運行模式與運行機制
( 一 ) 土地市場的運行模式
目前, 西方經濟已開發國家的土地市場運行模式歸納起來可分為兩類: 即以土地私有制為基礎的完全市場模式和以土地國家所有制為基礎的市場競爭模式。完全市場模式以美國、日本、法國等國家為代表; 以土地國家所有制為基礎的市場競爭模式則以英國和大英國協國家或地區為代表。
1. 兩種模式的共同特點
(1) 土地市場的基礎是資本主義市場經濟。在這些國家或地區 , 整個社會經濟制度是資本主義市場經濟, 一切商品的交換和資源的配置均通過 市場機制的作用來實現。土地與其他商品一樣, 可以在市場上自由交換。 土地可以自由買賣、租賃、抵押和贈與等。土地市場是整個市場體系的有機組成部分 , 它與資本市場、勞務市場、商品市場等一樣, 是市場經濟體系中的一個子系統, 其運行受整個資本主義市場體系的制約。
(2) 有形市場和無形市場相結合。有形市場是指商品交易的場所 , 在這種市場上 , 商品明碼標價, 買賣雙方在固定的場所進行交易。無形市場是指沒有固定的交易場所 , 通過廣告、中間商 ( 房地產經紀人 ) 及其他交易形式 , 實現商品的交換。早期的土地市場就是一種無形市場。隨著市場經濟的發展 , 土地及房產交易量的增加 , 有形市場也相繼出現, 並逐漸成為土地交易的主體形式。如在日本東京 , 房地產交易所比比皆是。
(3) 土地市場的供給與需求決定土地價格。無論是完全市場模式還是市場競爭模式 , 土地的價格完全由市場的供給與需求決定。土地的供給與需求通過市場機制的作用確定土地的均衡價格 , 一定的價格水平反過來又 通過市場機制來決定土地的供給與需求。政府對市場價格的於預是通過各 種政策措施影響土地的供給和需求來間接影響土地價格。
(4) 土地市場的進出是自由的。土地市場的主體可以是任何土地所有者、使用者和經營者, 只要有買賣土地的意願, 都可以自由地進入市場。 無論是國家、地方政府、政府機構、軍隊, 還是企業、社會團體、個人, 甚至是外國企業或公民 , 均可在市場自由買賣土地。
(5) 政府都對土地市場進行干預，就像對其他市場的干預一樣 , 政府也不例外地對土地市場進行干預。由於土地在國民經濟中的特殊地位和作用 , 各國政府特別重視有效地管理土地市場。干預的措施主要有: 對公共用地實行徵用制度 ; 對土地進行收購、儲備和出售; 制定土地利用計畫和規劃 ; 實行土地交易登記制度、申報制度 ; 制定相應法規等。如日本針對 20 世紀 60～70 年代城市地價的迅速上漲 , 於 1962 年制定了《第一次全 國綜合開發計畫》 ,1969 年又制定了《第二次全國綜合開發計畫》,1974 年又制定了《國土利用計畫法》, 同時採取了" 公告地價 " 、 " 申報地價 " 等措施。
2. 兩種模式的不同之處
（1）土地所有制不同。以美國、日本為代表的完全市場模式 , 其土地所有制度是土地私有制。儘管也有部分土地屬於國家所有或地方政府所有 , 但其主體是屬於私人所有。在美國 , 私人土地占國土面積的 58.1%, 印第安人土地占 2.3%, 聯邦政府土地占 32.7%, 州政府土地占 6.0%, 城市和縣政府土地占 0.9% 。聯邦政府和州政府所有的土地中 , 絕大部分是礦山、森林、草地、水域、沼澤、荒地等。在英國 , 全部土地在法律上屬於英王所有 , 即國家所有 , 土地使用者只能從英王那裡取得土地。 " 因為只有國王才能擁有土地 , 而其他人只是從他那裡取得土地的保有。 "因此 , 在英國 , 國家土地所有權又稱絕對土地所有權 , 從國王那裡取得的土地權利也具有排他性 , 稱保有土地所有權 , 或永業權。
（2）市場客體不同。在完全市場模式下 , 土地市場的客體是土地所有權及其派生的各種權利, 包括土地所有權、土地使用權、抵押權、空中權、發展權、地役權、租賃權等 , 均可在市場上自由交換。在市場競爭模式下, 土地所有權屬於國家 , 不進入市場交換, 在市場上交換的是除土地所有權以外的一切其他權利。
(3) 市場競爭程度不同。雖然土地市場因其土地的不可移動性而具有地域性 , 但在完全市場模式下, 因土地所有權能自由交換 , 因而較以土地國家所有制為基礎的市場競爭模式更具有市場的完整性和市場競爭性。而 在某些大英國協國家和地區 , 要獲得保有土地所有權需通過政府 " 批租 " 方式取得 , 這樣 , 政府就能通過土地批租控制土地市場的政府供給。
從現實運行效率來看, 這兩種市場的運行都是同等有效的。這是因為, 其經濟制度基礎都是資本主義市場經濟, 市場機制對資源的配置都發揮同樣的作用; 同時, 在實行土地國家所有制的英國 , 其財產制度仍是私有制 , 土地國玉所有在很大程度上只是名義上的 , 保有土地所有權擁有者也稱為地產所有者, 他們只要不違反法規 , 就可以自由地利用和處分土地。
( 三 ) 土地市場的運行機制
土地市場是依靠以價格形成機制為核心的市場機制的作用來運行的 ,
土地價格的形成是由土地的供給與需求來決定的。土地的供求機制和價格決定機制是土地市場運行機制的核心。
土地供給是在某一特定時間內 , 在某一土地市場 , 某類用途土地在某一價格下可供出售或出租的數量 , 這是一種有效供給。美國史丹福大學斯蒂格利茨教授指出 :" 供給概念說明家庭或廠商在一定價格上願意出食的物品或勞務的數量" ① :" 在不動產 , 假定生產成本維持固定情況下, 供給是在特定期間與特定市場, 某類型不動產在不同價格可供出售或出租的數量 "。土地市場是一個地域性市場, 在不同的地域市場內 , 某一時期的 某一土地價格下, 土地的供給是不相同的。同時 , 土地的用途不同 , 就如 同不同的商品, 即使在同一地域市場內, 其市場價格也是不同的, 在某一 價格下商業用地供給增加並不表明工業用地的供給也增加。
一般而言 , 無論市場上土地的價格如何變動, 土地的自然供給是不變的 , 即土地自然供給基本無彈性。但是, 由於土地用途是可以改變的, 對某一用途的土地而言 , 土地的供給是可以變化的。如隨著城市化進程的加快, 城市人口迅速增加 , 城市對建設用地的需求急劇增長, 從而引起城市土地價格上漲, 導致城市周圍更多的農地轉化為城市建設用地。這就是土地經濟供給的變化, 即某一用途的土地在某一特定市場隨著市場價格的變化 , 其市場供給也發生變化。可見 , 土地的經濟供給是有彈性的。在市場價格不變的情況下, 由於決定土地供給量的其他因素髮生變化, 供給也會發生變化。
決定土地經濟供給量的因素主要有 : 土地價格、稅收等政府政策、土 地利用計畫和規劃、土地開發成本及機會成本、建築技術水平等。一般情況下 , 某種用途的土地市場價格越高 , 其供給量越大 ; 市場價格越低 , 其供給量越小。 " 在土地市場實際運行中 , 供給的關鍵在於時間 "。由於土地開發投入的資金量較大 , 開發期較長 , 且土地用途在短期內很難改變, 因此, 土地的經濟供給一般跟不上需求的變化 , 表現為滯後性。這樣 , 在短期內 , 土地的經濟供給也很難改變 , 表現為無彈性或彈性很小。但從長期來看 , 土地的用途是可以改變的 , 因而 , 土地的長期供給表現為有彈性。
土地需求是在某一特定時間內, 在某一土地真場 , 某類用途土地在某-價格下被購買或租出的數量。 " 對不動產而言, 假定其他因素如人口、 所得、及消費者偏好維持不變下, 需求是在特定期間與特定市場 , 某類型 不動產在不同價格被希望購買或承租的數量 "。在不同的地域市場內, 某-時期的某一土地價格下 , 土地的需求是不相同的。不同用途的土地, 即使在同一地域市場內 , 其市場類型也是不同的 , 如某城市商業用地市場和工業用地市場, 在某一價格下商業用地需求的增加並不能說明工業用地的需求也增加。
土地作為一種生產要素 , 其需求是一種引致需求。③由於土地的產品 , 如農產品、房屋等 , 是消費者的最終消費品, 人們對其消費 , 能給投資者帶來利潤。消費者對土地產品的欲望和需求最終引致投資者對土地的需求。城市人口對城市住宅需求的增加 , 引致住宅價格的上漲, 住宅價格上漲 , 使住宅投資利潤增加 , 從而吸引更多的社會資金投資住宅生產, 最終導致對城市住宅用地需求的增加 , 土地需求是有彈性的。
土地需求量的決定因素主要有: 土地價格、消費者或投資者的貨幣收入和融資能力、土地技機、人口因素和家庭因素、消費者或技資者偏好、 對未來的預期等。一般而言, 土地價格越高, 對土地的需求越小, 土地價格越低 , 對土地的需求就越大。當消費者的貨幣收入增加, 購買住房的能力增強時, 對住宅用地的需求就增加。當投資者在社會上能更方便、更容易獲得資金 , 因而對土地開發的能力增強時 , 對土地的需求就增加。土地市場的投機程度及政府對投機的限制程度 , 城市人口的增加或減少 , 家庭單元的細化或融和, 對不動產投資的偏好或是否把土地投資當做抵禦通貨膨脹的手段等 , 都會引起土地需求量的變化。
土地價格和地租是由土地的供給與需求二者共同決定的。根據上述土地的供給和需求原理 , 在某一土地市場, 當土地的價格持續上升 , 土地的供給量增加, 但土地的需求量減少, 最後該市場的土地供給量就會超過需求量, 出現過剩 , 從而會使部分土地賣不出去, 土地價格就會下降; 相反, 當土地價格持續下降時 , 土地需求量就會增加 , 但土地供給量會減少, 最後該市場的土地需求量就會超過供給量 , 出現短缺,從而會使土地 價格上漲。需求與供給二者相互作用的結果, 最終使土地的供給和需求會 在某一價格上相等, 這時, 既沒有過剩, 也沒有短 , 出現了市場均衡, 這時的價格就稱為均衡價格。
監測監管
國土資源部進一步加大了土地市場監測監管力度，並且督促指導各地採取有效措施，確保土地市場不出現大的波動，鞏固房地產市場調控成果。下一步，國土資源部將積極配合有關部門，堅定不移地貫徹執行房地產市場調控政策，繼續指導督促各地根據本地實際，執行好現有土地供應政策，均衡供地，穩定地價，防違規用地、防異常交易，處置閒置土地和打擊囤地炒地，穩定土地市場。
一是督促住房供地計畫落實程度不高的地區，著眼於後市，積極穩妥地增加土地供應，保持均衡供地，促進普通商品住房供給。適時向社會發布信息，介紹解讀土地供應計畫編制和執行情況，避免炒作誤讀。
二是繼續做好地價動態監測，防止高價地擾亂市場預期。要求各地建立出讓前預研判制度，選用更加靈活的差別化競價方式，採取加強競買人資格和資金來源審查、嚴格市場準入條件等措施，減少非理性競爭。
三是繼續處置閒置土地和打擊囤地炒地。繼續加強對各地出讓公告和成交結果的監測，對違法違規用地保持高壓態勢，一旦發現，即時叫停。要求各地依託監測監管系統，及時跟進在建房地產用地開發建設情況，嚴格督促企業按契約約定開竣工，對拖延開發的及時處理，促進住房有效供給。
