意見全文
黑龍江省人民政府辦公廳關於推進全省城鎮老舊小區改造的指導意見
各市（地）、縣（市）人民政府（行署），省政府各直屬單位：
城鎮老舊小區改造是一項重要民生工程，多年來由於投入不足，管理缺失，一些樓房和小區不同程度存在設施不配套、環境髒亂差、安全隱患較多和無物業管理等問題，人居環境亟須改善。為切實提高單、散、危樓和老舊小區居民生活質量，經省政府同意，結合我省實際，現就推進全省城鎮老舊小區改造提出如下意見。
一、總體要求
（一）指導思想。以黨的十九大、省第十二次黨代會和省委十二屆二次全會精神為指導，堅持以人民為中心的發展思想，緊緊圍繞改善人居環境，堅持“共同締造”理念，調動和激發居民民眾和相關單位積極性，採取財政補貼、企業參與、原產權單位分擔、業主適當承擔、物業服務進駐等方式，與社區建設、社區管理緊密結合，紮實推進老舊小區改造，有效改善人居環境，切實提高生活品質。
（二）工作目標。從2018年起，利用5年時間，大幅度完成設區城市老舊小區改造，實現基本使用功能得到完善、居住環境明顯好轉。
（三）改造範圍。建成使用20年以上、配套設施不全、環境髒亂差的住宅小區和有維修使用價值的樓房。具體標準由市（地）、縣（市、區）政府根據各自實際確定。
二、改造原則
（一）政府統籌、市場運作。市（地）、縣（市、區）政府（行署）是老舊小區改造組織實施的責任主體，對改造工作負總責，按照市級統籌、縣級組織、街道辦事處實施的工作機制，明確和落實各方責任，既要量力而行，又要盡力而為。探索採取市場化運作方式改造老舊小區，兼顧政府、居民和企業等各方利益，管控好市場化運作項目的收益分配。
（二）業主自願、先易後難。老舊小區改造應廣泛徵求業主意見，堅持問題導向，精準施策，改不改、怎么改由業主自主決策。對居民改造意願強烈，已組建業主大會、業主委員會和納入改造規劃的老舊小區，應當予以優先改造。
（三）因地制宜、陽光透明。要實事求是、科學評估，尊重小區自然條件，突出自身特點。要科學制定改造方案，該改造的要改造到位。對改造價值不高，短期內不能整體拆除的舊樓房，原則上只做應急性維修改造。改造內容、規劃設計、施工組織等內容要公開公示，實現全程陽光透明。
三、改造內容
要注重房屋應急性維修改造、完善配套設施和環境整治等內容，有條件的可適當增加改造內容。
（一）健全環衛消防設施。取消樓體垃圾道，按照標準配建垃圾收集點，設定密封式垃圾桶（箱）。清理亂搭亂建，清理樓宇間和樓道內亂堆雜物。按照居住小區消防規範要求，完善消防配套設施。清理疏通消防通道，小區出行道路做到人車分流，確保救護和消防通道通暢。
（二）改善小區環境設施。對小區道路實施硬化、修復或重建。進行院落綠化，適當增加居民活動空間。全面清理占用道路、綠地停車。補齊小區樓牌、門牌，增設小區文化宣傳欄。完善小區照明系統，補齊路燈、樓道燈。修繕雨水管、雨棚、散水等建築構配件。
（三）改造小區基礎設施。改造梳理歸整小區內地下地上和樓內的給排水、強弱電、供暖、供氣管網、線纜。對雨水、污水管道以及化糞池進行全面的疏通清淤，確保污水管線暢通。
（四）房屋維修改造。對樓頂屋面防水進行維修，修繕樓宇公共部位窗戶，更新改造樓梯間地面和扶手。整修粉刷樓宇外牆、公共部位內牆與頂棚。維修樓宇單元入口台階、坡道。
（五）適老無障礙改造。重點對坡道、樓梯等公用交通節點進行無障礙改造。在公共區域設定無障礙休息區和休息座椅，設定引導標示和無障礙標識。
（六）完善監控防控措施。根據小區實際，可在小區主要出入口設定大門，增設小區門衛值班室，安裝車輛道閘等出入管理系統。完善小區監控系統，維修或安裝樓宇單元防盜門，增加居民安全感。
（七）危險房屋整治改造。按照鑑定等級、危險程度、影響範圍，及時消除險情，提高既有房屋防險抗災能力。鑑定為B級或C級的危房，應對處於危險狀態的結構構件或承載力不能滿足正常使用要求的部分承重結構，及時修繕或加固；鑑定為D級的危房，應納入棚戶區改造計畫，及時拆除重建或實行貨幣化安置。
（八）可增選的改造內容。有條件的城市可根據居民意願，結合小區實際，進行既有建築節能改造；建設物業管理用房、業主文化活動中心、幼稚園、老年人日間照料用房；增加加裝電梯、建設地下停車場、海綿小區、養老設施、教育設施、充電樁、“平改坡”等內容。
四、改造方式
（一）政府主導。按照政府補貼、專營單位投入、業主適當承擔的方式，籌集改造費用，推進改造工作。
（二）單位主導。對於大專院校、醫院和大型國有企業等單位自建的職工住房，落實產權單位的主體責任，採取原產權單位投資、職工投入等方式積極推進改造工作。
（三）市場化運作。對具備市場化運作條件的老舊小區改造，採取小區業主利益捆綁開發（包括賦予小區特許經營權、建設停車位、加層改造）、商業捆綁開發（與城市其他優質項目打捆）等政策激勵方式，積極引導有實力的企業參與投資改造，不斷擴大市場化運作改造規模。
（四）聯合改造。探索政府和物業服務企業按照一定比例出資聯合改造，物業服務企業通過獲得特許經營和政府物業補助等方式，逐步回收改造成本；探索物業服務企業和其他企業按照一定比例出資聯合改造，通過加裝電梯和建設停車場等設施設備的出售、租賃收益，逐步回收改造成本。
（五）自行改造。引導鼓勵業主充分發揮自治作用，組織召開業主大會，由業主共同商定改造內容、資金分攤和組織實施。
五、扶持政策
（一）資金支持。市（地）、縣（市、區）政府（行署）要統籌安排財政補助資金，用於老舊小區改造。鼓勵有條件的市（地）、縣（市、區）政府（行署）對老舊多層樓房加裝電梯給予適當補助；各地要儘快研究制定盤活老舊小區住宅專項維修資金的辦法，用於住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。具體辦法由市（地）、縣（市、區）政府（行署）制定。
（二）政策支持。對符合規劃、土地、消防和安全等條件，實施市場化運作改造的項目，各地規劃部門根據控制性詳細規劃和修建性詳細規劃或建設工程設計方案，依法予以行政許可；國土資源部門根據改造加層建築面積，核算土地出讓面積，按照國土資源主管部門依法受理補繳地價申請時點的土地價格予以出讓；住建部門依法辦理施工許可；消防部門依法進行消防設計審查和竣工驗收。在原建設項目用地範圍內加裝電梯的，按照不增加原有不動產建築面積辦理，不需辦理占用土地等相關手續，不再徵收地價款，不需繳納城市基礎設施配套費及其他相關行政事業性收費，不需辦理不動產登記手續，也不在不動產權證書或不動產登記簿上註記。在有利害關係的業主意見統一情況下，不考慮加裝電梯後住宅採光、日照間距問題。凡涉及規劃、設計、土地、施工、消防審批的，要簡化工作流程、縮短審批時限，加快審批速度。
（三）經營激勵。激勵物業服務企業承擔改造和服務任務。
1.物業補助激勵。市（地）、縣（市、區）政府（行署）可對接管老舊小區的物業服務企業予以補助。對與政府聯合改造老舊小區的物業服務企業，適當提高補助標準，放寬補助年限。具體補助標準、補助年限由當地政府據實核定。
2.規模經營激勵。街道辦事處將轄區內老舊小區的物業管理整體打包，依法依規確定1家骨幹物業企業接管，使其通過規模化經營降低成本。
3.特許經營激勵。將物業管理區域內的廣告發布、便民服務亭設定和經營、停車收費、快件存儲櫃場地租賃收費等，通過物業服務契約約定，一併賦予物業服務企業。
4.拓展經營激勵。允許物業企業在法律法規範圍內，圍繞物業服務，自主開展家政、維修、安裝、代買代賣、老人陪護、小飯桌等便民服務。
5.後續經營激勵。對自願接管老舊小區建築面積5萬平方米以上、簽訂物業服務契約3年以上的骨幹物業企業，期後參與物業項目投標，評標總分上浮10%。
（四）社會資助。充分利用養老、文教、體育、殘疾等事業發展資金，積極支持老舊小區養老、托幼、公共活動場所等社會公益項目的建設運營；號召當地大中型企業資助，支持老舊小區設施改造、物業管理和社會公益項目。
（五）單位分擔。供電、通信、廣電、供水、排水、燃氣、熱力等單位要積極支持和配合老舊小區改造工作，按照改造方案要求，同步完成老舊小區電力（供電部門產權部分）、通信、有線電視、給排水、供氣、供暖等線路和設施的改造、遷移、纜線整治任務。市（地）、縣（市、區）政府（行署）要與上述單位協商確定相關改造費用的分擔比例。
六、推進措施
（一）加強組織領導。老舊小區改造是一項惠及民生的系統工程，涉及面廣，情況複雜，各級政府要強化責任意識，切實加強組織領導，成立由政府負責人牽頭的領導小組，落實相關部門責任，建立由政府總攬，街道辦事處組織實施，社區“兩委”全程參與和相關企業積極配合的工作格局，紮實推進改造工作。
（二）開展調查摸底。2018年6月30日前，各地要開展實地調查，摸清當地老舊小區數量、面積、戶數、人口、改造意願和需要引進物業管理等情況，逐一建立台賬（詳見附屬檔案），於7月5日前將調查摸底情況報省住建廳。
（三）編制規劃和方案。各地要根據摸底情況，編制改造規劃和年度計畫，制定改造工作方案，明確任務分工、工作目標和扶持政策，並於9月30日前將編制的2018—2022年改造規劃和年度改造計畫報省住建廳。
（四）廣泛宣傳動員。由街道辦事處牽頭，社區“兩委”配合，對列入改造規劃的老舊小區業主進行動員發動，宣傳改造政策，引導業主支持參與老舊小區改造。
（五）實施試點引路。哈爾濱市、大慶市等城市，按照業主自願、充分協商、依法合規、保障安全、政府扶持的原則，積極開展既有多層住宅加裝電梯試點工作，研究出台既有多層住宅加裝電梯暫行辦法，明確加裝條件、申請主體、實施主體、工作程式、審批手續、扶持政策、資金籌措、運行管理和部門職責等內容，積極穩妥推進試點工作。
（六）注重質量安全。強化老舊小區改造和加裝電梯工程質量安全監管。各地住建主管部門要認真履行工程質量安全監管職責，督促各方主體嚴格落實質量安全責任，加強對老舊小區改造和加裝電梯工程的監督檢查，發現存在質量安全問題的要認真整改，並依法予以處罰。各地質監主管部門要組織做好加裝電梯質量安全情況監督檢查工作。
