基本信息
書名:房地產開發法律實務與理論研究
圖書編號:2267810
出版社:中國法律圖書有限公司
定價:48.0
ISBN:750367104
作者:蒲傑
出版日期:2007-01-01
開本:16開
內容簡介
我國不動產市場開啟從1988年土地制度改革開始，到今天大約二十年了。這些年來，我國房地產開發法律實務的總結和理論研究的成果，到現在還很難看見系統化的作品。也許因為這樣的工作不僅僅需要紮實的法學功底，而且還需要積累有實務工作經驗的緣故吧，這一工作的難度當然不可一言蔽之。簡要的說，我國房地產開發法律體系中，當然首先是內容複雜的土地法，而土地法，包括民事權利方面的法律，也包括行政管理方面的法律。此外，關於建築物方面的法律，也是包括這兩個方面的法律。而這些法律，除了國家的中央立法機關制定的法律(它本身也還有法律、法規、規章的差別)之外，在各地也都有一些適應當地情形的特別規定。本書作者畢業於西南政法大學取得法學碩士學位，之後長期從事房地產法律實務，不僅學業優秀，而且對我國房地產法的實踐適用有相當的了解和體會。他不但喜歡學習，而且喜歡總結，因此長期以來就有將自己的學習心得貢獻於社會的打算，可謂是有心人也!從作者給我發來的書稿可以看出，作者自覺地運用物權法、契約法、行政法和金融法等多個部門法的基礎理論於房地產開發的實踐，他的作品並不僅僅滿足於實務工作運用法律的需要，還對其中的很多問題展開了較為細緻和深入的研究。比如，作者以明銳筆觸對我國如何建立我國房地產開發市場準入機制的探討，以及他根據物權法定原則，對行政規章將土地使用權租賃界定為他項權所提出的批評，就很有學術的味道。同時，該書還為完善我國立法方面，提出了很多有價值的意見。比如，作者運用公共利益分層理論，提出了判斷土地徵收權和房屋拆遷權合法性的標準，以及作者通過對土地使用權收回和房屋拆遷法律制度的比較研究，提出應以土地收回法律制度替代房屋拆遷法律制度的主張，也值得立法者思考。當然，本書最有價值的地方，是作者從實際工作者的角度出發對於疑難問題比如城市房屋拆遷問題進行的研究，不論是其資料還是其分析，都具有相當分量，值得大家思考和關注。
圖書目錄
序 孫憲忠1
前言
第一章房地產開發經營市場準入機制 1
一、房地產開發經營市場準人機制的歷史演變 1
二、房地產開發經營市場準人機制的現狀 3
三、兼營房地產公司的法律問題 9
四、項目公司的法律問題 10
第=章土地徵收 13
第一節土地徵收的概念、特徵及與徵用的區別 13
一、概念 13
二、法律特徵 14
三、與土地徵用的區別 16
第二節土地徵收程式 17
一、查詢擬申請徵收土地是否符合規劃和年度計畫 18
二、申請建設用地預審，取得建設項目預審意見書 18
三、申辦建設項目選址意見書 19
四、申辦環保、勞動許可等手續 19
五、報省級人民政府或者國務院審批 19
六、土地管理部門負責補償安置，辦理征地手續 20
七、核發建設用地批准書，被征地單位交地 22
八、簽訂出讓契約或取得撥地決定書 22
九、申辦建設項目選址意見書和建設用地規劃許可證 22
十、辦理國有土地使用證 23
第三節征地審批、征地主體及其補償 23
一、征地審批權 23
二、征地主體 24
三、徵收補償原則 25
四、農村房屋的拆遷安置補償 26
五、人員安置 27
六、土地徵收補償存在的問題及其改革土地徵收制度的建議 28
第四節土地徵收權的濫用和預防 32
一、土地徵收權實體合法的唯一標準——社會公共利益 32
二、防止土地徵收權被濫用的應然救濟程式 36
第五節不服土地徵收行為的法律救濟 40
一、不服征地補償、安置方案的法律救濟 40
二、不服土地徵收實施行為的法律救濟 41
三、不服土地徵收行政處罰的法律救濟 42
第三章國有土地使用權出讓 43
第一節土地使用權出讓制度的基本理論 43
一、各國(地區)立法例概略比較 43
二、我國土地使用權出讓制度的形成44
三、含義及法律特徵 45
第二節土地使用權出讓中的法律問題 47
一、土地使用權的出讓主體 47
二、經營性用地的具體劃分 48
三、土地使用權出讓基本程式及其法律問題 50
四、出讓價款和出讓金的核定 68
五、出讓價款和出讓金的調整 72
六、出讓年限 75
第三節土地使用權出讓行為的法律性質 78
一、三種觀點的爭論 78
二、對土地使用權出讓行為是民事法律行為的評價 80
第四節對相關司法解釋的評析 84
一、土地使用權出讓契約的概念 85
二、出讓主體 85
三、協定出讓價過低時效力的認定 86
四、出讓方不能交付土地的處理 86
五、請求調整出讓金的事由 87
六、受讓方擅自改變土地用途的法律責任 88
第四章國有±地租賃 89
一、含義及法律性質 89
二、與傳統租賃的區別 90
三、國有土地租賃的範圍 91
四、國有土地租賃的期限 93
五、租金標準、租金調整和支付方式以及租金管理 94
六、諏得承租土地使用權的方式 96
七、國有土地租賃契約的基本內容 96
八、承租國有土地使用權的流轉 97
九、承租土地使用權的續期 99
十、承租土地使用權的收回 100
十一、對國有土地租賃制度的批判性認識 101
第五章國有土地使用權轉讓 106
第一節含義和法律特徵 106
第二節土地使用權轉讓的形式 110
一、買賣 110
二、交換 110
三、贈與 112
四、作價入股 115
五、土地使用權屬發生變更的房屋聯建 121
六、土地使用權屬發生轉移的企業兼併、收購或合併 121
七、以土地使用權折價抵償債務 122
八、不屬土地使用權轉讓的兩種形式 122
第三節土地使用權轉讓的生效條件 124
一、以出讓方式取得土地使用權的轉讓 124
二、劃撥土地使用權的轉讓 130
三、劃撥土地使用權的強制執行 140
第四節 國家優先購買權 143
一、優先購買權的法律屬性 143
二、國家行使優先購買權的條件 146
第五節土地使用權的交易方式 147
一、建立土地公開交易市場的必要性 147
二、應公開交易的土地使用權類型 148
三、公開交易方式 148
第六節破產企業中的劃撥土地使用權法律問題 149
一、劃撥用地是否屬於破產財產 149
二、破產企業中的劃撥用地抵押權優先受償問題 151
第六章國有土地使用權抵押 152
第一節三種形式國有土地使用權的抵押 152
一、劃撥土地使用權的抵押 152
二、出讓國有土地使用權的抵押 155
三、承租國有土地使用權的抵押 155
第二節土地使用權抵押的基本原則 156
一、房地不可分原則 156
二、登記公示原則 158
三、抵押契約與出讓契約、租賃契約的關聯原則 160
第三節土地使用權抵押的除斥期 161
第四節抵押登記錯誤的行政賠償 162
一、抵押登記屬於具體行政行為 163
二、錯誤登記承擔責任的歸責原則 164
三、賠償程式和範圍 165
第七章土地使用權的收回 167
第一節收回土地使用權的性質及法律特徵 167
一、收回土地使用權的性質 167
二、收回土地使用權的法律特徵 174
第二節收回土地使用權的實體和程式要件 176
一、用公共利益分層理論判斷收回土地使用權的合法性 177
二、以司法救濟手段保障收回土地使用權的正當行使 179
第三節收回土地使用權不予補償的法定情形 180
一、土地使用期滿被收回 180
二、未按規定期限和條件開發、利用土地被收同 182
第四節收回土地使用權的補償及其範圍 183
一、適用範圍 183
二、補償範圍和標準 185
三、收回土地的相關稅費問題 188
第五節土地使用權收回權與抵押權、司法權的衝突 190
一、權利(權力)衝突的處理原則 190
二、衝突處理原則的例外情形 192
第八章城市房屋拆遷 193
第一節立法例比較、歷史成因、立法衝突和改良 194
一、與中國香港、美國等立法例的比較 194
二、我國城市房屋拆遷法律制度的歷史成因 195
三、現行立法衝突和改良 197
第二節房屋拆遷權的法律性質及特徵 201
一、房屋拆遷權的法律性質 201
二、房屋拆遷權的法律特徵 205
第三節房屋拆遷法律關係 209
一、房屋拆遷法律關係概述 210
二、拆遷行政法律關係 214
三、拆遷民事法律關係 228
第四節房屋拆遷權的濫用與預防 233
一、房屋拆遷權實體合法的唯一標準——社會公共利益 234
二、房屋拆遷權合法的程式要件——程式救濟途徑 241
第五節房屋拆遷的安置與補償 244
一、拆遷安置 245
二、拆遷補償 253
三、房屋拆遷估價 257
四、安置補償對他項權利的保護 266
五、拆遷項目的轉讓和房屋拆遷的稅收 269
第六節我國房屋拆遷資金的監管機制 270
一、必要性以及現行立法 270
二、實踐中的做法 271
第九章項目轉讓 274
一、項目轉讓的概念以及基本程式 274
二、受讓人的主體資格 275
三、項目轉讓的實質要件 275
四、項目債務的附隨 276
五、建設工程價款優先受償權 279
六、工程質量責任的附隨轉移 281
七、抵押權的附隨轉移 282
八、已售商品房的交付責任 282
九、項目轉讓中的相關稅費 284
第十章房地產合作開發 289
第一節合作開發的法律屬性 289
第二節合作開發的法律關係 291
一、合作開發的主體資格 291
二、合作開發的土地使用權 293
三、有關共同經營和共擔風險的爭論 294
第三節5號司法解釋確立的幾項處理實務問題的原則 296
一、投資數額超過約定的處理原則 296
二、房屋實際建築面積減少的處理原則 300
三、房屋實際建築面積增加的處理原則 301
四、違章建築的處理原則 303
第四節擬定合作開發契約應注意的問題 305
一、供地和出資 305
二、房屋預售款不得充抵投資參與利潤分配 307
三、合理設定利益分配方式，注意轉性契約的法律效力 308
四、明確約定債務承擔責任 311
五、合理分配項目管理權 314
六、避免保底收取固定貨幣 314
七、明確、具體地約定違約責任條款 315
第五節行政管理與民事立法的協調 316
一、行政管理應正面肯定和承認合作開發的合法性，進行積極疏導 316
二、建立健全出資人利益保護機制 317
第十一章房地產融資 319
第一節股權融資 319
一、長期性股權融資 320
二、階段性股權融資 321
三、股權收購和股權兼併對房地產開發的不同影響 323
四、股權融資的稅務方案安排 325
五、股權重組的生效條件 329
六、辦理工商變更手續的法律責任 330
七、律師在房地產企業股權融資中的作用 330
第二節房地產信託 331
一、融資優勢 331
二、集合資金信託及其主要特點 333
三、法律規避及解決方案 335
四、信託計畫主要內容 338
第三節賣方信貸 339
一、由來 339
二、基本操作方式 340
三、三大優勢 341
第四節委託貸款 342
一、一般問題 342
二、一般程式 343
三、委託貸款的催收和風險承擔 343
附錄：主要參考文獻 344
