已撤銷的，房地產管理部門有優先購買和租用權。
職工以標準價購買的住房，以屆時標準價出售給原產權單位或房地產管理部門，仍可按屆時標準價購買住房，但不再享受現住房優惠和工齡折扣。
第二十一條 售房收入歸產權單位所有，分別納入各級住房基金，由市財政統一管理，專戶儲存，全部用於住房建設和住房制度改革，不得挪作它用。
第二十二條 個人購買的住房，屬於個人自用部位以及自用設施、設備的維修費用由本人自理。房屋的共用部位和共用設施、設備的維修費用，由售房單位從售房款中提留15%，建立維修基金，用其利息收入列支維修費用。
第二十三條 職工購買公有住房，須經房地產管理部門辦理住房產權過戶登記手續；出售、出租、贈與、繼承及以其他形式轉讓所購住房，按國家和市政府規定交納有關稅費。
第二十四條 本市市區職工和城鎮居民以標準價和微利價購買公有住房，按下列程式進行：
（一）持有關證件向產權單位提出購房申請、簽訂買賣協定；
（二）售房單位持購房協定書到所在區房改辦審查房屋的面積和價格，由市房改辦覆核批准。
第二十五條 市轄各縣（市），應結合本縣（市）職工工資收入情況，依照本辦法，制定本縣（市）出售公有住房的實施辦法，報市住房制度改革領導小組批准後實施。
第二十六條 各售房單位和購房職工，要嚴格按照本辦法的規定執行。對擅自降低出售價格、增加優惠條件、變相化公為私和倒賣公有住房從中牟利的，要根據情節輕重，依法予以處理。
第二十七條 本辦法由濟南市住房制度改革領導小組辦公室負責解釋。
第二十八條 本辦法自1994年6月1日起施行。
