北京市商業、服務業企業租賃經營暫行規定

《北京市商業、服務業企業租賃經營暫行規定》在1988.09.05由北京市人民政府頒布。

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第一章 總則

第一條 為完善商業、服務業企業租賃經營,增強企業活力,提高經濟效益和社會效益,參照國務院發布的《全民所有制小型工業企業租賃經營暫行條例》,制定本規定。

第二條 本規定適用於國營小型零售商業、服務業、商辦工業企業,市、區、縣商業委員會歸口管理的集體企業,以及經區、縣政府批准的少數虧損或微利的中型商業、服務業企業(以下統稱企業)。

第三條 實行租賃經營,必須兼顧國家、企業、職工、承租方和消費者的利益。

第四條 出租方和承租方必須執行國家的法律、法規、政策和本市法規、規章,接受人民政府有關機關的監督。

第五條 租賃經營的企業,所有制性質不變,行政隸屬關係不變,職工身份不變。

第二章 出租方與承租方

第六條 企業上級主管部門為出租方,代表國家行使企業的出租權,國務院或市人民政府另有規定的,按規定執行。

第八條 租賃經營的條件和形式:

(一)地處偏僻或利微的小門店,可實行個人或合夥承租。

(二)小型企業和經區、縣政府批准的少數虧損或微利的中型商業、服務業企業,可實行企業全體職工承租(以下簡稱全員承租)。

(三)經濟效益或經營能力較差的企業,可以由經濟效益較好或經營能力較強的企業承租(以下簡稱企業承租)。

第九條 租賃期限每屆一般不少於3年。承租方在租賃期間不得將企業轉租或改變經營方向。

第十條 承租經營者是指承租經營企業的個人,合夥承租、全員承租確定的經理,或者承租企業派出的經理。承租經營者是企業租賃期間的法人代表,行使經理職權,對企業全面負責。

第十一條 承租經營者必須身體健康,懂得並遵守有關法律、法規、規章和政策,熟悉商業業務並善於經營管理。

第十二條 承租方必須提供下列擔保:

(一)個人承租、合夥承租的,必須有與租賃企業資產成一定比例的個人財產(其中現金不得低於擔保財產價值的50%)作為擔保;

個人承租的,要有兩名保證人,並核定保證金,出具證明。

(二)全員承租的承租方成員,必須有與租賃企業成一定比例的個人財產(其中現金不得低於擔保財產價值的50%)作為擔保,承租經營者的擔保財產至少應相當於其他成員擔保財產的3倍;

(三)企業承租的,必須出具與租賃企業成一定比例的承租企業自有資金作為擔保。

各項擔保財產與租賃企業資產的具體比例,由出租方根據情況具體確定。

擔保財產是共有財產的,必須有財產共有人同意擔保的保證書。

承租方應將擔保現金交給出租方。

第三章 租賃程式

第十三條 出租方在企業出租前必須會同有關部門清查或評估企業財產,清理債權債務,商品或其他財產短缺、殘損、變質的,出租方應會同財政、稅務機關核實批准,按企業財產損失處理。冷背呆滯商品貶值損失,在逐年提取的商品削價準備金中解決。

企業租賃期間,商品或其它財產發生新的損失,由承租者負責。

第十四條 企業租金按企業的固定資產、自有流動資金、地理位置和行業效益等條件綜合確定。

(一)固定資產占用費:按租賃企業的固定資產(原值或評估資產現值)總額和行業固定資產綜合折舊率計算。

(二)流動資金占用費:按租賃企業自有流動資金和銀行貸款利率計算。

(三)租賃調節費:按租賃企業前3年平均留利額、行業平均利潤水平、所在地段經營情況計算,可以是固定數額,也可以是固定比例。

固定資產占用費和企業流動資金占用費均在稅前列支;租賃調節費在稅後留利中支付。

第十五條 出租方選擇承租方的步驟:

(一)確定租賃形式。

(二)公布招標通告,進行招標登記,對投標者進行登記審查,確定投標者。

代表合伙人或企業全體職工參加投標的,應事先徵得其他合伙人或企業全體職工的同意。

(三)組織投標者進企業考察,由投標者編制標書,提出承租經營方案;

(四)組織投標者公開答辯,對投標者進行資格審查和綜合評定,徵求職工意見後,擇優選定中標者。

第十六條 出租方選定承租方後,必須與承租方訂立租賃契約。由承租方持租賃契約到工商、稅務機關登記併到銀行辦理有關手續。

第十七條 企業租賃後, 其原有職工在本企業安排。承租經營者的家屬,如系本系統職工,允許調在同一企業工作。

第十八條 租賃期滿, 出租方應會同有關部門組織驗收,並對承租經營者進行離任審計。租賃雙方必須在資產損失、債務償還、清繳稅款以及其他遺留事項處理完畢後,方可解除租賃關係。

第十九條 租賃期滿前6個月,出租方和承租方應互相明確是否繼續租賃關係和續租的條件。

出租方同意承租方繼續承租的,必須重新訂立契約,並辦理相應手續。

第四章 租賃經營契約

第二十條 租賃經營契約應當採取書面形式。訂立租賃契約的雙方必須堅持自願、平等、協商的原則。

第二十一條 租賃經營契約應當具備下列主要條款:

(一)租賃形式、租賃企業的全部資產和狀況。

(二)租金數額、交付期限和計算方法。

(三)承租經營者的個人收入、企業的收益和各項基金的分配比例。

(四)擔保金數額、擔保的形式和要求。

(五)風險保證金的數額、計算方法和交付期限。

(六)企業租賃前債權債務和遺留虧損的處理。

(七)租賃雙方的權利和義務。

(八)租賃契約的生效條件和有效期限。

(九)契約的變更、解除和契約糾紛的處理方法。

(十)違約責任。

(十一)租賃期滿後資產的返還和驗收。

(十二)租賃雙方約定的其他條款。

第二十二條 租賃企業的清產核資登記表、擔保人和財產共有人的保證書,以及合伙人或全員租賃企業職工對承租經營者的委託書,應作為租賃契約的主要附屬檔案。

第二十三條 合夥租賃經營的,合伙人之間應就合夥租賃中財產擔保、利潤分配、債務清償、入伙、退夥等內容簽訂書面協定,並將協定作為租賃契約的附屬檔案。

第二十四條 租賃契約依本規定訂立,即具有法律約束力,任何一方不得隨意變更和解除。但發生下列情況之一的,契約雙方可協商變更和解除契約:

(1)國家重大經濟政策調整,企業無力承受。

(2)由於不可抗力,或由於一方當事人雖無過失但無法防止的外因致使契約無法履行。

(3)由於一方違約使契約履行成為不必要。

(4)由於契約規定的其他變更或者解除契約的條件出現。

第二十五條 承租方違法經營, 損害國家和消費者利益,或者承租方經營管理不善發生嚴重虧損,虧損額已接近或達到擔保財產和風險保證金總額時,出租方有權提出解除租賃經營契約。

由於出租方違反本規定第三十一條規定干涉承租方的經營自主權,或者出租方嚴重違約致使承租方無法正常經營時,承租方有權提出解除租賃經營契約。

第二十六條 租賃和同一方要求變更或者解除契約時,應當及時以書面形式通知對方,雙方達成協定以前,原契約仍然有效。

租賃契約一方收到另一方要求變更或者解除契約的書面通知後,應當自收到之日起20日內作出書面答覆,逾期未作出答覆的,即視為默認。

第二十七條 因變更契約造成的損失,由契約雙方分清責任後,按責任大小合理負擔。

第二十八條 租賃契約雙方發生契約糾紛,應當協商解決。協商不成的,可以按租賃契約的規定向工商行政管理機關申請調解或者仲裁;也可以按租賃契約的規定直接向人民法院起訴。

第五章 權利與義務

第二十九條 出租方的權利:

(一)監督承租方遵守國家有關法律、法規、政策和規章。

(二)定期對承租方的財產、財務和經營情況進行審計,監督租賃企業的財產不受損害。

(三)收取承租方按契約規定交付的租金。

(四)監督承租方建立並執行民主管理制度,維護租賃企業職工的合法權益。

第三十條 出租方的義務:

(一)按契約規定保障承租方的合法權益和經營自主權,依法維護承租企業按規定應享有的各項優惠待遇。

(二)負責租賃企業計畫商品的分配,按承租方要求會同有關部門解決租賃企業經營中的困難。

(三)指導租賃企業建立健全各項規章制度,根據租賃企業需要,有償提供市場信息、諮詢服務和培訓人員。

第三十一條 承租方的權利:

(一)使用租賃企業的一切資產,支配企業發展基金和職工集資,增添新的設施、財產。

(二)決定租賃企業的經營方式,在以本業為主的前提下,擴大經營範圍,增加服務項目。

(三)經出租方同意,可以投資或合作方式與其他企業或個人開展橫向聯合。

(四)決定企業內部的機構設定、人員配備,聘用、辭退臨時工。

五在法律、法規、政策和規章以及契約規定的範圍內,決定企業職工工資、獎金分配形式和獎懲辦法。

第三十二條 承租方的義務:

(一)遵守法律、法規、規章,接受人民政府有關機關的監督和檢查。

(二)執行價格政策、供應政策,改進服務工作,維護消費者的合法權益。

(三)依法納稅,按契約交付租金和費用,按期向出租方報送統計、會計報表。

(四)按規定提取固定資產修理費、家具用具修理費和削價商品準備金,辦理企業財產保險,保證企業的財產完整。

(五)不斷提高經濟效益和社會效益,逐步提高職工福利待遇,執行職工勞保福利待遇的規定。

(六)加強民主管理,聽取職工意見和建議,按年度向出租方和企業職工報告租賃契約執行情況,實行財務公開、獎懲公開、分配公開。

第六章 收益分配和債權債務處理

第三十三條 個人或合夥租賃經營的企業,執行個體工商戶的稅收和財務制度;全員租賃經營的企業,執行集體所有制企業的稅收和財務制度;企業租賃經營的企業,執行企業租賃前原稅收和財務制度。

第三十四條 租賃企業實現的利潤,依法納稅並交付租金後,按下列規定進行分配:

(一)實行全員租賃經營的,應按契約規定的比例提取生產發展基金、職工集體福利基金、職工獎勵基金(實行提成工資的企業,稅後不設此項基金),並從職工集體福利基金、職工獎勵基金(提成工資)中按契約規定比例提取風險保證金。

(二)個人或者合夥租賃經營的,按契約規定比例從企業留利中提取風險保證金,其餘部分可自主分配。

(三)企業租賃企業的,應按契約規定的比例提取企業職工福利基金、職工獎勵基金,留給所租賃的企業,其餘部分併入承租企業稅後留利中進行分配。

第(一)、(二)款規定的風險保證金應全部交給出租方。

第三十五條 全員租賃經營的企業完成租賃契約時,承租經營者除按原標準領取工資、獎金外,還可按契約規定或職工同意的比例,提取風險責任收入,承租經營者工資、獎金和風險責任收入總額最高不得超過職工平均收入的3倍。

完不成租賃契約的,承租經營者不得領取風險責任收入,並且按契約規定或職工同意的比例,根據企業利潤下降情況,扣發其獎金(提成工資)直至扣發其20%以內的標準工資。

第三十六條 合夥租賃經營的,承租經營者和合伙人的個人收入按照租賃契約和合夥協定進行分配。

第三十七條 租賃企業新增財產按資金來源確定所有權。全員租賃的企業用生產發展基金投資的,歸企業所有。個人、合夥租賃的企業用稅後留利部分投資的,歸個人或合伙人所有。承租企業籌資投入的,歸承租企業所有。

第三十八條 租賃企業職工集資, 或者個人,合伙人投資擴大企業經營的,可將集資或投資部分作股到人,實行按股分紅。

承租企業籌資投入租賃企業部分,可作為承租企業的股分,實行按股分紅。

第三十九條 承租方以租賃企業名義向金融部門以外的單位和個人借款的,應經出租方批准。未經批准的,承租方必須承擔由此產生的全部債務。

第四十條 租賃期滿,經驗收確認各項指標達到契約要求後,出租方應將風險保證金、擔保現金和按照銀行同期利率計算的利息一併退還承租方。承租方在租賃期內未能完成租賃契約、欠交租金或有債務的,應當以企業風險保證金抵補;不足部分,由承租方及其保證人提供的擔保財產抵補。保證人以其保證財產抵補後,有權向承租方追償。

第四十一條 國家對飲食、服務、修理業企業在租賃期間減免的所得稅,由行業主管部門專項用於行業的改造和發展。

第七章 附則

第四十二條 本規定所稱小型企業,系指按照《國務院批轉商業部〈關於當前城市商業體制改革若干問題的報告〉的通知》標準確認的企業。

第四十三條 本規定實施前訂立的租賃經營契約,經契約雙方協商同意,可適用本規定。

第四十四條 本規定由市商業委員會組織實施並負責解釋實施中的具體問題。

第四十五條 本規定自1988年9月15日起實施。

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