內部評估風險
農村集體住宅拆遷評估中內部風險包含估價機構本身估計水平以及管理問題造成內部風險問題的存在，具體表現在：估價水平因素影響。拆遷評估前的準備不足影響評估結果，主要包括物資準備：對相關的測量器材，及其類型以及測量的精度標準問題，對拆遷評估工作帶來負面影響；拆遷程式問題，由於住宅拆遷評估工作中，沒有按照相關業務流程具體進行，導致內部風險加劇。最後，由於拆遷現場對測量結果造成的影響。這些因素都會影響最終的評估結果，甚至可能造成經濟糾紛等。在評估業務中，遇到房屋結構不合理、附著物現場測量不規範、現場調查表填寫不規範都會影響評估的最終結果。另外在評估機構中，沒有按照標準形式填寫報告，同樣會增加評估風險。這些風險問題很難確定估價對象拆遷補償的合理性、客觀性以及規範性。管理體制導致內部出現評估風險。針對目前房地產估價結構在集體土地住宅拆遷過程中的管理現狀進行分析，由於管理方面存在問題，最終導致評估風險出現。拆遷評估業務人員在培訓管理中以及在相關獎懲制度等問題，最終導致評估風險問題影響正常工作。由於缺乏相關的制度保障，在評估工作中不能按照標準進行，缺乏人員、評估時間長等不良因素，最終影響評估報告。
外部評估風險
土地住宅拆遷評估工作中，其外部風險主要來源於委託方單位的部分人員以及拆遷補償評估中估價對象產權所有人。其中在委託單位方的部分人員中，由於受到個別人員故意干涉，影響了房地產拆遷評估人員的獨立性、客觀性以及公正性，造成拆遷補償評估報告不具有實效性。根據拆遷補償評估的業務，房地產評估機構受委託方對拆遷範圍內的對象進行估價，在估價及其評估過程中要按照當地拆遷補償檔案具體實施，需要估價機構人員在業務交流中要經常與委託人加強交流，確保估價人在補償評估工作中按照委託人的要求順利完成拆遷評估業務，若在評估過程中出現違規行為，則就會影響評估效果，造成評估風險發生。特別是大範圍、大規模住宅區拆遷補償評估，由於設計的補償金額比較大，涉及所有住宅用戶自身的利益，被拆遷房屋及附著物產權所有人一般通過委託方的一些人員對估價機構人員進行估價干預，影響評估工作，最終達到提高拆遷補償金額的目的，卻造成集體土地住宅拆遷評估工作出現了弊端。由於拆遷補償評估中估價對象產權所有人造成評估風險。具體工作中房地產評價機構估價人員在拆遷評估業務中要直接面對拆遷評估範圍內房屋及附著物產權所有人。因此在面對評估的過程中，估價人員要與拆遷範圍內的估價對象產權所有人針對估價對象問題的具體情況進行了解，並且參照現象狀況做實地調查和研究，確保產權人積極配合評估業務。在具體評估過程中，估價對象產權所有人要積極配合估價人員完成拆遷評估業務，並且要針對拆遷範圍內房屋附著物產權人對估價人員認真評定，避免產生積極影響。當評估過程中，內部風險控制措施不完善時，估價人員在拆遷評估過程中遇到不完善的房地產評估機構時，其估價人員在拆遷過程中不能落實相關的責任和制度，容易造成房地產估價人員與估價對象產權所有人之間相互勾結，最終影響拆遷補償評估的合理性和公正性。
防範措施
目前農村集體土地住宅拆遷評估過程中仍然存在諸多風險，這些風險嚴重製約著補償評估工作順利進行，筆者通過上述介紹和研究，結合自身多年工作實踐經驗，總結並歸納出一些解決施工管理中存在風險的建議和防範措施，針對上述房地產估價機構在拆遷補償評估過程中的內、外部風險問題，以及估價機構與估價人員在拆遷補償中不合理的現象加以控制。避免由於補償評估風險問題導致經濟糾紛問題的出現，最大限度的避免在評估中出現風險問題，提高集體土地住宅拆遷評估的公平、公正以及客觀性。具體防範對策表現在：1、加強對拆遷補償評估內部風險的控制和防範。
首先要加強對拆遷評估人員進行培訓，提升評估人員的理論知識以及技能培訓。在拆遷評估中，評估人員對評估物調查和統計時，要按照相關規定具體進行，在測量儀器的使用以及集體土地上的房屋產權證、房屋的具體面積等都需要具體記錄，提高補償評估結果的準確性。另外在對評估人員進行培訓中，還要注重對現場調查的正確流程，強化其對計算評估人員要加強其技能操作，在對估價對象做出合理定價之後，提高估價報告的準確性和有效性。集體土地住宅拆遷評估工作中，針對內部風險加以防範和控制，還需要估價機構對估價人員的責任以及獎懲制度進行具體規定和落實，在具體工作中，確保拆遷補償評估業務人員完整內業以及外業的相關工作，評估過程中要劃分清責任，嚴格按照制度進行，提高補償評估結果的質量和水平。具體規定如下：針對外業現場調查表格一定要填寫規範，按照相關要求進行，外業人員在調查中必須在調查表格上詳細規範填寫調查對象的相關內容，另外在外業調查表格上填寫調查時間、調查人員以及填表人的相關信息等，要完善表格內容，避免在填寫過程中出現漏洞等問題，影響最終的評估結果，造成責任推卸等不良現象。另外，在內業處理過程中，同樣要劃分清相關人的責任，這些包括外業人員在調查數據的電腦輸入、輸出等環節，確保在電子數據的錄入中要註明具體錄入人，在撰寫估價報告時，撰寫人員以及審核人員必須在估價報告轉運表上填寫相關估價人員的姓名等基礎信息，避免造成補償估價報告出現責任推卸現象，要具體追究到人。另外，在補償報告審核環節中，審核人員要在估價人員估價報告撰寫好之後認真仔細審核，並且要進一步加強估價報告紙質列印，確保整個審核工作圓滿完成，最終提升補償評估工作的效率和質量，為估價對象提供合理的判定標準。
2、集體土地住宅拆遷評估的外部風險防範措施
針對房地產估價機構在補償評估工作中面臨的外部風險，具體對委託方以及拆遷估價對象產權人加強防範措施，提高補償評估工作的公正性和精確性。首先針對來源於委託方的外部風險加強防範。加強政府組織能力，針對接受拆遷評估對象的委託評估機構，加強管理和控制，嚴格打擊委託方評估人員受到拆遷估價對象產權人利益賄賂行為，避免委託方部分人與拆遷估價對象產權人之間形成不正當的交易行為，借用自身委託方的身份來干預集體土地住宅拆遷評估工作，以不合理的評估結果，給房地產評估機構帶來嚴重的風險甚至是經濟損失問題。另外，拆遷補償評估對象的產權人為了得到更好的拆遷補償，在評估過程中採用了不正當交易行為，對拆遷評估業務委託人員進行利益賄賂，這種不正當的行為，同樣會導致評估結果受到影響，給集體土地住宅拆遷評估工作帶來風險。在防範外部風險時，需要房地產評估機構在加強內部風險防範措施的基礎上，針對委託方以及相關的估價機構進行培訓，加強防範教育，以嚴厲的制度規範委託機構及其業務人員的行為，避免出現虛假拆遷補償評估現象，針對不能遵守職業道德規範的行為採取刑事處罰，加強行業規範標準。除此之外，房地產估價機構在拆遷評估中，針對外部風險防範，相關結構的法定代表人，要以身作則，不能濫用自身職權，為了不正當的利益而將補償評估工作的業務受到影響，在集體土地住宅拆遷工作中要堅持合法、公平以及客觀、公正的原則，採用正當合理的方式和程式對集體土地住宅拆遷工作進行補償評估，不能因為利益驅動而違背職業道德以及行為規範，受到刑事處罰。
律師釋義
北京在明律師事務所專業拆遷律師釋義：
北京在明律師事務所為了加快城市化進程，促進城鄉經濟快速發展，針對當前城鎮化在建設過程中遇到的集體土地住宅拆遷工作要強化管理，本文重點分析了集體土地住宅拆遷補償評估工作中存在的內部風險及其外部風險，並對其制定了相應的防範措施，進一步規範補償評估行為和工作，在具體評估過程中，要求評估人員嚴格遵守行業規範，在認識風險的基礎上，做好各種防範措施，確保房地產估價機構本身以及整個房地產估價行業健康可持續發展，促進城鎮規模有效開發，促進經濟發展，規範我國房地產補償評估市場，提高補償評估工作的客觀、公正性，加強行業規範，避免出現風險影響。
