基本定義
服務式公寓（Service Apartment），是指為中長期商住客人提供一個完整、獨立、具有自助式服務功能的住宿設施，其公寓客房由一個或多個臥室組成，並帶有獨立的起居室、以及裝備齊全的廚房和就餐區域。存在酒店式公寓、青年SOHO、白領公寓、創業公寓等幾種業態。服務式公寓的本質是酒店性質的物業，但卻融合了酒店設施與家庭特色為一體，並提供低於酒店價格的中長期住宿服務。由於普通的酒店不會提供洗衣機、廚具等居家必備的電器，因此居家特色是服務式公寓與酒店的最大區別之一。
基本特點
服務式公寓1服務式公寓強調的仍然是擁有良好居家氛圍的居住功能，並且也會提供商務辦公功能，如會議室、會客間等。此外還會提供類似於小型兒童樂園等為攜帶孩子的顧客提供貼心服務。
服務式公寓是一種長期居所（相對於酒店而言）的物業，也不需要大量的酒店服務人員一對一的進行服務，相對於酒店而言，服務式公寓具有一定的價格優勢。
服務式公寓必須有酒店一般完善的服務，在服務標準上與酒店相同。
典型客戶群包括因工作調動需在所在地解決臨時過渡住所的公司高級職員；被指派到所在地參加學習、培訓、以及從事評估和統計的工作人員；中短期逗留及追求住家環境的休閒度假和商務客人、家庭旅遊者、律師、工程技術人員等。
起源發展
服務式公寓最早源於歐洲，是當時旅遊區租給旅客供其臨時休息的物業，由專門管理公司統一管理，既有酒店的性質，又有相當於個人“臨時住宅”的特色。1976年第一批真正意義上的時權酒店在法國阿而卑斯山脈地區興起，並很快在歐洲其他地區流行，這是服務式公寓的雛形。
服務式公寓真正發揚光大則是在紐約。紐約作為國際大都市擁有巨大的人流量，也擁有很多商機，許多外來商務人士必須長期住在這些城市，但是由於買房負擔太重，而酒店價錢比較貴而且沒有家的感覺，所以很多人選擇住在服務式公寓。因此，服務式公寓就這樣於1980年在紐約應運而生，並且成為一種潮流，也成為紐約大量開發商的主打項目。
服務式公寓在中國的發展是隨著外資大舉進軍中國市場而首先出現在中國改革開放較早的國際型商務城市如：深圳、上海、北京等。尤其是90年代初期開始的浦東開發，吸引了大量的境外投資，在當時上海高檔住宅和寫字樓較少的情況下，國外投資企業以及其來自海外的高級員工大都選擇高檔星級酒店作為他們的辦公之處和住所。進入90年中後期，隨著上海市政府對土地批租政策的進一步放開，上海開始出現了一批高檔的，以國外投資企業高級管理層在滬長期居住為主要租賃市場的高級酒店式公寓。
國際上，只有統一產權且統一經營的公寓才稱之為服務式公寓；但在國內市場，關於服務式公寓大家容易相混淆的概念有“產權式酒店”和“酒店式公寓”。產權式酒店由“時權酒店” 演變而來。“時權酒店”（TIME SHARE）是指由消費者或個人投資者買斷旅店旅遊設施在特定時間裡的使用權。相對於“時權酒店”，產權酒店則是進而買斷產權而不僅是買斷時段，即酒店將每間客房分割成獨立產權出售給投資者，投資者一般並不在酒店居住，而是將客房委託給酒店管理公司而獲取投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。酒店式公寓的本質是公寓，但是借鑑了酒店所宣導的裝修風格和服務理念等形式。上個世紀九十年代，一群地產行銷人為了推廣一個小戶型項目在提高銷售單價的策略上冥思苦想，如何將其推廣出去，需要什麼樣的噱頭，什麼樣的物業類型聽起來購檔次，單身公寓還是白領公寓，最終決定藉助於服務式公寓的理念而提出看“酒店式公寓”的概念。隨後“酒店式公寓”及其“變種”迅速推廣到國內其他城市。嚴格的說目前市場上幾乎絕大多數所謂的“酒店式公寓”均是為了配合宣傳推廣而提出的概念上的噱頭，其本質都是提供高檔物業服務的精裝小戶型住宅，提供的服務僅是普通住宅物業服務的升級而沒有達到真正服務式公寓的服務要求。
公寓設施
配套功能設計既包括酒店的配套功能，如：大堂，前台、餐廳，酒吧，商務中心等，也包括高級住宅式公寓配備的健身中心，小超市，休閒區域，私密性的社交活動場所，圖書館、兒童娛樂中心、停車場等。智慧型化設施包括安全防範系統、中央空調系統、淨水系統、熱水系統等。
服務項目
服務式公寓 前台家居訂購服務，包括報紙/雜誌/其他刊物、家庭電器、糧油食品及日用品等、代客收貨/購物、代安排鮮花/果籃/節日禮品及賀卡。
悠閒旅遊服務，包括代訂機票、代演唱會/歌劇/音樂會/舞台戲劇門票、安排特色環球私房菜、預約美容/化妝/按摩服務、宴會安排以及布置等。
管家服務，包括各式各樣小型維修工具、酒店式行李車、抹窗器、洗塵機、梯子、輪椅等的借用服務、乾洗及衣物洗燙服務及專人送到府上、酒店式家居清潔服務(如定期更換床單及清潔窗戶、日常清潔及消毒、每月殺蟲等)、家居維修、兒童補習接送及短暫託管服務、短距離行李運送服務、時間提示/重要日子提示、接待/禮賓服務、代客泊車服務、代招計程車服務、代繳各式費用服務等。
商務管理服務，包括租務託管安排、小型商務中心安排、會議安排及布置、交通工具安排、時間提示/重要日子提示等。
定價策略
服務式公寓在市場價格的制訂上，往往是居住時間越長，價格越便宜，一般規律是針對短期（一周以內）市場需求的價格和同檔次星級賓館的標準價格一樣或略高，針對中短期（一周或10天以上）市場需求的價格比同檔次星級賓館低30%左右。而長期租賃（一個月以上）價格是同檔次星級賓館標準客房價格的50%左右。在經營管理方面，服務式公寓配套功能相對較少，更加容易管理；在投資回報方面，由於主要是以中短期和中長期客源市場為主，平均出租率都能達到85%左右，同時，管理成本也較低。
相關對比
| 對比項目 | 服務式公寓 | 產權式酒店 | 酒店 |
| 定位 | 需要酒店服務但又要求價格較低、租期較長的客戶 | 為商務旅遊、觀光和休閒度假旅遊者提供住宿服務 | 短期住宿客戶 |
| 產權 | 單一產權 | 非單一產權 | 單一產權 |
| 物業性質 | 酒店 | 多為酒店 | 酒店 |
| 物業管理 | 物業統一經營管理 | 物業統一經營管理 | 物業統一經營管理 |
| 出租/出售 | 不打散銷售 | 先售後租（管理方統一出租） | 以經營為主，不租不售 |
| 功能 | 有廚房 | 有廚房 | 無廚房 |
| 服務標準 | 提供酒店水準服務與管理 | 提供酒店水準服務與管理 | 全套酒店服務 |
| 開發商利潤 | 資金回籠 慢、升值空間大 | 資金回籠快、升值空間大（但利潤需要與業主分攤） | 資金回籠慢、升值空間大 |
助推發展
外商直接投資: 外商直接投資與跨國公司外派的外籍人士的住宅需求緊密相關。外商投資項目在初期通常需要國外的高層管理或專家參與其中, 而這將為服務式公寓注入中期需求。
總部經濟的帶動: 上海、北京、深圳是中國的主要商業中心,如磁石般聚集了各大公司的區域總部。這一趨勢也將在一定程度上延伸至中國其他地方。在這些地方,其他行業的發展也可能帶動總部的建立, 主要圍繞在交通樞紐、商業園區及其他獨立的行業集聚區周邊。
外派人群的構成:為了降低營運成本並提高利潤,公司對於調動管理人員變得更加謹慎, 而且僅把外籍員工局限在高層管理和職位相對較低的員工( 有時職位低的外籍員工按照當地非外派人士的雇用條件任用)。這樣一來聘用外籍人士,尤其是有家室的外籍人士作為中層管理的情況就大為減少。
以項目派員取代完全調動: 隨著外國公司的營運日漸成熟,高級主往往根據項目個案的需要調動專員,而不是派遣員工常駐中國。這一戰略有效地縮小了外籍員工的任用規模, 造成短期和中期租賃及小面積住宅的需求增加。
租賃協定標準: 傳統住宅公寓的房東在提供短期租賃上的相對靈活性可能給服務式公寓帶來競爭壓力。在上海, 房東一般要求最短租賃期為一年,所以凡是短期或中期需求幾乎全都進入了服務式公寓市場。而在北京, 傳統住宅公寓也能迎合中期需求。
租賃預算: 隨著市場日漸成熟, 優質中端市場住宅公寓的穩定供給已使各公司降低中低層外籍管理人員的住房預算, 或引入節支激勵措施。因此,長期租戶開始權衡比較服務式公寓收取的高昂租金與面積較大的非服務式住宅公寓的利弊。
競爭組合: 新住宅公寓在建築、管理、設施和安全標準等方面都有了改進, 這使外籍人士可以選擇住在非服務式物業而無需犧牲生活方式上的種種好處。這可能會降低一些服務式公寓的吸引力與競爭優勢。
物業購置: 有些外籍人士自購物業。在日益透明的房地產市場背景下這一趨勢日漸明顯,同時優質住宅的選擇餘地也更大, 投資收益極具吸引力。這降低了對長期租賃住宅的需求。
靈活的容量管理: 服務式公寓的運營商已開始將短期住客與長期租戶分開安置, 將短期住客安排在獨立廈或特定的樓層,以免造成干擾。其他靈活的管理做法包括把混合用途開發項目的住宅單元改建成酒店客房。
發展趨勢
服務式公寓正在逐步獨霸辦公樓市場
“服務式公寓”興旺於1996年後。由於產品多為40-70平方米的小戶型，精裝修房源平均單價也僅為同地段住宅的65%—80%，具有小面積、低總價、拎包入住等特點，客戶可接受程度高，因此去化速度較快。
據佑威數據顯示，在8月上海辦公樓成交面積前十排行榜中，具有服務式公寓類型的辦公樓產品占據了其中的4席。其中，位於嘉定的新城尚上城更是以6844平方米的成交面積位列榜單的第三名,新城尚上城總價基本控制在50萬元左右，因此開盤當天221套房源就賣出了180多套。隨著卓越商務中心、新城尚上城等服務式公寓的集中成交，呈現出服務式公寓正在逐步獨霸辦公樓市場的態勢。
據悉，為“搶跑金九”在8月新增的辦公樓供應統計中，綠地商業廣場依舊以40-50平方米的小戶型、低總價、精裝修的服務式公寓產品特質吸納自住及投資客。並且項目位於南匯的臨港新城板塊，商住兩用的市場需求量大。而綠地集團自身的品牌更擁有一定的競爭優勢。
服務式公寓項目的集中推盤和持續熱銷，一方面受益於服務式公寓總價低，不但成為投資者青睞的避險產品，也成為開發商快速回籠資金的一個好選擇；另一方面則受益於這些項目所處地段的優越性和項目的稀缺性。
運營商
青年匯白領公寓
青年匯白領公寓青年匯白領公寓是商業地產價值提升運營商協縱國際企業港聯合盛諾金地產基金，專為欲立足深圳的都市白領
打造經濟實惠、格調清新、可居住可創業可作為企業員工宿舍、高性價比的白領公寓。配置全套家私，靈活租賃，強調小資生活環境，時尚明亮，現代生活，生態性和科技性。協縱通過引進良好學習培訓、休閒娛樂、生活服務等設施，為創業群體提供良好生活、學習與交流環境；為企業解決員工居所難以統一管理，員工流動性高，幸福感不強，外地員工租房成本高等實際問題。
