株洲市人民政府檔案
株政發[2009]27號株洲市人民政府關於印發株洲市集體建設用地有償使用和使用權流轉管理實施細則和通知
各縣市區人民政府，市政府各局委辦、各直屬機構：
二○○九年十二月二十三日
株洲市集體建設用地有償使用和使用權
流轉管理實施細則
第一章 總 則
第一條 為了貫徹落實黨的十七屆三中全會精神，推進集體土地使用制度改革，培育和規範集體建設用地市場，維護集體建設用地所有者和使用者的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國物權法》、《湖南省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》、《湖南省集體建設用地管理暫行辦法》等法律法規規章，結合本市實際,制定本細則。第二條 市本級行政轄區內城鎮土地利用總體規劃區外的集體建設用地的有償使用和使用權流轉適用本實施細則。
第三條 本實施細則所稱集體建設用地，是指符合土地利用總體規劃，已經依法批准為建設用地的集體所有土地。
第四條 下列建設項目可以使用集體建設用地：
(一)鄉(鎮)、村公益事業和公共設施；
(二)農村村民住宅；
(三)各類工商企業建設項目。
嚴禁使用集體建設用地進行商品房開發。
第五條 使用集體建設用地的具體建設項目應當符合國家有關產業政策和環境保護的要求。
第六條 國土資源行政主管部門負責本市行政轄區內集體建設用地有償使用和使用權流轉的管理及監督工作。財政、建設、規劃、工商、民政、環保、公安、農辦等部門密切配合，協同做好集體建設用地有償使用和使用權流轉的相關工作。
第二章集體建設用地的有償使用
第七條 除鄉(鎮)、村公共設施、公益事業用地和農村村民經依法批准的宅基地外，其他集體建設用地必須依法實行有償使用。第八條 集體建設用地有償使用是指集體土地所有者將一定年限內的集體建設用地使用權讓與土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付土地有償使用費的行為。
其形式包括出讓、租賃、作價出資(入股)等方式。
第九條 集體建設用地使用權出讓，是指村以上集體建設用地所有者將一定年期的集體建設用地使用權讓與土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付出讓價款的行為。以集體建設用地使用權作價出資(入股)，按集體建設用地使用權出讓方式管理。
第十條 集體建設用地使用權租賃，是指村以上集體建設用地所有者作為出租人，將集體建設用地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第十一條 集體建設用地有償使用應當經過本集體經濟組織村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。
同等條件下，集體建設用地應當優先確定給本集體經濟組織內部成員使用。
第十二條 新增集體建設用地實行計畫管理、總量控制。新增集體建設用地應當依法辦理農用地、未利用地轉用審批手續和鄉村建設規劃許可審批手續，並繳納有關稅費。耕地轉為集體建設用地的，占用耕地的單位（個人）應當依法履行補充耕地的義務。
第十三條 集體建設用地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
(一)工業用地五十年；
(二)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；
(三)商業、旅遊、娛樂用地四十年；
(四)住宅用地七十年；
(五)其他用地五十年。
第十四條 集體建設用地有償使用用於工業以及商業、旅遊、娛樂等經營性項目，有兩個以上意向用地者的，可以在株洲市農村土地交易市場，通過招標、拍賣、掛牌方式公開進行。
第十五條 集體建設用地有償使用的批准程式：
（一）申請。集體建設用地使用者提出集體建設用地有償使用申請，並附包括有償使用地塊的範圍、用途、年限、方式、價格等其他條件的方案供國土部門審查。
（二）受理。所在地國土資源分局受理集體建設用地有償使用申請；
（三）會審。所在地國土資源分局編制集體建設用地有償使用方案(方案應包括地塊位置、用途、有償使用方式、有償使用價格、使用年限等)，並組織方案會審；
（四）審批。所在地國土資源分局將集體建設用地有償使用方案報市國土資源局審批。需招拍掛方式供應的集體建設用地，經株洲市農村土地交易市場組織招拍掛方式供應；
（五）簽約。集體建設用地所有者與使用者簽訂《集體建設用地使用權出讓契約》或《集體建設用地使用權租賃契約》。國土資源行政管理部門為契約簽定鑑證方。
（六）繳費。土地使用者繳納集體建設用地有償使用費；集體建設用地所有者與使用者按規定分別繳納相關稅費。
（七）發證。集體建設用地使用者在集體建設用地有償使用契約簽訂之日起30日內持該幅土地的相關權利證明、集體建設用地有償使用契約、集體建設用地有償使用費等稅費繳納憑證等有關資料向市國土資源局申請辦理土地登記。
第十六條集體建設用地使用權租賃年限按以下情況確定：
(一)對短期使用或用於修建臨時建築物的集體建設用地，應實行短期租賃，租賃年限一般不超過五年；
(二)對需要進行地上建築物、構築物建設後長期使用的集體建設用地，應實行長期租賃，具體租賃期限由出租契約約定，但最長租賃期限不得超過第十三條規定的同類用途集體建設用地使用權出讓的最高年限。
第十七條集體建設用地使用權出讓、出租，應當簽訂書面契約，契約文本採用統一格式。
第十八條申請辦理集體建設用地有償使用手續的，應當提交下列材料：
(一)集體建設用地有償使用申請檔案；
(二)集體建設用地有關權屬證明材料；
(三)所在地市、縣發改部門項目立項核准或備案檔案；
(四)所在地規划行政主管部門批准檔案；
(五)集體經濟組織村民會決議或2/3以上村民代表同意的證明書；
(六)測量圖；
(七)雙方身份的有效憑證；
(八)集體土地有償使用估價報告；
(九)法律、法規和規章規定的其他需要提供的資料。
第十九條 集體建設用地有償使用契約約定的土地使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年向集體土地所有者提出續期申請。經農村集體經濟組織同意續期的，應當報原批准機關批准後，重新簽訂集體建設用地有償使用契約，支付土地有償使用費。
第二十條 以有償方式取得的集體建設用地，使用者應當按照國土資源行政管理部門批准的用途使用土地。確需改變批准用途的，應經集體土地所有者同意，並報原批准機關批准，簽訂變更協定或者重新簽訂集體建設用地有償使用契約，調整土地有償使用費。其中非經營性用地改變為經營性用地應按本細則第十四條的規定辦理。
第二十一條 以有償方式取得的集體建設用地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。因國家和集體、社會公共利益需要，經市國土資源局審核並經市人民政府批准，集體土地所有者可以提前收回土地使用權，但應按照《中華人民共和國土地管理法》第六十五條的規定，根據土地已使用年限、繳付土地使用費情況和土地開發利用的實際情況給予土地使用者合理的補償。
第二十二條 集體建設用地有償使用涉及對原土地使用者補償的，由土地所有者和原土地使用者按照有關規定協商確定。
第三章集體建設用地使用權的流轉
第二十三條集體建設用地使用權流轉，是指將依法有償取得的集體建設用地使用權，以轉讓、出租等形式發生轉移的行為。原無償取得的集體建設用地使用權流轉的，應當先依照本實施細則的有關規定，辦理集體建設用地有償使用手續，繳納土地有償使用費、稅，並辦理土地登記。集體建設用地使用權流轉改變原土地用途的按本實施細則第十四條辦理。第二十四條有下列情形之一的，集體建設用地使用權不得流轉：
(一)不符合土地利用總體規劃、城市規劃或鄉鎮和村莊規劃的；
(二)未支付全部土地有償使用費的；
(三)集體土地有權屬爭議的；
(四)依法查封或依法以其他形式限制土地權利的。
第二十五條 集體建設用地使用權轉讓，是指土地使用者將依法有償取得的集體建設用地使用權再轉移的行為。
第二十六條 集體建設用地使用者轉讓土地使用權按以下程式辦理：
1、申請。轉讓雙方向所在地國土資源分局提出轉讓申請；
2、審批。所在地國土資源分局組織資料報市國土資源局對集體建設用地使用權流轉進行審批；
3、發證。集體建設用地使用者在轉讓批准之日起30日內向市國土資源局申請土地使用權變更登記。
第二十七條 申請辦理集體建設用地使用權轉讓手續的，應當提交下列材料：
(一)集體建設用地使用權轉讓申請表；
(二)集體土地使用證原件；
(三)雙方身份的有效憑證；
(四)測量圖；
(五)集體建設用地使用權轉讓協定；
(六)集體建設用地使用權有償使用契約；
(七)法律、法規和規章規定的其他資料。
第二十八條 集體建設用地使用權轉讓的，其有償使用契約載明的權利義務隨之轉移。
第二十九條 集體建設用地使用權轉讓時，其地上建築物及其附著物依法隨之流轉。
第三十條 集體建設用地使用權出租，是指土地使用者將依法有償取得的集體建設用地再轉租給他人使用的行為。
第三十一條 集體建設用地使用權出租、轉租按以下程式辦理:
1、申請。出租方、承租方在簽訂出租契約之日起30日內，向所在地國土資源分局提出出租備案申請；
2、備案。所在地國土資源分局對集體建設用地使用權出租或轉租進行備案；
第三十二條 申請辦理集體建設用地使用權出租手續的，應當提交下列材料：
(一)集體建設用地使用權出租備案申請檔案；
(二)集體土地使用證原件；
(三)雙方身份的有效證件；
(四)測量圖；
(五)集體建設用地使用權出租契約；
(六)法律、法規和規章規定的其他資料。
第三十三條 集體建設用地使用權抵押，是指集體建設用地使用權人不轉移對集體建設用地的占有，將該集體建設用地使用權作為債權擔保的行為。集體建設用地使用權抵押應當簽訂書面契約。
第三十四條 設定抵押權的集體建設用地，抵押雙方應當持集體建設用地使用證、集體建設用地有償使用契約、流轉契約、抵押契約等資料報市國土資源局批准，並申請辦理土地他項權利登記。
第三十五條 集體建設用地使用權抵押應當依法按有關規定收費。
第三十六條 集體建設用地使用權被設定抵押權的，債務人不履行債務時，抵押權人有權依法處分抵押的集體建設用地使用權。因處分抵押財產而取得集體建設用地使用權和地上建築物、其他附著物所有權的，應當辦理過戶登記。
第四章 地價、土地收益及稅費管理
第三十七條 集體建設用地有償使用與使用權流轉應當進行價格評估。市國土資源局根據區域經濟發展狀況及土地區位特徵，制定集體建設用地基準地價及宗地價格修正體系，報市人民政府批准後公布執行。集體建設用地基準地價公布之前發生的集體建設用地有償使用與使用權流轉行為，其價格經市國土資源局地價管理部門審定合格的，可辦理有關手續。第三十八條 集體建設用地有償使用和使用權流轉實行最低保護價制度。集體建設用地使用權有償使用和使用權流轉價格低於基準地價的80%的，政府可行使優先購買權。
第三十九條 集體建設用地有償使用，土地使用者應當向土地所有者支付集體建設用地有償使用費。集體建設用地有償使用費由集體經濟組織和市、縣人民政府按9：1的比例分配。集體建設用地使用權轉讓增值的，原土地使用者應當按照增值額的10%向市、縣人民政府繳納土地增值收益。土地所有者與土地使用者對集體建設用地使用權轉讓增值收益分成有約定的，應當按照約定執行。
第四十條 集體建設用地有償使用與使用權流轉發生的稅費，由有關部門按國家財經法律法規和政策計征。
第四十一條 農村集體經濟組織取得的集體建設用地有償使用費屬農村集體資金，應當納入農村集體財產統一管理，專項用於集體公共設施、公益事業建設、社會保障支出和本集體經濟組織發展生產，並定期向本集體經濟組織成員公開收取和使用情況，接受監督。
第四十二條 市、縣人民政府收取的集體建設用地有償使用費分配收益實行專款專用，專項用於農村土地整治和基礎設施建設。
第五章 監督檢查
第四十三條 未經批准或者非法批准農用地轉為集體建設用地的，依照《中華人民共和國土地管理法》、《違反土地管理規定行為處分辦法》等法律、法規、規章的規定進行處理。第四十四條 未經批准，將集體建設用地實行有償使用或者將集體建設用地使用權進行流轉的，或出讓、租賃、轉讓契約未經國土資源行政主管部門鑑證簽字的，由國土資源行政主管部門責令改正，拒不改正的，不得為其辦理權屬變更登記或者他項權利登記手續，並依照相關法律法規規章處理。
第四十五條 集體建設用地使用者應當按照城鄉規劃的要求和出讓、租賃契約的約定，開發、利用、經營土地，集體建設用地所有者負責監督。未按出讓、租賃契約規定的期限和城鄉規劃的要求開發、利用、經營土地的，國土資源等相關部門應當予以糾正，拒不糾正的，依法予以查處。以出讓等有償使用方式取得土地使用權的閒置土地，超過出讓契約約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以依法徵收土地閒置費；滿2年未動工開發時，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力造成動工開發遲延的除外。
第四十六條 將集體建設用地用於商品房開發建設的，由國土資源行政主管部門責令改正，拒不改正的，依照相關法律法規規章處理。
第四十七條 違反本辦法第十四條的規定，集體建設用地使用權不實行公開交易的，國土資源行政主管部門不得為其辦理產權變更登記或者他項權利登記手續。
第六章 附則
第四十八條 各縣(市)國土資源管理局可參照本實施細則執行。第四十九條 本細則自發布之日起試行。
