公告
廣西壯族自治區人大常委會公告
十一屆第59號
《廣西壯族自治區物業管理條例》已由廣西壯族自治區第十一屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議於2012年11月30日修訂通過，現將修訂後的《廣西壯族自治區物業管理條例》公布，自2013年1月1日起施行。
廣西壯族自治區人民代表大會常務委員會
2012年11月30日
（2001年5月26日廣西壯族自治區第九屆人民代表大會常務委員會第24次會議通過；根據2004年6月3日廣西壯族自治區第十屆人民代表大會常務委員會第8次會議《關於修改〈廣西壯族自治區物業管理條例〉的決定》修正；2012年11月30日廣西壯族自治區第十一屆人民代表大會常務委員會第31次會議修訂）
目錄
第一章 總 則
第二章 業主、業主大會及業主委員會
第三章 物業服務
第四章 物業的管理
第五章 物業的使用
第六章 物業的維護
第七章 法律責任
第八章 附 則
內容
第一章
第一章 總 則
第一條
為了規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，保障物業的合理使用，改善人居環境，促進社會和諧，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》以及有關法律、行政法規的規定，結合本自治區實際，制定本條例。
第二條
本自治區行政區域內的物業管理活動及其監督管理適用本條例。
本條例所稱的物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務契約約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條
自治區人民政府住房和城鄉建設行政主管部門負責本自治區物業管理活動的監督管理工作。
設區的市、縣級人民政府房產行政主管部門，負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
公安、民政、司法行政、城鄉規劃、環境保護、價格、城市管理、工商行政管理、質量技術監督等有關部門按照各自職責做好對物業管理活動的相關管理和服務工作。
第四條
鄉鎮人民政府、街道辦事處在縣級人民政府房產行政主管部門指導下，具體負責指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，協調物業服務與社區管理、社區服務的關係，調解業主、業主委員會、物業服務企業相互之間的物業糾紛。
村民委員會、居民委員會協助鄉鎮人民政府、街道辦事處做好與物業管理有關的工作。
第五條
物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規範行業行為，維護市場秩序和公平競爭，促進物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務，推動物業管理行業健康發展。
第二章
第二章 業主、業主大會及業主委員會
第六條
本條例所稱的業主包括：
（一）房屋所有權證記載的房屋所有權人；
（二）依據《中華人民共和國物權法》第二章第三節規定取得建築物專有部分所有權的人；
（三）尚未辦理房屋所有權登記，但基於一定的法律事實，已經合法占有房屋的人。
第七條
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務契約的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務契約；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第八條
業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家和自治區有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第九條
一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由全體業主組成。
業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委託代理人參加業主大會會議。
第十條
交付使用的專有部分建築面積達到物業管理區域內建築物總面積百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已滿兩年的，建設單位應當在三十日內書面報告縣級人民政府房產行政主管部門。報告應當包括籌備首次業主大會會議所需的下列資料：
（一）業主房屋所有權權屬清冊；
（二）建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證複印件；
（三）房屋建築竣工驗收合格及附屬設施設備交付使用備案證明；
（四）物業服務用房配置證明；
（五）其他必要的檔案資料。
建設單位未及時書面報告的，已交付專有部分百分之二十以上的業主可以聯名向縣級人民政府房產行政主管部門提出召開首次業主大會會議的書面要求。
房產行政主管部門收到建設單位書面報告或者業主書面要求後，應當及時告知並會同鄉鎮人民政府或者街道辦事處籌備召開首次業主大會會議。
第十一條
鄉鎮人民政府或者街道辦事處收到房產行政主管部門告知後，應當及時組織業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。
業主大會籌備組由建設單位、業主、房產行政主管部門、鄉鎮人民政府或者街道辦事處、居民委員會的代表組成，其中業主代表所占比例不得低於籌備組總人數的三分之二。籌備組組長由鄉鎮人民政府或者街道辦事處代表擔任。
籌備組應當自成立之日起十五日內將工作職責和成員名單在物業管理區域內公告，並自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。
第十二條
業主大會籌備組履行下列職責：
（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；
（二）擬定管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則的草案；
（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；
（四）擬定首屆業主委員會成員選舉辦法草案、提出候選人條件和建議名單；
（五）確定首次業主大會會議表決規則；
（六）召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款第一項、第二項、第四項的內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域公告。
設區的市人民政府房產行政主管部門應當公布管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則示範文本。
第十三條
下列事項由業主大會決定：
（一）制定和修改管理規約、業主大會議事規則；
（二）選舉、更換業主委員會成員，決定業主委員會的任期；
（三）選聘和解聘物業服務企業；
（四）籌集和使用專項維修資金；
（五）改建、重建建築物及其附屬設施；
（六）確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；
（七）改變共有部分的用途；
（八）利用共有部分進行經營以及經營收益的分配與使用；
（九）批准業主委員會工作規則；
（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用；
（十一）改變和撤銷業主委員會不適當的決定；
（十二）法律、法規或者管理規約確定應當由業主共同決定的其他事項。
決定前款第四項、第五項規定的事項，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第十四條
業主大會每年至少召開一次會議，由業主委員會召集。
業主委員會不履行召集業主大會會議職責的，業主可以聯名請求鄉鎮人民政府或者街道辦事處協調督促召開業主大會會議。
有下列情形之一的，業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定召集業主大會臨時會議：
（一）發生重大事故或者緊急事件，需要及時處理；
（二）百分之二十以上業主就物業管理共同事項提議；
（三）業主委員會成員缺額人數超過總人數三分之一，或者業主委員會主任辭職、離職，或者兩名以上業主委員會副主任辭職、離職；
（四）業主大會議事規則規定需要召開業主大會臨時會議的情形。
第十五條
業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會會議選舉產生，執行業主大會決定的事項，履行法律、法規規定的職責，接受業主的監督。
業主委員會由五至十五人的單數組成。業主委員會成員由業主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。業主委員會會議應當有三分之二以上成員出席，作出的決定應當經全體成員過半數同意。
業主大會、業主委員會的決定，對全體業主具有約束力。
第十六條
經業主大會決定，可以從下列渠道籌集經費用於業主委員會開展工作:
（一）從物業共有部分經營所得收益中按一定比例提取；
（二）業主自願捐贈；
（三）其他合法方式。
工作經費開支範圍、標準和業主委員會成員的工作補貼，由業主大會決定。業主委員會應當每半年向業主公布收支情況。
第十七條
業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向物業所在地的縣級人民政府房產行政主管部門和鄉鎮人民政府或者街道辦事處備案，並書面告知相關居民委員會、村民委員會：
（一）業主大會成立和業主委員會選舉情況；
（二）業主委員會組成人員名單及其基本情況；
（三）管理規約、業主大會議事規則；
（四）業主大會會議記錄和會議決定。
第十八條
業主委員會應當建立定期接待制度，接受業主、物業使用人的諮詢、投訴和監督。
業主委員會應當建立工作記錄製度，做好業主大會會議、業主委員會會議、物業服務契約協商簽訂活動以及物業管理中各項重要事項的記錄，並建立工作檔案。
業主委員會應當建立信息公開制度，及時公布物業服務契約簽訂和履行、管理規約實施、專項維修資金和公共收益的收支情況等重要事項。
第十九條
業主委員會任期屆滿九十日前，應當召集業主大會會議進行換屆選舉。
業主委員會任期屆滿未進行換屆選舉的，業主可以聯名請求鄉鎮人民政府或者街道辦事處責令限期進行換屆選舉；逾期不進行的，鄉鎮人民政府或者街道辦事處應當及時協調組織業主召開業主大會會議，進行換屆選舉。
第二十條
業主大會會議選舉出新一屆業主委員會之日起十日內，鄉鎮人民政府或者街道辦事處應當組織上一屆業主委員會將其保管的有關憑證、檔案等檔案資料、印章及其屬於全體業主共有的財物移交新一屆業主委員會。
第二十一條
業主大會、業主委員會應當配合所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處以及居民委員會、村民委員會依法履行職責，並接受其指導和監督。
第二十二條
業主委員會成員有下列情形之一的，經百分之二十以上業主或者業主委員會過半數成員書面提議，業主委員會在收到書面提議的三十日內召集業主大會會議決定是否終止其成員資格：
（一）不履行業主委員會成員職責、業主義務且拒不改正的；
（二）侵犯其他業主合法權益的；
（三）在物業管理活動中謀取私利的；
（四）因其他原因不適合繼續擔任業主委員會成員的。
業主大會決定終止業主委員會成員資格以及業主委員會成員以書面形式向業主大會提出辭職請求的，應當補選。
第三章
第三章 物業服務
第二十三條
從事物業服務活動的企業，應當按照國家規定取得物業服務企業資質證書，並在資質證書許可範圍內承接物業服務。
從事物業管理的人員，應當按照國家規定取得職業資格證書。
第二十四條
一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務。
業主大會選聘物業服務企業，可以要求物業服務企業提供誠信記錄。
物業服務企業接受聘請從事物業服務，應當與聘請方訂立物業服務契約。
第二十五條
物業服務契約（含前期物業服務契約）應當包含以下內容：
（一）物業管理的區域範圍；
（二）共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護；
（三）利用共用部位、共用設施設備經營的範圍、收益分配比例；
（四）公共綠化的養護和公共區域的保潔；
（五）公共秩序的維護、車輛停放的管理和安全防範的措施；
（六）物業服務的質量標準和收費方式、標準；
（七）物業服務用房的配置、使用、維修和管理；
（八）裝飾裝修管理服務；
（九）物業服務檔案和物業檔案的保管；
（十）專項維修資金的管理與使用；
（十一）雙方的權利和義務；
（十二）契約期限；
（十三）契約終止、解除條件；
（十四）違約責任；
（十五）其他事項。
自治區人民政府住房和城鄉建設行政主管部門應當公布物業服務契約的示範文本。
第二十六條
物業服務應當符合下列要求：
（一）按照物業服務契約、國家和自治區有關物業服務的規範，實施物業服務；
（二）在業主、物業使用人使用物業前，將物業的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關規定書面告知業主、物業使用人；
（三）根據物業管理區域實際情況提供所需的門衛、巡邏、秩序維護等服務，建立健全安全防範應急預案等各項管理制度，做好物業管理區域內的安全防範工作；
（四）定期對物業的共用部位、共用設施設備進行養護，發現物業的共用部位、共用設施設備損壞時，應當立即採取保護措施，並按照物業服務契約約定進行維修；
（五）做好物業維修、養護、更新及其費用收支的各項記錄，定期向業主公布物業服務費用和利用共用部位、共用設施設備經營的收支情況，妥善保管物業檔案資料和有關的財務賬冊；
（六）聽取業主委員會、業主、物業使用人的意見，改進和完善物業服務；
（七）發現違反本條例或者管理規約的行為，立即進行勸阻、制止，並向業主委員會和有關行政管理部門報告，配合有關行政管理部門的執法工作；
（八）法律、法規規定和物業服務契約約定的其他要求。
第二十七條
有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業服務：
（一）物業服務契約終止；
（二）物業服務契約解除；
（三）物業服務企業依法不得繼續從事物業服務活動。
第二十八條
終止或者解除物業服務契約，應當依據契約履行告知義務；契約未約定告知期限的，應當提前六十日告知。
自物業服務契約終止或者解除之日起十日內，物業服務企業與業主委員會應當辦理下列交接事宜：
（一）移交本條例第四十條規定的全部物業檔案；
（二）移交物業服務中形成的物業服務檔案；
（三）移交物業服務用房和業主共有的其他房屋、場地和財物；
（四）移交物業共用設施設備及其改造、維修、運行、保養的有關資料；
（五）清算預收、代收和欠收的有關費用；
（六）其他交接事項。
物業服務企業未辦理退出交接手續，不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。
第二十九條
物業服務企業退出物業管理區域時，業主大會未及時選聘出新的物業服務企業的，業主大會或者業主委員會可以臨時聘請物業服務企業。
第三十條
物業服務企業不得在物業管理區域內進行下列活動：
（一）擅自改變物業共用部位、共用設施設備規劃用途；
（二）擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告宣傳；
（三）擅自設定營業攤點；
（四）收取未經價格主管部門核准的費用；
（五）擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事獨家經營並收取費用；
（六）向業主、物業使用人指定裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料；
（七）擅自提高公共車位停車費標準；
（八）其他與物業服務無關的活動。
第三十一條
縣級以上人民政府房產行政主管部門應當加強對物業服務企業及其從業人員的專業培訓和誠信教育，根據物業服務契約履行、物業投訴處理和日常檢查等情況，建立健全物業服務企業和從業人員誠信檔案，並向社會提供查詢服務。
第四章
第四章 物業的管理
第三十二條
劃分物業管理區域應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍為基礎，綜合考慮建築規模、共用設施設備、社區建設等因素，由縣級人民政府房產行政主管部門會同鄉鎮人民政府、街道辦事處以及居民委員會共同劃定。
建設項目已經按照規劃分割成兩個以上獨立院落或者封閉區域的，在明確附屬設施設備管理、維護責任和不影響使用功能的情況下，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。
影響消防通道、避難場所、燃氣使用安全、樓宇通道、電梯使用以及共用設施設備共有功能的，不得分割劃分為獨立的物業管理區域。
第三十三條
商品房的建設單位在辦理銷售手續前，應當持建設項目核准或者備案檔案、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案等資料，向項目所在地縣級人民政府房產行政主管部門申請劃分物業管理區域。房產行政主管部門應當自收到申請之日起二十日內，按照本條例第三十二條的規定進行物業管理區域劃分。
物業管理區域劃定後，建設單位在銷售房屋時，應當以圖文形式將劃定的物業管理區域向買受人明示並作為銷售契約的附屬檔案。明示的內容包括：
（一）物業管理區域的範圍；
（二）地上地下物業共用部位名稱、位置和面積；
（三）公共場所、公共綠化的面積和位置；
（四）公共車位數量和位置；
（五）地下室、底層架空層面積及其權屬；
（六）物業服務用房和業主委員會辦公用房的面積和位置；
（七）共用設施設備名稱及其權屬；
（八）其他需要明示的場所和設施設備。
第三十四條
建設單位應當在規劃報建圖中明確標明物業服務用房的位置和面積，並納入建設計畫，同步設計、同步施工、同步交付使用。
物業服務用房建築面積不少於建設工程規劃許可證載明的房屋總建築面積千分之二，且不少於八十平方米。
物業服務用房應當為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風、採光、簡單裝修等使用條件。
第三十五條
商品房的建設單位應當在辦理預售許可或者現房銷售備案前，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業服務，並制定臨時管理規約。
投標人少於三個或者建築面積三萬平方米以下的住宅物業，經縣級人民政府房產行政主管部門批准，可以採用協定方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第三十六條
在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務契約，並在契約簽訂之日起十五日內,報縣級人民政府房產行政主管部門和價格主管部門備案。
建設單位與買受人簽訂物業銷售契約時，應當將臨時管理規約、前期物業服務契約作為銷售契約的附屬檔案。買受人應當遵守臨時管理規約，履行前期物業服務契約。
第三十七條
新建物業的建設單位應當按照國家和自治區規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任，並在物業管理區域內公布保修聯繫電話和地址。
物業服務企業應當協助業主或者業主委員會聯繫建設單位落實保修責任。
第三十八條
自前期物業服務契約簽訂之日至物業交付使用之日發生的前期物業服務費用，由物業建設單位承擔；自物業交付使用之日至前期物業服務契約終止之日發生的前期物業服務費用，由物業建設單位和買受人按照物業銷售契約的約定承擔。物業交付使用時，除物業銷售契約另有約定外，物業服務企業不得向買受人收取任何費用。
第三十九條
臨時管理規約至業主大會會議通過的管理規約生效時終止。
第四十條
建設單位或者業主委員會在與物業服務企業辦理物業承接驗收手續時，應當一併移交下列物業檔案資料：
（一）建設項目的各種批准檔案；
（二）各類建築物、場地、設施設備的清單；
（三）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（四）設施設備安裝、使用和維護保養等技術資料；
（五）物業質量保修檔案和物業使用說明檔案；
（六）業主共有的房屋、場地、設施設備清單；
（七）其他相關資料。
新建物業的建設單位還應當在物業竣工驗收合格後九十日內，將前款規定的物業檔案資料報縣級人民政府房產行政主管部門備案。
第四十一條
建設單位在向業主交付物業前，應當給物業服務用房、共用部位、共用設施設備安裝獨立的水、電等計量裝置。
第四十二條
建設單位應當在預售或者現售房屋時一併公布本物業管理區域內規劃的車庫和車位的數量、售價。
建設單位用於銷售的車庫、車位，應當與房屋同步銷售，並在銷售前辦理車庫、車位預售許可或者現售備案，但按照規劃利用物業管理區域內業主共有的道路、場地設定的車庫、車位除外。
第四十三條
物業管理區域內規劃用於停放汽車的車庫、車位，應當優先銷售、出租給本物業管理區域的業主。
車庫、車位數量等於或者少於物業管理區域內的房屋套數時，建設單位不得將車庫、車位轉讓或者出租給本物業管理區域業主以外的人。
違反第二款規定的，房產登記主管部門不得辦理登記、過戶手續。
第四十四條
縣級以上人民政府房產行政主管部門應當建立物業管理投訴受理制度，對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，應當及時受理，並將調查或者處理結果答覆投訴人；屬於其他部門和單位職責的，應當及時轉交有關部門和單位並告知投訴人。
業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理髮生爭議的，可以自行協商解決；可以向人民調解委員會、房產行政主管部門或者鄉鎮人民政府、街道辦事處申請調解；可以依法向人民法院提起訴訟。
第四十五條
縣級以上人民政府應當通過聯席會議等方式建立物業管理綜合協調機制。
物業管理聯席會議由縣級人民政府房產行政主管部門會同鄉鎮人民政府或者街道辦事處召集，價格主管部門、城市管理部門、公安派出所、居民委員會或者村民委員會、物業服務企業和供水、供電、供氣等專業經營單位、業主委員會或者業主等的代表參加。
物業管理聯席會議主要協調解決下列事項:
（一）業主委員會和有關部門未按照規定履行職責問題；
（二）物業服務企業在變更交接過程中出現的問題；
（三）物業管理區域內發生的重大糾紛、突發事件；
（四）物業管理區域內的收費爭議問題；
（五）物業管理與社區管理的銜接和配合；
（六）其他需要協調解決的重大事項。
第五章
第五章 物業的使用
第四十六條
業主、物業使用人使用物業，禁止下列行為：
（一）損壞、拆改房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；
（二）侵占或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備或者擅自改變共用設施設備用途；
(三)存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質;
（四）違法搭建建築物、構築物；
（五）侵占綠地，毀壞綠化；
（六）隨意傾倒或者拋棄垃圾、污水和雜物，往樓下拋棄物品；
（七）排放超過規定標準的噪聲；
（八）隨意停放車輛，妨礙消防通道和道路暢通；
（九）違反規定飼養動物，影響物業管理區域的衛生和居民的正常生活；
（十）從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；
（十一）法律、法規、規章以及管理規約禁止的其他行為。
對違反前款規定的行為，其他業主和物業使用人、業主委員會、物業服務企業有權予以制止。制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門在接到報告後，應當依法予以制止或者依法追究業主、物業使用人的法律責任。
第四十七條
業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約作為轉讓契約或者租賃契約的附屬檔案。管理規約對受讓人或者承租人具有同等約束力。
轉讓人或者出租人應當自物業轉讓契約或者租賃契約簽訂之日起十日內，將轉讓或者出租的有關情況書面告知業主委員會和物業服務企業。
第四十八條
業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業服務企業，遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關規定、臨時管理規約或者管理規約。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人，並進行現場巡查。物業使用人對房屋進行裝飾裝修，還應當取得業主的書面同意。
第四十九條
業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。
利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。
物業管理區域內按照規劃建設的共用部位、共用設施設備和物業服務用房，除因特殊情況並經業主大會同意和依法辦理有關手續外，不得改變用途。
第五十條
物業服務收費按照不同物業的使用性質和特點，實行政府指導價和市場調節價。普通住宅類的物業服務收費，實行政府指導價；其他物業的物業服務收費，實行市場調節價。
實行政府指導價的，設區的市、縣人民政府價格主管部門應當會同同級房產行政主管部門，根據普通住宅類型、服務內容、服務水平、服務成本和物價指數變動等情況，分類制定相應的基準價和浮動幅度，定期向社會公布。具體的物業服務收費標準由業主與物業服務企業根據基準價和浮動幅度在物業服務契約中約定。
實行市場調節價的，由業主與物業服務企業在物業服務契約中約定。
物業服務收費的具體管理辦法，按照國家和自治區的有關規定執行。
縣級以上人民政府價格主管部門應當會同同級房產行政主管部門，加強對物業服務收費的監督。
第五十一條
物業服務企業違反規定和物業服務契約，擴大物業服務收費範圍、提高收費標準或者重複收費的，業主有權拒絕。
業主違反物業服務契約約定不按時足額交納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟。
第六章
第六章 物業的維護
第五十二條
住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家和自治區有關規定交納住宅專項維修資金。
住宅專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，按照國家和自治區的有關規定執行。
第五十三條
物業保修期內發生的維修、更新、改造責任和費用，由建設單位承擔；保修期滿後的維修、更新、改造責任和費用，按照下列規定承擔：
（一）業主專有部分由業主承擔；
（二）業主共用部位、共用設施設備，由業主按照專有部分建築面積分攤，從專項維修資金中支付，屬於人為損壞的，費用由責任人承擔；
（三）物業管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營設施設備部分，按照有關規定承擔。
第五十四條
維修、更新、改造物業共用部位、共用設施設備時，相鄰物業的業主、物業使用人應當予以配合。因相鄰業主、物業使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業維修、更新、改造造成相鄰業主、物業使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償。
第五十五條
物業管理區域內共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，物業服務企業應當設定相應的警示標誌，採取具體防範措施，並立即向業主委員會和有關行政管理部門報告。
第七章
第七章 法律責任
第五十六條
建設單位違反本條例第十條第一款規定，不按照規定時間向房產行政主管部門提交物業交付使用書面報告和有關資料的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。
第五十七條
物業服務企業違反本條例第二十八條第三款規定，未辦理退出交接手續擅自撤離物業管理區域、停止物業服務的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。
第五十八條
物業服務企業違反本條例第三十條第二項、第三項、第四項、第六項、第七項規定之一的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門或者價格主管部門按照許可權處一萬元以上五萬元以下罰款；有收益的，所得收益用於物業共用部位、共用設施設備的維修和養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。
第五十九條
建設單位違反本條例第三十三條規定，不申請劃分物業管理區域或者不按照規定向買受人明示物業管理區域的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。
第六十條
縣級以上人民政府房產行政主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處的工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由上級行政機關或者主管部門責令改正，並依法給予處分:
（一）未按照本條例規定籌備、組織成立業主大會的；
（二）未按照本條例規定履行監督檢查職責的；
（三）違反物業管理投訴處理規定的；
（四）發現違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的；
（五）其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。
第六十一條
違反本條例規定的其他行為，法律、行政法規已作出處罰規定的，從其規定。
第八章
第八章 附 則
第六十二條
本條例所稱“共用部位”，是指根據法律、法規、規章和房屋買賣契約，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，主要包括住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本條例所稱“共用設施設備”，是指根據法律、法規、規章和房屋買賣契約，由住宅業主共有的附屬設施設備，以及在使用上、功能上為住宅或者整個物業區域服務的設施設備，主要包括電梯、給排水系統、供氣管道及設施設備、供電線路及設施設備、空調系統、避雷設施、安防監控設施、智慧型化系統和音樂背景系統、樹木、消防設施、天線、照明、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第六十三條
業主投票權數的專有部分面積、建築物總面積和業主人數，按照下列方法確定：
（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未登記的，按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣契約記載的面積計算；
（二）建築物總面積，按照前項的統計總和計算；
（三）業主人數，按照專有部分的數量計算。建設單位尚未出售的部分，按一人計算。
第六十四條
本條例自2013年1月1日起施行。
條例的說明
關於《廣西壯族自治區物業管理條例 （修訂草案）》的說明 一、修訂《條例》的必要性及依據 一是適應物業管理與服務新形勢的需要。近年來，隨著住房制度改革的深化和城鄉建設的發展，我區物業管理與服務也得到了迅速發展，但同時也出現了一些新矛盾、新問題，主要是：一是物業管理區域內部分建築及設施設備權屬不明確，開發建設單位不兌現承諾事項的現象時有發生；二是業主大會成立難，業主大會、業主委員會履職不規範；三是物業服務行為不規範，監管約束不夠，物業服務質量難以保證；四是物業管理與社區管理未能做到有機結合，鄉鎮人民政府和街道辦事處對所在地物業管理的指導協調職責不明。 二是適應新頒布實施的有關法律、行政法規的需要。我區現行的《廣西壯族自治區物業管理條例》（以下簡稱《條例》）是2001年頒布實施的，《條例》實施十年來，對於促進我區物業管理行業的發展，規範物業服務企業經營行為，構建和諧社區等方面發揮了積極作用。隨著2003年國務院《物業管理條例》（以下簡稱《物業條例》）和2007年《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）的頒布實施，使得我區現行《條例》的部分條款與上位法的規定不一致，如上位法沒有設定業主代表大會制度，對物業企業的稱謂為物業服務企業而不是物業管理企業，等等。同時，《物權法》、《物業條例》的一些規定比較原則，需要以地方性法規的形式加以細化，如街道辦事處、社區居委會組織和指導成立業主大會，調解業主、業主委員會、物業企業之間糾紛的職責，以及對物業管理區域內業主共有部位的明確規定。 綜上所述，為了進一步促進業主大會成立，規範業主委員會和物業服務企業的行為，強化對物業服務企業的約束和監管，保障業主、物業服務企業和開發建設單位的合法權益，適應物業管理與服務新形勢，保證社會主義法制統一，有必要修訂《條例》。 修訂《條例》的主要依據是《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》，同時借鑑了安徽、四川等省的地方性法規。
二、修訂《條例》的主要經過 修訂《條例》是自治區人大常委會五年立法規劃和自治區人民政府2011年立法計畫確定的立法項目。2010年，自治區住房和城鄉建設廳開始修訂《條例》的調研和起草工作，並於2011年4月將《條例（修訂草案送審稿）》送自治區法制辦公室審查。按照政府立法程式，自治區法制辦公室對送審稿進行了審查修改，形成了《條例（修訂徵求意見稿）》，並於2011年6月下旬送9個區直部門和14個設區的市人民政府徵求意見，同時在廣西政府法制網和廣西建設信息網上全文公布，廣泛徵求公眾意見。自治區法制辦公室會同住房和城鄉建設廳在認真研究各方面反饋的意見後，對《條例（修訂徵求意見稿）》作了進一步修改，形成《條例（修訂草案審查稿）》並於2011年9月下旬提請自治區人民政府常務會議審議。2011年11月初，根據自治區人民政府辦公廳領導批示要求，自治區法制辦公室、自治區住房和城鄉建設廳分別在《廣西政府法制網》、《廣西日報》上公布了《修訂草案審查稿》，再次公開徵求公眾意見。2012年2月14日，自治區人民政府召開第101次常務會議審議通過並形成了《條例（修訂草案）》。 三、有關問題的說明 （一）關於《條例（修訂草案）》的結構。現行《條例》分總則、業主管理組織、物業管理企業與服務、前期物業管理、物業的使用、物業的維護、法律責任、附則共8章52條。為了理順邏輯關係，使之符合現行立法體例，符合上位法精神，《條例（修訂草案）》將現行《條例》第2章、第3章、第4章的章名分別修改為“業主、業主大會及業主委員會”、“物業服務”、“物業的管理”。《條例（修訂草案）》分總則，業主、業主大會及業主委員會，物業服務，物業的管理，物業的使用，物業的維護，法律責任，附則共8章55條。
（二）關於修訂的主要內容。《條例（修訂草案）》對現行《條例》做了如下修改：一是進一步明確主管部門和有關部門的職責（第3條）；二是進一步明確了業主大會及其組成，業主大會的職權，召開業主大會的次數，召開臨時業主大會的情形，業主委員會的產生、職責、議事方式和向管理部門報告的時限、內容（第6條、第10條、第11條、第12條、第13條）；三是對物業服務企業的資質、物業服務企業選聘、物業服務提供、物業服務契約內容、物業服務契約終止或者解除及移交作了修改（第18條、第19條、第20條、第22條、第23條）；四是對前期物業服務契約的簽訂和使用，物業查驗和物業檔案移交作了修改（第31條、第35條）；五是對物業的裝飾裝修、物業的用途改變、專項維修資金交納及使用、物業維修的責任及費用分攤作了修改（第42條、第43條、第46條、第47條）；六是刪除了現行《條例》中物業、物業管理、業主、使用人、物業管理企業、前期物業管理的表述，物業管理髮展方向，業主的權利與義務，業主委員會的職責，業主管理公約制定、修改及其效力，專業服務委託，物業共用部位、共用設施設備所有權歸屬及其利用、轉讓，專項維修資金分攤方式及其使用，物業服務費滯納金，業委會解散等上位法已有規定或者不合時宜的內容。 （三）關於新增的主要內容。《條例（修訂草案）》新增如下內容：一是明確了基層政府以及社區自治組織的職責（第4條）；二是明確界定了業主的範圍及其權利、義務（第5條）；三是建立了業主大會籌備組組成及職責，業主委員會換屆及資料、財產移交，業主委員會成員資格終止制度（第8條、第9條、第14條、第15條、第17條）；四是建立了物業服務企業退出物業服務、臨時物業服務、物業服務企業的行為禁止、物業企業及其從業人員誠信檔案制度（第22條、第24條、第25條、第26條）；五是增加了物業管理區域的劃分與公示，物業管理用房的建設與交付使用，前期物業服務企業的選聘，車庫、車位設定與銷售限制，物業糾紛調解等內容（第27條、第28條、第29條、第30條、第37條、第38條、第39條）；六是對物業服務費交納作了原則性和限制性規定（第44條、第45條）；七是增加了物業服務企業違反規定的法律責任（第49條、第50條、第51條、第52條）。（四）關於基層政府和社區自治組織的職責。在我區物業管理實際中，普遍存在房產行政主管部門人員少，房產管理業務工作量大，對各住宅區的物業管理與服務工作指導不夠，監督不力，致使物業管理與服務中的一些問題得不到及時解決，進而影響社會穩定的問題。同時，在處理住宅區物業管理與服務問題時，上級政府和政府部門往往要求基層政府和社區自治組織參與，而現行《條例》沒有明確基層政府和社區自治組織的職責，使得基層政府和社區自治組織參與物業管理於法無據。為了加強對住宅區的管理，《條例（修訂草案）》借鑑了安徽省、四川省的立法經驗，在第4條規定：“鄉鎮人民政府、街道辦事處在縣級人民政府房產行政部門指導下，具體負責指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，協調物業服務與社區管理、社區服務的關係，調解業主、業主委員會、物業服務企業相互之間的物業糾紛；居民委員會、村民委員會協助政府有關部門做好與物業管理有關的工作。” （五）關於基層政府參與物業管理的具體事項。現階段，由於廣大業主對本物業管理區域的民主管理意識不強，加上一些物業開發企業聘請的前期物業服務企業從中刁難，使得我區的大部分物業管理區域很難成立業主大會。為了進一步促進物業管理區域業主大會的成立，推動物業管理區域的業主民主決策、民主管理，《條例（修訂草案）》在第8條、第9條、第14條、第17條、第39條作了幾方面規定：一是明確由鄉鎮人民政府或者街道辦事處組織業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會；二是明確在業主委員會不履行召集業主大會會議職責或者不能按期組織換屆選舉時，業主可以請求鄉鎮人民政府或者街道辦事處組織召開業主大會；三是業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理髮生爭議，協商不成的，可以向鄉鎮人民政府或者街道辦事處申請調解。 （六）關於新舊業主委員會移交問題。當前，我區一些成立了業主大會和業主委員會的住宅區，在完成換屆選舉後，部分落選的業主委員會成員不辦理移交資料、印章手續，造成新一屆業主委員會不能履職。為了改變這一現狀，《條例（修訂草案）》在第15條規定，業主委員會完成換屆後，由鄉鎮人民政府或者街道辦事處組織新舊業委會辦理有關憑證、檔案等檔案資料、印章及屬於全體業主共有財物的移交工作。
（七）關於物業服務和公共停車位收費問題。在物業服務與管理中，物業服務收費是引發物業管理矛盾的原因之一。為了加強對物業服務收費的監管，維護業主和物業服務企業的合法利益，《條例（修訂草案）》借鑑了安徽省、四川省的立法經驗，在第25條第7項、第44條、第45條規定，普通住宅類的物業服務收費，實行政府指導價，其他物業的物業服務收費，實行市場調節價，具體的物業服務收費標準由業主大會與物業服務企業在物業服務契約中約定；物業服務企業不得違反規定和物業服務契約，擴大物業服務收費範圍、提高收費標準或者重複收費，不得擅自提高公共車位停車費標準。 （八）關於車庫、車位問題。隨著人們生活水平的提高，私人購買的汽車越來越多，住宅區內的停車問題也越來越突出。一些房產開發企業為了牟利，往往對車庫、車位採取只售不租或只租不售以及隨意提高租金等手段，變相損害業主利益。為了維護房產開發企業、物業服務企業和廣大業主的合法權益，《條例（修訂草案）》在第37條、第38條規定，管理區域內規劃建設的車庫和車位，除公共車庫、車位外，應當在預售或者現售房屋時一併公布車庫、車位的數量和售價；用於銷售的車庫、車位，應當在銷售前辦理車庫、車位銷售備案或者產權登記，並與房屋同步銷售；車庫、車位應當優先出售或者出租給本物業管理區域的業主；車庫、車位數量等於或者少於物業管理區域內的房屋套數時，銷售單位或者業主不得將車庫、車位轉讓或者出租給本物業管理區域業主以外的人。本物業管理區域業主以外的人購買車庫、車位的，房產登記主管部門不得辦理登記、過戶手續。 （九）關於物業共用部位、共用設施設備問題。當前，我區部分住宅區的開發單位或者物業服務企業違反房屋銷售時的承諾，擅自將承諾屬於業主共有的綠地、活動場所等物業共用部位、共用設施設備改作其他用途或者用於經營，從而侵害小區內業主權益。為了保護業主的權益，《條例（修訂草案）》在第28條規定：物業管理區域劃定後，建設單位在銷售房屋時，應當以圖文形式將劃定的物業管理區域向買受人明示。明示的內容包括：（一）物業管理區域的範圍；（二）地上地下物業共用部位名稱、位置和面積；（三）公共場所、公共綠化的面積和位置；（四）公共車位數量和位置；（五）地下室、底層架空層面積及其權屬；（六）物業服務用房和業主委員會用房的面積和位置；（七）共用設施設備名稱及權屬；（八）其他需要明示的場所和設施設備。
