經過南北朝以來(特別是隋末)農民戰爭的打擊﹐到唐朝初年﹐地主的數量和地主直接占有的土地有所減少。社會上存在著大量的自耕農﹐並且出現了大量荒廢的土地。唐初統治者一方面保護地主官僚原有的土地﹐同時大力培植新的地主。高祖﹑太宗和前代一樣﹐給功臣貴族賞賜土地。唐代均田令規定﹐官吏和勛官可以按照品級占有數量不等的官人永業田和勛田﹔還規定寬鄉有剩田處可以占田過限。這些都給地主官僚多占田地提供了合法的根據。這些貴族官僚占有的廣大田業﹐雖然史籍上無莊田之稱﹐卻有莊田之實。唐高宗曾賞賜土地給大臣于志寧﹑張行成﹑高季輔﹐志寧奏稱自已從先世承襲了足夠的土地﹐而“行成等新營莊宅﹐尚少田園”﹐要求把自已的一份讓給張﹑高兩人。由此可知莊宅與田園通常有連帶關係。
高宗﹑武則天(649~705)時﹐大批新地主湧現出來﹐並且進入各級封建統治機構。他們利用政治權勢﹐加緊奪取農民的土地。唐玄宗時﹐貴族﹑官僚和地主更加醉心於兼併土地﹐廣占良田。乘農民或因賦役傷重而破產﹐或因水旱不收而流亡的時機﹐兼併農民的土地。由於唐朝田令有狹鄉占田不得逾制的規定﹐以及自耕農民頑強地要保有自已的土地﹐因此﹐地主還經常通過典貼的方式把農民的土地逐步地據為己有。唐玄宗天寶十一載(752)詔書指出﹐那些廣置莊田的貴族官僚﹐以藉荒﹑置牧的名義侵奪農民熟田﹐霸占大片山谷。典貼和私改籍書也成為地主非法賤買農民土地時經常採用的手法。大致在開元﹑天寶時期(713~756)﹐隨著土地兼併的發展﹐地主﹑官僚莊宅周圍的田地不斷擴大﹐比較普遍地使用“莊田”或“莊園”來指稱地主官僚的田地。開元初﹐姚崇在教誡子孫的遺令中﹐也曾經提到“莊田”。
安史之亂後﹐土地兼併更加激烈﹐寶應元年(762)代宗的敕書中就承認﹐“百姓田地﹐比者多被殷富之家﹑官吏吞併”。建中元年(780)兩稅法實行後﹐取消了占田限額和有關土地買賣的限制﹐土地迅速集中到地主官僚手中。關中﹑河南一帶的土地大多為宦官和軍將所占﹐江南三吳一帶也是上田沃土多歸豪強。元和三年(808)﹐皇甫湜說到豪家土地一片連著一片﹐逃亡各地沒有依靠的大多是編戶齊民﹐成為南北各地的普遍情況。與此同時﹐“莊”的概念亦有所擴大﹐不僅地主的村居之所可稱為莊﹐地主在城郭近郊的莊宅和周圍的田地亦可統稱為莊。莊田有小到幾畝的﹐也有大到數十頃的。
唐代地主官僚對於莊田的占有不如前代穩定。五品以上高官子孫雖可通過門蔭入仕﹐但不能世襲高官﹐因此﹐達官身亡之後﹐子孫失去依靠﹐多至貧寒。而唐朝社會經濟的發展和城市商業的繁榮﹐刺激了地主官僚子弟的貪慾﹐開元時張嘉貞所指出的“朝士廣占良田﹐及身沒後﹐皆為無賴子弟作酒色之資”的情況﹐到唐後期更加普遍。地主官僚子弟“鬻莊而食”﹑“產業從賣”一類的記載﹐屢見史籍和筆記小說。地主土地所有權的轉移﹐比前代相對加速了。
唐代莊園不同於兩漢時期一些大規模種植單一品類作物的大土地經營﹐也不同於東晉南朝時那種“閉門而為生之具以足”的田園。它不是一個經濟上的生產單位。唐代地主一般是把莊田租給農民耕種﹐“坐食租稅”﹐即收取地租。貴族﹑大官僚﹑大地主的莊上派有專人管理﹐或定期派人巡視收租。一般地主則自己住在莊上進行管理。
租種地主莊田的農民﹐一般被稱為“莊客”﹑“田客”﹐對地主具有一定的人身依附關係。地租一般稱做“莊租”﹑“租課”。莊客除了要把收穫的糧食一半以上作為地租交給地主﹐還要交納油﹑柴等其它生產物﹐以滿足地主的需要。此外﹐還要為地主服一些臨時性的勞役﹐如修房﹑打牆﹑護院等。莊客除了租種地主的土地外﹐往往還要向地主租借種子﹑糧食﹑農具和房屋﹐陷入地主高利貸的羅網。除了佃客以外﹐在莊田上勞動的﹐特別是在莊舍毗連的園中勞動的﹐多半是奴婢和傭保。園中種植蔬菜﹐並多用於自給﹐有餘也在市上出售﹐以換取其它日用品。
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