事件簡介
滬寧杭退房潮現象解析
降價幅度或超2008年
退房潮最初出現在杭州，透明售房網顯示僅10月8日至18日的10天，杭州就有20起退房。自9月初，杭州出現首例樓盤降價前期業主要求退房以來，各種各樣因樓盤降價而引起的退房活動就一再上演。
此後，南京也出現了退房。南京市房管部門日前公布的10月份期房退房榜單顯示，10月份南京新增期房退房53套，創今年下半年以來單月期房退房 數量新高，上述期房退房的價格普遍比售樓處的價格要高。接著退房潮又蔓延至上海和太倉。“十一”長假過後，這兩個相鄰城市，也陸續出現了樓盤大幅降價後的 退房現象。
然而，上述退房要求將很難最終成為事實。2008年曾受理過多起退房官司的上海律師杜躍平說，開發商訂立的契約比三年前更加嚴密，購房者即使支付違約金，也未必能成功退房。這使得他今年雖然接到多個關於退房官司的諮詢電話，但真正受理的卻並不多。
2008年，杭州、南京、上海等地的價格調整幅度，往往只有8折和9折，選擇7折降價促銷的是極少數。但是，今年選擇7折降價銷售的樓盤數量，卻明顯要超過2008年。以杭州為例，首批降價的世茂首府，在9月3日打出了“裸降3500，均價8500元/平方米”的牌子，價格折扣達到了7折多。緊接著中海紫藤苑 自9月30日開盤後，目前已銷售70多套，根據當地媒體報導該樓盤此次價格實際降幅在3500~5000元/平方米，折扣在7~8折之間。
和杭州的情況類似，太倉的榮御藍灣的降價幅度也超過20%。據售樓處介紹，此前該樓盤的銷售均價在7800多元/平方米，而在降價後，5800多元/平方米的價格就可以在該樓盤買房。上海也出現了類似的情況。上海長泰西郊別墅6.9折降價促銷和一家知名地產商旗下樓盤由原來2.6萬元/平方米，降至1.5萬元/平方米的訊息，成為了最近上海樓市最搶眼的新聞。南京、嘉興等地部分樓盤也開始大幅降價。
上述地區樓盤大幅度降價，引發了大規模的業主維權。榮御藍灣在“十一”長假結束後，就有大規模前期業主到開發商集團總部“維權”，要求退房。上海同策諮詢機構江浙地區分析師肖雲祥說，表面上風平浪靜的南京樓市，十月創造的今年下半年樓市退房新高，也和降價有關。購房者所退房屋幾乎都比目前的商品房報價高得多。
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想要退房不容易對前期業主來說，退房卻不是一件容易的事情。就在江浙一帶退房潮洶湧的時候，2008年上海最有名的退房律師杜躍平卻十分清閒。他說，目前接到的退房官司並不多，大多只是前期業主打來的諮詢電話而已。
據杜躍平介紹，現在前期業主要想退房，已經沒有三年前容易了。經過多輪樓市調控的洗禮，開發商的預售契約正變得越來越嚴密，甚至在支付了違約金以後，購房者也不能像過去那樣輕易退房。比如有的契約條款就約定，業主支付違約金後，仍然不能退房。
按照杜躍平的解釋，前期業主能否退房的關鍵是契約的相關條款，但很多業主簽訂的契約，並不能讓他們能夠順利退房，即使願意為退房而支付違約金，
一家目前正在被業主要求退房的開發商證實了杜躍平的話，該開發商諮詢房地產專職律師後者告訴記者，現在一般的房產契約都沒有說給違約金就能無條 件退房這樣的條款的，在法律上開發商完全能拒絕客戶這樣的要求。此前，業內分析人士張宏偉告訴《每日經濟新聞》記者，目前購房者要想退房，必須經過開發商 同意。因此，真正得以退房的非常少。
中房信南京機統計顯示，南京大華錦繡華城90天的退換房次數達到85次，而整個南京10月份的退房卻只有53次。中房信相關工作人員告訴《每日經濟新聞》記者，這是因為業主在訂房時通常被允許退房，而正式簽訂了房屋預售契約後，就不太可能退房了。
上海網上房地產預售契約示範文本也顯示，契約約定購房者可以退房的條款不超過5處，只有房屋逾期交房、存在結構性質量問題等，才有可能退房。而這些情況也部分存在選擇性條款，開發商可以在約定支付違約金的情況下不退房。
雖然前期業主在目前的情況下，不容易退房。但是，房地產業內還是擔心，這些前期業主在大規模交房後，可能上演新一輪的退房潮。因為，根據大多數商品房契約，在期房交房後，購房者依然可以以質量問題為由，要求開發商退房。
事實上，業內的這種擔心在過去的2005年和2008年樓市調控時，都曾有過。但隨著後市的復甦，退房潮也一下子煙消雲散。不過，在當前成交量 停滯不前的時候，開發商降價仍然是把雙刃劍，一旦降價不能提升交易量，市場觀望情緒進一步加劇，導致樓市長期看跌，可能促成更大規模的退房潮。
根據中房信此前的報告，目前開發商大規模的降價，大多情況下並不是因為本身的資金鍊原因，而是為了能夠在第四季度取得更好的業績，給股東和管理層一份好看的業績單。開發商之所以選擇以低價位產品入市吸引客戶，目的是迅速搶占市場，從而更有機會贏得局部先機。可以看出，目前開發商的價格戰，還僅僅處於熱身賽階段，真正大規模的降價或許還沒有開始。
