銀川市住宅小區物業管理辦法

第二十五條物業管理企業根據住宅區物業管理契約對住宅區實施物業管理。 第五十六條業主應根據物業管理企業的服務項目，按規定繳交物業管理服務費。 第五十九條業主對業主委員會和物業管理企業公布的帳目，可以提出質詢，或向市房產管理部門投訴。

銀川市住宅小區物業管理辦法
第一章總則
第一條為加強本市住宅小區的物業管理，明確業主、物業管理企業、開始建設單位以及有關部門的權利與義務，保障住宅小區物業的合理使用，為居民創造良好的居住環境，根據國家及自治區有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條凡本市市區的新建住宅小區必須根據本辦法實行物業管理。本辦法實施前已經驗收交付使用的住宅小區應當依照本辦法積極創造條件，逐步實行物業管理。
第三條本辦法所稱物業是指房屋建築、配套設施以及相關的公共設施。
本辦法所稱業主，是指住宅小區內物業所有權人，包括私有房產、公有房產、單位房產的房屋所有權人。
本辦法所稱物業管理，是指業主委託物業管理企業對物業進行日常維護、修繕、經營，以及對房屋產權人、使用人提供的綜合性服務。
本辦法所稱物業管理企業，是指具備相應資質條件，經工商行政管理機關登記註冊，經營住宅小區服務業務的企業。
第四條住宅小區全體業主通過業主委員會對物業實施自治管理。住宅小區的公共設施和配套設施，由全體業主、承租人和使用人共同使用與維護。
第五條物業管理實行主管部門行業管理、業主自治與委託物業管理企業服務管理相結合的原則、逐步實現社會化、專業化、市場化服務經營型管理。
第六條銀川市房產管理局是本市住宅小區物業管理的主管部門，負責對全市住宅小區物業管理的指導、監督和行業管理工作。其主要職責是：
（一）貫徹執行物業管理法律、法規和規章；
（二）負責培育、開發物業管理市場；
（三）參與住宅小區的驗收，指導、監督住宅小區的移交工作；
（四）負責物業管理企業的資質管理；
（五）對物業管理企業的經營和管理進行監督、檢查；
（六）負責指導、協調、監督維修基金（維修儲備金）的管理和使用；
（七）負責對物業管理工作人員進行培訓；
（八）負責住宅小區物業管理的考評工作。
建委、規劃、環保、公安、工商、物價等部門按照各自的職責分工，負責住宅小區物業的有關管理工作。
住宅小區所在地派出所、居民委員會根據自己的職責對住宅小區物業管理進行指導和監督。
第二章業主代表大會和業主委員會
第七條新建住宅小區交付使用且入住率達到50%以上時，由市房產管理部門按以下程式，組織召開業主代表大會和選舉產生業主委員會：
（一）向全體業主發出召開業主代表大會及推舉業主委員會候選人名單通告。
（二）擬定業主委員會候選人名單，確定開會時間。
（三）組織召開第一次業主代表大會，選舉產生業主委員會。
第八條業主代表大會由住宅小區的業主代表組成。業主代表以每棟樓為單位按住戶比例推選。
業主代表大會必須有持過半數以上投票權的業主代表出席才能舉行。
第九條業主代表大會可以邀請住宅小區所在地派出所、居委會及相關部門的人員列席會議。
第十條業主代表大會由業主委員會負責如集，每年召開一次。
業主代表大會召開7日前，業主委員會應當將會議日期及內容告知業主。
業主代表大會閉會期間，經30%以上業主代表提議，可以召開臨時業主代表大會，業主委員會應當在接到該項提議後15日內召開臨時業主代表大會。
第十一條業主代表大會形成的決定，必須由出席會議的業主代表所投票數的過半數通過方有效。
業主代表大會的決定不得與法律、法規、匯款單及相關政策牴觸。
第十二條業主代表大會行使下列是權力：
（一）選舉、罷免業主委員會的組成人員；
（二）聽取和審查業主委員會的工作報告；
（三）聽取物業管理企業的工作報告；
（四）批准業主委員會有關業主利益的重大事項的決定；
（五）制定、修改業主公約 及住宅區物業管理辦法；
（六）改變和撤銷業主委員會不適當的決定；
（七）批准或修改業主委員會章程；
（八）批准物業管理的其他重大事項。
第十三條業主委員會由3到15名委員組成，每屆任期三年。
第十四條業主委員由業主代表大會在業主代表中選舉產生。委員一般為兼職，可以連選連任。
下列情形之一的，不得擔任業主委員會委員：
（一）身體及精神狀況不適宜履行業主委員會委員職責的；
（二）喪失業主資格的；
（三）有違法犯罪行為的；
（四）經業主代表大會罷免的。
第十五條業主委員會設主任、副主任秘書長。主任、副主任、秘書長在業主委員會委員中選舉產生，並報市房產管理部門備案。
秘書長專職，負責處理業主委員會日常事務。
第十六條業主委員會根據工作需要定期召開會議，會議由業主委員會主任召集，會議討論決定問題執行少數和服從多數的原則。
第十七條業主委員會享有下列職權：
（一）召集和主持業主代表大會；
（二）起草業主委員會章程和業主公約；
（三）選聘物業管理企業，簽訂物業管理契約；
（四）監督住宅小區物業管理工作的實施及規章制度的執行；
（五）審議物業管理企業制定的年度管理計畫和為住宅小區管理服務的重大措施；
（六）協助物業管理企業進行管理工作。
第十八條業主委員會章程必須經業主委員會2/3委員同意，並經業主代表大會批准。
業主委員會章程的內容不得與法律、法規、規章及相關政策牴觸。
第十九條業主委員會在成立後15日內持下列檔案到市房產管理局辦理登記備案：
（一）業主委員會登記申請書；
（二）業主委員會組成人員名單；
（三）業主委員會章程。
第三章物業管理企業
第二十條物業管理企業應當逐步實現與開發建設單位分工設立，分業經營。
第二十一條物業管理企業享有國家以第三產業的優惠政策。
第二十二條設立物業管理企業應當取得相應資質，並向工商行政管理機關申請登記，領取營業執照。
物業管理企業在領取營業執照的一個月內，應當向物價管理部門申請預取收費許可證。
第二十三條申領《物業管理企業資質證書》按國家有關規定報批。未取得《物業管理企業資質證書》的，不得從事物業管理活動。
第二十條《物業管理企業資質證書》實行年審制度。
物業管理企業應當於第年的二月十日前，填寫物業管理企業年審報告，持《物業管理企業資質證書》向市房產管理部門申請年審。
第二十五條物業管理企業根據住宅區物業管理契約對住宅區實施物業管理。物業管理契約應當包括以下內容：
（一）管理服務的區域和具體事項；
（二）管理服務標準；
（三）管理服務許可權；
（四）管理服務期限；
（五）管理服務費用；
（六）監督檢查物業管理服務的時間和方式；
（七）違約責任和契約爭議的解決方式；
（八）雙方約定的其他權利、義務。
第二十六條業主委員會和物業管理企業應當自住宅小區物業管理契約簽定之日起30日內報市房產管理部門備案
第二十七條物業管理企業的權利：
（一）依據物業管理契約和有關規定，對小區實施物業管理並按財政物價部門批准的標準收取管理服務費；
（二）制止違反住宅區物業管理規定的行為；
（三）選聘專營企業承擔專項經營業務；
（四）要求業主委員會協助管理；
（五）從事與物業管理有關的其他多種經營及有償服務活動；
（六）對違反契約的約定不交納各種費用的業主，可採取必要的限制性措施。
第二十八條物業管理企業的義務：
（一）依據物業管理契約，對委託管理的房屋及相關公共設施進行維護、修繕、更新；
（二）承擔住宅小區內物業的保全、保潔、防火、綠化及其他便民服務工作；
（三）擬定住宅小區重大物業管理措施提交業主委員會審議決定；
（四）接受行業管理及街道辦事處的指導和監督。
第二十九條物業管理企業必須嚴格履行物業管理契約，按下列要求做好服務工作：
（一）實施業主委員會審定的物業管理服務年度計畫時，必須執行國家和自治區規定的技術標準；
（二）將住宅的公共部位、公用設備和公共設施的使用維護方法、要求、注意事項局面告知業主；
（三）經常對物業管理區域進行巡視、檢查，定期對住宅的公用部位、公用設備和公共設施進行維護；
（四）發現住宅的公用部位、公有設備和公共設施損壞時，立即採取保護措施，並按契約約定進行維修；
（五）接到物業管理損害報修時，應及時進行維修和處理；
（六）做好物業維修、更新及其費用收支 的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關的財務帳冊；
（七）定期向業主委員會報告物業管理工作情況及物業管理費用的收支帳目，接受審核，改進和完善管理服務工作。
第三十條物業管理企業對住宅區的管理未能達到市房產管理部門和物業管理契約規定的標準，或者違反物業管理契約規定的，業主委員會或委託方可解除契約。
因管理、維修、養護不善，造成業主損失的，物業管理企業應當賠償損失；違反有關法律、法規和政策規定的，由有關部門依法予以處理。
第三十一條對物業管理契約有爭議的，雙方可向仲裁，或向人民法院起訴。
第四章開發建設單位
第三十二條開發建設單位必須按住宅小區規劃設計要求，完成物業管理配套設備和設施的建設。
第三十三條開發建設單位應當從住宅區開始入住前六個月開始自行或者委託物業管理企業對住宅區進行前期管理，管理費用由開發建設單位承擔。
在開發建設單位自行或者委託物業管理企業對住宅區進行物業管理期間，應當接受業主和有關部門的監督，市房產管理部門有權對開發建設單位或物業管理企業違反物業管理法律、法規和政策的行為依法進行處理。
第三十四條住宅小區經綜合驗收後，方可向業主委員會移交。
第三十五條業主委員會正式成立後30日內，開發建設單位應當向業主委員會移交下列住宅小區工程建設資料或複印件：
（一）住宅小區規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單位建築、結構、設備竣工圖；
（三）地下管網竣工圖；
（四）其他必要的資料。
第三十六條開發建設單位應按照下列標準提供住宅小區管理用房和經營用房：
（一）住宅小區總建築面積5萬平方米以內不小於60平方米；
（二）住宅小區總建築面積5萬至10萬平方米以上不小於100平方米；
（三）住宅小區總建築面積10萬平方米以上不小於150平方米。
以上用房，由市房產管理部門提供給業主委員會，並由業主委員會委託物業管理企業經營使用。任何單位、個人不得擅自改變其用途。
第五章業主公約
第三十七條本辦法所稱業主公約，是指由業主承諾的，對全體業主具有約束力的，有關業主在住宅區使用、維護物業及其管理等方面權利義務的行為守則。
第三十八條業主公約應當包括下列內容：
（一）住宅區名稱、地點、面積及戶數；
（二）公共場所及公用設施狀況；
（三）業主代表大會的召集程式及決定住宅區重大事項的方式；
（四）業主使用其住宅和住宅區內公共場所及公用設施的權益；
（五）業主參與住宅區物業管理的權利；
（六）業主參與住宅區物業管理的權利；
（七）住宅區物業各項維修、養護和管理費用的交納；
（八）業主在本住宅區內應遵守的行為準則；
（九）違反業主公約的責任；
（十）其他有關事項。
業主公約的示範文本，由市房產管理部門統一制訂。業主代表大會可以根據本住宅區的實際情況進行修改、補充，並報市房產管理部門備案。
第三十九條業主公約經業主代表大會批准後生效。已生效的業主公約對住宅區內所有業主和非業主使用人具有約束力。
第四十條開發建設單位在辦理出售、出租房屋手續時，應當在房屋買賣契約或租賃契約中對購、租房者有承諾遵守小區物業管理規定和業主公約的約定。
第六章物業管理的使用及維護
第四十一條業主、承租人和其他非業計分表答使用房屋應當遵守下列規定：
（一）未經有關部門批准，不得改變房屋結構、外貌和用途；
（二）不得對房屋的內外承重牆、梁、柱、樓板、陽台、天台、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占；
（三）不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；
（四）不得利用房屋從事危害公共利益的活動；
（五）不得侵害他人的正當權益。
第四十二條業主裝修住宅，應當事先告知物業管理企業；物業管理企業應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業主。
第四十三條任何單位和個人不得占用物業管理區域的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用或挖掘道路、場地的，應當經業主委員會同意，並在規定的期限內恢復原狀。
第四十四條利用物業設定廣告等經營性設施的，應當在徵得相關業主、使用人和業主委員會的書面同意後，方可向有關行政管理部門辦理審批手續；經批准的，應當與業主委員會簽訂協定，並支付設定費用。收取的費用應當納入維修基金。
第四十五條房屋的維修責任，按下列是規定劃分：
（一）房屋內部，由業主負責維修；
（二）房屋的外牆面、樓梯間、通道、屋面、公用上下水、供暖、供氣、供電管線、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施，由物業管理企業組織定期養護和維修，其費用從住宅維修基金中支出。
第四十六條住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、腳踏車房（棚）等住宅區公用設施由物業管理企業統一管理維修養護，其費用從住宅維修基金中支出。
人為造成公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償。
第四十七條住宅戶外的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養護，由有關供水、供電、供氣及通訊單位負責。
第四十八條凡房屋及附屬設施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全，按規定應由業主修繕的，業主應及時進行修繕。拒不進行修繕的，上業主委員會授權物業管理企業進行修繕其費用由業主承擔。
第四十九條住宅區內禁止下列行為：
（一）踐踏、占用綠化地；
（二）占用樓樣間、通道、屋面、平台、道路、停車場、腳踏車房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能；
（三）亂拋垃圾、雜物；
（四）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；
（五）損毀、塗劃園林藝術雕塑；
（六）聚從喧鬧；
（七）隨意停放車輛和鳴喇叭；
（八）發出超出規定標準的噪音；
（九）排放有毒、有害物質；
（十）經營業主公約所禁止的行業
（十一）法律、法規及市政府規定禁止的其他行為。
第七章物業管理專項資金及費用
第五十條依照本辦法實行物業管理的公有住宅和新建商品住宅出售時，應當設立住宅共用部位、共用設施設備維修基金。
公有住宅出售的維修基金由公有住宅售房單位和購房者分別提交和繳納。新建商品住宅出售的維修基金由購房者繳納。維修基金除由公有住宅售房單位自行提交的外，其他維修基金均由售房單位代收。維修基金的繳納標準按國家及自治區有關規定執行。
第五十一條維修基金應當在銀行專戶存儲，專款專用。
維修基金明細戶應當按單幢住宅設定，按戶核算。
第五十二條維修基金應當用於住宅共用 部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造、不挪作他用。
第五十三條在業主辦理房屋權屬證書晨，商品房銷售單位應當將代收的維修基金移交給市房地產行政管理部門代管。
第五十四條業主委員會成立前，維修基金的的使用由售房單位或售房單位委託的管理單位提出使用計畫，經市房地產行政管理部門審核後劃撥。業主委員會成立後，維修基金的使用權，由物業管理企業提出年度財務預算，經市房地產行政管理部門審核後劃撥。
在本辦法實施前已經出售的公有住宅和商品住宅尚未交納住宅維修基金的，按財政、物價部門核定的標準由產權人或使用人交納，由物業管理企業代收，其使用適用前款規定。
維修基金不足時，經業主委員會決定，按業主擁有的住宅建築面積比例向業主續籌。
物業管理企業應當定期公布物業維修基金的收支情況，接受業主監督。
第五十五條業主轉讓住宅時，其維修基金帳戶中剩餘部分的費用不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
第五十六條業主應根據物業管理企業的服務項目，按規定繳交物業管理服務費。
第五十七條住宅小區經營性用房的收入，用於補充住宅小區的物業管理服務費用。
第五十八條住宅小區物業管理服務費的收支帳目，物業管理企業應當半年公布一次，接受業主監督。
第五十九條業主對業主委員會和物業管理企業公布的帳目，可以提出質詢，或向市房產管理部門投訴。
業主委員會和物業管理企業應當在收到質詢後7日內答覆。
房產管理部門應當在收到投訴後15日內答覆。
第八章法律責任
第六十條業主有下列行為之一的，物業管理企業應當勸阻、制止、要求恢復原狀或者賠償損失；情節嚴重的，由有關行政部門依法予以處理：
（一）擅自占用住宅小區綠化地或其他公共場地的；
（二）擅自改變房屋和配套設施的用途、結構、外觀的；
（三）私反搭秘建棚屋、在房屋公共使用部位堆放雜物、亂停放車輛、破壞綠化、污染小區環境、製造噪聲影響居民休息的；
（四）損壞住宅小區內的公用設施、設備的；
（五）違反住宅小區治安管理或者消防規定的。
第六十一條業主逾期不交各項物業管理服務費的。業主委員會應當協助催繳；物業管理企業可以按規定加收滯納金；連續三個月以上拒交各項物業管理服務費的，按照業主公約的約定承擔責任。
物業管理企業對逾期不交各項物業管理服務費的，可以向人民法院提起訴訟。
第六十二條物業管理企業有下列行為之一的，房管部門應當責令改正，並賠償損失，並可視情節處以警告、處以500元至10000元的罰款：
（一）未按規定及時修繕房屋及公用設施、設備的；
（二）管理制度不健全、管理混亂的；
（三）擅自改變公用設施和公共場地用途的；
（四）擅自提高物業管理服務收費標準的；
（五）其他不履行或者不完全履行物業管理契約及本辦法規定的義務的。
物業管理企業有前款行為之一，情節嚴重的，業主委員會可以解除物業管理契約。
第六十三條未經物業資質審查機時擅自承攬住宅小區物業管理業務的物業管理企業，由市房管部門責令其限期辦理資質審查手續；逾期不辦理的，責令其停止物業管理業務，並可處以1000元以上5000元以下的罰款。
第六十四條開發建設單位未在規定期限向業主委員會提供本辦法第三十九條所列住宅小區工程建設資料或其複印件的，由房管部門責令限期履行；逾期不履行的，由市房產管理部門給予警告，並處以1000元以下罰款。
第六十條當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請行政複議或提起行政訴訟。逾期不申請行政複議或提起行政訴訟，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第九章附則
第六十六條本辦法自頒布之日起施行。本市已制定的有關物業管理的規定，凡與本辦法不一致的以本辦法為準。