《社區》刊物信息
主辦：中國社會新聞出版總社
版面：16K
刊次：半月刊
國內統一刊號：CN11—4666/D
國際標準刊號：ISSN1671—0967
廣告許可證號：京西工商廣字第0240號
廣告聯繫：鄭州美聲廣告有限公司133739192510371—69136391傳真0371—69136397劉先生
目錄
《社區》2007年11月上
卷首語
1解讀黨的十七大報告
關於發展基層民主的重要論述
本期視點
6社區服務連鎖化模式成功的背後
9社區服務連鎖化模式的設計理念
社區工作
14格線化管理辟出“社區責任田”
16社區自治如何推動
新型社區經濟的形成（一）
18“特奧進社區”智障人得實惠
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私家宅第“權力無限”？ ——業主私自改建住宅的隱憂
吉林省長春市南關區的H小區是一處環境優雅的高檔小區，卻經常發生令人意想不到的事件。2006年6月，該小區曾出現業主在綠地之上私建車庫的事件，最終，長春市政府相關領導出面，問題才得以解決。
今年6月，小區物業公司又因84棟洋房業主在頂樓四層之上建起第五層……
政府整改通知業主視而不見
H小區位於長春市的南部，是一片總建築面積25萬平方米設計新穎的板樓住宅小區，主要是四層和六層住宅，也有一部分11層的小高層。小區居住密度低，環境宜人。
第84棟是四層樓組成的洋房區中的一座，在外形相近的樓群中，它十分特殊——比周邊樓房高出近3米，樓頂上一座磚混結構房子顯得十分突兀。6月初，筆者第一此到達現場時，施工隊正在施工。樓下單元門前，堆滿了沙子和磚。使得已經竣工的樓房，一下子又回到了工地狀態。記者在樓內看到除原有的樓梯外，四五層之間，是一個新用混凝土建起的樓梯。對於4層的洋房變成了5層。連正在施工人員也擔心安全問題。
小區裡的居民對記者表示，由於84樓加高了一層，到春秋冬季節，肯定會擋後面樓的陽光。
筆者了解到，84棟每兩層為一家，202室和203室同處三四兩層，兩戶業主是商量好的同時在樓上建房的，而且施工隊也都為一家。“我們當初發現這個問題時，就馬上通知兩戶業主立即停止施工！”物業管理處秦主任說，但由於物業公司沒有執法權，通知下達了幾次，兩戶業主照樣建“樓上樓”。
加蓋樓層的工程不小，H小區物業管理處一位工作人員說，他們已多次對業主下達通知，但沒有停工的跡象。
無奈之下，小區物業處將情況上報給物業公司，公司又立即將情況反饋給南關區建設局。6月11日，南關區建設局兩位工作人員曾來到H小區院內，併到84棟施工現場調查情況。隨即下達了限期整改通知書。
南關區建設局物業辦主任曹德林表示，根據《長春市房屋安全管理條例》有關規定，84棟這兩戶業主在“未經房屋安全鑑定，未辦理房屋安全使用證，擅自在房上建樓，增加荷載。”所以，對兩戶業主各做出罰款5萬元，並做房屋安全鑑定，合格後要恢復到原來樣子。還限定兩戶業主，自接到通知書之日起3日內自整改，如逾期不改正，將依據《長春市房屋安全管理條例》有關規定予處罰。
雖然6月11日南關區建設局對兩戶建“樓上樓”的居民下達了“限期整改通知”，但施工隊卻一直在施工。在整改期限最後一天，6月14日，“五樓”的工程還一直進行中。位於樓頂的露台，由油氈紙等做成的防水層已經基本完成。而此時包括《東亞經貿新聞報》等媒體已經開始關注，並做連續報導。
長春市城市房屋安全管理條例》第六條“房屋拆改前，非住宅房屋的房屋所有權人應當向市房屋安全主管部門提出申請；住宅房屋的房屋所有權人應當向所在區房屋安全主管部門提出申請，經批准，領取《房屋拆改許可證》後方可拆改。”第三十一條中說，如違反第六條第一款規定，由房屋安全主管部門責令其限期恢復原狀，並採取加固措施，同時處以二千元以上一萬元以下罰款；對房屋安全造成危害的，處以一萬元以上五萬元以下罰款。
但其中沒有規定“業主堅決不執行‘通知’，應如何處理的規定”，相關工作人員告訴記者說，如果再不按著“限期整改通知書”上規定的時間進行整改，他們將下達“告知書”，而“告之書”下達後，如果仍無反應，便只能通過法律來強制解決。
維護相鄰權益市長公開電話督辦
直至6月15日8時許，202室和203室兩戶仍有施工跡象，但施工人員的工作速度似乎已經慢了很多。施工人員有工人說，他們是按天掙錢的，所以負責人不說停工，他們就會“一直幹下去”。
當日筆者在小區物業管理處。筆者同時見到了202室業主張先生的哥哥和203室業主董先生。“我們只是最後接房子的業主，如果早點接完，可能也就沒事了！”董先生說。他們當初蓋房子目的是要用來住的，因為樓下的住戶有地下室，他們也想把樓上空間“利用起來”。他們的工程投資預算大約需10萬元，而對於能否進行加蓋工程，他們表示沒有多想。他們此時仍對不拆除私接的房子抱有希望，張先生說，他弟弟家所接房子的總重量不超過10噸，對樓體應該不會有什麼影響。最後，董先生和張先生二人經過商量後決定，他們要向受到影響的附近業主進行解釋，還要把私接部分進行整改。
鴻銘物業公司H物業處秦主任說，在最初，為了告誡其他業主，他們曾在公告欄上下達通知。現在，對於84棟202室203室兩戶業主的私建情況，他們已整理成細緻的材料，其他在樓頂私建小棚的情況，也寫入了其中，他們還要儘快把匯報情況送達南關區規劃局和長春市城市管理行政執法局。而他強調，媒體的介入對這個問題的解決有推進作用。
“12345已開始督辦樓頂私建房的事了！”鴻銘物業公司的一位工作人員說，12345是長春市市長公開電話。隨後，筆者與長春市市長公開電話辦公室取得了聯繫，工作人員孫瑞說，他們得知“樓上樓”的情況後，立即將情況向相關領導進行匯報，並於當天將關於此事的“督辦單”傳遞給相關部門。據悉當日市長公開電話的“督辦單”已下達到南關區相關部門。按著督辦要求，“督辦單”下達之日起的5個工作日之內要反饋。
迫於壓力違建業主自行拆除
6月20日，筆者再次來到了H小區84棟。203室樓上牆體處掛著抹灰時搭建的架子，有施工人員正在從牆體上往下揭保溫泡沫板，並一一摞起來，私建部分所安塑鋼窗上的保護膜被風吹得亂飄。進展最明顯的應該是202室，該樓頂部私建部分高出的牆體，已有施工人員用工具砸掉半米高。
“這幾天，相關部門一直施壓，我一直找203業主商量解法辦法！”202室業主哥哥張先生說，各級相關部門和媒體的介入，都使他和203室業主董先生感覺到非常大的壓力。董先生和張先生經過與小區業主委員會、物業公司溝通後決定，要在一周之內將私建部分拆除。
物業公司配合媒體的同時，他們也一直沒有閒著。“兩戶業主，這幾天每天都要找到我，商量如何解決私建的事！”長春鴻銘物業公司H小區物業處主任秦東說，他一直在和業主強調情況的嚴重性，一直勸導兩位業主自行拆除私建部分。前幾天，為了時刻關注202室和203室的情況，長春鴻銘物業公司H小區物業處還特意派保全24小時巡視。
市執法局：局長親自指派所屬部門督辦長春市城市管理行政執法局局長王世田，他得知H小區84棟居民樓202室和203室，在四層之上再建五層的情況後，讓南關區相關部門將情況上報到長春市城市管理行政執法局。當時，王局長得知這個情況後，感覺在樓上建房是一個非常嚴峻的問題，需要及時制止，違法建築更是必須拆除的。據了解，王局長還親自指派執法局執法監察處督辦此事，如果兩位業主再一直沒有什麼實質動作，他們會採取相應手段進行制止。
從開始建設到最後拆除，恢復到了相關部門所要求的建築樣式。一共有20餘天，長春市民關注的“蓋樓”事件的結局還算有了交代。
調查：樓上私自建房長春市情況挺多
“在別墅之上蓋房，並不是我們一家，我們只是效仿前人！”這是記者採訪時，H84棟202室和203室的兩位業主一直強調的內容。記者在長春市，也聽到多位市民這樣說，他們看到同樣住頂樓的居民建起小棚子、小房子，因為有先例，他們也就不能讓“那么好一個地方空著”。
“如果一直這樣下去，每個人就都得學！”我愛我家的業主委員會陳主任說，很多人都是看著別人這樣乾他們眼氣，而根本不想整個小區的美觀與否，以後效仿的人肯定也不會少，所以，政府相關部門應及時出面制止。
對於H小區的情況，目前，長春市內很多物業公司都在關注。長春華晨物業公司副總經理單文靜說，她們小區里存在的“陽光房”非常多，讓所有都特別擾頭，但卻沒有具體解決辦法，當從報導中看到H小區的情況後，一直都在關注，希望能有一個讓廣大業主和物業同行都滿意的結果。長春市一些大型小區物業公司的負責人也表達了與單文靜類似的想法。有一些物業公司一直在等《物權法》的實施，希望廣大被侵權業主能用這樣的法律維權。
專家：政府職能業主意識導致亂建發生
長春市物業協會秘書長吳鐵軍說，有兩方面問題，導致了這種情況的發生。一是政府職能界定不明確，政府機關職責劃分不清，有一些事情他們互相推，有些檔案下發之後很難落到實處。目前來說，一些關於物業的相關條例，相對還是滯後的。“去年6月，H小區，就出現過業主在綠地上私建車庫的事！”吳鐵軍說，最終僵持近3個月，物業相關負責人找到市長簽字，才得到解決。二是業主意識不明確，他們在私搭亂建樓上小棚子、房子時，根本就不會去想市容與和諧的問題。現在說來，樓頂的小棚子、玻璃房和太陽能等，都是亟待解決的問題。還有就是，對於樓頂亂建的問題，也不是居民之間溝通能解決的事，必須有政府相關部門出面才能有結果。
房地局：增加房屋荷載影響市容
長春市房產管理局安全處曹姓工作人員說，這種情況，按各種規定來說都是不允許的。首先，這種樓頂私搭的棚子甚至建築，會增加房屋本身的荷載，更會影響城市市容。在物業小區里來說，應該由物業公司監督，也應由物業公司及時出面制止，但現在很多時候，物業出面之後，根本起不到效果，遇到這種情況，物業公司就應上報相關部門。最終處理，就需要規劃和城管執法等多個部門配合解決。
吉林建工學院建築規劃學院柳宏明教授說，很多市民在樓頂建棚子、陽光房等，但大都是輕質材料，這樣的危險性肯定有，但不一定很大。如果在樓頂之上加蓋磚混結構的房子，那樣的危險性就非常大，特別遇到地震時，肯定要倒塌。從規劃要求來說，不論什麼結構的私自建築物，都是不允許的。
律師：非法建築不受法律保護
吉林常春律師事務所劉萬里律師說，當相鄰居民遇到這種情況時，要通過向相關政府部門反映和法律手段保護自己的合法權益。在處理這類問題時，要看相關負責人是否有相關規劃部門批文，是否有相關建設部門許可，是否有相關土地使用權屬……如果這些都沒有，他們就沒有合法處分權，建起來的建築就是非法的，對於這樣的建築，建設部門就有權拆除，並則令其恢復到原樣，行政部門可處罰他們。不管他們是出於什麼動機，都不受法律保護。吉林陽光博舟律師務所畢長明律師說，如果影響到其他居民，受影響人通過《民法通則》中的相鄰權進行維權，日後還可按即將實施的《物權法》維權。業主在更改公用總分之前，要徵得全體業主2/3的同意，因為樓頂部分是全體業主公有的。
