二手房按揭

詳細釋義

二手房按揭指的是購房人因資金不足，以所購二手房作為抵押向銀行申請貸款，用於支付除首付款之外的其餘房款，購房人再分期向銀行還本付息的一種信貸方式。隨著 房地產市場的迅猛發展，越來越多的購房者選擇貸款購房。

個人在購買售房人具有房屋產權證、能在市場上 流通交易的住房或 商業用房時，自己支付一定比例首付款，其餘部分以要購買的 房產作為抵押，向 易貸中國合作機構申請的 貸款。

適用對象

18-60周歲，具備完全民事行為能力的自然人；

具有穩定的職業與收入，具備還款能力，信用記錄良好；

自籌購房款（首付款）不低於房屋購買價格的20%。

貸款額度

貸款金額不高於房產實際交易價格與銀行認可評估價格孰低的一定比例。具體比例由當地郵儲銀行分支機構根據國家住房信貸政策和借款申請人資信狀況綜合確定。

貸款期限

貸款期限不超過30年，且與借款人年齡之和不超過65年。二手房貸被設定，20年房齡限制。

貸款利率

貸款利率在中國人民銀行公布的同期同檔次商業貸款利率基礎上，按比例進行浮動。具體浮動比例由當地郵儲銀行分支機構根據國家住房信貸政策和借款申請人資信狀況綜合確定。

以下是2013年最新銀行貸款利率表：

貸款	貸款基準利率			基準貸款上浮10%		基準利率上浮15%
年限	利率（%）	等額本息	等額本金 （首月）	利率（%）	等額本息	利率（%）	等額本息
1	6.00	860.66	883.33	6.6	863.42	6.9	864.81
2	6.15	443.88	467.92	6.77	446.66	7.0725	448.05
3	6.15	304.90	329.03		307.70		309.10
4	6.4	236.69	261.67	7.04	239.65	7.36	241.14
5	6.4	195.19	220.00	7.04	198.20	7.36	199.71
6	6.55	168.34	193.47	7.21	171.48	7.5325	173.06
7	6.55	148.74	173.63	7.21	151.93	7.5325	153.54
8	6.55	134.11	158.75	7.21	137.36	7.5325	139.00
9	6.55	122.80	147.18	7.21	126.10	7.5325	127.78
10	6.55	113.80	137.92	7.21	117.17	7.5325	118.87
11	6.55	106.50	130.34	7.21	109.92	7.5325	111.65
12	6.55	100.45	124.03	7.21	103.93	7.5325	105.70
13	6.55	95.39	118.69	7.21	98.92	7.5325	100.72
14	6.55	91.08	114.11	7.21	94.67	7.5325	96.50
15	6.55	87.39	110.14	7.21	91.03	7.5325	92.89
16	6.55	84.19	106.67	7.21	87.89	7.5325	89.77
17	6.55	81.40	103.60	7.21	85.15	7.5325	87.06
18	6.55	78.94	100.88	7.21	82.75	7.5325	84.69
19	6.55	76.78	98.44	7.21	80.64	7.5325	82.60
20	6.55	74.85	96.25	7.21	78.77	7.5325	80.76
備註：速算數以1萬元為單位； 等額本金 速算結果為客戶首月還款額！

如何申請

二手房按揭貸款申請條件

1.借款人合法的身份證件;

2.借款人經濟 收入證明或職業證明;

3.借款人家庭戶口登記簿;

4.有配偶的借款人需提供夫妻關係證明;

5.有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾;

6.所購二手房的 房產權利證明;

7.與售房人簽訂的《 房屋買賣契約》，及售房人提供的劃款賬號;

8.如抵押物須評估的，須由貸款人認可的評估機構出具的抵押物評估報告;

9.所購房屋產權共有人同意出售房屋的書面授權檔案;

10.貸款人要求提供的其他檔案或資料。

二手房按揭貸款申請資料

買方需要提供的資料

1.身份證(夫妻雙方)、暫住證(外地人口)

2.戶口本(夫妻雙方)

3.婚姻證明(結婚證、離婚證、喪偶證明、單身證明)

4. 收入證明或償債能力證明(單位出示)

5.所在單位加蓋公章的 營業執照副本複印件(單位出示)

6.學歷證明(大專以上提供)

7.申請人的 貸款銀行活期存摺

8.銀行要求提供的其他材料

賣方需要提供的資料

1.身份證(夫妻雙方)、暫住證(外地人口)

2.戶口本(夫妻雙方)

3.婚姻證明(結婚證、離婚證、喪偶證明、單身證明)

4.配偶、共有人同意出售證明(固定格式)

5.房屋產權證

6.出售 已購公房、央產房、經濟適用房、 回遷房須提供原購房契約、協定及有關批准檔案

7.銀行要求提供的其他材料

收費標準

支付方	買方支付
評估費	600元
貸款服務費	3000元，貸款超過30萬元部分加收2%
抵解押登記服務費	200元（抵押）

貸款種類

商業性貸款——向商業銀行貸款

公積金貸款——向公積金管理中心貸款

組合性貸款——同時向商業銀行及公積金管理中心貸款

如何才能獲取商業性貸款

1. 男：18-65歲；女：18-60歲；且具有完全民事行為能力的自然人。

2. 具有穩定的職業和收入、信用良好、有償還能力。

3. 需現房，並可上市交易，無抵押、查封等情況。

4. 總貸款數額最高不超過所購商品房總房價的70%。

5. 總貸款額所對應的每月還款額不超過家庭每月結餘收入的50%。

6. 已簽定《上海市房地產買賣契約》。

7. 已支付30%首期房價款。

如何才能獲取公積金貸款

1. 只有在上海交公積金的職工才有資格申請住房公積金貸款。

2. 貸款前連續繳存住房公積金不少於六個月。

3. 夫妻雙方都無申請住房公積金貸款。

4. 需現房，並可上市交易，無抵押、查封等情況。

5. 已簽定《上海市房地產買賣契約》。

6. 已支付30%首期房價款。

7. 公積金基本賬戶最多能貸30萬，補充公積金帳戶最多能貸10萬。

8. 公積金貸款最多不超過賬戶餘額的40倍。

貸款流程

二手房按揭

1、 確定按揭服務公司和貸款方案

借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務公司，並向按揭服務公司提出貸款諮詢，確定貸款方案。

公積金貸款)

與賣方確定購房意向後，借款人提供公積金帳號，由按揭服務公司進行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限。

3、簽定房屋買賣契約

借款人與賣方簽定房屋買賣契約。

4、準備貸款資料，審核貸款資質

按揭服務公司協助借款人按照銀行要求準備貸款資料，有的房屋需要由指定的評估公司進行房價評估;並且由按揭服務公司進行初步審核。

5、簽貸款協定，公證，保險

按揭服務公司將初審後的貸款資料交貸款銀行審核，通過後，按揭服務公司將安排借款人與銀行簽定貸款協定和辦理協定公證，同時收取費用，包括房屋保險費等。

6、辦理房屋過戶和抵押手續

借款人到房屋所在區的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續，並將抵押收件收據通過按揭服務公司交貸款銀行。

抵押證明

貸款人的房產證和他項權利證明辦出後，按揭服務公司將您的產證複印件和他項權利證明原件交銀行。

8 、銀行放款

銀行在收到借款人的以上兩證後，按揭服務公司將所貸金額發放給借款人。

二手房按揭注意事項

一、產權清晰

產權證上的房主是否與賣房人為一個人；搞清楚所賣房屋的性質；產權證所確認的面積與實際面積是否不符；驗看產權證的正本而且到市房管局查詢此產權證的合法性。

二、房屋結構

是否有私搭私建部分；是否有占用屋頂的平台、走廊的情況；屋內是否有搭建的小閣樓；是否改動過房屋的內外部結構；如將陽台改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；陽台是否是屋主自己封閉的，這牽涉到陽台面積應該怎么算的問題。

三、居住空間

觀察房屋的內部結構戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡?牆壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。

四、房屋配套

打開水龍頭觀察水的質量、水壓；打開電視看一看圖像是否清楚；確認房子的供電容量；觀察戶內外電線是否有老化的現象；電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；煤氣的接通情況；小區有無熱水供應，或者房屋本身帶有熱水器。

五、裝修狀況

原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何；是不是需要全部打掉；了解住宅的內部結構圖，包括管線的走向、承重牆的位置等，以便重新裝修。

六、物業管理

水、電、煤的費用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶；觀察電梯的品牌、速度及管理方式；觀察公共樓道的整潔程度及布局；小區是否封閉，保全水平怎樣，觀察一下保全人員的數量和責任心，小區綠化工作如何，物業管理公司提供哪些服務。

七、居住費用

水、電、煤、暖的價格； 物業管理費的收取標準； 車位的費用。

八、舊房歷史

哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限，哪些人住過，什麼背景，是哪種用途，是否發生過不好的事情，是否欠人錢，或者發生過盜竊案，是否欠物業管理公司的費用以及水、電、煤、暖的費用。

九、鄰里情況

好鄰居會讓你生活愉快；在不同的時間在社區內看人來人往，通過衣著和生活規律判斷人的社會層次；拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們在此居住是否順心；與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。

十、房屋價值

自己通過對市場上的公房的反覆比較判斷房屋的價值；委託信得過的中介公司或者評估事務所進行評估；銀行提供按揭時會做價值評估，這個價格可以看成房屋的最低保值價。

十一、貸款條件

二手房按揭的條件是：滿18歲，有城鎮戶口，本市、外地均可；能提供穩定的收入支付本息的證明；願意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其他符合條件的抵押；所購房屋產權所屬真實可靠；支付有關手續費。

十二、產權的完整性

確認產權的完整性，有沒有 抵押?包括私下抵押?、共有人等等，要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現這樣的糾紛；只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以後才能將房款轉移到原戶主手上。

十三、產權交接

找個雙方都信得過的單位，如信譽較好的 擔保公司，等過戶完成後，再將房款轉入賣方的賬戶。

十四、產權的過戶

必須要經市房產管理局辦理產權變更手續後才算完成過戶手續，有中介公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程；從買房的角度來說，一定要產權過完戶以後這套房才真正屬於你，在此之前，賣方隨時可以毀約。

十五、應不應該找中介公司

公房上市採取兩頭把關、中間放開的政策，中間的交易過程完全由中介公司來操作；中介公司的二手房信息要比個人更全面，但是目前來看信息的準確程度還需要驗證；在把你的業務交給中介公司之前應該了解：中介公司提供的服務有哪幾項?是否可以幫助申請二手房按揭?買賣過程中若發生了問題，中介公司是否有義務、有能力負責賠償損失；中介公司的服務收費標準是多少?是否能保證買到稱心的二手房?

十六、了解中介公司誠信

中介公司應該提供兩證：有效的工商局頒發的營業執照，市房產管理局頒發的中介代理行證書；資質證書是行業管理部門頒發的，對保證中介公司的可靠性更有作用。

申請二手房貸七個因素

1.評估價與最高貸款額

二手房貸款銀行放貸時採用契約價和評估價取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數，即為房產的最高貸款額度。

2.竣工年代與貸款年限

銀行審批貸款過程中，通常會把房產證上的竣工年代作為影響 借款人申請貸款年限的主要條件，一些銀行目前的政策是“房齡+貸款年限≤30年”。

3.貸款銀行的選擇

各商業銀行服務特色不盡相同，貸款品種也有所差別。如果借款人選擇常見的房貸產品，就要綜合各銀行網點數量、還款的便利程度和工資發放銀行等條件來選擇。

4.還款方式的選擇

銀行還款方式主要分為等額本息還款法和等額本金兩種方式。前者適合教師、公務員等收入穩定的工薪階層；後者適合前期能夠承擔較大還款壓力的貸款人群。

5.收入證明與還款能力

收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明。如果申請人已婚，一個人的收入證明低於其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款。除此以外，大額存款、債券、房產等也可以作為收入證明。

6.貸款的成數和利率

目前，各銀行對首套住房的首付成數和貸款利率，第二套房的首付成數和 貸款利率等都做出了具體的規定。

7.借款人自身相關情況

個人信用情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。目前信用檔案主要包括：信用卡、房產抵押貸款和其他各類 貸款。

貸款還款方式

等額本息

——借款人每月以相等的金額償還貸款本息，即等額的本金與利息。

等額本金

——借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，採用這種歸還方式總的利息支付會較等額本息的那一種少。

公積金貸款年限:

必須同時滿足以下兩個條件：

1. 最長不超過30年，同時並不長於借款人法定離休或者退休時間後的5年；

2. 30年減去所購商品房已竣工年限。

公積金貸款年限:

必須同時滿足以下兩個條件：

1. 公積金個人二手房貸款年限最長不超過15年。

2. 不長於借款人法定離休或者退休時間後的5年。

二手房按揭的優缺點

三大優點：

1、花明天的錢圓今天的夢：按揭就是貸款，也就是向銀行借錢，不必馬上花費很多錢就可以買到自己的商品，所以按揭購的第一個優點就是錢少也能買到自己的商品。

2、把有限的資金用於多項投資：從投資角度說，辦按揭者可以把資金分開投資，這樣資金使用靈活。

3、銀行替你把關，辦借款是向銀行借錢，所以項目的優劣銀行自然關心，銀行除了審查你本身外，還會你審查項目商，為你把關，自然保險性高。

兩大缺點：

1、背負債務：首先是心理壓力大，因為中國人的傳統習慣不允許寅吃卯糧，講究節省，所以貸款對於保守型的人不合適。而且事實上，貸款人確實負擔沉重的債務，無論對任何人都是不輕鬆的。

2、不易迅速變現：因為是以商品本身抵押貸款，所以商品再出售困難，不利於貸款者退市。