管理辦法
第一章 總則
第一條 為加強土地市場管理，規範土地交易行為，確保土地交易的合法性和安全性，進一步最佳化配置土地資源，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《海南經濟特區土地管理條例》等有關法律法規和《海口市人民代表大會常務委員會關於進一步加強土地管理若干問題的決定》的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內的土地使用權交易，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱土地使用權交易包括土地使用權的出讓、轉讓、租賃、抵押和換地權益書的流轉、質押。
前款所稱土地使用權轉讓包括以下情形：
(一)出售;
(二)贈與;
(三)交換;
(四)以土地作價入股、與他人成立企業法人，發生土地使用權變更的;
(五)一方提供土地使用權，另一方提供資金合資或合作，發生土地使用權變更的;
(六)因企業被收購、兼併、合併或分立，土地使用權隨之轉移的;
(七)以土地使用權抵償債務的;
(八)法律、法規規定的其他情形。
第四條 土地使用權交易應當遵循公開、公平、公正、誠實信用的原則，任何單位和個人不得非法干預。
第五條 市人民政府設立土地交易市場，作為土地使用權交易的專門場所。
土地交易市場應當具備下列功能：
(一)提供交易場所。為土地使用權交易、洽談、招商、展銷等活動和招標、拍賣、掛牌交易提供場地;
(二)辦理交易事務。為地價評估結果備案、交易過戶、稅費徵收、土地登記發證等機構集中辦公設立服務視窗;
(三)提供交易信息。公布和提供土地供求信息，收集、儲存、發布土地交易行情、交易結果，提供有關土地政策法規、土地市場管理規則、土地利用投資方向諮詢等。
第六條 市土地行政主管部門是土地使用權交易活動的主管部門，負責土地使用權交易的行政許可工作，並依法監督管理土地交易市場。
市財政、規劃、建設、房產、監察、國有資產管理、政府投資管理等主管部門應當按照各自職責，協同做好土地交易管理工作。
第七條 經市人民政府批准的土地交易機構是土地使用權交易的服務機構。其主要職責是：
(一)貫徹執行土地管理法律、法規、規章和政策，具體實施土地交易市場的建設計畫和管理目標;
(二)具體實施土地使用權交易的事務性和技術性工作;
(三)接受主管部門和自然人、法人及其他組織的委託，具體實施土地使用權出讓、租賃、轉讓的招標、拍賣和掛牌交易工作;
(四)收集、匯總、儲存、上報、發布土地交易供求信息和交易結果;
(五)承辦市人民政府及市土地行政主管部門委託的其他事項。
第二章 交易方式和條件
第八條 土地使用權交易應當採取招標、拍賣、掛牌交易和協定交易的方式進行。
本辦法所稱招標交易，是指市土地行政主管部門通過發布招標公告或招標邀請書，邀請特定或者不特定的投標人參加土地使用權交易投標，根據投標結果確定中標人的行為。
本辦法所稱拍賣交易，是指市土地行政主管部門通過發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，確定最高應價者為競得人的行為。
本辦法所稱掛牌交易，是指市土地行政主管部門通過發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬交易宗地的交易條件在土地交易市場或網上掛牌公布，接受競買人的報價申請，根據掛牌期限截止時的出價結果確定競得人的行為。
本辦法所稱協定交易，是指土地使用權人或換地權益書的權益人通過協商自行尋找受讓人、承租人、抵押權人的交易行為。
第九條 下列土地使用權交易應當進入土地交易市場，採取招標、拍賣、掛牌交易等方式進行：
(一)商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地的國有土地使用權出讓或租賃;
(二)經營性用地以外的土地在供地計畫公布後，同一宗土地有兩個以上意向用地者的國有土地使用權出讓或租賃;
(三)國有企業、集體企業和公有經濟成份占主導地位的企業或公司經批准，出售國有土地使用權、以國有土地使用權作價入股、以國有土地使用權聯營合作開發或以國有土地使用權抵償債務的;
(四)經有批准權的人民政府批准出售劃撥土地使用權、以劃撥土地使用權作價入股、以劃撥土地使用權聯營合作開發或以劃撥土地使用權抵償債務的;
(五)處置停緩建工程涉及土地使用權轉讓的;
(六)人民法院判決或裁定變賣土地使用權清償債務的;
(七)為實現抵押權進行土地使用權轉讓的;
(八)法律、法規、規章等規定的其它情形。
第十條 本辦法第九條規定的土地使用權交易，主要採取拍賣、掛牌交易方式，有三個以上的單位或自然人報名參與交易的，應當採取拍賣交易方式。但對具有特定的社會、公益建設條件或對用地項目有特殊要求的，可採取招標交易方式。
第十一條 本辦法第九條規定之外的土地使用權或其他土地權益交易，可採取協定交易方式進行。
第十二條 本辦法第三條第二款第(一)、(七)項規定的土地使用權交易，應當符合下列條件：
(一)按照出讓契約約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書;
(二)按照出讓契約約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上;屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
第十三條 以出讓方式取得國有土地使用權的，土地使用權人自取得土地使用權之日起，可進行本辦法第三條第二款第(二)、(三)、(四)、(五)、(六)項規定的交易行為，其土地使用權交易條件不受本辦法第十二條規定的限制。
第十四條 有下列情形之一的，土地使用權或其他土地權益不得進入土地交易市場交易：
(一)未依法登記取得權屬證書或土地權屬不清、有爭議的;
(二)欠繳土地出讓金(含超容積率、改變土地用途但未按規定補交土地出讓金的)的;
(三)司法機關、行政機關依法限制土地使用權利或其他土地權益的;
(四)依法需收回土地使用權的;
(五)共有的土地使用權或其他土地權益，未經其他共有人書面同意的;
(六)法律、法規規定禁止交易的其它情形。
稅收政策
一、新征耕地環節
1、耕地占用稅。占用耕地建房或者從事非農業建設的單位或者個人，為耕地占用稅的納稅人。以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據，按照規定的適用稅額一次性徵收。實際占用的耕地面積包括經批准占用的耕地面積和未經批准占用的耕地面積。
2、契稅。按成交價格的3%繳納。
3、印花稅。土地使用證，每本貼花5元。
4、城鎮土地使用稅。徵用的耕地，自批准徵用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅;徵用的非耕地，自批准徵用次月起繳納土地使用稅。徵用的耕地與非耕地，以土地管理機關批准征地的檔案為依據確定。
二、土地出讓環節
1、契稅。在我國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，按成交價格的3%繳納。對承受國有土地使用權應支付的土地出讓金應徵收契稅，不得因減免出讓金減免契稅。
2、印花稅。土地使用證，每本貼花5元;土地使用權出讓契約按產權轉移書據徵收印花稅，按契約載明出讓金額的萬分之五繳納。
三、土地轉讓環節
1、營業稅。凡轉讓土地使用權的單位和個人為營業稅的納稅義務人。以轉讓土地使用權收取的全部價款和價外費用，按5%稅率計算繳納。單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權購置或受讓原價後的餘額為營業額。
2、城建稅、教育費附加、地方教育附加。以轉讓土地使用權實際繳納的營業稅為計稅依據。城建稅的稅率。納稅人在市區為7%;在縣城、建制鎮的為5%;不在上述地區的為1%.教育費附加的徵收標準為3%，地方教育附加徵收標準為2%.
3、土地增值稅。凡轉讓國有土地使用權並取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務人，轉讓非國有土地和國家以土地所有者的身份出讓國有土地的行為不征土地增值稅。其計稅依據為轉讓土地使用權所取得的增值額。
稅率為：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%.
4、所得稅。個人轉讓土地使用權，取得的轉讓所得按“財產轉讓所得”計征個人所得稅，單位轉讓土地使用權，取得的轉讓所得計入應納稅所得額計征企業所得稅。
5、印花稅。土地使用證，每本貼花5 元;土地使用權轉讓契約按產權轉移書據徵收印花稅，按契約載明轉讓金額0.5‰繳納。
6、契稅。在我國境內進行轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。土地使用權出售按成交價格的3%繳納;土地使用權贈與、交換按徵收機關參照土地使用權出售的市場價格核定金額的3%繳納。
四、土地使用環節
(一)自用
1、城鎮土地使用稅。在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅義務人。我省對獨立於行政區劃外的，從事生產、經營活動的農場、林場也徵收土地使用稅。以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算徵收。
免稅單位無償使用納稅單位的土地，免徵土地使用稅;納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應按規定繳納土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權土地上的多層建築，對納稅單位看按其占用的建築面積占建築總面積的比例計征土地使用稅。
(二)出租
1、見“自用”1。
2、營業稅。按租金收入的5%繳納。
3、城建稅、教育費附加、地方教育附加。以出租土地實際繳納的營業稅為計稅依據。城建稅的稅率。納稅人所在地在市區為7%;在縣城、建制鎮的為5%;不在市區、縣城或鎮的為1%.教育費附加的徵收率為3%，地方教育附加2%.
單位或個人出租土地，其取得的租金收入，應分別計征所得稅。
(三)投資
1、營業稅。以土地使用權投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不徵收營業稅。以不動產、土地使用權投資入股，收取固定利潤的，應區別以下情況徵收營業稅：不動產的所有權或土地的使用權沒有發生轉移，屬於將場地、房屋等轉讓他人使用的業務，其收取的固定利潤，應按“服務業”稅目中“租賃業”稅目徵收營業稅;不動產所有權或土地使用權發生了轉移，其收取的固定利潤，按“銷售不動產”或“轉讓無形資產”徵收營業稅。
2、土地增值稅。對於以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免徵收土地增值稅。對於以土地作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，不適用暫免徵收土地增值稅的規定。
3、企業所得稅。企業以土地使用權進行對外投資，企業所得稅視為按公允價值轉讓無形資產並投資兩項業務，轉讓無形資產應確認轉讓損益，計入應稅所得。
4、契稅。以土地權屬作價投資、入股的，視同土地使用權轉讓，由產權承受方繳納。
5、印花稅。實收資本和資本公積兩項的合計金額大於原已貼花資金的，增加的部分需要交納萬分之五的印花稅。
