第一章 總 則
第一條 根據國務院發布的《中華人民共和國國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《國有資產評估管理辦法》及國家有關規定,結合我市實際,制定本辦法。
第二條 杭州市行政區劃範圍內(包括市轄縣、市)國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押,以及本辦法第六條規定的行為,必須依據本辦法進行土地資產評估。
第三條 本辦法所稱土地資產評估是指政府土地主管部門委託或授權地產評估機構,依據國家規定和有關資料,運用規定的原則、程式、標準和方法,以統一的貨幣單位,對被評估宗地地產價值進行評價和估算,作出該宗土地的地價。土地資產評估的地價是土地所有權和土地使用權在社會經濟活動中可得利益反映出的價格形態,包括級差地租、配套費、開發成本等。
第四條 杭州市國有土地資產評估工作,由杭州市土地評估委員會實施統一領導,由杭州市土地管理局實施統一管理。國有土地資產評估價格,市區範圍內(即市轄五區)必須經杭州市土地管理局確認後方可生效;各縣(市)範圍內必須經各縣(市)土地管理局確認後方可生效。
第五條 國有土地使用權有償出讓,市區由杭州市土地管理局、各縣(市)由各縣(市)土地管理局統一組織土地資產評估。集體所有制土地需要出讓使用權的,必須先徵用為國有土地,並進行相應的土地資產評估,方可辦理出讓事宜。
第六條 行政劃撥的國有土地使用權在經濟活動中凡涉及到下列經濟行為的,必須申請市、縣(市)土地管理局進行地產評估:
(一)以土地使用權作為抵押、經濟擔保的;
(二)以土地使用權入股建立股份制企業,或者以土地使用權投資聯營的;
(三)企業破產拍賣土地使用權的;
(四)從事涉外房地產活動的;
(五)其他依照法律、法規規定需要進行土地評估的行為。
第七條 土地評估工作應執行國家有關地價管理的規定,遵循公正性、科學性、真實性、合理性的原則。
第二章 地產評估機構與管理
第八條 杭州市土地評估委員會主管全市行政區劃內的土地評估工作,負責制定土地評估和地價管理的有關政策,協調土地評估中的重大問題。市土地評估委員會下設辦公室,負責市土地評估委員會的日常工作。市土地評估委員會辦公室設在市土地管理局內。市、縣(市)土地管理局建立土地評估工作機構,在市、縣(市)土地管理局的領導下,從事土地資產評估工作。
第九條 土地評估工作機構依據國家有關法律、法規以及市土地評估委員會制定的有關土地評估政策、地價管理規定和被評估土地的實際狀況,按本辦法規定獨立作出客觀、公正的評價。土地評估工作機構作出的土地評估價格,必須報經市或縣(市)土地管理局核准,其中重要土地評估項目的土地評估價格還需報市土地評估委員會批准。非市、縣(市)土地管理局建立的土地評估工作機構不得從事土地評估業務。非經市、縣(市)土地管理局核准的土地評估價格無效。
第十條 土地使用者應配合土地評估工作機構進行土地評估,如實反映土地狀況和提供有關資料。
第十一條 土地評估工作機構進行土地評估,按市物價局會同市土地管理局核定的標準和辦法收取土地評估費。
第三章 土地評估程式和方法
第十二條 土地評估立項:
(一)集體所有制土地被依法徵用為國有土地後,需要出讓土地使用權的,由市、縣(市)土地管理局立項,指定土地評估工作機構評估。
(二)在國有土地上成片開發建設,依照有關規定應當實行出讓土地使用權的,由市、縣(市)土地管理局直接立項組織評估,或者由受讓方申請市、縣(市)土地管理局立項,指定土地評估工作機構評估。
(三)行政劃撥的土地,需要將土地使用權作價入股或者以土地使用權進行投資的,以及以土地使用權作為抵押物的,或者轉讓、出租土地使用權的,由土地使用權人向市、縣(市)土地管理局提出申請,經審查同意後由市、縣(市)土地管理局立項,指定土地評估工作機構評估。
(四)有償出讓的土地,需要有償轉讓土地使用權的,由土地使用權人(即原受讓人)直接委託土地評估工作機構評估。
(五)其他需要進行土地評估的,應指定或者委託土地評估工作機構評估。
第十三條 申請評估或者委託評估的土地使用權人,必須提交土地使用權證或其他土地權屬證明以及有關檔案、資料。
第十四條 土地評估工作機構接到評估要求後,應及時進行評估,提出土地評估報告書。土地評估報告書應載明以下內容:
(一)評估立項機關或者委託人;
(二)評估工作機構;
(三)評估人或評估工作機構負責人;
(四)評估時間;
(五)評估地塊狀況,土地評估的原因、目的、評估依據以及作價的原則方法;
(六)使用權年限;
(七)評估的價格;
(八)其他需要說明的問題。
第十五條 土地評估工作機構提出的土地評估報告書,必須經市、縣(市)土地管理局核准,並報經市土地評估委員會備案。經市、縣(市)土地管理局核准並經市土地評估委員會備案的土地評估價格,作為計算土地使用權出讓金、土地使用權轉讓金、土地使用權增值費、作價入股投資等的依據。
第十六條 土地評估工作機構提出評估報告書後六個月內被評估土地使用權未作變更的,評估報告自然失效,以後需要變更土地使用權的,必須重新進行評估。
第十七條 土地評估應依據地塊的用途、地塊的獲得方式、土地等級、使用年限、建築容積率、地塊狀況以及交通、基礎設施、環境條件和獲利能力等多種因素綜合評定。
第十八條 土地評估適用以下方法:
(一)基準地價法;
(二)市場比較法;
(三)剩餘法;
(四)成本逼近法;
(五)收益還原法;
(六)其他經市土地管理局認可的評估方法。
以上方法可根據評估目的分別適用或綜合運用。
第十九條 用基準地價法評估時,應根據基準地價,結合地塊的微觀區位條件、使用年限以及其他影響地價的因素,確定修正係數後,進行評估。
第二十條 用市場比較法評估時,應按市場上相同或者類似的地產交易價格,進行評估。
第二十一條 用剩餘法評估時,應減去地上房屋或建築物的重置成本價值和其他有關費用後,進行評估。
第二十二條 用重置成本法評估時,應按該項土地重新取得所需投資,即以國家規定的各項補償費、開發費及其他有關費用標準(按現價計算)累加計算進行評估。
第二十三條 用收益現值法評估時,應按被評估土地的預期獲利能力和土地增值情況,測算出土地的現值,進行評估。
第四章 附 則
第二十四條 本辦法由杭州市土地管理局負責解釋。
第二十五條 本辦法自發布之日起施行。
