本帖發自2004年，歷史總是驚人的相似，說明經濟快速發展中人們如何更理性的考慮問題？
日本房地產泡沫如何形成：
三個原因。
第一，人們相信在日本土地價格永遠上漲的神話（某些人竟然相信購買房產是唯一保值增值的辦法）。東京土地價格在1955—1987年保持年均增長16%的速度。土地的稀缺性，加上日本人的盲目性，產生了土地神話。土地只會升值不會貶值的邏輯在日本人的腦海里根深蒂固。
第二，失敗的貨幣政策。由於過量的貨幣供給和極低的利率（目前中國的利率水平已經降到了有史以來的低點）泡沫於1985年開始。自1985年10月22日廣場協定之後（主要工業化國家一致通過迫使日元升值38%），由於害怕因出口受挫而影響日本經濟，日本財政部決定放寬貨幣供給。過量投機資金雲集不動產行業。
第三，銀行業對房地產業無限制的發放貸款。房產開發公司斥巨資投資土地，銀行對本不具備放款要求的企業大量借貸（看看02，03年各商業銀行對房產業增加投放多少貸款，你就明白現在的中國就和崩潰前的日本幾乎一樣！！！！）。這就是為什麼銀行業直到泡沫破裂後的10年還難以恢復的原因——不動產價值只剩下巔峰時期的1/4。
日本東京房產價格在1986和1987兩年瘋狂上漲，86年上漲22%，87年上漲70%。（和我國目前上海浙江的情況如出一轍）。在1991年出現首次下跌，一直持續到現在。目前東京的不動產價格只有當年的25%！！！！
泡沫破裂的原因
第一， 緊縮貨幣政策。1988——1990年，提高利率3.5個百分點。（如果各位注意到溫總理答記者問的講話，就會記得他說到經濟過熱的威脅不小於SARS帶來的危害。而房產泡沫將加劇這種威脅。央行極有可能提高利率。）
第二， 官方管制，1993年官方出台關於銀行對房產借款總額限制規定。（目前央行正在準備調控房產貸款）
第三， 新的不動產稅制的實行。（目前已有部分人大代表準備提議）
有一個很生動的例子， 在日本曾經有一位叫做Yoshinori Takahashi的年輕大亨。他在不到四年的時間裡，把一間小的貿易公司轉變為一家地產公司（EIE corporation）並從中獲利，個人總資產達到了100億美金！！！當時日本著名的長期信貸銀行(Long Term Credit Bank)向他的公司發放了50億美金用於炒作房地產業。Takahashi的公司在日本多處購置房產。隨著泡沫破裂，公司每況愈下，最終與1999年倒閉。長期信貸銀行也與1998年被美國投資集團Ripplewood吞併。
不要以為自己是白領，就一定能有能力償還按揭。泡沫經濟的破裂會對每個人的收入，信心都產生影響。一旦你無法償還貸款，你也就失去了一切的一切。
還有一個誤區：認為購買房產是為了抵消通脹帶來的貨幣貶值？
智商正常的人都知道：無論投資何種金融資產，都因當在確保資產安全的情況下獲得收益。沒錯投資房產比存銀行的收益高，但是要看到這個高是由風險作為補償的！！！
另外，如果是自住房屋的話，地產的升值對你個人毫無影響，完完全全是一種紙上富貴。因為一旦你出售自己原有的房產，你還是要在其他地方購買的。
