深圳世聯地產招股意向書摘要
發行人聲明 保薦人（主承銷商） 深圳市 福田區 益田路 江蘇大廈３８－４５樓
本招股說明書摘要的目的僅為向公眾提供有關本次發行的簡要情況，並不包括招股說明書全文的各部分內容。招股說明書全文同時刊載於深圳證券交易所網站。投資者在做出認購決定之前，應仔細閱讀招股說明書全文，並以其作為投資決定的依據。
投資者若對本招股說明書及其摘要存在任何疑問，應諮詢自己的股票經紀人、律師、會計師或其他專業顧問。
發行人及全體董事、監事、高級管理人員承諾招股說明書及其摘要不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，並對招股說明書及其摘要的真實性、準確性、完整性承擔個別和連帶的法律責任。
公司負責人和主管會計工作的負責人、會計機構負責人保證招股說明書及其摘要中財務會計資料真實、完整。
中國證監會、其他政府部門對本次發行所作的任何決定或意見，均不表明其對發行人股票的價值或者投資者的收益做出實質性判斷或者保證。任何與之相反的聲明均屬虛假不實陳述。
招股說明書釋義
在本招股說明書摘要中，除非文義另有所指，下列簡稱和術語具有如下含義：
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註：本招股說明書摘要除特別說明外所有數值保留２位小數，若出現總數與各分項數值之和尾數不符的情況，均為四捨五入原因造成。
第一節 重大事項提示
本公司特別提醒投資者注意本公司及本次發行的以下事項和風險：
一、股份限制流通及自願鎖定承諾
公司本次發行前總股本為９，６００萬股，本次擬發行３，２００萬股人民幣普通股，發行後總股本為１２，８００萬股。上述股份全部為流通股。其中：
（１）公司實際控制人陳勁松、佟捷夫婦承諾："自深圳世聯地產顧問股份有限公司的股票上市之日起３６個月內，不轉讓或委託他人管理本次發行前已實際控制的深圳世聯地產顧問股份有限公司股份，也不由深圳世聯地產顧問股份有限公司回購該部分股份。"
（２）公司的控股股東世聯地產顧問（中國）有限公司及公司股東深圳萬凱華信投資有限公司、深圳市卓群創展投資有限公司承諾：自深圳世聯地產顧問股份有限公司的股票上市之日起３６個月內，不轉讓或委託他人管理本次發行前已持有的深圳世聯地產顧問股份有限公司股份，也不由深圳世聯地產顧問股份有限公司回購該部分股份。
（３）公司股東深圳市同創偉業創業投資有限公司、上海景林資產管理有限公司、深圳市創新資本投資有限公司承諾：自深圳世聯地產顧問股份有限公司的股票上市之日起１２個月內，不轉讓或委託他人管理本次發行前已持有的深圳世聯地產顧問股份有限公司股份，也不由深圳世聯地產顧問股份有限公司回購該部分股份。
（４）間接持有公司股份的董事、監事和高級管理人員陳勁松、蘇靜、張艾艾、周曉華、梁興安、鄭偉鶴除了遵守上述承諾外，還承諾：在本人擔任深圳世聯地產顧問股份有限公司的董事、監事或高級管理人員期間，每年轉讓深圳世聯地產顧問股份有限公司的股份不超過其所持有股份總數的２５％；在離職後半年內不轉讓其所持有的深圳世聯地產顧問股份有限公司的股份。
二、本次發行前未分配利潤的處理
本公司於２００８年１１月６日第三次臨時股東大會決議：若公司本次公開發行股票並上市的申請分別取得中國證監會和證券交易所的核准，則本次公開發行之日前所滾存的可供股東分配的利潤由公司新老股東依其所持股份比例共同享有。
三、本公司特別提醒投資者注意以下風險因素
（一）政策風險
房地產業作為國家支柱產業，受國家巨觀調控政策影響較大。而房地產行業的發展對房地產中介服務企業的影響比較大。近年來國內房地產市場呈現投資增長和房價上漲過快等狀況，並引起了各級政府部門的關注。２００７年底之前，國家出台了一系列的政策法規，利用行政、稅收、金融、信貸等多種手段從土地供應、房地產市場的供給與需求等各個方面對房地產市場進行巨觀調控。
２００８年由於美國次貸危機的蔓延、全球金融危機的影響以及我國前期從緊調控政策的實際效果開始釋放，使得房地產市場進入調整階段。為應對全球金融危機，恢復房地產市場發展，２００８年下半年我國中央政府和各地方政府紛紛出台政策穩定房地產市場的發展，推動房地產市場回暖。隨著２００８年下半年積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策的及時推出與貫徹實施，購房貸款利率的大幅下調，商品住房銷售價格的調整，我國的房地產市場在２００９年上半年成交量顯著活躍，房地產市場開始逐步復甦。
房地產行業屬於周期性行業，在房地產行業發展的不同階段，國家會出台不同的巨觀政策促進房地產市場的持續健康發展，這些巨觀政策通過影響房地產行業進而間接影響房地產中介服務行業。如果公司不能及時準確理解國家這些政策對房地產中介服務行業的影響並積極應對，則可能影響到公司業務的開展。
（二）市場風險
房地產中介服務行業服務於房地產市場，為房地產開發商提供新房的代理銷售服務和顧問策劃服務，為二手房的買賣雙方提供經紀服務。房地產市場尤其是新房、二手房市場的成交情況對房地產中介服務行業影響重大。
房地產行業具有周期性的特點，受巨觀經濟周期的影響，房地產投資額、開工面積、竣工面積和銷售面積等會出現周期性波動。在房地產行業發展較快，商品房價格過快上漲，市場過熱的時候，必然會出現房地產市場的調整。而商品房價格在經過理性回歸後，隨著城市化進程的深化，在居民剛性需求的支撐下，房地產市場將逐漸恢復，並回歸到持續增長的軌道上來。
１、主要城市房地產市場概況
世聯地產目前主要在深圳、上海、北京、廣州、天津、東莞、惠州、珠海和佛山等城市從事新房代理銷售業務，在深圳從事房地產經紀業務。
（１）深圳等主要城市新房成交情況
數據來源：以上數據反映深圳、上海、北京、廣州、天津、東莞、惠州、珠海和佛山９個城市的合計成交面積、合計成交金額及這９個城市的總體成交均價。數據來自各地國土、房產部門網站。
自２００７年下半年以來，深圳等主要城市房地產市場商品住宅成交面積和成交金額均出現了大幅下降，２００８年下半年國家相繼出台政策穩定房地產市場的發展， ２００９年上半年各主要城市商品住宅的成交面積和成交金額開始逐步上升，房地產市場復甦特徵明顯。
（２）深圳二手房成交情況
數據來源：深圳市國土資源和房產管理局網站《２００９年１－５月深圳房地產市場分析報告》、《深圳房地產月度統計分析報告》，其中２００９年６月數據為世聯地產對市場交易統計分析。
受國家巨觀調控政策的影響，深圳二手房市場自２００７年８月份開始交易量迅速萎縮，交易價格也開始下降，市場進入調整時期。深圳市從事二手房經紀業務的中介公司面臨經營困境，２００７年下半年相繼出現了中天置業等破產倒閉的事件。２００８年下半年國家相繼出台政策穩定房地產市場的發展，深圳市二手房成交面積有所回暖。隨著信貸政策的放鬆，深圳的二手房在２００９年上半年成交量大幅上升，基本與２００７年同期的市場成交水平相當。
２、主要城市房地產成交量下降對世聯地產的影響
公司是以顧問策劃業務和代理銷售業務為主的房地產服務公司。２００８年公司營業收入和主營業務利潤結構如下：
（１）對公司代理銷售業務的影響
目前公司從事代理銷售業務的城市自２００７年下半年以來新房成交量出現了大幅下降，對公司將產生重大影響。但隨著國內房地產市場的逐步成熟，行業專業分工進一步細化，房地產代理銷售比例會逐步提高，本公司在各地的代理市場份額在繼續擴大。針對代理銷售業務面臨的市場風險，公司採取如下應對措施：
① 強化"諮詢（顧問策劃業務）＋實施（代理銷售業務）"的經營模式。公司採取在核心城市及其輻射區域將顧問策劃與代理銷售業務相結合的經營模式。具體而言，對於核心城市，如深圳、北京、天津和上海，以代理銷售業務為主，配合開發商進行項目的前期策劃和後期的代理銷售，而在核心城市的輻射區域，以顧問策劃業務為主，向有合作關係的開發商提供全程的顧問策劃服務。公司根據業務發展實際情況，以區域管理模式替代業務線管理模式，強化了"諮詢（顧問策劃業務）＋實施（代理銷售業務）"的經營模式。
由於房地產開發業務鏈的連續性，在項目前期為房地產開發商提供顧問策劃服務並建立良好服務關係，將為後期的合作打下良好基礎，公司可在項目開發的銷售階段持續為房地產開發商提供代理銷售服務，從而滿足房地產開發商對房地產開發各個環節的需求。
② 在二線城市合理開設新公司並積極拓展業務，分散公司代理銷售收入的地區風險。
③ 採用客戶跟隨策略，與萬科、金地等戰略客戶建立多項目的代理合作關係。
（２）對公司顧問策劃業務的影響
公司的顧問策劃業務主要是為地方政府、土地運營機構及房地產開發商等提供土地出讓、土地獲取、房地產項目開發等顧問諮詢決策服務，該項服務不與房地產開發銷售結果掛鈎，受房地產市場成交量的影響較小，但是會受到房地產開發商項目投資開發與土地購買等因素的影響。
（３）對公司經紀業務的影響
公司的經紀業務在深圳地區開展，經紀業務目前占公司營業收入的比重較少，屬於公司戰略保持的業務。
在市場調整時期，公司通過最佳化店鋪結構、最佳化人才、最佳化系統建設等手段來提高員工工作效率，提升核心競爭力，強化品牌優勢，努力縮減成本並爭取創收。
（三）行業競爭風險
隨著經濟發展和城鎮化水平的提高，國內房地產行業發展空間廣闊。房地產中介服務業在房地產開發過程中的重要性已逐步體現，在房地產開發和交易中的參與度逐步上升，增長速度逐步加快。但是由於房地產中介服務行業的進入門檻較低，房地產中介機構數量較多，房地產行業的不斷擴大使得房地產中介服務業的市場競爭日趨激烈。２００７年下半年以來，房地產中介服務行業隨著房地產市場的調整而調整，行業優勝劣汰的情況進一步加劇。
近年來，公司主要競爭對手合富輝煌和易居中國先後在香港和美國上市，藉助資本市場的力量實現快速擴張，加劇了行業的競爭。如果公司不能持續提高核心競爭力，將面臨落後於競爭對手的風險。
（四）核心人員流失風險
顧問策劃和代理銷售是智力型的服務，在公司業務快速擴張的過程中，對核心人員的依賴度較高。如果公司核心人員大量流失，將對公司產生負面影響。
公司建立了完整、規範的人事管理制度，並聘請員工關係、勞動法等方面的法律顧問協助公司完善人力資源管理。公司避免核心人員跳槽，留住人才、穩定員工隊伍的主要措施包括：（１）公司核心高管人員持有公司股份，將管理人員個人利益與公司長期利益緊密結合；（２）定期參與市場薪酬調研，參照行業薪酬水平制定具有吸引力的薪酬體系；（３）在崗員工全部簽署勞動契約，依法繳納社保，為員工提供完善的福利待遇；（４）公司制定了完整的晉升和培養制度，為員工提供發展空間。
（五）管理能力滯後的風險
隨著公司在全國範圍內實施戰略布局，經營規模持續擴張，人員和分支機構相應擴大。公司在從粗放型向集約型過渡過程中，面臨完善現有管理體系、建立規範的內控制度、提高管理能力、保證公司運營順暢等一系列問題。如果公司不能持續提高管理能力，可能帶來服務質量和客戶滿意度下降，管理成本上升的風險。
（六）世聯行經營虧損的風險
公司子公司世聯行自２００４年開始發展經紀業務，２００５－２００６年由於經紀業務門店較少，沒有形成規模效應，同時２００６年世聯行由１９家門店增加至３７家，投資增長較快，導致經紀業務毛利率為負數。
２００７年世聯行經紀業務門店逐步形成規模效應，同時２００７年上半年深圳市二手房交易行情火爆，世聯行盈利能力得到改善，經紀業務毛利率較２００６年有所上升。但２００７年下半年受國家巨觀調控影響，深圳市二手房交易量急劇萎縮，世聯行採取撤鋪方式收縮業務和縮減成本，但是最終仍然出現虧損。
２００８年世聯行在深圳市二手房交易量繼續低迷的情況下，世聯行適應市場環境的變化，繼續採取關鋪和最佳化人員的方式節約成本，並積極推動二三級聯動（世聯行利用其二手房業務的客戶資源和渠道優勢，與房地產開發商合作，向其推介客戶並促成一手房成交，同時向開發商收取佣金的方式）等業務創新。２００８年末，世聯行的經紀業務門店由２００７年最高峰時的７４家門店縮減至１８家門店。
２００９年上半年世聯行繼續通過嚴格考核、控制單店成本費用，並通過二三級聯動等努力增加創收，隨著深圳市二手房成交量的大幅上升，世聯行在２００９年上半年已經實現扭虧為盈。截至本招股說明書籤署日，世聯行的門店數為２２家。
世聯行最近３年及１期主要經營業績如下：
註：以上財務數據經信永中和審計。
（七）創新業務模式帶來經營業績波動的風險
房地產中介服務公司在為房地產開發商提供代理銷售服務時，一般有三種模式：（１）主要為房地產開發商提供代理銷售服務以獲取佣金收入。（２）在為房地產開發商提供代理銷售服務時，除了約定提供代理銷售服務獲取佣金收入外，還約定在預定銷售價格之上完成既定銷售目標後進行"溢價分成"。這種模式下通常需要向房地產開發商支付一定金額的保證金；（３）採取包銷的方式，通過銷售房屋獲取差價收入。
世聯地產多年來一直堅持提供專業的代理銷售服務獲取佣金收入。由於世聯地產在顧問策劃業務方面具有深厚的專業積累、較高的品牌知名度和客戶忠誠度。在世聯地產為房地產開發商提供顧問策劃業務的過程中，有些房地產開發商基於對世聯地產的信任，委託世聯地產對前期提供顧問策劃的項目進行後期的代理銷售業務，並且在不要求世聯地產支付保證金的前提下同意世聯地產收取溢價分成代理費。世聯地產子公司世聯上海自２００３年與上海綠庭房地產開發有限公司（以下簡稱"上海綠庭"）存在業務合作關係，就"綠庭霞飛苑（現名為"綠庭尚城"）商品住宅"項目提供顧問策劃服務。２００６年７月，上海綠庭委託世聯上海代理銷售綠庭尚城一期商品房，同時約定世聯地產可以在不支付保證金的情況下，收取溢價分成代理費。綠庭尚城一期自２００７年５月開始銷售，世聯上海於２００８年根據銷售進度確認溢價分成代理費收入２，５００萬元。上述溢價分成代理費收入２，５００萬元占２００８年公司營業收入和代理銷售收入的比重分別為４．８９％和８．６５％。
未來，世聯地產控制自身風險的前提下，可能繼續以收取溢價分成代理費的方式開展代理銷售業務。由於以收取溢價分成代理費的方式開展代理銷售業務，一般需要在完成一定銷售目標並經房地產開發商確認後方可確認銷售收入。因此按照此種方式開展代理銷售業務時，可能會給公司經營業績帶來一定的波動。
（八）募集資金投資項目的實施風險
本公司擬募集資金１７，３９３萬元投資顧問代理業務全國布局項目，並獲深圳市發展和改革局《關於深圳世聯地產顧問代理業務全國布局項目核准的批覆》（深發改【２００７】２０３４號）核准。
根據國家發改委、商務部２００７年１１月７日聯合頒布的《外商投資產業指導目錄》（國家發改委、商務部第５７號令），以及《外商投資企業境內投資的暫行規定》（外經貿部【２０００】第６號）（以下稱"暫行規定"）的規定，外商投資企業境內投資應符合下列條件方可投資：註冊資本已繳清；開始盈利；依法經營，無違法經營記錄。
外商投資企業在限制類領域投資設立公司的，應向被投資公司所在地省級外經貿主管部門提出申請（以下稱"省級審批機關"），省級審批機關接到上述申請後，按照被投資公司的經營範圍，徵求同級或國家行業管理部門的意見。省級審批機關應自收到同級或國家管理行業部門同意或不同意的意見起十日之內，作出書面批覆。
公司的控股股東世聯中國在香港註冊成立，其向境內投資同時適用《內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排》（以下稱"ＣＥＰＡ"）關於服務貿易市場準入的相關規定："１、允許香港服務提供者以獨資形式在內地提供高標準房地產項目服務 ；２、允許香港服務提供者以獨資形式在內地提供以收費或契約為基礎的房地產服務"。
公司在實施顧問代理業務全國布局項目時，新設子公司或對子公司進行增資尚須履行相關的審批程式、獲得被投資公司所在地省級審批機關批准。省級審批機關及同級或國家管理行業部門對公司實施募集資金投資項目過程中新設子公司或對子公司進行增資的審批，除應以《外商投資產業指導目錄（２００７年修訂）》及《暫行規定》為基本依據外，還應考慮內地在ＣＥＰＡ及其附屬檔案等相關安排中向香港開放服務貿易的具體承諾。
截至本招股說明書籤署日，根據相關募集資金投資項目實施進度安排，公司已投資設立世聯瀋陽等１２家子公司，每家子公司主營業務均為從事房地產顧問策劃和代理銷售業務。顧問代理業務全國布局項目計畫在２００８－２０１０年設立的２０家子公司已經有１２家設立完畢，２００８年計畫設立的公司已經全部設立。
從目前公司已在境內直接、間接投資設立的子公司的具體審批情況來看，已註冊成立的子公司在辦理註冊登記的過程中，除世聯西安按照陝西省工商行政管理局《關於外商投資企業境內投資企業登記管理有關問題的通知》（陝工商字［２００４］６６號）要求，經陝西省商務廳以《關於同意設立西安世聯投資諮詢有限公司的批覆》（陝商發［２００８］１４７號）批准成立外，其他各地有關主管部門均未要求子公司的設立取得省級商務部門的批准。
（九）淨利潤和淨資產收益率下降的風險
２００８年，在房地產市場調整的背景下，公司顧問策劃業務和代理銷售業務收入分別較上年增長１５．１７％和７．７９％，但是由於深圳市二手房市場大幅調整導致公司經紀業務收入較上年下降６０．８７％，使得公司營業收入下降２．２％。受從事經紀業務的子公司世聯行虧損２，６７３．４５萬元的拖累，公司歸屬於母公司所有者淨利潤為６，６３６．７２萬元，較上年下降１７．７４％。雖然２００９年上半年世聯行已經實現扭虧為盈，但是如果房地產市場在下半年出現大幅度調整，公司可能面臨淨利潤較上年下降的風險。
２００８年，由於房地產市場的調整，公司淨資產收益率比上年下降。募集資金到位後，由於募集資金投資項目產生效益需要一定時間，難以在短期內對公司盈利產生顯著貢獻。根據對２００９年房地產市場環境的分析及公司的經營計畫，因本次股票發行，短期內淨資產增長幅度較快，可能導致淨資產收益率的下降。
第二節 世聯地產發行概況
第三節 世聯地產發行人基本情況
一、發行人基本資料
１、中文名稱：深圳世聯地產顧問股份有限公司
２、英文名稱：Ｓｈｅｎｚｈｅｎ Ｗｏｒｌｄ Ｕｎｉｏｎ Ｐｒｏｐｅｒｔｉｅｓ Ｃｏｎｓｕｌｔａｎｃｙ Ｃｏ．，Ｌｔｄ
３、註冊資本：９，６００萬元
４、法定代表人：陳勁松
５、發行人成立日期：２００７年８月３１日
６、住所：深圳市羅湖區深南東路５０４７號深圳發展銀行大廈１３樓
７、郵政編碼：５１８００１
８、電話：０７５５－２２１６２５９７
９、傳真：０７５５－２２１６２２３１
１０、網際網路網址：ｗｗｗ．ｗｏｒｌｄｕｎｉｏｎ．ｃｏｍ．ｃｎ
１１、電子信箱：ｉｎｆｏ＠ｗｏｒｌｄｕｎｉｏｎ．ｃｏｍ．ｃｎ
１２、經營範圍：房地產諮詢、房地產代理、房地產經紀、物業管理。在本市設立１家非法人分支機構，經營範圍與總公司相同。
二、發行人的歷史沿革及改制重組情況
（一）發行人的設立方式
本公司是經商務部２００７年８月２日出具的《商務部關於同意設立深圳世聯地產顧問股份有限公司的批覆》（商資批【２００７】１３１６號）批准，由世聯地產有限以截至２００７年４月３０日經信永中和審計的母公司淨資產９，７３４．１９萬元按１：０．９８６２的比例折為股本９，６００萬股，整體變更設立為中外合資股份有限公司。本公司取得了商務部頒發的《中華人民共和國台港澳僑投資企業批准證書》（商外資資審Ａ字【２００７】０１８７號），並於２００７年８月３１日在深圳市工商行政管理局登記註冊，註冊號為【４４０３０１５０１１２０１３５】。
（二）發起人及其出資
本公司的發起人為世聯中國、萬凱華信、卓群創展、創新投資、同創偉業和上海景林六家公司。
本公司由世聯地產有限以截至２００７年４月３０日經審計的淨資產整體變更設立，世聯中國、萬凱華信、卓群創展、創新投資、同創偉業和上海景林六家發起人分別以其在世聯地產有限所擁有淨資產權益出資。２００７年８月２８日，信永中和審驗了深圳世聯地產顧問股份有限公司（籌）截至２００７年８月２７日止申請設立登記的註冊資本實收情況，並出具了《驗資報告》（ＸＹＺＨ／２００６ＳＺＡ２０１２－１４號）。
三、發行人股本情況
（一）總股本、本次發行的股份、股份流通限制和鎖定安排
公司本次發行前總股本為９，６００萬股，本次擬公開發行３，２００萬股社會公眾股，占發行後總股本的２５％。
本公司實際控制人陳勁松、佟捷夫婦承諾："自深圳世聯地產顧問股份有限公司的股票上市之日起３６個月內，不轉讓或委託他人管理本次發行前已實際控制的深圳世聯地產顧問股份有限公司股份，也不由深圳世聯地產顧問股份有限公司回購該部分股份。"
本公司控股股東世聯中國及股東萬凱華信、卓群創展承諾："自深圳世聯地產顧問股份有限公司的股票上市之日起３６個月內，不轉讓或委託他人管理本次發行前已持有的深圳世聯地產顧問股份有限公司股份，也不由深圳世聯地產顧問股份有限公司回購該部分股份。"
本公司股東同創偉業、上海景林、創新投資承諾："自深圳世聯地產顧問股份有限公司的股票上市之日起１２個月內，不轉讓或委託他人管理本次發行前已持有的深圳世聯地產顧問股份有限公司股份，也不由深圳世聯地產顧問股份有限公司回購該部分股份。"
間接持有公司股份的董事、監事和高級管理人員陳勁松、蘇靜、張艾艾、周曉華、梁興安、鄭偉鶴除了遵守上述承諾外，還承諾：在本人擔任深圳世聯地產顧問股份有限公司的董事、監事或高級管理人員期間，每年轉讓深圳世聯地產顧問股份有限公司的股份不超過其所持有股份總數的２５％；在離職後半年內不轉讓其所持有的深圳世聯地產顧問股份有限公司的股份。
（二）發起人、前十名股東和前十名自然人股東持股情況
１、發起人股東
本次發行前，本公司各股東持股情況如下：
２、前十名股東
參見"發起人股東"。
３、前十名自然人股東
本公司無自然人股東。
（三）國有股份或外資股份情況
（四）發行人的發起人、控股股東和主要股東之間的關聯關係
鄭偉鶴和黃荔夫婦分別持有同創偉業４３．７５％、５６．２５％的股權；同創偉業和鄭偉鶴分別持有上海景林１２％、３％的股權。
截至本招股說明書籤署日，同創偉業、上海景林分別持有本公司２．９１％、２．９１％的股份。
同創偉業的股東中鄭偉鶴自２００７年８月開始擔任發行人的董事，其他股東與發行人股東、董事、監事、高級管理人員不存在關聯關係。
上海景林除鄭偉鶴以外的股東與發行人股東、董事、監事、高級管理人員不存在關聯關係。
創新投資委派吳昊天擔任發行人董事，創新投資的股東與發行人股東、董事、監事、高級管理人員不存在關聯關係。
除此之外，其他股東之間不存在關聯關係。
四、發行人的業務情況
（一）發行人的主營業務及服務內容
本公司是一家專業從事房地產行銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產開發商、機構及個人業主；主要從事房地產顧問策劃、代理銷售和經紀業務。最近３年及１期，公司主營業務未發生重大變化。
（二）發行人的經營模式
公司業務的經營模式是以客戶需求為基礎的。在房地產開發產業鏈的不同階段，客戶的服務需求各不相同，公司具有顧問策劃、代理銷售和經紀業務的綜合服務能力，能夠跟隨客戶需求的變化提供不同的服務。
１、顧問策劃與代理銷售業務的經營模式
由於房地產開發業務鏈的連續性，在項目前期提供的顧問策劃服務為後期的合作打下良好的基礎，公司可在項目開發的銷售階段提供代理銷售服務，從而滿足房地產開發商對房地產開發各個環節的需求。
顧問策劃業務主要是以報告、會議、培訓及現場指導的方式為客戶提供土地開發或物業開發的諮詢服務。因此，顧問策劃業務的收入來源是向客戶收取策劃諮詢費用，一般根據報告的內容和人力時間投入等因素收取固定的諮詢費。
公司代理銷售業務提供的服務主要包括前期市場調研、樓盤市場定位、銷售策略報告以及現場售樓等。公司代理銷售業務收入是根據代理銷售額按照一定的比例向開發商收取代理佣金，對於參與前期策劃的項目，還會收取一定金額的策劃費用。
顧問策劃和代理銷售業務的業務拓展模式相對簡單，基於世聯地產服務的質量和在業內的口碑，新業務的一部分來源是客戶的重複購買和客戶間的推薦業務，另一部分是公司通過直接行銷活動拓展的新客戶資源和業務。
２、經紀業務的經營模式
公司的經紀業務分為二手房租賃代理業務與二手房買賣代理業務。二手房租賃代理業務是按所租賃房屋一個月的成交租金額標準，由出租雙方與公司協商佣金比例，在簽訂房屋租賃契約時一次性收取的；二手房買賣代理業務是按所銷售房屋的成交金額為標準，由買賣雙方與公司協商比例收取佣金。公司經紀業務的收費標準嚴格按照相關法規要求執行。
（三）發行人在行業中的競爭地位
公司的顧問策劃業務位列同行業全國前列。公司顧問策劃業務的專業能力經過多年的發展在業界和客戶中已經形成了良好的口碑和品牌形象，在顧問策劃市場具備明顯優勢。２００４－２００７年，公司的顧問策劃收入居國內同行業第一，年均複合增長率為９４．４５％。２００８年在全國房地產市場調整的情況下，公司顧問策劃業務收入為１８，２５５．０９萬元，比上年增長１５．１７％，表現出良好的抗風險能力。
公司的代理銷售業務已取得珠三角區域市場的領先地位。２００４－２００６年公司代理銷售金額領先於主要競爭對手，２００７年公司代理銷售金額與主要競爭對手基本持平。由於公司堅持主要提供專業的代理銷售服務獲取佣金收入，因此公司最終實現的代理銷售業務收入低於主要競爭對手。２００４－２００７年公司代理銷售收入年均複合增長率為３２．３５％。２００８年在全國房地產市場調整的情況下，公司代理銷售收入為２８，８９３．００萬元，比上年增長７．７９％，在珠三角區域繼續保持領先地位。
公司的經紀業務由子公司世聯行經營，在行業內起步較晚，目前規模較小。
五、發行人業務及生產經營有關的資產權屬情況
１、公司擁有的房產
截至本招股說明書摘要簽署日，公司擁有２９處房產，均為以商品房買賣的方式取得，並已取得相應的房屋產權證明。
２００７年１０月２５日，世聯地產與佛山奧林匹克花園置業有限公司簽署商品房買賣契約（契約編號：０７０１００５６４６），購買佛山市禪城區湖景路２６號首層商鋪Ｐ６０號，建築面積６７．９３平方米。該商品房為預售商品房。
２、土地使用權
截至本招股說明書摘要簽署日，公司擁有兩處國有土地使用權。
３、公司租賃的房產
截至２００９年６月３０日，公司及公司下屬子公司主要通過租賃寫字樓的方式進行辦公。
４、商標
截至本招股說明書摘要簽署日，本公司擁有７個已註冊商標。
５、發行人擁有的資質
截至本招股說明書摘要簽署日，公司及其下屬子公司已經取得生產經營所需的資質證書。
六、同業競爭和關聯交易情況
（一）同業競爭
本公司實際控制人陳勁松和佟捷控制的企業包括世聯中國、海外投資公司、世聯興業及Ｆｏｒｔｕｎｅ Ｈｉｌｌ Ａｓｉａ Ｌｉｍｉｔｅｄ。上述公司均為投資控股公司，未從事與本公司相同或相似的業務，與本公司不存在同業競爭。截至本招股說明書摘要簽署日，世聯興業、海外投資公司已經辦理完註銷手續。公司與其他持有公司５％以上股權的股東及其控制的企業亦不存在同業競爭情況。
２００７年１２月１０日，陳勁松、佟捷、世聯中國、世聯興業、海外投資公司、Ｆｏｒｔｕｎｅ Ｈｉｌｌ Ａｓｉａ Ｌｉｍｉｔｅｄ向本公司出具了《避免同業競爭承諾函》。截至本招股說明書摘要簽署日，世聯興業、海外投資公司已經辦理完註銷手續。
（二）關聯交易
本公司近３年及１期的關聯交易事項如下：
１、經常性關聯交易事項
（１）房產租賃
２００７年８月２０日，公司與世聯評估公司北京分公司簽署寫字樓租賃契約，將位於北京市朝陽區建國門外大街甲６號中環世貿Ｃ座７層７０１室的房屋（房屋建築面積３７６平方米）出租給世聯評估公司北京分公司作為辦公使用；租賃期為２４個月，從２００７年５月１日起至２００９年４月３０日止；每月租金為４９，２５６元（月租金為１３１元／平方米）。２００９年５月１日，公司與世聯評估公司北京分公司因租賃協定到期而續簽租賃協定，租賃期為２４個月，從２００９年５月１日起至２０１１年４月３０日止；每月租金為４９，２５６元（月租金為１３１元／平方米）。
２００８年５月１日，公司與世聯評估公司天津分公司簽署寫字樓租賃契約，將位於天津市和平區解放北路１８８號信達廣場９０８／９１０室房屋（房屋建築面積２２１．０４平方米）出租給世聯評估公司天津分公司作為辦公使用；租賃期為１２個月，從２００８年５月１日起至２００９年４月３０日止；每月租金２７，６３０元（月租金為２６元／平方米）。
（２）公司與盛澤按揭公司、世聯評估公司的ＩＴ設備租用協定
２００７年１１月７日，公司與盛澤按揭公司、世聯評估公司分別簽署了《ＩＴ設備租用協定》，公司將相關的 ＩＴ設備出租給盛澤按揭公司、世聯評估公司，並提供必要的管理及維護費用，費用分別為７３，０００元／年，租賃期限為三年。
（３）公司與世聯評估公司的網路專線租用協定
２００９年２月１６日，公司與世聯評估公司簽署了《網路專線租用協定》，公司將其依法擁有並進行管理和維護的網路專線的部分資源出租給世聯評估公司及其分支機構使用，租賃費用為１０２，９６８元／年，按季度支付，租賃期為２００９年１月 １日至２００９年１２月３１日。上述租賃費用主要包括網路專線使用費、線路維護管理費，費用的價格主要參考深圳電信部門的相關網路設備的市場價格及公司維護及管理服務而發生的成本費用。
上述房屋租賃和ＩＴ設備租賃以及網路專線租用交易為交易雙方根據經營需要而發生的事項。這些關聯交易均已嚴格按照《公司章程》和《關聯交易管理制度》的規定履行了相關決策審批程式。這些關聯交易價格均參照市場公允價格確定，交易金額對公司的財務狀況和經營成果影響很小。
２、偶發性關聯交易事項
（１）關聯擔保
２００６年１１月１４日，世聯地產有限董事會審議決定世聯地產有限作為保證人，為盛澤擔保公司向招商銀行股份有限公司深圳分行提供連帶責任擔保。
２００６年１１月２０日，公司的關聯方盛澤擔保公司與招商銀行股份有限公司深圳分行就房地產三級交易市場的轉按揭業務、一次性付款二手樓按揭貸款業務、憑回執放款二手樓按揭貸款業務、再按揭貸款業務簽訂了《業務合作協定》及《擔保額度協定》，招商銀行股份有限公司深圳分行授予盛澤擔保公司對外總擔保額度為２，０００萬元，擔保期限自２００６年１１月２０日至２００７年１１月１９日。
公司就此與招商銀行股份有限公司深圳分行簽訂了《最高額不可撤銷擔保書》，為盛澤擔保公司在上述業務合作協定、擔保額度協定對該行所負的全部債務承擔最高額的連帶保證責任。保證期限自擔保書生效之日起至盛澤擔保公司對該行所應承擔的連帶保證責任及保證金質押擔保責任的履行期限屆滿起另加兩年。
上述關聯擔保的董事會決議符合世聯地產有限《公司章程》的規定。
２００７年９月３０日，招商銀行股份有限公司深圳分行出具了《解除保證責任通知函》，公司就上述最高額不可撤銷擔保書項下所應承擔的連帶擔保責任自動解除。
（２）２００７年股權收購
本公司在２００７年１－４月期間，與世聯中國、北京世聯房地產經紀有限公司簽訂股權轉讓協定，受讓其持有的世聯北京、世聯上海部分股權；與世聯中國簽訂股權轉讓協定，受讓其持有的世聯東莞、世聯行、世聯惠州、世聯廣州、世聯天津的部分股權。
① 收購世聯北京股權
２００７年１月２５日，世聯地產有限與北京世聯房地產經紀有限公司（已於２００７年５月３１日註銷）、世聯中國簽訂《股權轉讓協定》，分別受讓北京世聯房地產經紀有限公司、世聯中國持有世聯北京１０％和６５％的股權，受讓價格分別為８４．７７萬元和５５０．９８萬元。
２００７年２月８日，北京市朝陽區商務局《關於北京世聯房地產顧問有限公司修改契約、章程的批覆》（朝商復字【２００７】２０８５號文）檔案批覆同意，世聯地產有限收購世聯北京７５％的股權。
② 收購世聯惠州股權
２００７年２月３日，世聯地產有限與世聯中國簽訂《股權轉讓協定》，受讓世聯中國持有世聯惠州７５％的股權，受讓價格為７．５萬美元。
２００７年２月１２日，惠州市對外貿易經濟合作局《關於世聯房地產諮詢（惠州）有限公司變更企業類型的批覆》（惠外經貿資審字【２００７】０６７號文）批覆同意，世聯地產有限收購世聯惠州７５％的股權。
③ 收購世聯廣州股權
２００７年１月２９日，世聯地產有限與世聯中國簽訂《股權轉讓協定》，受讓世聯中國持有世聯廣州７５％的股權，受讓價格為１元。
２００７年２月１３日，廣州市天河區對外貿易經濟合作局《關於外資企業廣州市世聯房地產諮詢有限公司股權轉讓的批覆》（穗天外經貿業【２００７】５３號文）批覆同意，世聯地產有限收購世聯廣州７５％的股權。
④ 收購世聯天津股權
２００７年１月２９日，世聯地產有限與世聯中國簽訂《股權轉讓協定》，受讓世聯中國持有世聯天津７５％的股權，受讓價格為２１．３７萬元。
２００７年２月１５日，天津市和平區對外經濟貿易委員會《關於"天津世聯行房地產銷售代理有限公司"股權轉讓、變更企業性質的批覆》（津和外經【２００７】１６號文）批覆同意世聯地產有限收購世聯天津７５％的股權。
⑤ 收購世聯上海股權
２００７年１月２２日，世聯地產有限與北京世聯房地產經紀有限公司、世聯中國簽訂《股權轉讓協定》，分別受讓北京世聯房地產經紀有限公司和世聯中國持有世聯上海２０％和５５％的股權，轉讓價格均為１元。
２００７年２月１６日，上海市靜安區人民政府《上海市靜安區人民政府關於同意京港合資上海世聯房地產顧問有限公司股權轉讓的批覆》（靜府復【２００７】２５號文）批覆同意，世聯地產有限收購世聯上海７５％的股權。
⑥ 收購世聯東莞股權
２００７年１月２８日，世聯地產有限與世聯中國簽訂《股權轉讓契約》，受讓世聯中國持有世聯東莞７５％的股權，受讓價格為５６８萬元。
２００７年２月２７日，經東莞市對外貿易經濟合作局《關於獨資企業東莞世聯地產顧問有限公司補充章程之一的批覆》（東外經貿資【２００７】４４０號文）批覆同意，世聯地產有限收購世聯東莞７５％的股權。
⑦ 收購世聯行股權
２００７年３月３０日，世聯地產有限與世聯中國簽訂《股權轉讓協定》，受讓世聯中國持有世聯行７５％的股權，受讓價格為２６０．０３萬元。
２００７年４月１３日，深圳市貿易工業局《關於深圳市世聯行房地產經紀有限公司變更投資者股權的批覆》（深貿工資復【２００７】０９１７號文）批覆同意，世聯地產有限收購世聯行７５％的股權。
（３）共同投資
２００７年１月９日，經世聯地產有限董事會決議通過，世聯地產有限與世聯中國共同投資設立世聯珠海，註冊資本為人民幣１００萬元。其中世聯地產有限出資７５萬元，持股比例為７５％，世聯中國出資２５萬元，持股比例為２５％。
（４）小額信貸公司股權轉讓
２００７年２月５日，經世聯地產有限董事會決議通過，世聯地產有限與盛澤擔保公司、加順貸公司共同投資設立小額信貸公司，世聯地產有限出資６００萬元，占小額信貸公司２０％的股份。
２００７年９月１８日，公司與世聯評估公司簽署了關於轉讓小額信貸公司的股權轉讓協定：公司將持有的小額信貸公司２０％股權以６００萬元（按投資成本）的價格轉讓給世聯評估公司。
（５）２００８年股權收購
２００８年３月２５日，公司第一屆董事會第一次臨時會議審議決定收購世聯中國持有的世聯行、世聯廣州、世聯東莞、世聯惠州、世聯北京、世聯天津、世聯上海、世聯珠海各２５％的股權。
公司就收購世聯中國持有的世聯行等８家子公司２５％的股權與世聯中國於２００８年３月２６日簽署了《股權轉讓協定》，協定約定：公司以經信永中和會計師事務所有限責任公司審計的各公司截至２００７年１２月３１日歸屬於世聯中國的淨資產值下浮１０％作為收購價格，具體如下：
■
註：各公司截至２００７年１２月３１日淨資產值經信永中和審計。
根據股權轉讓協定約定，本次股權轉讓完成後，自２００８年１月１日起世聯行等被收購的８家公司的盈利或虧損全部由公司享有或承擔。
截至本招股說明書摘要簽署日，世聯廣州、世聯惠州、世聯北京、世聯天津、世聯上海、世聯東莞、世聯行和世聯珠海已經完成股權轉讓程式，變更了營業執照。
３、關聯往來
最近３年及１期公司與關聯方資金往來主要如下：
（１）其他應收款
單位：萬元
■
（２）其他應付款
單位：萬元
■
註：北京世聯房地產經紀有限公司已於２００７年５月３１日註銷。
４、關聯交易對財務狀況和經營成果的影響
公司與關聯方之間的關聯交易均採用了市場定價的原則，對本公司財務狀況及經營未帶來負面影響。
５、獨立董事對關聯交易公允性發表的意見
公司的獨立董事審查了公司２００６年度、２００７年度、２００８年度及２００９年１－６月的關聯交易，就其關聯交易履行的審議程式合法性及關聯交易價格的公允性發表意見："本獨立董事審閱了深圳世聯地產顧問股份有限公司２００６年度、２００７年度、２００８年度及２００９年１－６月發生的關聯交易情況，認為公司發生的關聯交易均建立在平等、互利的基礎上，履行了合法審議程式，關聯交易價格是公允的，不存在損害公司和股東利益的行為。"
七、發行人董事、監事和高級管理人員
■
注１：獨立董事津貼為每年８萬元，從２００７年８月３１日開始領取，公司每半年支付一次。
一般名詞：
本公司、公司、股份公司、發行人、世聯地產 指深圳世聯地產顧問股份有限公司
深圳世聯諮詢 指世聯房地產諮詢服務（深圳）有限公司，世聯地產前身
世聯地產有限 指世聯地產顧問（深圳）有限公司，１９９８年９月由深圳世聯諮詢變更名稱而來，２００７年８月整體變更設立世聯地產
世聯中國 指世聯地產顧問（中國）有限公司，世聯地產之控股股東
世聯興業 指世聯興業有限公司（正在辦理註銷）
海外投資公司 指Ｗｏｒｌｄ Ｕｎｉｏｎ Ａｓｓｏｃｉａｔｅｓ，Ｉｎｃ．，（已經註銷）
萬凱華信 指深圳萬凱華信投資有限公司，世聯地產之股東之一
卓群創展 指深圳市卓群創展投資有限公司，世聯地產之股東之一
同創偉業 指深圳市同創偉業創業投資有限公司，世聯地產之股東之一
上海景林 指上海景林資產管理有限公司，世聯地產之股東之一
創新投資 指深圳市創新資本投資有限公司，世聯地產之股東之一
世聯廣州 指廣州市世聯房地產諮詢有限公司，世聯地產之全資子公司
世聯東莞 指東莞世聯地產顧問有限公司，世聯地產之全資子公司
世聯行 指深圳市世聯行房地產經紀有限公司，世聯地產之全資子公司
世聯天津 指天津世聯興業房地產諮詢有限公司，世聯地產之全資子公司
世聯惠州 指世聯房地產諮詢（惠州）有限公司，世聯地產之全資子公司
世聯北京 指北京世聯房地產顧問有限公司，世聯地產之全資子公司
世聯上海 指上海世聯房地產顧問有限公司，世聯地產之全資子公司
世聯珠海 指珠海世聯房地產諮詢有限公司，世聯地產之全資子公司
世聯廈門 指廈門世聯興業房地產顧問有限公司，世聯地產之全資子公司
世聯杭州 指杭州世聯房地產諮詢有限公司，世聯地產之全資子公司
世聯先鋒 指深圳世聯先鋒投資有限公司，世聯地產之全資子公司
世聯瀋陽 指瀋陽世聯興業房地產顧問有限公司，世聯地產之全資子公司
世聯成都 指成都世聯興業房地產顧問有限公司，世聯地產之全資子公司
世聯大連 指大連世聯興業房地產顧問有限公司，世聯地產之全資子公司
世聯長沙 指長沙世聯興業房地產顧問有限公司，世聯地產之全資子公司
世聯蘇州 指蘇州世聯興業房地產顧問有限公司，世聯地產之全資子公司
世聯常州 指常州世聯房地產諮詢有限公司，世聯地產之全資子公司
世聯青島 指青島世聯興業房地產顧問有限公司，世聯地產之全資子公司
世聯武漢 指武漢世聯興業房地產顧問有限公司，世聯地產之全資子公司
世聯重慶 指重慶深聯房地產顧問有限公司，世聯地產之全資子公司
世聯西安 指西安世聯投資諮詢有限公司，世聯地產之全資子公司
世聯三亞 指三亞世聯房地產顧問有限公司，世聯地產之全資子公司
世聯合肥 指合肥世聯投資諮詢有限公司，世聯地產之全資子公司
小額信貸公司 指深圳市世聯小額信貸有限公司
盛澤擔保公司 指深圳盛澤擔保有限公司
盛澤按揭公司 指深圳盛澤按揭代理有限公司
世聯評估公司 指深圳市世聯土地房地產評估有限公司
加順貸公司 指深圳市加順貸投資有限公司
上市 指本次發行股票在深圳證券交易所掛牌交易的行為
商務部 指中華人民共和國商務部
建設部 指中華人民共和國建設部，現變更為中華人民共和國住房和城鄉建設部
中國證監會 指中國證券監督管理委員會
深交所 指深圳證券交易所
保薦人、主承銷商、招商證券 指招商證券股份有限公司
信永中和、發行人會計師 指信永中和會計師事務所有限責任公司
金杜律師、發行人律師 指北京市金杜律師事務所
中勤信 指深圳市中勤信資產評估有限公司
南洋銀行深圳分行 指南洋商業銀行有限公司深圳分行
香港 指中華人民共和國香港特別行政區
元 指人民幣元
《公司法》 指２００５年１０月２７日中華人民共和國第１０屆全國人民代表大會常務委員會第１８次會議修正，自２００６年１月１日施行的《中華人民共和國公司法》
《證券法》 指２００５年１０月２７日中華人民共和國第１０屆全國人民代表大會常務委員會第１８次會議修正，自２００６年１月１日施行的《中華人民共和國證券法》
《公司章程》 指本公司《公司章程》及《公司章程（草案）》
最近３年及１期、報告期 指截至２００９年６月３０日的最近４個會計期間，分別為２００６年度、２００７年度、２００８年度和２００９年１－６月
最近３年 指２００６年度、２００７年度、２００８年度
新《企業會計準則》 指財政部於２００６ 年２ 月頒布的《企業會計準則-基本準則》和３８ 項具體準則
申報財務報表 指本公司根據相關法律法規為本次發行編制的財務報表
收購７家公司各７５％股權 指本公司在２００７年１－４月收購世聯北京、世聯天津、世聯上海、世聯廣州、世聯東莞、世聯惠州、世聯行各７５％股權的行為。
社會公眾股、Ａ股 指發行人根據本招股說明書向社會公開發行的面值為１元的人民幣普通股
本次發行 指深圳世聯地產顧問股份有限公司本次對社會公眾發行３，２００萬股Ａ股的行為
易居中國 指易居（中國）控股有限公司
中原、中原地產 指中原（中國）物業顧問有限公司
偉業、偉業顧問 指北京偉業策略房地產投資顧問有限公司
合富輝煌 指合富輝煌集團控股有限公司
富陽控股 指富陽（中國）控股有限公司
順馳、順馳不動產 指順馳（中國）不動產網路集團
戴德梁行 指戴德梁行有限公司
世邦魏理仕 指世邦魏理仕有限公司
滿堂紅 指滿堂紅（中國）集團有限公司
美聯、美聯集團 指美聯集團有限公司
２１世紀不動產 指２１世紀不動產中國公司
專有名詞：
房地產一級市場 指由政府主導土地使用權出讓階段的市場，一般稱之為土地市場
房地產二級市場 指房地產開發商在獲得土地使用權後對房地產進行開發和經營的市場
房地產三級市場 指房地產開發商已出售的房產在投入使用後進行物業交易、抵押和租賃等二次交易的市場
土地招拍掛制度 指根據土地利用規劃規定的土地用途對土地使用權的一種出讓方式
房地產增量市場 指房地產二級市場，可同時稱為房地產增量市場（或一手房市場）
房地產存量市場 指房地產三級市場，可同時稱為房地產存量市場（或二手房市場）
代理 指房地產中介機構基於開發商的授權而發生的房屋代理銷售行為
一線城市 指北京、上海、廣州、深圳
二線城市 指同時滿足商品房銷售面積在１００萬平方米以上，銷售均價在當年全國銷售均價以上的城市，主要為各省會城市
三線城市 指除一、二線城市以外的其他城市
三大經濟圈 指珠三角經濟圈、長三角經濟圈、環渤海經濟圈
中國房地產ＴＯＰ１０研究組 指２００２年由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所、中國指數研究院等三家機構發起成立，致力對中國房地產開發、服務企業群體進行客觀、公正、準確、全面的研究的專業小組
房地產服務商 指在房地產開發、流通、保有階段，為政府、房地產開發商、機構及個人業主提供相關專業服務的機構
城鎮化率 指人口向城市聚集的過程和聚集程度，通常用市人口和鎮人口占全部人口的百分比來表示，稱城鎮化率或城鎮化水平
人口紅利 一個國家人口生育率迅速下降，造成人口老齡化加速的同時，少兒撫養比同時迅速下降，勞動年齡人口比例上升。在老年人口比例達到較高水平之前，將形成一個勞動力資源相對豐富、撫養負擔輕、於經濟發展十分有利的"黃金時期"，人口經濟學家稱之為"人口紅利"
房地產行銷外包 指房地產開發商將房地產行銷、銷售環節以商業形式外包給本企業以外的服務提供商的經濟活動
開盤 指房地產開發商在滿足銷售項目預售政策條件後，通過有效途徑正式對外傳達銷售信息的行為
房地產規模指數 指某區域在特定時間內房地產行業整體發展規模的高低水平，具體來講涉及到完成的房地產投資、銷售面積、土地出讓收入、空置面積、竣工面積、新開工面積等方面。
房地產價格指數 指一定區域在特定時間內房地產行業的整體價格水平，研究價格指數的變化可以看出價格的升降趨勢。
住宅投資潛力 指在一定時間內特定地區住宅房地產行業的投資價值，包含投資和消費兩個方面，涉及到發展潛力、投資收益、風險分析、可持續發展等因素。
"十一五"規劃 指《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十一個五年規劃的建議》
"國八條" 指２００５年４月３０日建設部、發展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監會等七部委《關於做好穩定住房價格工作的意見》
"國六條" 指２００６年５月１７日國務院公布的六項房地產調控措施
"９０／７０政策" 指自２００６年６月１日起，各城市（包括縣城，下同）在年度（從６月１日起計算）新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建築面積９０平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到７０％以上
"九部委十五條" 指２００６年５月２９日，國務院辦公廳出台《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》
項目 ２００９年１－６月 ２００８年 ２００７年 ２００６年
營業收入（萬元） 2,701.41 3,797.88 9,588.04 4,711.01
利潤總額（萬元） 473.34 -2,673.45 -146.87 -301.13
序號 項目 基本情況
1 股票種類 人民幣普通股（Ａ股）
2 每股面值 １．００元
3 發行股數 ３，２００萬股
4 占發行後總股本的比例 25%
5 發行價格 【 】元／股
6 發行後市盈率 【 】倍（發行後市盈率＝每股發行價格／發行後每股收益）
7 發行前每股淨資產 ３．１４元／股（以２００９年６月３０日經審計的淨資產和發行前總股本計算）
8 發行後每股淨資產 【 】元／股（以２００９年【 】月【 】日經審計的淨資產加上預計募集資金淨額和發行後總股本計算）
9 發行後每股收益 ０．５２元／股（以２００８年扣除非經常性損益前後孰低的淨利潤和發行後總股本計算）
10 發行市淨率 【 】倍（發行後市淨率＝每股發行價格／發行後每股淨資產）
11 發行方式 採用網下向詢價對象配售和網上資金申購定價發行相結合的方式
12 發行對象 在深圳證券交易所開設Ａ股賬戶的中華人民共和國境內自然人和機構投資者（中華人民共和國法律或法規禁止者除外）
13 承銷方式 由保薦人（主承銷商）組織的承銷團以餘額包銷方式承銷
14 募集資金總額 【 】萬元
15 預計募集資金淨額 【 】萬元
16 發行費用概算 註冊會計師費用：【 】萬元 上網發行費：【 】萬元
序號 股東 持股數量（股） 持股比例（％）
1 世聯中國 61,459,186 64.02
2 萬凱華信 13,036,807 13.58
3 卓群創展 13,036,807 13.58
4 創新投資 2,880,000 3
5 同創偉業 2,793,600 2.91
6 上海景林 2,793,600 2.91
合計 96,000,000 100
序號 股東名稱 持股數量（股） 比例（％） 股份性質
1 世聯中國 61,459,186 64.02 外資股
2 萬凱華信 13,036,807 13.58 一般法人股
3 卓群創展 13,036,807 13.58 一般法人股
4 創新投資 2,880,000 3 一般法人股
5 同創偉業 2,793,600 2.91 一般法人股
6 上海景林 2,793,600 2.91 一般法人股
合計 96,000,000 100
業務類型 主要服務對象 服務內容
顧問策劃業務 相關政府部門／土地運營機構 土地政策建議；土地規劃建議；
經濟評價；土地出讓策略
房地產開發商 市場進入戰略；土地競投策略；
物業項目開發策略
代理銷售業務 房地產開發商 行銷策劃；代理銷售
經紀業務 個人業主／機構 促成二手樓買賣；促成租賃交易
收購對象 收購股權比例（％） ２００７年１２月３１日淨資產（元） 收購價格（元）
世聯行 25 11,463.24 2,579.23
世聯廣州 25 5,507,765.19 1,239,247.17
世聯東莞 25 19,939,287.05 4,486,339.59
世聯惠州 25 8,395,320.63 1,888,947.14
世聯北京 25 22,076,071.65 4,967,116.12
世聯天津 25 2,571,830.76 578,661.92
世聯上海 25 9,662,209.95 2,173,997.24
世聯珠海 25 1,651,332.58 371,549.83
合計 69,815,281.05 15,708,438.24
關聯方名稱 ２００９．６．３０ ２００８．１２．３１ ２００７．１２．３１ ２００６．１２．３１
世聯中國 － － － 607.29
世聯地產個人賬戶 － － － 1,027.37
世聯行個人賬戶 － － － 921.52
關聯方名稱 ２００９．６．３０ ２００８．１２．３１ ２００７．１２．３１ ２００６．１２．３１
世聯評估公司 － － － 9.4
北京世聯房地產經紀有限公司 － － － 66.98
世聯中國 － － － 49.41
八、發行人控股股東及其實際控制人情況
（一）本公司控股股東為世聯中國
世聯中國為本公司控股股東，持有本公司６１，４５９，１８６股，持股比例為６４．０２％。世聯中國成立於１９９２年６月２３日，公司編號為０３６４００９，商業登記證號碼１６４７０３９６－０００－０６－０７－Ａ，註冊地址為香港金鐘道９５號統一中心１６樓Ａ室；法定股本１０，０００港元，已發行股本１，０００股（每股面值１港元），其中陳勁松持有４８５股，占發行股本的４８．５０％；佟捷持有４８５股，占發行股本的４８．５０％；蘇靜持有３０股，占發行股本的３％。世聯中國董事為陳勁松和佟捷，經營範圍為從事投資業務。
（二）本公司實際控制人陳勁松和佟捷
陳勁松、佟捷夫婦為本公司的實際控制人，兩人通過世聯中國共同控制世聯地產６４．０２％的股權。陳勁松先生，公司創始人，現任公司董事長。目前為中國註冊房地產估價師與房地產經紀人學會副會長、廣東省房地產業協會副會長、香港地產行政學會會員、深圳市城市規劃委員會法定圖則委員會委員及建設部房地產估價與房地產經紀專家委員會委員、阿拉善生態協會理事。
佟捷女士，公司創始人，具有中國註冊房地產估價師資格、中國土地估價師資格。目前為深圳市總商會工商聯常務理事、香港青年聯會委員。
九、財務會計信息
本公司已聘請信永中和對公司截至２００６年１２月３１日、２００７年１２月３１日、２００８年１２月３１日和２００９年６月３０日的資產負債表和合併資產負債表， ２００６年度、２００７年度、２００８年度和２００９年１－６月的利潤表和合併利潤表，２００６年度、２００７年度、２００８年度和２００９年１－６月的現金流量表和合併現金流量表，２００６年度、２００７年度、２００８年度和２００９年１－６月股東權益變動表和合併股東權益變動表進行了審計。信永中和對上述報表出具了標準無保留意見的《審計報告》（ＸＹＺＨ／２００９ＳＺＡ２００１－１）。
本章引用的相關財務數據，非經特別說明均引自經信永中和審計的合併會計報表；非經特別說明，金額單位為人民幣元。
（一）財務報表
１、合併資產負債表單位：元
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２、合併利潤表單位：元
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３、合併現金流量表單位：元
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（二）非經常性損益
信永中和審核了本公司報告期的非經常性損益明細表，出具了《非經常性損益明細表專項審核報告》（ＸＹＺＨ／２００９ＳＺＡ２００１－２），認為"世聯地產公司上述非經常性損益明細表的編制符合中國證券監督管理委員會頒布的《公開發行證券的公司信息披露規範問答第１號－非經常性損益》的規定"。
最近３年及１期公司非經常性損益的具體內容、金額如下：
單位：萬元
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（三）主要財務指標
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註："每股淨資產"等指標的股數計算，２００６年、２００７年、２００８年、２００９年的股本數分別為１，０００萬、９，５０３．９９萬、９，６００萬、９６００萬。
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（四）發行人盈利預測情況
本公司未編制盈利預測。
（五）管理層討論與分析
１、財務狀況分析
本公司管理層認為，最近３年及１期公司財務狀況和資產質量優良，不存在金額較大的應收款項壞賬，也不存在潛在的固定資產損失。公司資產整體營運效率較高，償債能力強，債務風險低。
２、盈利能力分析
本公司管理層認為：最近３年及１期，公司以房地產代理銷售、顧問策劃業務為核心的業務發展較好。在房地產中介服務行業，本公司的業務規模、市場份額、盈利能力和專業水平均保持良好水平，具備較強的持續盈利能力。
３、現金流量分析
（１）經營活動現金流分析
公司提供房地產代理銷售、顧問策劃業務一般能夠及時收款，因此公司經營活動現金流量較為穩定、充足。
２００７年，公司經營活動產生的現金流量淨額較上年增加６３．８７％，主要系公司營業收入較上年大幅增長所致。
２００８年，公司經營活動產生的現金流量淨額為７，１９８．３２萬元，比２００７年減少４４．２６％ ，主要是受到房地產市場調整的影響，房地產開發商的資金壓力較大，其付款的時間比以前年度略有延長，致使公司的應收賬款餘額比上年末增加２，４７６．６１萬元，銷售商品、提供勞務收到的現金比２００７年減少３，１４７．８５萬元。
（２）投資活動現金流分析
２００７年公司投資活動產生的現金流量淨額為－１１，９４１．７６萬元，主要系公司購買寫字樓及無形資產等長期資產支出現金１０，４３８．８０萬元。
（３）籌資活動現金流分析
最近３年，公司籌資活動現金流淨額為負數，主要系公司每年向股東分配利潤及支付銀行借款利息所致。
２００９年１－６月籌資活動現金流淨額為負數，主要系公司償還長期借款所致。
（六）利潤分配情況
１、最近三年利潤分配政策
公司依據國家有關法律法規和《公司章程》所載明的利潤分配政策進行利潤分配。
２、最近三年利潤分配情況
根據２００６年４月１９日公司董事會決議，以公司２００５年度稅後利潤為基礎向世聯中國分配利潤３，２１３．５３萬元。
根據２００７年１月３１日公司董事會決議，以公司２００６年度稅後利潤為基礎向世聯中國分配利潤３，７００萬元。
２００７年５月１７日世聯地產有限董事會決議整體變更設立股份有限公司。世聯地產有限未分配利潤４，４５９．２０萬元轉為股份公司股本。根據２００８年１月１４日公司董事會決議及２００８年２月３日公司股東大會決議，公司２００７年度稅後利潤不分配不轉增。
根據２００９年１月２３日公司董事會決議，公司２００８年度稅後利潤不分配不轉增。
３、本次發行完成前滾存利潤的分配安排及已履行的決策程式
本公司於２００８年１１月６日召開的２００８年第三次臨時股東大會決議：若公司本次公開發行股票並上市的申請分別取得中國證監會和證券交易所的核准，則本次公開發行之日前所滾存的可供股東分配的利潤由公司新老股東依其所持股份比例共同享有。
４、發行後的利潤分配政策
本次發行後，公司依據國家有關法律法規和《公司章程》所載明的股利分配政策分配股利。
（七）發行人控股子公司情況
１、深圳市世聯行房地產經紀有限公司
世聯行是本公司的全資子公司，成立於２００４年６月２日，法定代表人梁興安，註冊資本為１，０００萬元；註冊地為深圳市羅湖區深南東路５０４７號深圳發展銀行大廈４樓Ａ單元；企業營業執照註冊號為【４４０３０１５０１１２０６８８】。
世聯行經營範圍為房地產經紀、房地產投資諮詢、經濟信息諮詢，最近３年及１期的主要財務數據如下：
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註：以上數據經信永中和審計。２、北京世聯房地產顧問有限公司
世聯北京是本公司的全資子公司，成立於２００１年２月２０日，法定代表人為梁興安，註冊資本為１２３．９７０３萬元；註冊地為北京市朝陽區建國門外大街甲６號中環世貿大廈Ｃ座６０１、７０２，企業營業執照註冊號為【１１００００４１０１５５６４６】。
世聯北京經營範圍為從事房地產信息諮詢、投資諮詢、企業形象策劃；從事房地產經紀業務，最近３年及１期的主要財務數據如下：
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注１：以上數據經信永中和審計。
注２：世聯北京２００９年１－６月主要由於顧問策劃業務下降，導致淨利潤較少。
３、東莞世聯地產顧問有限公司
世聯東莞是本公司的全資子公司，成立於２００４年４月２９日，法定代表人為梁興安，註冊資本為１００萬元；註冊地為東莞市南城區元美路華凱廣場Ａ座９０８－９１５單元，企業營業執照註冊號為【４４１９００４００００５７５２】。
世聯東莞經營範圍為從事房地產信息諮詢、房地產項目策劃、房地產交易代理、市場行銷顧問，最近３年及１期的主要財務數據如下：
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註：以上數據經信永中和審計。
４、上海世聯房地產顧問有限公司
世聯上海是本公司的全資子公司，成立於２００３年６月６日，法定代表人為梁興安，註冊資本為１１６萬元；註冊地為上海市靜安區康定路１１４７號２棟２０９Ｊ室，企業營業執照註冊號為【３１００００４００３４４６７５】。
世聯上海經營範圍為從事房地產經紀、房地產信息諮詢、投資諮詢、企業形象策劃（涉及許可經營的憑許可證經營），最近３年及１期的主要財務數據如下：
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注１：以上數據經信永中和審計。
注２：世聯上海２００９年１－６月主要由於顧問策劃業務下降，導致淨利潤較少。
５、世聯房地產諮詢（惠州）有限公司
世聯惠州是本公司的全資子公司，成立於２００５年４月１１日，法定代表人為梁興安，註冊資本為８１．０７萬元；註冊地為廣東省惠州市江北１６號雙子星國際商務大廈Ｂ１１０９號、１１１０號，企業營業執照註冊號為【４４１３００４００００８２１０】。
世聯惠州經營範圍為從事房地產信息諮詢、房地產項目策劃、房地產交易代理（憑商品房的有關證明檔案和商品房銷售委託代理銷售）、房地產市場行銷顧問，最近３年及１期主要財務數據如下：
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註：以上數據經信永中和審計。
６、廣州市世聯房地產諮詢有限公司
世聯廣州是公司的全資子公司，成立於２００２年９月２０日，法定代表人為梁興安，註冊資本為１２４．１５９５萬元；註冊地為廣州市天河區體育東路１３８號自編層第１３層０２房，企業營業執照註冊號為【４４０１０１１１１２３０２】。
世聯廣州經營範圍為從事房地產信息諮詢、房地產項目策劃、房地產中介服務、市場行銷顧問（法律諮詢除外），涉及到國家有關法律、法規規定須取得有關經營許可證資格後，方可開展業務，最近３年及１期的主要財務數據如下：
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註：以上數據經信永中和審計。
７、天津世聯興業房地產諮詢有限公司
世聯天津是本公司的全資子公司，成立於２００５年７月１１日，原名天津世聯行房地產銷售代理有限公司，於２００７年１０月１９日更名為天津世聯興業房地產諮詢有限公司。世聯天津法定代表人為梁興安，註冊資本為８２．７萬元；註冊地為天津市和平區解放北路與曲阜道交口南側信達廣場塔樓９０１－９０３、９０５－９０７、９０９、９１１、９１２，企業營業執照註冊號為【１２００００４０００２７７５０】。
世聯天津經營範圍為從事房地產信息諮詢、商品房銷售代理，最近３年及１期的主要財務數據如下：
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注１：以上數據經信永中和審計。
注２：世聯天津２００９年上半年因承接較多新項目尚未進入銷售階段，承擔項目前期費用較多，導致虧損。
８、世聯房地產諮詢（珠海）有限公司
世聯珠海是本公司的全資子公司，成立於２００７年３月２８日，法定代表人為梁興安，註冊資本為１００萬元；註冊地為珠海市吉大海濱南路光大國際貿易中心１７樓８、９單位，企業營業執照註冊號【４４０４００４００００６７７９】。
世聯珠海經營範圍為從事房地產信息諮詢、房地產項目策劃、房地產交易代理、市場行銷顧問（國家限制外商經營的行業除外），最近２年及１期的主要財務數據如下：
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註：以上數據經信永中和審計。
９、廈門世聯興業房地產顧問有限公司
世聯廈門是本公司的全資子公司，成立於２００７年１０月１６日，法定代表人為梁興安，註冊資本為３００萬元；註冊地為廈門市思明區鷺匯道８號１６Ｃ單元、Ｄ單元，企業法人營業執照註冊號【３５０２０３２０００２１６３３】。
世聯廈門的經營範圍為從事房地產諮詢、房地產代理、房地產經紀業務、物業管理（以上經營範圍涉及許可經營項目的，應在取得有關部門的許可後方可經營）；最近２年及１期的主要財務數據如下：
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註：以上數據經信永中和審計。
１０、杭州世聯房地產諮詢有限公司
世聯杭州是本公司的全資子公司，成立於２００７年１１月１８日，法定代表人為梁興安，註冊資本為３００萬元；註冊地為杭州市西湖區世貿麗晶城歐美中心１號樓（Ａ區）１４０３室，企業法人營業執照註冊號【３３０１０６００００２０９９７】。
世聯杭州的經營範圍為從事投資項目可行性研究，項目策劃，房地產諮詢，房地產信息諮詢，房地產中介服務，企業形象設計，企業管理諮詢，物業管理。最近２年及１期的主要財務數據如下：
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註：以上數據經信永中和審計。
１１、深圳世聯先鋒投資有限公司
世聯先鋒是本公司的全資子公司，成立於２００７年１２月３日，法定代表人為梁興安，註冊資本為１，０００萬元；註冊地為深圳市羅湖區深南東路５０４７號深圳發展銀行大廈１７樓Ｂ單元，企業法人營業執照註冊號【４４０３０１１０３０２８７４２】。
世聯先鋒的經營範圍為投資興辦實業（具體項目另行申報）。最近２年及１期的主要財務數據如下：
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註：以上數據經信永中和審計。
１２、瀋陽世聯興業房地產顧問有限公司
世聯瀋陽是本公司的全資子公司，成立於２００７年１２月２４日，法定代表人為梁興安，註冊資本為１００萬元；註冊地為瀋陽市和平區和平北街６９號Ｃ１６０１、１６０２、１６０８、１６０９室，企業法人營業執照註冊號【２１０１０２０００００４４２４（１－１）】。
世聯瀋陽的經營範圍為房地產經紀與代理，房地產投資信息諮詢。最近２年及１期的主要財務數據如下：
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註：以上數據經信永中和審計。
１３、大連世聯興業房地產顧問有限公司
世聯大連是本公司的全資子公司，成立於２００７年１２月２５日，法定代表人為梁興安，註冊資本為１００萬元；註冊地為大連市中山區中山路１３６號希望大廈１２０８室，企業法人營業執照註冊號【大工商企法字２１０２０１１０８７０７】。
世聯大連的經營範圍為房地產信息諮詢，房屋租售代理、房地產行銷策劃。最近２年及１期的主要財務數據如下：
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註：以上數據經信永中和審計。
１４、成都世聯興業房地產顧問有限公司
世聯成都是本公司的全資子公司，成立於２００７年１２月２６日，法定代表人為梁興安，註冊資本為１００萬元；註冊地為成都市武侯區航空路６號，企業法人營業執照註冊號【５１０１０７２０３０８３３】。
世聯成都的經營範圍為房地產信息諮詢，房屋行銷策劃、房地產經紀（以上經營範圍國家法律法規規定限制的除外，憑許可證在有效期內經營）。最近２年及１期的主要財務數據如下：
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註：以上數據經信永中和審計。
１５、長沙世聯興業房地產顧問有限公司
世聯長沙是本公司的全資子公司，成立於２００７年１２月１７日，法定代表人為梁興安，註冊資本為１００萬元；註冊地為湖南省長沙市芙蓉區芙蓉中路順天國際財富中心３６０５房，企業法人營業執照註冊號【４３０１００００００１７２３６】。
世聯長沙的經營範圍為房地產諮詢，房地產行銷策劃、房地產經紀（涉及行政許可的憑許可證經營）。最近２年及１期的主要財務數據如下：
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註：以上數據經信永中和審計。
１６、蘇州世聯興業房地產顧問有限公司
世聯蘇州是本公司的全資子公司，成立於２００８年１月１５日，法定代表人為梁興安，註冊資本為１００萬元；註冊地為蘇州工業園區唯亭鎮至和東路３－５號，企業法人營業執照註冊號【３２０５９４０００１１１２３８】。
世聯蘇州的經營範圍為房地產信息諮詢（不含中介）。最近１年及１期的主要財務數據如下：
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註：以上數據經信永中和審計。
１７、常州世聯房地產諮詢有限公司
世聯常州是本公司的全資子公司，成立於２００８年１月２５日，法定代表人梁興安，註冊資本１００萬元；註冊地址為天寧區延陵西路１５號（嘉宏世紀大廈）１５２２室，企業法人營業執照註冊號【３２０４０４００００７７９８９】。
世聯常州的經營範圍為房地產諮詢、房地產代理，房地產經紀。最近１年及１期的主要財務數據如下：
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註：以上數據經信永中和審計。
１８、青島世聯興業房地產顧問有限公司
世聯青島是本公司的全資子公司，成立於２００８年１月１８日，法定代表人梁興安，註冊資本１００萬元，其中本公司持有其９９％的股權，世聯先鋒持有其１％的股權；註冊地址為青島市市南區漳州路１９號２樓２單位１０１戶，企業法人營業執照註冊號【３７０２０２２３０００２１９３】。
世聯青島的經營範圍為房地產信息諮詢、房地產行銷策劃。（以上範圍須許可經營的，須憑許可證經營）。最近１年及１期的主要財務數據如下：
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註：以上數據經信永中和審計。
１９、武漢世聯興業房地產顧問有限公司
世聯武漢是本公司的全資子公司，成立於２００８年１月２５日，法定代表人梁興安，註冊資本１００萬元，其中本公司持有其９９％的股權，世聯先鋒持有其１％的股權；註冊地址為礄口區解放大道６３４號新世界中心Ａ座１１層Ａ９、Ａ１０號寫字間，企業法人營業執照註冊號【４２０１０２００００２３６１７】。
世聯武漢的經營範圍為房地產信息諮詢、房地產行銷策劃；商品房銷售。最近１年及１期的主要財務數據如下：
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註：以上數據經信永中和審計。
２０、重慶深聯房地產顧問有限公司
世聯重慶是本公司的全資子公司，成立於２００８年１月１７日，法定代表人梁興安，註冊資本１００萬元，其中本公司持有其９９％的股權，世聯先鋒持有其１％的股權；註冊地址為渝中區青年路１號Ｂ座２３Ａ－３，企業法人營業執照註冊號【５００１０３００００２８１６３１－１－１】。
世聯重慶的經營範圍為房地產信息諮詢、房地產經紀（憑資質許可證從事經營）。最近１年及１期的主要財務數據如下：
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註：以上數據經信永中和審計。
２１、西安世聯投資諮詢有限公司
世聯西安是本公司的全資子公司，成立於２００８年１月１７日，法定代表人梁興安，註冊資本１００萬元，其中本公司持有其９９％的股權，世聯先鋒持有其１％的股權；註冊地址為西安市高新區科技路３７號海星城市廣場Ａ座１０層０１室，企業法人營業執照註冊號【６１０１３１１００００７０１９】。
世聯西安的經營範圍為投資諮詢；房地產諮詢服務、房地產代理服務。（以上經營範圍凡涉及國家專項專營規定的從其規定）。最近１年及１期的主要財務數據如下：
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註：以上數據經信永中和審計。
２２、三亞世聯房地產顧問有限公司
世聯三亞是本公司的全資子公司，成立於２００８年１月１１日，法定代表人梁興安，註冊資本１００萬元，其中本公司持有其９９％的股權，世聯先鋒持有其１％的股權；註冊地址為三亞市外貿路三亞糧油食品進出口公司宿舍Ａ棟２０１房，企業法人營業執照註冊號【６０２００００００１６４４８】。
世聯三亞的經營範圍為房地產諮詢、房地產項目策劃（凡需行政許可的項目憑許可證經營）。最近１年及１期的主要財務數據如下：
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註：以上數據經信永中和審計。
２３、合肥世聯投資諮詢有限公司
世聯合肥是本公司的全資子公司，成立於２００８年３月４日，法定代表人梁興安，註冊資本１００萬元，其中公司持有其９９％的股權，世聯先鋒持有其１％的股權；註冊地址為合肥市濉溪路２７８號財富廣場Ａ座１１０９室，企業法人營業執照註冊號【３４０１００００００６１３２３（１－１）】。
世聯合肥的經營範圍為房地產諮詢、代理及經紀。最近１年及１期的主要財務數據如下：
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註：以上數據經信永中和審計。
第四節 募集資金運用
一、募集資金運用概況
（一）本次募集資金投資項目
若本次股票發行成功，募集資金將投資下列項目（Ｔ月為公司首次公開發行股票募集資金到位當月）：
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注１：根據深圳市發展和改革局《關於深圳世聯地產顧問股份有限公司集成服務管理平台項目核准的批覆》（深發改【２００７】２０３５號文），建設集成服務管理平台項目總投資６，５１５萬元，分三階段建設，第一階段公司以自有資金投入７８３萬元進行建設，因此本次募集資金投資項目將繼續投資５，７３２萬元進行第二、三階段的建設。
注２：建設人力發展與培訓中心項目和品牌建設項目不屬於固定資產投資立項範圍。
（二）募集資金使用計畫
募集資金到位前，公司可根據募集資金投資項目的實際進度，以自籌資金先行投入。募集資金到位後，可用募集資金置換項目前期投入的自籌資金。如本次發行募集資金不能滿足擬投資項目的資金需求，公司將以銀行貸款或自有資金方式解決資金缺口；如本次發行募集資金超過擬投資項目所需資金，超出部分將補充公司流動資金。本公司將嚴格按照有關規定管理和使用募集資金。
公司已開始以自有資金投資實施顧問代理業務全國布局項目。截至本招股說明書籤署日，公司已投資設立世聯瀋陽、世聯大連、世聯成都、世聯長沙、世聯蘇州、世聯常州６家全資子公司；公司和全資子公司世聯先鋒共同投資世聯青島、世聯武漢、世聯重慶、世聯西安、世聯三亞、世聯合肥６家子公司，其中本公司分別持有每家子公司９９％的股權，世聯先鋒分別持有每家子公司１％的股權。這１２家子公司主營業務均為從事房地產顧問策劃和代理銷售業務，註冊資本均為１００萬元。
二、募集資金投資項目概況
（一）顧問代理業務全國布局項目
為進一步提升競爭力、擴大規模，實現發展戰略目標，公司擬投資顧問代理業務全國布局項目，以泛長三角區域、京津塘環渤海區域、泛珠三角區域、中西部城市群（其中重慶、成都是全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區）為中心，向其周邊經濟輻射區範圍內的二、三線城市進行網狀布局和擴張。
本項目總投資額為１７，３９３．２７萬元，其中，在Ｔ-Ｔ＋３６個月擬投資１１，４０９．２２萬元新建２０個子公司，並通過這些子公司輻射周邊城市；Ｔ-Ｔ＋１２個月向北京、上海、天津、杭州和廈門子公司共增資５，９８４．０５萬元，在５個城市周邊地區開設分支機構，快速提升在當地區域品牌知名度，提高市場份額。
考慮到全國布局的戰略需求，實現區域平衡發展，同時綜合考慮城市進入難度、市場總量、增長潛力、本公司資源投入及市場機會，本項目建設的各項內容列表如下：
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根據項目存續期為６年的假設測算，項目投資回收期為２．７５年（含建設期），項目內含報酬率為７０．２５％，項目經濟可行。
（二）建設集成服務管理平台項目
在公司顧問代理業務全國布局的戰略下，建立與公司擴張策略相配合的企業整體管理體系極其重要。公司擬投資建設集成服務管理平台，分三階段逐步實施，其中第一階段已於２００７年４月開始建設，並於２００７年底完成。
本項目總投資額為５，７３２．４０萬元（僅包含平台建設的第二階段和第三階段的資金需求），將以公司的業務流程與管理流程為基礎，建立符合各業務線、各行政與管理部門需求的集成平台，並通過企業套用集成，實現跨部門協作，支持跨部門流程；整個方案核心的思想是搭建集成服務平台，使公司所有的業務流程和相關的管理流程在一個統一的平台上運作，並通過ＩＴ的手段加以實現；整個建設的策略是選定一個基礎的成熟ＩＴ平台（當前選擇的是Ｏｒａｃｌｅ電子商務平台），並在此基礎上搭建相關的套用系統。
集成服務管理平台第一階段的建設公司以自有資金投資，集成服務管理平台第二階段和第三階段的投入，擬使用募集資金投資５，７３２．４０萬元，具體投資詳見下表：
單位：萬元
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本項目成功實施後，公司將實現以"業務流程和管理流程"為主線的信息化整體建設方案，搭建符合各業務線、各行政與管理部門需求的集成平台，使公司所有的業務流程和相關的管理流程在一個統一的平台上運作，並通過ＩＴ的手段加以實現；通過企業套用集成，實現跨部門協作，支持跨部門流程。
（三）建設人力發展與培訓中心項目
為滿足公司未來三年業務高速擴張對人力資源的需求，完善公司通過實踐經驗積累形成的人才培養方式，形成可複製的、標準化人才產出模式並投入運行，公司擬投資建設人力發展與培訓中心項目。
本項目總投資４，２４８萬元，建設人力發展與培訓中心將實現三個職能：人員招聘、員工培訓和企業文化再造。通過全方位的招聘渠道及專業人才測評技術，準確快速地引進公司需要的人才；通過集中培訓、遠程自學體系等方式提升員工的工作能力、加速員工的成長；通過企業文化再造明確塑造企業核心價值觀、形成標準行為準則。
本項目旨在通過人才招聘、人才培訓和企業文化再造計畫，提升員工能力，進而加強公司組織能力、實現公司價值的不斷提升，項目實施具體分為三個階段，詳見下表：
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項目三個階段共投入資金４，２４８．００萬元人民幣，其中Ｔ-Ｔ＋１２個月內投入１，６８３．００萬元、Ｔ＋１２-Ｔ＋２４個月內投入１，２４５．００萬元、Ｔ＋２４-Ｔ＋３６個月內投入１，３２０．００萬元，具體測算見下表：
單位：萬元
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項目建設是滿足公司未來三年發展規劃對人才需求的關鍵步驟，是保障未來主營業務收益目標實現的必要投入。
（四）品牌建設項目
公司擬投資品牌建設項目，配合公司顧問代理業務全國布局項目和經紀業務網點協同擴張項目，進行公司市場行銷和品牌推廣活動，系統化地在全國建立中國領先的房地產顧問與代理服務提供商形象，強化本公司在全國的品牌知名度、美譽度和忠誠度。
本項目總投資４，５５０萬元，主要用於強化公司已有的市場行銷和品牌推廣優勢，包括：① 房地產圖書及資訊研究成果的出版發行；② 房地產行業行銷會展的運營維護及市場推廣；③ 對本公司現有的ＶＩ產品進行整合、升級，以有效提升公司的市場影響力；④ 藉助全國性的主流媒體渠道，通過媒體投放等形式，擴大本公司在房地產行業與目標客戶群中的影響力。
各分項目投資組成如下：單位：萬元
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通過擴大出版物發行規模可以迅速使目標客戶知曉和初步了解本公司，建立行業中專業的品牌形象，協助公司進一步擴大已建立的客戶網路；公司出版物規模擴大後，配合公司三年發展規划進入城市的數量，出版物的覆蓋的城市增多，有力地支援個子公司在當地的業務拓展。
通過在主流媒體投放廣告，在公司重點布局的城市參加會展，能加速建立品牌地位，不斷強化客戶的品牌意識，從而促進盈利能力的提升。
通過企業ＶＩ系統的整合提升，將有效提升公司的認同度，對內獲得員工的認同感、歸屬感，加強公司凝聚力；對外樹立公司的整體形象，有效整合資源，通過視覺符碼，不斷強化客戶的意識，獲得認同感。
第五節 風險因素和其他重要事項
一、風險因素
（一）政策風險
房地產業作為國家支柱產業，受國家巨觀調控政策影響較大。而房地產行業的發展對房地產中介服務企業的影響比較大。近年來國內房地產市場呈現投資增長和房價上漲過快等狀況，並引起了各級政府部門的關注。２００７年底之前，國家出台了一系列的政策法規，利用行政、稅收、金融、信貸等多種手段從土地供應、房地產市場的供給與需求等各個方面對房地產市場進行巨觀調控。
２００８年由於美國次貸危機的蔓延、全球金融危機的影響以及我國前期從緊調控政策的實際效果開始釋放，使得房地產市場進入調整階段。為應對全球金融危機，恢復房地產市場發展，２００８年下半年我國中央政府和各地方政府紛紛出台政策穩定房地產市場的發展，推動房地產市場回暖。隨著２００８年下半年積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策的及時推出與貫徹實施，購房貸款利率的大幅下調，商品住房銷售價格的調整，我國的房地產市場在２００９年上半年成交量顯著活躍，房地產市場開始逐步復甦。
房地產行業屬於周期性行業，在房地產行業發展的不同階段，國家會出台不同的巨觀政策促進房地產市場的持續健康發展，這些巨觀政策通過影響房地產行業進而間接影響房地產中介服務行業。如果公司不能及時準確理解國家這些政策對房地產中介服務行業的影響並積極應對，則可能影響到公司業務的開展。
（二）市場風險
房地產中介服務行業服務於房地產市場，為房地產開發商提供新房的代理銷售服務和顧問策劃服務，為二手房的買賣雙方提供經紀服務。房地產市場尤其是新房、二手房市場的成交情況對房地產中介服務行業影響重大。
房地產行業具有周期性的特點，受巨觀經濟周期的影響，房地產投資額、開工面積、竣工面積和銷售面積等會出現周期性波動。在房地產行業發展較快，商品房價格過快上漲，市場過熱的時候，必然會出現房地產市場的調整。而商品房價格在經過理性回歸後，隨著城市化進程的深化，在居民剛性需求的支撐下，房地產市場將逐漸恢復，並回歸到持續增長的軌道上來。
１、主要城市房地產市場概況
世聯地產目前主要在深圳、上海、北京、廣州、天津、東莞、惠州、珠海和佛山等城市從事新房代理銷售業務，在深圳從事房地產經紀業務。
（１）深圳等主要城市新房成交情況
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數據來源：以上數據反映深圳、上海、北京、廣州、天津、東莞、惠州、珠海和佛山９個城市的合計成交面積、合計成交金額及這９個城市的總體成交均價。數據來自各地國土、房產部門網站。
自２００７年下半年以來，深圳等主要城市房地產市場商品住宅成交面積和成交金額均出現了大幅下降，２００８年下半年國家相繼出台政策穩定房地產市場的發展， ２００９年上半年各主要城市商品住宅的成交面積和成交金額開始逐步上升，房地產市場復甦特徵明顯。
（２）深圳二手房成交情況
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數據來源：深圳市國土資源和房產管理局網站《２００９年１－５月深圳房地產市場分析報告》、《深圳房地產月度統計分析報告》，其中２００９年６月數據為世聯地產對市場交易統計分析。
受國家巨觀調控政策的影響，深圳二手房市場自２００７年８月份開始交易量迅速萎縮，交易價格也開始下降，市場進入調整時期。深圳市從事二手房經紀業務的中介公司面臨經營困境，２００７年下半年相繼出現了中天置業等破產倒閉的事件。２００８年下半年國家相繼出台政策穩定房地產市場的發展，深圳市二手房成交面積有所回暖。隨著信貸政策的放鬆，深圳的二手房在２００９年上半年成交量大幅上升，基本與２００７年同期的市場成交水平相當。
２、主要城市房地產成交量下降對世聯地產的影響
公司是以顧問策劃業務和代理銷售業務為主的房地產服務公司。２００８年公司營業收入和主營業務利潤結構如下：
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（１）對公司代理銷售業務的影響
目前公司從事代理銷售業務的城市自２００７年下半年以來新房成交量出現了大幅下降，對公司將產生重大影響。但隨著國內房地產市場的逐步成熟，行業專業分工進一步細化，房地產代理銷售比例會逐步提高，本公司在各地的代理市場份額在繼續擴大。針對代理銷售業務面臨的市場風險，公司採取如下應對措施：
① 強化"諮詢（顧問策劃業務）＋實施（代理銷售業務）"的經營模式。公司採取在核心城市及其輻射區域將顧問策劃與代理銷售業務相結合的經營模式。具體而言，對於核心城市，如深圳、北京、天津和上海，以代理銷售業務為主，配合開發商進行項目的前期策劃和後期的代理銷售，而在核心城市的輻射區域，以顧問策劃業務為主，向有合作關係的開發商提供全程的顧問策劃服務。２００８年１１月公司根據業務發展實際情況，以區域管理模式替代業務線管理模式，強化了"諮詢（顧問策劃業務）＋實施（代理銷售業務）"的經營模式。
由於房地產開發業務鏈的連續性，在項目前期為房地產開發商提供顧問策劃服務並建立良好服務關係，將為後期的合作打下良好基礎，公司可在項目開發的銷售階段持續為房地產開發商提供代理銷售服務，從而滿足房地產開發商對房地產開發各個環節的需求。
② 在二線城市合理開設新公司並積極拓展業務，分散公司代理銷售收入的地區風險。
③ 採用客戶跟隨策略，與萬科、金地等戰略客戶建立多項目的代理合作關係。
（２）對公司顧問策劃業務的影響
公司的顧問策劃業務主要是為地方政府、土地運營機構及房地產開發商等提供土地出讓、土地獲取、房地產項目開發等顧問諮詢決策服務，該項服務不與房地產開發銷售結果掛鈎，受房地產市場成交量的影響較小，但是會受到房地產開發商項目投資開發與土地購買等因素的影響。
（３）對公司經紀業務的影響
公司的經紀業務在深圳地區開展，經紀業務目前占公司營業收入的比重較少，屬於公司戰略發展的業務。
在市場調整時期，公司通過最佳化店鋪結構、最佳化人才、最佳化系統建設等手段來提高員工工作效率，提升核心競爭力，強化品牌優勢，努力縮減成本並爭取創收。
（三）經營風險
１、依賴區域市場的風險
最近３年公司營業收入和利潤主要來自房地產代理銷售和顧問策劃業務，目前公司代理銷售業務主要集中在珠三角區域並位居前列。如果珠三角區域的房地產市場發生變化導致房地產交易量下降，可能將影響公司的盈利水平。本公司的戰略目標是成為中國領先的房地產顧問與代理服務提供商，未來３年公司將進一步建立和完善在珠三角、長三角、環渤海區域的業務布局，改善區域業務結構，降低對珠三角區域業務的依賴。
２、行業競爭風險
隨著經濟發展和城鎮化水平的提高，國內房地產行業發展空間廣闊。房地產中介服務業在房地產開發過程中的重要性已逐步體現，在房地產開發和交易中的參與度逐步上升，增長速度逐步加快。但是由於房地產中介服務行業的進入門檻較低，房地產中介機構數量較多，房地產行業的不斷擴大使得房地產中介服務業的市場競爭日趨激烈。２００７年下半年以來，房地產中介服務行業隨著房地產市場的調整而調整，行業優勝劣汰的情況進一步加劇。
近年來，公司主要競爭對手合富輝煌和易居中國先後在香港和美國上市，藉助資本市場的力量實現快速擴張，加劇了行業的競爭。如果公司不能持續提高核心競爭力，將面臨落後於競爭對手的風險。
３、代理銷售樓盤時出現買賣糾紛的風險
２００７年下半年以來，應對房地產市場的調整，部分城市的房地產開發商通過主動下調商品房銷售價格來加速銷售。由於部分購買商品房的業主不能接受房地產開發商的降價銷售行為，引發了購房業主與房地產開發商的買賣糾紛問題。雖然國家出台政策要求針對房地產開發商調整商品房銷售價格過程中出現的糾紛，要努力做好化解工作，引導當事人依據契約約定通過法律途徑解決。但是如果房地產開發商對這類糾紛化解不當，有可能會影響到公司代理銷售業務的開展。
４、成本費用支出剛性的風險
房地產中介服務行業屬於人力資本密集型企業，主要經營成本和費用為職工薪酬福利和獎勵支出、人員招聘費用、人員培訓費用、差旅費用、房屋租賃費用等，成本費用的支付剛性較強，如果公司不能堅持謹慎性的財務政策並保持較為充足的貨幣資金餘額，則可能會影響到公司經營業務的正常開展。
５、人力資源供應不足的風險
公司所處房地產中介服務行業屬於人力資本密集型行業，公司從事房地產代理銷售和顧問策劃業務需要大量高素質人才。公司人員的素質直接影響到所提供服務的質量和公司的品牌形象。在公司業務擴張過程中，公司需要不斷招聘優秀人才，並通過內部培訓機制在較短時間內培養出大量業務骨幹，才能滿足業務發展的需要。如果公司人力資源供應不足，將制約公司的業務擴張速度和規模。
（四）管理風險
１、核心人員流失的風險
顧問策劃和代理銷售是智力型的服務，在公司業務快速擴張的過程中，對核心人員的依賴度較高。如果公司核心人員大量流失，將對公司產生負面影響。
公司建立了完整、規範的人事管理制度，並聘請員工關係、勞動法等方面的法律顧問協助公司完善人力資源管理體系。公司避免核心人員跳槽，留住人才、穩定員工隊伍的主要措施包括：（１）公司核心高管人員持有公司股份，將管理人員個人利益與公司長期利益緊密結合；（２）定期參與市場薪酬調研，參照行業薪酬水平制定具有吸引力的薪酬體系；（３）在崗員工全部簽署勞動契約，依法繳納社保，為員工提供完善的福利待遇；（４）公司制定了完整的晉升和培養制度，為員工提供發展空間。
２、管理能力滯後的風險
隨著公司在全國範圍內實施戰略布局，經營規模持續擴張，人員和分支機構相應擴大。公司在從粗放型向集約型過渡過程中，面臨完善現有管理體系、建立規範的內控制度、提高管理能力、保證公司運營順暢等一系列問題。如果公司不能持續提高管理能力，可能帶來服務質量和客戶滿意度下降，管理成本上升的風險。
（五）世聯行經營虧損的風險
公司子公司世聯行自２００４年開始發展經紀業務，２００５－２００６年由於經紀業務門店較少，沒有形成規模效應，同時２００６年世聯行由１９家門店增加至３７家，投資增長較快，導致經紀業務毛利率為負數。
２００７年世聯行經紀業務門店逐步形成規模效應，同時２００７年上半年深圳市二手房交易行情火爆，世聯行盈利能力得到改善，經紀業務毛利率較２００６年有所上升。但２００７年下半年受國家巨觀調控影響，深圳市二手房交易量急劇萎縮，世聯行採取撤鋪方式收縮業務和縮減成本，但是最終仍然出現虧損。
２００８年世聯行在深圳市二手房交易量繼續低迷的情況下，世聯行適應市場環境的變化，繼續採取關鋪和最佳化人員的方式節約成本，並積極推動二三級聯動（世聯行利用其二手房業務的客戶資源和渠道優勢，與房地產開發商合作，向其推介客戶並促成一手房成交，同時向開發商收取佣金的方式）等業務創新。２００８年末，世聯行的經紀業務門店由２００７年最高峰時的７４家門店縮減至１８家門店。
２００９年上半年世聯行繼續通過嚴格考核、控制單店成本費用，並通過二三級聯動等努力增加創收，隨著深圳市二手房成交量的大幅上升，世聯行在２００９年上半年已經實現扭虧為盈。截至本招股說明書籤署日，世聯行的門店數為２２家。
世聯行最近３年及１期主要經營業績如下：
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註：以上財務數據經信永中和審計。
（六）創新業務模式帶來經營業績波動的風險
房地產中介服務公司在為房地產開發商提供代理銷售服務時，一般有三種模式：（１）主要為房地產開發商提供代理銷售服務以獲取佣金收入。（２）在為房地產開發商提供代理銷售服務時，除了約定提供代理銷售服務獲取佣金收入外，還約定在預定銷售價格之上完成既定銷售目標後進行"溢價分成"。這種模式下通常需要向房地產開發商支付一定金額的保證金；（３）採取包銷的方式，通過銷售房屋獲取差價收入。
世聯地產多年來一直堅持提供專業的代理銷售服務獲取佣金收入。由於世聯地產在顧問策劃業務方面具有深厚的專業積累、較高的品牌知名度和客戶忠誠度。在世聯地產為房地產開發商提供顧問策劃業務的過程中，有些房地產開發商基於對世聯地產的信任，委託世聯地產對前期提供顧問策劃的項目進行後期的代理銷售業務，並且在不要求世聯地產支付保證金的前提下同意世聯地產收取溢價分成代理費。世聯地產子公司世聯上海自２００３年與上海綠庭房地產開發有限公司（以下簡稱"上海綠庭"）存在業務合作關係，就"綠庭霞飛苑（現名為"綠庭尚城"）商品住宅"項目提供顧問策劃服務。２００６年７月，上海綠庭委託世聯上海代理銷售綠庭尚城一期商品房，同時約定世聯地產可以在不支付保證金的情況下，收取溢價分成代理費。綠庭尚城一期自２００７年５月開始銷售，世聯上海於２００８年根據銷售進度確認溢價分成代理費收入２，５００萬元。上述溢價分成代理費收入２，５００萬元占２００８年公司營業收入和代理銷售收入的比重分別為４．８９％和８．６５％。
未來，世聯地產控制自身風險的前提下，可能繼續以收取溢價分成代理費的方式開展代理銷售業務。由於以收取溢價分成代理費的方式開展代理銷售業務，一般需要在完成一定銷售目標並經房地產開發商確認後方可確認銷售收入。因此按照此種方式開展代理銷售業務時，可能會給公司經營業績帶來一定的波動。
（七）募集資金投資項目的實施風險
１、募集資金投資項目的審批風險
本公司擬募集資金１７，３９３萬元投資顧問代理業務全國布局項目，並獲深圳市發展和改革局《關於深圳世聯地產顧問代理業務全國布局項目核准的批覆》（深發改【２００７】２０３４號）核准。
根據國家發改委、商務部２００７年１１月７日聯合頒布的《外商投資產業指導目錄》（國家發改委、商務部第５７號令），以及《外商投資企業境內投資的暫行規定》（外經貿部【２０００】第６號）（以下稱"暫行規定"）的規定，外商投資企業境內投資應符合下列條件方可投資：註冊資本已繳清；開始盈利；依法經營，無違法經營記錄。
外商投資企業在限制類領域投資設立公司的，應向被投資公司所在地省級外經貿主管部門提出申請（以下稱"省級審批機關"），省級審批機關接到上述申請後，按照被投資公司的經營範圍，徵求同級或國家行業管理部門的意見。省級審批機關應自收到同級或國家管理行業部門同意或不同意的意見起十日之內，作出書面批覆。
公司的控股股東世聯中國在香港註冊成立，其向境內投資同時適用《內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排》（以下稱"ＣＥＰＡ"）關於服務貿易市場準入的相關規定："１、允許香港服務提供者以獨資形式在內地提供高標準房地產項目服務；２、允許香港服務提供者以獨資形式在內地提供以收費或契約為基礎的房地產服務"。
公司在實施顧問代理業務全國布局項目時，新設子公司或對子公司進行增資尚須履行相關的審批程式、獲得被投資公司所在地省級審批機關批准。省級審批機關批准及同級或國家管理行業部門對公司實施募集資金投資項目過程中新設子公司或對子公司進行增資的審批，除應以《外商投資產業指導目錄（２００７年修訂）》及《暫行規定》為基本依據外，還應考慮內地在ＣＥＰＡ及其附屬檔案等相關安排中向香港開放服務貿易的具體承諾。
截至本招股說明書籤署日，根據相關募集資金投資項目實施進度安排，公司已投資設立世聯瀋陽等１２家子公司，每家子公司主營業務均為從事房地產顧問策劃和代理銷售業務。顧問代理業務全國布局項目計畫在２００８－２０１０年設立的２０家子公司已經有１２家設立完畢，２００８年計畫設立的公司已經全部設立。
從目前公司已在境內直接、間接投資設立的子公司的具體審批情況來看，已註冊成立的子公司在辦理註冊登記的過程中，除世聯西安按照陝西省工商行政管理局《關於外商投資企業境內投資企業登記管理有關問題的通知》（陝工商字［２００４］６６號）要求，經陝西省商務廳以《關於同意設立西安世聯投資諮詢有限公司的批覆》（陝商發［２００８］１４７號）批准成立外，其他各地有關主管部門均未要求子公司的設立取得省級商務部門的批准。
保薦機構認為：上述募集資金投資項目實施過程中，新設子公司或對子公司進行增資不存在實質性法律障礙，應根據有關法律法規報被投資公司所在地省級商務部門批准。
發行人律師認為：上述募集資金投資項目實施過程中，新設子公司或對子公司進行增資不存在實質性法律障礙，應根據有關法律法規報被投資公司所在地省級商務部門批准。
２、募集資金投資項目的實施風險
公司本次發行募集資金投資項目為顧問代理業務全國布局項目、建設集成服務管理平台項目、建設人力發展與培訓中心項目、品牌建設項目四個項目。募集資金擬投資項目與公司發展戰略相匹配，募集資金投資項目的實施必將大大提高公司整體競爭實力，為公司規模化和品牌化的持續發展提供源動力，實現公司主營業務快速發展，為公司可持續發展提供堅實的基礎。雖然本公司對募集資金投資項目進行了充分的可行性論證，但由於公司本次募投項目投資金額較大，項目實施後公司規模迅速擴大，如果出現募集資金不能如期到位，募集資金投資項目實施的組織管理不力，募集資金投資項目實施後市場環境發生重大變化或市場拓展不理想等情況，可能影響募集資金投資項目的實施效果。
（八）淨利潤和淨資產收益率下降的風險
２００８年，在房地產市場調整的背景下，公司顧問策劃業務和代理銷售業務收入分別較上年增長１５．１７％和７．７９％，但是由於深圳市二手房市場大幅調整導致公司經紀業務收入較上年下降６０．８７％，使得公司營業收入下降２．２％。受從事經紀業務的子公司世聯行虧損２，６７３．４５萬元的拖累，公司歸屬於母公司所有者淨利潤為６，６３６．７２萬元，較上年下降１７．７４％。雖然２００９年上半年世聯行已經實現扭虧為盈，但是如果房地產市場在下半年出現大幅度調整，公司可能面臨淨利潤較上年下降的風險。
２００８年，由於房地產市場的調整，公司淨資產收益率比上年下降。募集資金到位後，由於募集資金投資項目產生效益需要一定時間，難以在短期內對公司盈利產生顯著貢獻。根據對２００９年房地產市場環境的分析及公司的經營計畫，因本次股票發行，短期內淨資產增長幅度較快，可能導致淨資產收益率的下降。
二、其他重要事項
（一）重要契約
截至截至本招股說明書摘要簽署之日，本公司正在履行或將要履行的重大契約包括：顧問策劃契約、代理銷售契約、房屋租賃契約、借款契約、承銷協定及保薦協定等。
（二）對外擔保事項
截至本招股說明書摘要簽署之日，公司不存在對外擔保事項。
（三）重大訴訟或仲裁事項
截至本招股說明書摘要簽署之日，本公司及本公司控股子公司不存在嚴重影響公司資產或經營的重大訴訟、仲裁及刑事訴訟等或有事項。
第六節 本次發行各方當事人及發行時間安排
一、發行各方當事人
二、本次發行上市的重要日期
第七節 備查檔案
本次股票發行期間，投資者可在公司或保薦人（主承銷商）辦公地址查閱招股說明書全文及備查檔案，查閱時間為每個工作日上午９：００－１１：３０ 和下午１３：３０－１６：３０。
投資者也可通過深圳證券交易所指定網站（ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｃｎｉｎｆｏ．ｃｏｍ．ｃｎ）查閱招股說明書全文以及發行保薦書、審計報告和財務報表全文、法律意見書以及律師工作報告等備查檔案。
深圳世聯地產顧問股份有限公司
２００９年７月２９日
