東府〔2009〕42號
關於印發《東莞市已建房屋補辦土地
權利證書實施細則》的通知
各鎮人民政府（街道辦事處），市府直屬各單位：
現將《東莞市已建房屋補辦土地權利證書實施細則》印發給你們，請認真貫徹執行。
東莞市人民政府
二○○九年四月十五日
東莞市已建房屋補辦土地權利證書實施細則
為貫徹實施《東莞市已建房屋補辦房地產權手續總體方案》（以下簡稱“《總體方案》”）精神，妥善解決歷史遺留用地問題，保護土地權利人的合法權益，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》及其實施條例、《確定土地所有權和使用權的若干規定》、《廣東省實施〈土地管理法〉辦法》、《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》、《廣東省城市控制性詳細規劃管理條例》以及《土地登記辦法》等法律和規範性檔案，結合我市實際，制定本實施細則。
一、適用範圍
凡屬於2008年5月28日之前已建成，在本市行政區域和市城市管理綜合執法局備案台帳範圍內，同時符合以下基本條件要求的已建房屋（不包括私人住宅和商品房），在補辦土地權利證書過程中，適用本細則。已建房屋申請補辦土地權利證書基本條件：
（一）不違反土地利用總體規劃；
（二）不違反城鎮總體規劃，不違反生態控制線規劃要求（特殊情況經專項評估且經市鎮兩級會審會辦批准的除外），與道路網路規劃不衝突、與重大公共和公建基礎設施規劃不矛盾的；
（三）不在水利工程管理範圍內（尚未確權為國家所有的除外）；
（四）經房屋安全鑑定機構鑑定其房屋安全狀態不屬於C、D類（其中C類是指部分承重結構承載力不能滿足正常使用要求，局部出現險情，構成局部危房；D類是指承重結構承載力已不能滿足正常使用要求，房屋整體出現險情，構成整棟危房）的（此條款僅限需將地上建築物與土地使用權捆綁公開交易時適用）；
（五）經勘察不存在（包括整改後）消防安全隱患的（此條款僅限需將地上建築物與土地使用權捆綁公開交易，且經規劃部門審核消防間距不符合要求時適用）；
（六）沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制權利的；
（七）土地及地上建築物權屬沒有爭議的；
（八）按有關規定，已建房屋業主願意在補辦相關手續過程中，繳交相關規費和罰款的。
二、機構設定
市政府成立“東莞市已建房屋補辦房地產權手續工作辦公室”（以下簡稱“市工作辦公室”），設在市房產管理局，
具體負責日常有關工作。辦公室主任由市政府黎達潮副秘書長擔任。
各鎮街參照市的做法，成立相應的已建房屋補辦房地產權手續工作辦公室（以下簡稱“鎮街工作辦公室），設在規劃建設辦。由鎮人民政府（街道辦事處）鎮長（主任）牽頭負責，辦公室主任由鎮街分管城建工作的領導擔任。要求各鎮街結合實際，於本細則下發的15個工作日內，制定本鎮街的具體操作指引，指導各村（居）轄區範圍內的已建房屋業主儘快開展相關工作。
三、土地權利證書類型
土地權利證書一般可分為以下兩種類型：一是《國有土地使用證》；二是《集體土地使用證》。
（一）《國有土地使用證》
1、辦理對象：申請使用國家所有土地的單位。
2、證件特點：該用地的所有權為國家所有，但用地的使用權屬於該用地單位。
3、征地手續：根據《總體方案》精神，屬於1999年1月1日之前建成的，可按1988年實施的《土地管理法》執行，100畝以內的征地手續由市政府審批，無需辦理農地轉用手續，但占用耕地的，需由鎮街落實耕地占補平衡工作；1999年1月1日之後建成的，按1998年修訂的《土地管理法》規定，必須以批次報批方式報省政府審批農地轉用和征地手續。
4、根據供地方式具體可以劃分為以下兩種類型：
（1）符合《劃撥用地目錄》的，即以行政劃撥方式取得國有土地使用權。包括：國家機關用地和軍事用地、城市基礎設施用地和公益事業用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地，以及法律、行政法規規定的其他用地等。劃撥土地使用權具有以下特點：一是劃撥土地使用權沒有期限的規定；二是劃撥土地使用權不得轉讓、出租、抵押，即不得流轉；三是土地使用者不需要使用時，由政府無償收回土地使用權；四是對劃撥土地使用權用途不得改變，要改變用途要經批准，並重新簽訂契約等。以劃撥方式取得土地使用權的單位，利用工業廠房、倉儲用房、傳統商業街等存量房產、土地資源興辦信息服務、研發設計、創意產業等現代服務業的，其土地用途和使用權人可暫不變更。
（2）以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權，可分為招拍掛出讓和協定出讓兩種形式。出讓是指國家將一定年限內的土地使用權出讓給土地使用者，由土地使用者一次性向國家支付土地使用權出讓金和其他費用的行為。土地使用權出讓的年限，由國家和土地使用權受讓方通過國有土地使用權出讓契約來約定，國家規定出讓最高年限為：工業用地50年（註：目前國家規定我市工業用地最低出讓價為384元/平方米）；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。根據《總體方案》精神，明確：於2006年8月31日之前建成的工業項目，以及於2002年7月1日之前建成的經營性項目（包括商業、旅遊、娛樂、寫字樓、賓館等經營性用地），公示後可以協定方式出讓；於2006年8月31日之後建成的工業項目，以及於2002年7月1日之後建成的經營性項目，要求將建築物作價與建設用地使用權捆綁入市，以招拍掛出讓方式公開交易；其他建設項目，可以直接協定方式出讓。
（二）《集體土地使用證》
1、辦理對象：申請使用農村集體所有制土地進行非農業建設的單位。
2、證件特點：一是用地所有權屬農村集體經濟組織；二是用地既可以是所屬的農村集體經濟組織使用，也可以流轉出讓給其他用地單位使用。
3、轉用手續：圖斑為農用地或未利用地的，由鎮街先以批次報批方式報市政府審批農地轉用手續後，再辦理供地手續。圖斑為建設用地的，可直接辦理供地手續。
4、具體分類：按照用地使用權可以劃分為兩種類型。
（1）以集體自用方式取得集體建設用地使用權，即該用地的所有權和使用權均屬於農村集體所有。具體包括以下幾種用地情形：一是興辦鄉鎮企業使用本集體經濟組織所有的土地；二是鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設使用農村集體所有的土地。三是根據《總體方案》精神，按照集體自用方式用於經營性用途的。
（2）以集體建設用地使用權流轉方式取得建設用地使用權，即該用地的所有權屬於農村集體所有，但經過流轉出讓後，其使用權屬於所有權以外的其他單位。根據規定，集體建設用地使用權出讓、出租用於商業、旅遊、娛樂等經營性項目的（不得開發商品住宅），應當參照國有土地使用權公開交易的程式和辦法，通過土地交易市場招標、拍賣、掛牌等方式進行。集體建設用地使用權流轉出讓的，需由已建房屋業主與土地所有權單位雙方協商並簽訂《集體建設用地使用權流轉出讓契約》確認，但不得高於國家規定的出讓最高年限，具體為：工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。
四、運作規程
（一）已建房屋業主補辦土地權利證書模式
為進一步提高土地權利證書補辦效率，按照《總體方案》提出的要求，已建房屋業主在補辦土地權利證書過程中，不需本人親自前往市鎮兩級各有關職能部門辦理相關具體手續，只需向屬地鎮街工作辦公室提出申請，經審核同意受理後由屬地鎮街工作辦公室統一負責代辦（繳費及簽訂國有建設用地使用權出讓契約環節除外）；已建房屋業主應對所填報和提交的各項資料的真實性負責，並承擔相應的後果。
（二）市鎮兩級運作總體模式
按照兩級負責、集中受理、統一審核的運作流程，總體上分為以下四個步驟：
第一步，屬地鎮街工作辦公室組織鎮街各有關職能部門進行初審或會審會辦。符合補辦條件的，加蓋“同意補辦”及鎮街工作辦公室公章後報送市工作辦公室；不符合補辦條件的，退回已建房屋業主，作辦結處理。
第二步，市工作辦公室組織市各有關職能部門進行覆核或會審會辦。符合補辦條件的，加蓋“同意補辦”及市工作辦公室公章並報經市府辦確認後，退回屬地鎮街工作辦公室，由其代已建房屋業主統一前往各有關職能部門補辦相關具體手續；不符合補辦條件，退回鎮街工作辦公室，作辦結處理。
第三步，鎮街工作辦公室前往各有關職能部門補辦相關具體手續，待相關手續補辦齊全後，由鎮街工作辦公室前往市國土資源局申請核發土地權利證書。
第四步，市國土資源局核發土地權利證書後，鎮街工作辦公室前往領取並轉交已建房屋業主。
（三）鎮街初審或會審會辦具體規程（按照先後順序依次排列如下）
1、已建房屋業主向屬地鎮街工作辦公室提出申請並按照本細則的要求提交相應資料後（資料應包括補辦土地權利證書的必備資料及補充資料中辦理規劃手續的相關資料），先由屬地鎮街工作辦公室進行審核（主要審核三項內容：一是已建房屋是否納入市城市管理綜合執法局建立的備案台帳內；二是根據已建房屋申請補辦土地權利證書的類型，對照本細則確定的所需資料，確定已建房屋業主提交的資料是否齊備；三是初步審核已建房屋業主提交的資料是否真實有效）。經初審，符合補辦條件的轉入下一辦理環節，不符合補辦條件的不予受理。
2、屬地鎮街工作辦公室結合已建房屋業主提交的資料，按照本細則確定的標準，計算出已建房屋業主在補辦土地權利證書手續過程中，需繳交的各類規費和處罰款的大致數額，並告知已建房屋業主。如其表示同意繳交上述費用，則轉入下一辦理環節；如其表示不同意繳交上述費用則將有關資料退回已建房屋業主，作辦結處理。
3、屬地鎮街工作辦公室對已建房屋業主提交的資料進行審核後，需在3個工作日內，逐一將每宗項目的項目名稱、地塊位置、用地面積、建成時間、土地及地上建築物權屬人等內容，通過在《東莞日報》刊登、在屬地鎮街工作辦公室門前公示欄進行公示以及在屬地村（居）委會公示欄張貼等3種形式，統一向社會進行公示，公示時間為15天。公示期滿後，如無任何單位或個人提出異議的，即可轉入下一辦理環節；如有單位或個人提出異議並提供有效舉證材料的，由屬地鎮街工作辦公室將有關資料退回已建房屋業主，作辦結處理，待其自行處理完畢相關事宜後再行申請補辦土地權利證書手續（註：在《東莞日報》刊登公示所需費用，由已建房屋業主自行承擔）。
4、屬地鎮街工作辦公室向已建房屋業主核發《同意受理補辦土地權利證書手續通知書》（具體樣式詳見附屬檔案3）。
5、屬地鎮街工作辦公室將受理的每宗項目，應按照一個項目一個卷宗（包括《審批總表》及已建房屋業主提交的各項資料等）的方式進行建檔，再將每份卷宗複印為若干份（每份複印件加蓋“與原件核對無異”和鎮街工作辦公室的公章）。
6、屬地鎮街工作辦公室按照並聯審批的方式，將複印的卷宗對照《審批總表》的要求，同時分送屬地鎮街規劃所、國土資源分局以及規劃建設辦進行審核（其中《審批總表》採取書面和電子文檔兩種方式同時傳送至鎮街各相關職能部門）。不論項目是否符合有關條件，上述各有關職能部門均應在10個工作日內，在《審批總表》（包括書面和電子文檔）註明具體意見並加蓋本部門的公章，並退回屬地鎮街工作辦公室進行匯總。其中：
（1）屬地鎮街規劃所：首先審核項目紅線是否符合已建房屋補辦《建設用地規劃批准書》，以及《建設用地規劃許可證》的基本條件；進行現場踏勘，核實項目的實測圖、總平面圖是否和現狀一致。其次按要求繪製用地紅線圖，並提供該項目所在控制性詳細規劃的位置圖和圖則或總規位置圖。但凡有下列情況之一的，不得同意其補辦規劃手續：位於生態控制線範圍內或總體規劃的非建設用地範圍內的（特殊情況經專項評估且經市鎮兩級會審會辦批准的除外）；與規劃的道路存在矛盾的；與規劃的市政公共設施和公共綠地有衝突的。
（2）屬地鎮街國土資源分局：負責對照《審批總表》所列事項按職能進行審查；負責審核建設用地是否符合土地利用總體規劃；負責審核土地權屬、位置、範圍、地類、面積是否清楚、準確；負責審核項目是否需要辦理批次報批手續及確定需報批的類型（即報省審批農地轉用和徵收手續、報市審批農地轉用手續）；如需要辦理批次報批手續的，負責審核是否已經鎮街安排使用專項土地利用年度計畫指標（市將根據省下達指標，每年單列一批用地指標用於解決已建房屋項目，並分解下達到各鎮街，由鎮街統籌使用）；鎮街是否落實耕地占補平衡工作（涉及占用耕地的，由鎮街自行解決）；負責審核是否存在違法用地行為，發生的違法用地行為是否已依法處理；負責對在1999年1月1日之後建成的非經營性項目出具建設項目用地預審意見（共3份），移交鎮街工作辦公室報市國土資源局備案。
（3）屬地鎮街規劃建設辦：負責核實項目的具體建成時間（如無歷史檔案證明，則以上述村（居）委會出具的證明，並已經社會公示的時間為準）；審核該工程質量驗收是否為合格工程或房屋安全狀態不屬於C、D類工程（僅限需將地上建築物與土地使用權捆綁公開交易的項目）。
7、屬地鎮街工作辦公室收齊上述職能部門意見後，應將鎮街各職能部門上報的《審批總表》（電子文檔）進行匯總整合，形成一份統一的《審批總表》（內容包括各職能部門的意見和電子公章），然後再進行分類處理：
（1）不符合補辦土地權利證書基本條件之一的項目，直接將有關資料退回已建房屋業主，作辦結處理。
（2）對於上述各職能部門均表示符合補辦土地權利證書條件的項目，按以下兩種情形區分處理：一是不涉及批次報批的，由屬地鎮街工作辦公室直接加蓋“同意補辦”及鎮街工作辦公室的公章，並將有關資料原件連同複印件（一式五份）一併報送市工作辦公室進行審核或組織會審會辦（其中《審批總表》採取書面和電子文檔兩種方式報送至市工作辦公室，電子文檔內容要求包括鎮街各有關職能部門意見以及電子公章）；二是涉及批次報批，且鎮街已安排使用專項土地利用年度計畫指標的，按以下情形區別辦理：①涉及報省審批農地轉用和征地手續的（由於此情形一般需時九個月至一年，屬地鎮街國土資源分局應告知鎮街工作辦公室，再由鎮街工作辦公室將該時限轉告已建房屋業主，避免產生誤解），首先以鎮人民政府（街道辦事處）名義以批次報批方式報市國土資源局審核同意後，再報省政府審批農地轉用和征地手續〔具體按照國土部門現行有關規定操作。其中，凡1999年1月1日後變更的集體建設用地（沒有合法用地手續），按變更為集體建設用地之前的地類報批；原地類為耕地的同時需各鎮街落實耕地占補平衡〕。其次待省批覆後，再按上述第一類情形操作。根據規定，一般需繳納新增建設用地有償使用費、耕地開墾費、耕地占用稅和征地管理費等有關費用；②需報市審批農地轉用手續的（此情形一般需時一個月），首先以鎮人民政府（街道辦事處）名義以批次報批方式報市國土資源局審核同意後，再報市政府審批農地轉用手續；其次待市批覆後，再按上述第一類情形操作。根據規定，一般需繳納新增建設用地有償使用費、耕地開墾費和耕地占用稅等有關費用。
（3）對於符合補辦土地權利證書基本條件要求，但與有關規定的條件和要求不完全吻合的項目，由屬地鎮街工作辦公室組織鎮街有關職能部門進行集中會審會辦（原則上每月進行兩次，定於每月14號和28號，遇節假日順延）；會審會辦的審核理由及最終結果，應以紀要形式進行存檔。
經鎮街會審會辦同意補辦手續的項目，由屬地鎮街工作辦公室直接在《審批總表》上加蓋“同意補辦”及鎮街工作辦公室的公章，並附上會議紀要及有關資料原件連同複印件（一式五份）一併報送市工作辦公室進行審核或組織會審會辦（其中《審批總表》採取書面和電子文檔兩種方式報送至市工作辦公室，電子文檔內容要求包括鎮街各有關職能部門意見以及電子公章）；經鎮街會審會辦不同意補辦手續的項目，由屬地鎮街工作辦公室在紀要中列明具體理由，並將紀要及相關資料退回已建房屋業主，作辦結處理。
8、各鎮街必須對各項資料的真實性進行嚴格把關，凡發現弄虛作假或瞞報資料的，市將追究有關責任人的責任，並取消該項目的補辦資格。同時，對出現弄虛作假或瞞報資料現象的鎮街，市將停止該鎮街所有補辦業務，為期2個月。
9、為便於已建房屋業主掌握補辦進度，要求各鎮街工作辦公室在代辦土地權利證書全過程中，必須按照首辦負責制的工作要求，即每宗已建房屋在補辦土地權利證書過程中，必須由鎮街工作辦公室指定一至兩名工作人員跟蹤到底，直至辦結為止，一般不得中途更換工作人員。
（四）市級覆核或會審會辦具體規程（按照先後順序依次排列如下）
1、市工作辦公室收到鎮街工作辦公室報送的申請材料後，立即進行審核（主要審核三項內容：一是已建房屋是否納入市城市管理綜合執法局建立的備案台帳內；二是根據已建房屋申請補辦土地權利證書的類型，對照本細則確定的所需資料，確定已建房屋業主提交的資料是否齊備；三是覆核已建房屋業主提交的資料是否真實有效）。經覆核，符合補辦條件的轉入下一辦理環節，不符合補辦條件的退回鎮街工作辦公室，作辦結處理。
2、市工作辦公室覆核後，將鎮街工作辦公室報送的複印件逐一進行審核，經與原件核對無誤後，在每份複印件上加蓋“與原件核對無異”和市工作辦公室的公章）。
3、由市工作辦公室按照並聯審批的方式，將複印的卷宗對照《審批總表》的要求，同時分送市城建規劃局、國土資源局以及建設局同時進行審核（其中《審批總表》採取書面和電子文檔兩種方式同時傳送至市各相關職能部門）。不論項目是否符合有關條件，上述各有關職能部門均應在10個工作日內，在《審批總表》（包括書面和電子文檔）上註明具體意見並加蓋本部門的公章，並將所有資料退回市工作辦公室進行匯總。其中：
（1）市城建規劃局：負責對屬地鎮街規劃所審核的內容進行覆核；審查是否符合城鎮總體規劃的要求；是否符合生態控制線要求（特殊情況經專項評估且經市鎮兩級會審會辦批准的除外）；是否占用道路及重大公共和公建基礎設施用地；是否滿足相關的技術規範要求；審核其施工圖紙是否符合規範要求（僅限需將地上建築物捆綁拍賣的適用）。
（2）市國土資源局：負責對國土資源分局審核的內容進行覆核。覆核的主要內容包括：是否符合土地利用總體規劃；是否列入土地利用年度計畫；是否落實耕地占補平衡工作；對分局出具的建設項目用地預審意見進行審核確認；申報的用地材料是否齊備、符合相關要求；土地位置、面積、用途、權屬人等是否清楚，權屬是否存在爭議；審核是否符合建設用地審查報批要求；由土地監察科作出違法用地處罰決定。
（3）市建設局：對需將地上建築物與土地使用權捆綁公開交易的項目，負責覆核該工程質量驗收是否為合格工程或房屋安全狀態是否不屬於C、D類工程。
4、市工作辦公室收齊上述職能部門意見後，應將市各職能部門上報的《審批總表》（電子文檔）進行匯總整合，形成一份統一的《審批總表》（內容包括市鎮兩級各職能部門的意見和電子公章），然後再進行分類處理：
（1）不符合補辦土地權利證書基本條件之一的項目，直接將有關資料退回鎮街工作辦公室，作辦結處理。
（2）對於上述各職能部門均表示符合補辦土地權利證書條件的項目，由市工作辦公室直接加蓋“同意補辦”及市工作辦公室的公章，報經市府辦蓋章確認（一式五份）後，將所有資料原件一併退回屬地鎮街工作辦公室，由其按照並聯審批的方式前往市各有關職能部門具體辦理相關手續。
（3）對於符合補辦土地權利證書基本條件要求，但與有關規定的條件和要求不完全吻合的項目，由市工作辦公室組織市有關職能部門進行集中會審會辦（原則上每月進行兩次，定於每月14號和28號，遇節假日順延）；會審會辦的審核理由及最終結果，應以紀要形式進行存檔。經市會審會辦同意補辦手續的項目，由市工作辦公室直接在《審批總表》上加蓋“同意補辦”及市工作辦公室的公章，並報經市府辦蓋章確認（一式五份）後，將會議紀要連同所有資料原件一併退回鎮街工作辦公室，由其按照並聯審批的方式前往市各有關職能部門具體辦理相關手續；經市會審會辦不同意補辦手續的項目，由市工作辦公室在紀要中列明具體理由，並將紀要及所有資料原件退回鎮街工作辦公室，作辦結處理。
（五）鎮街前往各職能部門代辦相關具體手續或證件規程
鎮街工作辦公室按照如下步驟，分別前往以下各有關職能部門補辦相關具體手續或證件。市相關職能部門受理後，必須按照時限要求，完成相關具體手續並核發證件。各職能部門出具手續或證件的保管存放工作由鎮街工作辦公室負責，在未領取土地權利證書前，鎮街工作辦公室、各職能部門或任何個人，不得提前將各項手續或證件的原件或複印件轉交給已建房屋業主。
以上信息由東莞市萬紫千紅房地產投資諮詢有限公司提供
