圖書基本信息
書名：《香港購物中心成功密碼》 出版社：黑龍江美術出版社
作者：段宏斌 定價：227元/本
書號: 9787531815709 規格：大16開，全彩色
策劃：廣州道本商業地產策略中心
作者簡介
作者：段宏斌；廣州道本商業地產策略中心總裁，多年來專注於國內商業地產的發展戰略研究，曾主持操作及諮詢的商業地產項目達數十個，代表案例有廣州南部新城廣場、青島國際展貿城、青島金沙廣場、常州又一城、哈爾濱天悅國際廣場、鄭州紅珊瑚酒店商改項目、新昆明中央購物金座、六盤水威斯汀頓美居中心、鄭東新區中央特區商業項目、廣州聯合商務大廈、廣州頤高數碼廣場、貴州現代城國際商城等。
段宏斌先生編著出版的作品有
《商業地產學萬達》
《商業地產生死策劃》
《世界級商業規劃中國總鑒》
《最佳購物中心操盤標本》
《商業地產招商經營管理指南》
《商業地產開發建設實戰指南》
《香港購物中心成功密碼》
《成功商業地產風險決策系統》
《商業地產改變中國》等九大著作，在中國商業地產領域產生巨大影響。段宏斌先生對國內商業地產項目的開發策略、商業規劃、行銷策略、營運策略等有豐富的、領先的操作經驗，在中國商業地產領域享有盛譽。
內容提要
《香港購物中心成功密碼》首度對香港購物中心開發運營經­驗進行全景式解碼，深入分析國際金融中心、貿易自由港和亞洲商業之心——香港的購物中心產業發展的成功經­驗。全書共分為八部分，分別從香港購物中心發展歷史和趨勢、選址及開發時機、建築規劃和建築設計、商業規劃和運營思想以及整合行銷思維等方面進行全面披露，深入解析香港近五十個購物中心成功背後的深層次原­因，以及這些購物中心是如何將先進的商業思想與香港的商業實踐相結合，使香港成為世界上購物中心產業最繁榮、最集中、最先進、最發達的地區。
圖書目錄
第一部份 香港購物中心發展綜述
1、亞洲最早建成購物中心的城市
2、捷運的出現推動了購物中心的大發展
3、香港購物中心發展的一個繁榮時代
4、二十一世紀香港購物中心的發展趨勢
5、香港購物中心發展的三個階段
第二部分：選址及開發時機密碼
1、在1980至1990年間迅猛擴張，購物中心增長速度緊隨GDP 增長速度
2、因勢利導的商業造勢，不貪大求全，購物中心採取分期開發、分階段開發的策略
3、合理控制商業規模和運營風險，不建設面積超過20萬平方米的購物中心
4、捷運到哪裡，購物中心開發就跟到哪裡
5、在一千平方公里土地上，建設40多個購物中心，並且，每年還在新建……購物中心發展和更新層出不窮
6、推動購物中心“扎堆式”經營，奉行麥當勞與肯德基式的共贏理念，實現雙贏
7、實踐購物中心選址的二八原則，即確定20分鐘商圈之內的客源要做80%的生意
8、將購物中心與酒店、寫字樓設計成商業金三角，合三為一，實現商業資源互通互用
9、把握世界購物中心發展潮流，搶先一步的購物中心開發建設戰略
10、占據捷運出口，還要占據巴士換乘站，讓捷運人流在此換乘，而不是快速通過
11、將檔次最高的購物中心，開在甲級寫字樓及銀行最集中的地方
12、積極利用旅遊經濟的客源拉動力，使購物中心成為著名的旅遊景點
13、項目建設前的調研等軟性投資，要占據購物中心整體投資的10%以上
14、合理控制售價與租金之間的比率，將回報率控制在7-8%之間
第三部份 成功運營的規劃密碼
1、大力發展社區型購物中心，社區型購物中心占總數的80%以上
2、美食在購物中心總營業面積中承租面積最大，平均占總承租面積的25%以上
3、城市中心購物中心最多達15層商場，商業向空中發展，將商業價值利用到極致
4、主力商家重複度高，“千店一面現象”同樣難以避免，但購物中心善於利用自身特色形成優勢
5、不要把餐飲放在一個地方，而是要多點多層的休閒餐飲
6、將露天兒童樂園設定於美食廣場旁，方便餐飲與兒童之間的聯動
7、在室內頂部設定驚險刺激的娛樂項目，讓顧客情不自禁往上走
8、設計複合型人流推動結構，捷運入口直接與較高樓層相連，提高各樓層租金收益水平
9、在購物中心的承租商戶當中，與穿有關的服裝鞋襪等商戶數量最多，平均占總承租商戶數量的30%以上
10、區域型購物中心往往以百貨為核心主力店，社區購物中心往往以超市為核心主力店
11、最大限度利中庭的空間，使中庭稱為一道最佳的餐飲景觀
12、用一艘“郵輪”形成統領多個商場集群的旗艦，形成商場集群消費力的核心原點
13、為使一期和二期之間的客源能夠充份交流，不惜建設一條寬度達60米的過街天橋
14、不允許在購物中心內部，出現任何一條“陰陽街”
第四部分：吸引人流的設計密碼
1、設定多個捷運出入口，全方位引導人流，使購物中心與捷運站融為一體
2、架設全封閉人行天橋，將人流直流導入購物中心，不設多出口，不流失一個客源
3、不把停車場只放在負一層，而是將停車場進行多樓層設定，進行人流引導
4、在購物中心設計充足的停車位，預見並滿足消費者停車購物的需求
5、主入口設計醒目標識，使其成為人流集中和各類活動的焦點
6、在購物中心內設計人性化的的士站，方便乘客在此上落，重視服務的細節
7、將主力店設定於購物中心的兩端，將一般商戶設定於購物中心的中部
8、將主力店設定於購物中心中間，一般商戶圍繞主力店分布
9、多主力店原則，層層都有核心主力店，有的購物中心每層甚至於有數個主力店
10、將電影城的入口設定於首層，但是出口卻設定於高層，引導人流往上走
11、凡是與生活有關的商品及服務都能夠成為購物中心的組成部份，如彩票銷售點等
12、將美食廣場安排在購物中心的頂樓，形成人流吸引的磁極
13、在購物中心設定大型電視螢幕，形成人流集中的焦點效應
14、建築玻璃外牆進行主題式設計，讓建築外部形成濃郁的購物氣息
15、每年舉辦除夕夜“蘋果倒數”活動，十多年不間斷，使其成為城市標誌
16、巨大的、可愛的卡通公仔擺在交叉路口，將人流引向購物中心
17、大量運用弧形動線，創造購物中心豐富的視覺空間和愉快的購物體驗
18、弧線形的中庭設計，形成購物的流動的空間
19、層層退縮的中庭設計，讓顧客的空間感受最佳化
第五部份：提高購買率及創造愉悅購物感受的設計密碼
1、多中庭設定原則，鼓勵層間運動
2、使多數店鋪成為第一排店鋪，儘量減少第二排店鋪
3、每隔20-40米即布置一組自動扶梯，電梯採用集中布置的原則
4、在多層的購物中心內，設計跨多層的“通天梯”實現人流跨層傳送
5、將餐飲場所設定於溜冰場上空，推動娛樂觀賞化，餐飲娛樂化
6、不讓主力店占據一整層的面積，而是要讓它同一店鋪多層分布
7、平面商業分布不設商品專屬區，而是實行混業經營
8、在自動扶梯口設定引導性廣告，吸引人流按照其引導的方向走
9、次級街道控制在3-7米的範圍內，主街道要在12米以上
10、充份發揮街鋪的聚客作用，設計儘可能多的街鋪以營造商業氣氛
11、同一個購物中心不同檔次商品共存，將不同價位的商品分別設定於不同的樓層
12、在廁所外設定等候區，人性化的細節設計無處不在
13、處處關心人的需要，無障礙設計完善齊備，考慮周全
第六部分：可持續經營成功的管理密碼
1、購物中心的租戶每年保持5-10%的淘汰率
2、商戶入場要先遞交申請，然後對其進行考察半年以後，才決定是否讓該商家進場
3、經營管理方對商戶要求幾近苛刻，牢牢把握商場主動權，形成大業主小租戶現象
4、招商注重商戶組合，不以租金最高作為首選，重點考慮品類組合及商戶經營水平
5、推動購物中心三權分立式管理，極度重視物業經營管理公司對購物中心的作用
6、前所未有地重視顧客的感受，當小孩子走進商場的時候，竟然會得到一枚糖果
7、購物中心總收入的增加50%來自廣告及展示空間的增加
8、用免費停車或全港最便宜的停車費的手段，討得顧客的歡心
9、讓購物中心成為年輕人來社交、老年人來休閒、小朋友來遊玩、購物者來購物的場所，實現公共空間的社會化
10、在購物中心外設定諮詢服務台，不是引人購物，而是為人指引道路，為人民服務
11、裝修期近乎完美的現場管理，不給購物氛圍製造一絲絲的不和諧
12、用策略經營實現各層租金遞增幅度平緩，將低樓層與高樓層租金差距拉至最小
13、經常舉辦促銷活動，但促銷活動經費來源完全良性
14、聘請國際著名溜冰高手舉辦培訓班，增強溜冰場和購物中心的品牌知名度和集客能力
15、每天舉辦一場鋼琴演奏會，將顧客帶到音樂藝術的殿堂
16、充份利用電影優勢，最多在一個購物中心內設定了十一間電影放映室
第七部分：構建品牌核心優勢的傳播密碼
1、運用與購物中心形象相適應的推廣手段，講究社區品味，體現人文關懷
2、充份利用節假日的宣傳機會，實現節假日宣傳的節點引爆
3、很少在媒體上做形象廣告，即使做，投和費用也不大
4、充份利用每一個捷運出口的視覺空間，製造最強烈的廣告效應
5、現代化的行銷和品牌推廣手段，構建購物中心的可持續運營優勢
6、在每一個細節處都運用設計的元素，連洗手間的設計都與眾不同
7、在每一個可利用的地方都設定廣告位，既美化了形象，又創造了收益
8、用現代藝術的語言構建購物中心的標識，形成現代購物中心的品牌形象識別
9、了解女性逛街時容易迷路、慌張的心理，用良好的指示牌設計，不讓女性購物者走回頭路
10、了解男性逛街時求方便、求快捷的需求，用智慧型化的購物指引設施，讓男性購物者輕鬆找到目標地
11、運用超市不斷變換形象的手法，保持顧客對購物中心常年不斷的新鮮感
12、將一次促銷展示作為一次作品展示，將藝術與商業在購物中心奇妙融合
13、極度堅持購物中心的主題原則，為追求色調統一，不惜要求商家修改VI的顏色
第八部分：打造項目不可複製的主題密碼和特色識別
1、實現購物中心公園化，在激烈的市場競爭中創造差異化購物環境
2、為購物中心創造新穎的海洋主題，營造劇場化的購物感受
3、將史諾比樂園概念引入購物中心，差異化經營打造全新品牌概念
4、營造好萊塢的夢幻世界，用星光大道吸引電影迷的視線
5、現代、金屬、夢幻的主題，充滿創意的、新一代的購物中心設計贏得未來
6、在天台創造最美麗的維港景致，使購物中心具有不可複製的景觀優勢
7、設計室內過山車，獨一無二的娛樂設施形成購物中心的獨有特色
8、天空之城的中庭設計，將顧客帶到充滿迷幻色彩的未來世界
9、在光譜上選取一截顏色，形成購物中心的印象識別
10、將西方藝術與中國風水進行完美結合，用藝術的方法創造購物中心的風水格局
