重置價格
正文
重置價格重置成本法是房地產估價的一種重要方法。它依據生產成本與價格之間有密切關係的理論，假設被評估的某宗房地產的價格等於有可比性的替代房地產的重置成本（重建成本）減去應計折舊。測算的基本公式為：
被估房地產價格＝替代房地產重置成本－折舊
替代房地產的重置成本規定了被估房地產價格的上限。用重置成本法估價須經以下步驟：
①選擇適當的替代物。所選擇的替代物應當具有良好的可比性，例如同樣的用途，相同的面積、體積、結構、設計風格和建築材料，相似的地點和位置等等。特別值得注意的是，該替代物應處於最佳用途和最佳利用水平。
②測算替代物的重置成本。常用方法有：
a．數量調查法。首先複製被估價的房地產,然後測算其實際重置成本。在複製品售價中應扣除利潤、管理費、保險費、設計費等因素，使重置成本中僅包括原材料費、施工費和人工費。這是測算重置成本的最精確的方法。但由於費時費錢，實際很少採用。
b．重現法。數量調查法的一種替代方法,常用於住宅不動產評估。具體做法是，將修建相同或類似住宅的總成本，根據與被估住宅的差異進行調整，以此作為重置成本基礎。
c．單位成本法。即把被評估房地產分成若干組成部分，例如土地、建築物、管道設施、供熱系統、供電系統、土木工程、道路、固定裝置等，然後選用適當的單位標準，通過置換成本，計算出被評估房地產各部分和總重置成本。
d．面積法或體積法。評估人員首先測算出被估房地產的總面積或總體積，然後乘以當地評估時修建同樣或類似房地產的實際單位成本，得出重置總成本。這是一種被普遍採用的簡明有效的方法。
③測算折舊值。即根據被估房地產的成新和設備完好程度等因素確定折舊值。一般採用分項折舊法評估。根據具體情況經常採用直線法、多年數字推算法、等比例法、沉澱基金法、重置負債法、綜合折舊率法等，具體測定不同的折舊值。
重置成本法在不動產價格評估中被廣泛套用，它特別適用於同類大批房地產的標準估價，無法取得原始成本和價格資料時的估價,住宅估價和不動產徵稅估價。但也時常發生市場價高於估價和市場價低於估價的情況。
