EOD[城市開發模式]

EOD(ecological office district)是綠色生態辦公區的縮寫。綠色生態辦公區是運用生態學原理、環境學原理和建築學原理，遵循生態平衡及可持續發展的原則，合理設計、規劃建築內外空間的物質和能源因素，使其在系統內部能有序地循環轉換、從而獲得一種高效、低耗、無廢無污染且能實現一定程度自給的新型辦公方式。EOD往往坐落在郊區的山水環抱之中，低密度，個性化。單體建築面積一般為3000至5000平方米，區域內綠化率高，產業實現“零污染”排放。EOD辦公區不會像CBD形成一整塊區域，而是散落在各個適宜建築生態辦公區的區域。

EOD模組

綠色生態辦公區

EOD[城市開發模式]

EOD席捲全球的辦公形態革命

CBD(Central Business District)是中央商務區的縮寫，而EOD（ecological office district）則是綠色生態辦公區的縮寫，他們是兩種截然不同的辦公形態。在過去的幾百年里，CBD毫無疑問地占據著強勢的地位，轉折點來自於“9·11”世貿大廈的轟然倒塌。“非典” 的肆虐;越來越擁擠的城市交通....均成為EOD擊向CBD的重拳。

綠色生態辦公區是運用生態學原理、環境學原理和建築學原理，遵循生態平衡及可持續發展的原則，合理設計、規劃建築內外空間的物質和能源因素，使其在系統內部能有序地循環轉換、從而獲得一種高效、低耗、無廢無污染且能實現一定程度自給的新型辦公方式。EOD往往坐落在郊區的山水環抱之中，低密度，個性化。單體建築面積一般為3000至5000平方米，區域內綠化率高，產業實現“零污染”排放。EOD辦公區不會像CBD形成一整塊區域，而是散落在各個適宜建築生態辦公區的區域。

與中央商務區（CBD）相比，生態辦公區（EOD）占有更大的優勢，從交通來看，高樓林立的中央商務區交通問題很難解決，而生態辦公區根本就不存在這一問題。從環境來看，中央商務區建築密集，辦公空間相對擁擠，而生態辦公區綠化充分，生態優良。非典以後，越來越多的客戶認識到自然、健康、綠色辦公空間的重要性。從安全的角度來看，“9·11”以後，人們開始對高聳的大樓心懷恐懼。從信息交流來看，由於信息高速公路大行其道，人們不再需要、也不再願意因為溝通、交流而擁擠在一起。生態辦公區正好適應了這種需求。

EOD中的生態智慧型辦公建築因其高舒適度和低能耗的特點，具有很高的市場價值，具體體現在以下幾方面：第一，提高員工工作效率。美國的綠色生態建築機構曾做過調查，證實在綠色生態環境中辦公可以使工作效率提高10%以上。第二，改善員工健康條件。第三，提高企業形象與地位。第四，節約建築設備投資和運營成本。第五，提高在出租、出售市場上的競爭

目前，EOD在已開發國家十分流行，很多國際跨國公司的總部都設在EOD內，有自己獨特的形象，辦公環境舒適、環保、健康，處處體現親近自然，尊重自然，愛護自然的理念。與之相匹配，這種辦公形式不限定早晚工作時間，而是提供24小時辦公保障。傳統寫字樓僅給辦公者留下“8小時模式”的辦公空間，而EOD生態辦公區內則設有休息室、衛生間甚至廚具等設施。在園區內還布置了餐飲、半開放式茶座、觀景台等非正式交流場所。有的甚至在寫字樓內部建有綠地或花園。

在美國的矽谷、印度的班加羅爾等世界主要科技產業中心，EOD辦公已經成為高效商務、知識經濟的代名詞。在這裡，看不到摩天大樓，看不到煙囪，只有成蔭的綠樹、草坪和掩映其間的一幢幢兩三層的建築，這些像獨棟別墅似的建築形式各異，要不是看到樓頂的Cisco、Intel、Sun等世界知名的”金字招牌”，你幾乎渾然不覺是置身矽谷，是置身於世界上經濟活力最強的地區。

國內EOD生態辦公正在覺醒

根據城市發展的國際規律， 當人均GDP超過3000美金時，將出現城市發展大量向城市邊緣區域擴張的趨勢，由此促進新的郊區居住形式和辦公形式的形成。在中國，伴隨著經濟的高速發展，大城市的通病同樣出現：交通擁擠、大氣和水環境污染、人口和建築過密、土地和水資源緊張、生態環境遭到破壞等等。為了維護城市的生態平衡，就必須向郊區發展。尤其是SARS之後，中國人得到一個很好的警示：如何面對辦公環境的生態化、智慧型化等問題，已經到了迫在眉睫的時候。而綠色生態辦公區概念的提出，正迎合了這種逆城市化的發展要求。

在這一大背景下，國內相關部門及房地產開發商積極應對，於一些發達城市如北京、上海、蘇州、深圳等地的郊區，開發出一系列生態智慧型辦公建築群，得到市場的強烈認同。可以說，EOD已經開始進入中國。

以北京為例，2005年11月6日，北京“ 綠社”在柳蔭公園項目處隆重開盤。作為京城首個代表EOD標準的生態辦公區，綠社主打的就是“公園裡的寫字樓 ”這一概念。坐擁17萬平米的柳蔭公園、僅2萬多平方米的建築面積、四層半的層高，其彌足珍貴不言而喻。低層、低密小體量建築，使得每個企業可以擁有清晰獨立的形象。而且綠社在設計時摒棄了Office死板的平面化設計，更注重立體空間的組合，營造了獨特的獨體辦公環境，最大可能發揮了企業的凝聚力和團隊精神。這個相對獨立又絕對開放的空間，讓管理者更容易巨觀調控，員工更能有激情施展才能，形成極具特色的企業文化。

在城市周邊的其他地區，以低層、低密度為主要賣點的寫字樓也正在如火如荼的建設中，如海淀四季青、溫泉地區的EOD、中關村軟體園、上地信息產業基地以及望京等區域也都有類似的低密度項目出現或在醞釀中。在海淀，EOD將成為繼北京EOD之後的又一城市功能區域。看看這片青翠的綠地，或許某個國際財團的全球總部將棲身此處。按照規劃，EOD里的建築全部為二至三層的單體小樓，建築風格可依入駐方要求量身定做。該EOD辦公區有些類似於野外別墅，有仿古建築、歐式農家小屋式建築、以玻璃結構為主的通透式建築等。EOD不僅建築風格各異，強調採光與綠化，且建築材料在選材上也注重環保，雨水收集滲漏系統、太陽能利用系統、可循環利用再生材料、綠化防曬牆、自然通風系統等一應俱全。

據了解，海淀區EOD的入駐門檻較高，北京市海淀區政府有關人士表示：EOD主要吸引跨國公司總部入駐，以加速支柱產業鏈狀結構的形成。海淀區方面透露，一些投資不低於兩百萬美元的研發中心和對整個區域經濟起到舉足輕重作用的企業也在EOD的招商之列，並且入駐EOD的企業將享受多項優惠措施。目前世界500強的跨國公司中，已有40家入駐海淀中關村，它們將形成EOD的較大需求群體。

其他城市如蘇州的“中-新工業園區”、上海的“張江高科技園區”，還有深圳的南矽谷、科技園等，均是目前國內生態辦公區建設的典範，由於這裡無可比擬的優勢，使得一批批的公司紛紛撤離市中心區，而轉投其中，改寫了這些城市辦公物業的價值結構。

華高萊斯國際地產顧問有限公司總經理李忠先生表示，所謂綠色辦公，也就是EOD其實它是一種商業模式，它是一種針對於某一類企業的高資源效率的建築集群，是在很多的綠地來散落著一個一個企業總部，而這個企業總部帶來的利益是非常高的。在美國，有這樣一個辦公樓，養著一群羊，養這些羊，不是為了剪羊毛，也不是為了擠羊奶，它是環境地區符號，它充滿綠色，充滿環保。同時用羊的叫聲提醒員工你在放鬆的環境裡工作，你在郊遊中工作，在工作中郊遊你應當給我出靈感。其實，EOD模式的形成不是出於大家對環保功德心的復甦，它也是經濟利益追求下的一種驅動。一個公司可以成為環境的污染者，也可以成為改良者，還可以成為環境的維護者，看你把它往良性方面引導，還是往惡性方面引導，所以EOD的產生它其實在一個新的經濟形勢下需要政府良性引導，讓這些企業維護環境，而且在維護環境中獲得自己的效益，這樣形成企業環境和商業模式的良性循環，這就是EOD存在的核心。這個在國外非常成熟的模式，我們現在需要把這種東西介紹到中國來，然後在某些非常適合的地區做出中國的一條EOD發展之路來。

EOD 範例---長沙EOD標誌·麓谷坐標

近幾年，隨著經濟的飛速發展，長沙市的城市建設得到了極大的提高，同時也帶來了一系列的城市發展問題，城市中心交通的擁擠、空氣品質的破壞，導致越來越多的企業和個人期望有更加健康的辦公與居住環境，EOD，成為了長沙城市辦公發展的必然。

俯瞰長沙版圖，適合建設成EOD的區域並不多：一個是融城的中心——新省政府區域，該區域是長沙市未來的中央政務區，具有明顯的政務優勢；一個是星沙經濟開發區，目前已成為長沙是最重要的重工業生產基地，該區域的道路、綠化等規劃均有一定優勢，但其離市中心的距離相對偏遠；另一個是更值得期待的新興區域——麓谷新城，麓谷位於長沙市的科教中心嶽麓區，擁有無可比擬的高教和科研優勢，並且能便利的連線到城市的中心，目前該區域已有80餘家大中型企業入駐，2005年的產值已突破600億元，發展迅猛。標誌房產正是順應長沙城市的發展要求，意欲在長沙最具發展潛力的融城中心和麓谷打造EOD生態辦公的典範。

從長沙市中心出發，沿新改建的楓林路驅車西行，一路歡暢，僅10分鐘左右的路程，過西站、右拐，眼前豁然開朗，麓谷生態新城便迎面撲來。綠樹、草坪和掩映其間的建築，清水流過，小鳥歡唱，這裡，充滿綠色，充滿生態，充滿著自由的氣息，置身其中，你會忘記了自己是身在中國的一座中部都市，而以為這是在某個沿海發達生態城市，這樣的環境，即使與國際發達城市相比也毫不遜色。在這裡，你可以享受大自然的美麗與舒暢，享受愜意的生活與工作，效率在不知不覺中得到了提高。這裡，將是長沙EOD的誕生之地。

標誌·麓谷坐標就位於湖南長沙麓谷高科技園中心。作為長沙首個EOD生態辦公群，坐擁12萬M2的麓谷生態公園，毗鄰高新區管委會和中聯重科等大型企業，一站解決辦公、居住、購物和公園休閒，享受成熟配套和旺盛人氣的同時，作為城市新興的發展型區域，更具誘人的發展前景和實力。麓谷高科技園的區域規劃及其優越的政策條件奠定了本區域的品位檔次。麓谷坐標以其純粹的現代風格進一步強化了區域的氣質和品位，與附近的規劃建築、生態公園共同形成區域地標，在縱橫交錯的道路網中具備了清晰的可識別性。

在傳統意義上，長沙是個文化中心。嶽麓書院是長沙作為千年文化中心的靈魂和標誌。宋明理學以及以“經世致用”為特色的湖湘文化就是以這裡作為思想傳播中心的。正因為這種輝煌和悠久的歷史，古老的長沙也形成了最中國化的處世哲學和人際行為方式。面對古老的長沙，標誌·麓谷坐標項目以大氣的，國際化的辦公理念為主導，提出劃繁為簡的現代商務模式，運用“尋找秩序”的空間設計概念，注重一脈相承的“理性”思維模式的概念設計。將時尚的建築理念和生活理念融入建築，創造性地將點式建築和條式建築布置成相互交錯的有序空間格局，使每個角度的可視面大大增加，從而使整個商務空間的視野，景觀，採光等性能得以極大地提高，品味空間光影里的四季輪迴。標誌·麓谷坐標的整個設計也將充分利用有利的自然人文條件，在整個建築的設計中體現出長沙人“敢為天下先” 的行事風格，並且使之融入到整個環境中去，力求達到“日月之行若出其中，星漢燦爛若出其里”的效果。

精緻和諧大氣開放，是長沙文化的優良傳統。它不僅來源於“天工開物”所賜予長沙的自然山水之美，更承接著數千年人文歷史所鑄造而成的人文精神。麓谷坐標的整個設計也將充分利用有利的自然人文條件，在整個建築的設計中也體現出長沙人“在大氣中求精緻，在開放中重和諧”的行事風格，並且使之融入到整個環境中去，

麓谷坐標由商業區、商務區和公寓區組成，西部為一棟16層的寫字樓與旁邊的公寓樓之間形成一個辦公入口廣場，遠處的小山包成為入口的自然對景。三棟12層公寓樓相互錯落，與道路和辦公樓形成一個人們休閒、交流的城市開放空間，豐富了城市道路的景觀視覺。這種空間的退讓帶給寫字樓良好的採光和通風條件，提升了建築的檔次和品位。同時成為麓谷坐標的前庭大花園，把人的視線向縱深引入與3層的商業建築圍合形成的內部休閒購物廣場。廣場主入口設定在東側，充分尊重傳統文脈的回溯和現代建築功能美學理念的重組，提倡開放、通透的空間，明亮充足的陽光，精簡現代的細部，強調形式服務於功能，形成一個純粹的商務休閒生活空間。建築布置有序，高低錯落，內外相連，收放自如，圍合但不失開敞，真正地全方位引入地塊周圍的自然景觀。在總體視覺效果上，建築整體通透，主樓均整體落地，給人以簡潔、超現代的感受，建築在不變中求變化，穩重中又不失活潑。

品質為先。標誌房產在打造麓谷坐標的過程中，不僅在設計上採用最前沿的理念，在用材上更求精緻，美國摩恩、德國蒂森克虜伯、LG等均為標誌的品牌建材供應商。值得稱道的是，標誌房產斥巨資將地下水通過淨化後直接輸入到每一個單元，實現了辦公樓與公寓“打開水龍頭就能喝”的夢想。

哪些人會先成為時尚的EOD族

EOD生態辦公區能成為國內外關注的一種辦公時尚，或者說成為國內外企業的一種嚮往，並不僅僅是因為她的時尚，而是因為生態辦公區從人性化的角度出發，滿足了辦公群體健康、效率以及形象的要求。隨著長沙經濟和城市建設的發展，預計生態辦公區將受到越來越多的企業青睞。

從目前長沙寫字樓市場上的客戶群體來看，首先進入麓谷EOD生態辦公的企業將是以下幾類企業：第一類是在高新區註冊的各類高新技術企業，尤其是IT類公司、中小型創業型公司，以及與各大企業在產業鏈上配套的公司。這類企業在享受生態利好的同時，還可以盡享政策優惠與業務聯繫的便利。其次是與麓谷高新技術企業發展相配套的各類型企業，包括律師、會計、審計、風險基金、保險、評估擔保、科技、銀行等服務性公司。另一類就是科研機構與研發中心，這類企業由於本身並不需要繁忙的業務往來，但需要整體辦公環境的舒適性，而生態辦公區恰恰能提供一個安靜、環保且能激發靈氣的科研環境，因此，EOD成為了大公司的研發中心、科研機構、投資機構的理想選擇。還有值得關注的一類，則是自身就比較強調環保的大型跨國企業。這類企業有大面積辦公需求。隨著中心區域寫字樓市場空置率日趨降低，這類客戶已經無法在市中心區域找到合適的辦公場所，因此會向城市外圍進行擴散。

由於生態辦公無與媲美的優勢，預計長沙將會有越來越多的企業鍾情於EOD生態辦公區，為順應國際潮流，滿足越來越多的企業需要，未來的長沙，也必將有越來越多的企業加入到EOD的建設中去。

你的辦公樓EOD了嗎？

生態辦公區（EOD）的基本標準：

1、能源系統：避免多條動力管道入戶。對辦公區的圍護結構和供熱、空調系統要

進行節能設計，建築節能至少要達到50%以上。

2、水環境系統：設立中水系統、雨水收集利用系統等；景觀用水系統要專門設計

並將其納入中水系統一併考慮。小區的供水設施宜採用節水節能型。

3、氣環境系統：室外空氣品質達到二級標準，室內自然通風。

4、聲環境系統：採用隔音降噪措施使室內聲環境系統滿足，日間噪音小於35分

貝，夜間小於30分貝。

5、光環境系統：室內儘量採用自然光，辦公區內防止光污染，提倡由新能源提供

的綠色照明。

6、熱環境系統：冬季室內適宜溫度：20℃至24℃；夏季：22℃至27℃。採暖、空

調應該採用清潔能源。

7、綠化系統：應具備三個功能：一是生態環境功能，二是休閒活動功能，三是景

觀文化功能。

8、廢棄物管理與處置系統：辦公垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放，收集率

應達到100%。垃圾應實行分類收集，分為有害物、無機物、有機物三類，分

類率應達到50%。

9、綠色建築材料系統：提倡使用3R材料（可重複使用、可循環使用、可再生使

用）；選用無毒、無害、有益人體健康的材料和產品。

生態辦公區（EOD）質量的衡量標準

1、在生理生態方面有廣泛的開敞性；

2、採用的是無害無污、可以自然降解的環保型建築材料；

3、按生態經濟開放式閉合循環的原理作無廢無污的生態工程設計；

4、有合理的立體綠化，能有利於保護、穩定周邊地域的生態；

5、利用清潔能源，降低辦公的運轉能耗，提高自養水平；

6、富有生態文化及藝術內涵。

生態辦公區（EOD）質量的衡量常用指標

1、生態滯竭係數，測度辦公區物質能量的流暢程度；

2、生態協調係數，測度辦公區的組織合理程度；

3、自我調節能力，測定辦公區的生態成熟度。