序言
近年來，商業地產行業熱了，有關商業地產的書籍火了，坊間流傳著各種版本的商業地產“秘籍”，但相當部分質量不高。個別人打著萬達旗號，東拼西湊一些萬達公開或非公開發表的文章，拿來出書，斷章取義、誤人子弟；還有一些萬達“洗澡”員工，在萬達工作二三年，跳槽後自稱商業地產專家，到處講課，蒙人不少。
針對這種現象，萬達作為商業地產的領軍企業，在商業地產行業摸爬滾打十幾年，積累了豐富經驗，有責任把商業地產的“真經”和盤托出，讓涉足這個領域的企業和從業人士少走彎路，少交學費。這就是萬達出書的初衷。商業地產很難做，並不像有些人想像的那樣，有錢有地蓋個樓就行了，裡面學問很大。作為顧問，我曾被邀請為一些商業地產項目做診斷，發現不少問題。
上海松江的一家購物中心，地段不錯，專門找了美國設計師，做了“龜型”設計，總建築面積48萬平方米的綜合體，只蓋6層，每層8萬平方米，統一層高4.8米、荷載500公斤。8萬平方米一層，面積太大，人進去根本找不著北；統一層高、荷載，根本沒有考慮不同商家的需求，完全是個失敗的設計。
當時還在基坑階段，我誠懇地對幾個股東建議，一定要推倒重來，但他們捨不得前期投入的幾千萬，不願整改，最後這個項目成了爛尾樓。還有東莞的一個購物中心，號稱世界最大，也是由於設計出了問題，導致招商困難。這家公司先後請了七八個國際國內招商團隊，都無功而返。這個商業項目建築只有二三層，建築成本很低，我當時建議是拆除全部建築，將幾百畝土地賣掉，這樣銀行能收回貸款，股東能收回投資，施工隊能拿到工錢，可以實現多贏，可惜他們沒能下這個決心，現在基本死掉。這就是商業地產和住宅地產的不同。住宅地產如果前期決策不當，房子不好賣，還可以降價出售，多數能收回成本。但商業地產前期定位、規劃設計一旦出現失誤，將沒有任何收入，造成難以挽回的損失。
不僅企業利益受損，還會造成社會資源的嚴重浪費。這也堅定了我們出書的決心。既然決定出書，就要拿出看家本領。萬達2000年開始做商業地產，已走過14個年頭，之所以能在中國商業地產行業一騎絕塵，源於萬達的創新和堅持。萬達早期做商業地產也有過慘痛的教訓，付出了昂貴的學費。
萬達廣場從第一代店發展到第三代店，每一次升級，都讓萬達躍上新的台階。現在，萬達城市綜合體開發從理論到實踐已基本成熟。這套書涵蓋了商業地產的全流程：從拿地到項目建設，從招商到運營，從成本、財務管理到人力資源管理等，萬達的獨門秘訣—模組化管控、品牌庫管理也毫無保留，稱得上是萬達商業地產的“天龍八部”。
對這次圖書出版，萬達內部有一些反對聲音，覺得知識被別人學走了，培養了競爭對手。但我認為，假如就因為這兩本書公開發行萬達競爭力就沒有了，那就不是真正的萬達。萬達的核心競爭力在於三條：第一有完整的產業鏈。規劃、建造、管理一條龍。第二有豐富的商業資源。幾千家商家願意追隨萬達。
而商家的忠誠度是十幾年賺錢的歷史換來的。為什麼萬達的招商人員跳槽後絕大多數不好使，就是這個原因。第三有較強的商業運營管理能力。萬達不是神，也有幾個店選址、定位出過錯，開業後慘澹經營。但萬達能在很短時間內重新調整定位，重新招商，使之由淡變旺。
中國商業地產發展的最大動力來自於城市化。商業地產是城市發展的剛性需求，它能創造就業，增加稅收，拉動消費，體現城市的核心價值。中國城市化率目前只有52%，西方已開發國家城市化率平均達到80%，中國要達到西方的城市化率至少還需要20年時間，這意味著中國商業地產發展前景十分廣闊。
但隨著越來越多的企業進入這個行業，商業地產已出現過熱跡象，導致很多項目招商和經營出現困難。希望這次出版的《商業地產投資建設》、《商業地產運營管理》兩本書，能給商業地產從業者一些有益的參考，推動商業地產行業走向專業化，形成良性發展，為中國的城市化進程做出一點貢獻。
目錄
引 言 / 001
籌 備 篇
第一章/商業定位 / 007
第一節 市場調研 / 008
第二節 項目定位 / 015
第三節 業態規劃 / 021
第二章/房產條件保障 / 027
第一節 公共物業條件保障 / 029
第二節 商家技術條件的對接與落實 / 050
第三章/招商實施與管控 / 061
第一節 制定租賃決策檔案 / 062
第二節 品牌落位 / 065
第三節 招商組織與實施 / 068
第四節 招商推廣 / 076
第五節 信息化管控 / 091
第四章/商業籌備計畫管控 / 099
第一節 綜合體項目計畫 / 101
第二節 籌備計畫管控 / 111
第三節 裝修管控計畫 / 117
開 業 篇
第五章/營運組織 / 125
第一節 商家裝修管控 / 126
第二節 營業準備 / 133
第六章/行銷企劃 / 139
第一節 商業氛圍營造 / 140
第二節 市場行銷推廣策劃 / 146
第三節 市場推廣活動實施與管控 / 153
第七章/開業保障 / 157
第一節 安全保障 / 158
第二節 工程保障 / 163
第三節 環境和交通保障 / 172
第八章/項目復盤評審 / 179
第一節 招商評審 / 180
第二節 項目復盤 / 185
經 營 篇
第九章/經營目標與策略 / 193
第一節 經營目標 / 194
第二節 經營策略 / 203
第十章/營運過程管理 / 207
第一節 經營分析 / 208
第二節 經營預警與輔導 / 219
第三節 招商調整 / 226
第四節 市場推廣 / 255
第十一章/商業環境與服務 / 279
第一節 公共環境 / 280
第二節 經營環境 / 284
第三節 經營秩序 / 291
第四節 服務體系 / 294
第十二章/安全運營保障 / 303
第一節 消防安全管理 / 304
第二節 設備運行保障 / 316
第三節 智慧型化運行 / 327
第四節 綠色建築運營 / 331
第十三章/風險控制 / 335
第一節 法律風險控制 / 337
第二節 財產保險 / 350
後 記 / 357
全國已開業萬達廣場項目略覽 / 359
