酒店規模

酒店規模主要包括酒店的占地面積,以及酒店廚房面積,廚師人數,掌廚人數,調菜人數等。

酒店要素

酒店規模策劃的內容

主要包括:

⑴酒店投資規模。包括:酒店形象、規格、檔次與“星級”的設定;酒店投資總額(包括資金成本和工期成本)的確定;酒店客源市場群體消費標準的評估。

⑵酒店建設規模。包括:酒店用地總面積的確定;酒店總建築面積的設定;酒店建築體形、體量、體位的構想。

這裡有一個“量體裁衣”的法則:投資規模由市場評估而來,建設規模由投資規模而定。

規模定位

分為整體規模和功能規模兩個內容:

⑴整體規模定位是對酒店建設總規模和總建築面積的確定。一般說來,酒店在投資建設之初,首先會考慮到四個問題:酒店性質;項目地點;投資數額;規模大小。而最後一個問題的結論是在前3個問題已經完全確定的前提下才能產生的。

酒店整體規模的定位一定要以市場為目標,以投資為基礎,認真評估,客觀判斷,切實“量體裁衣”,不能盲目超標,一廂情願。杜絕“病根”,那就是最初規模定位的錯誤。這種原疾一旦在酒店的肌體中產生,便會一生肆虐,阻礙酒店的良性運轉,這時後期做再大的經營服務努力都無法根本挽救的。

⑵功能規模定位是對整體規模的細化。必須要明確各個不同功能的規模、面積以及相關之間的比例和經營關係。酒店所有經營功能、服務功能和後勤、設備、交通等功能占用的空間和場地都面臨最準確的也是最終的確定。

例如:酒店內客房占用面積的比例是依據酒店的等級、性質而調整的,一般客房面積占用率在酒店總建築面積中占多數。但是,高檔的酒店往往公共經營區面積比較大,客房面積占有率會相對減少。而經濟型酒店則正好相反。

以上海酒店2005年的統計為例:

經濟型酒店客房面積占總面積比例為80%;

中等級酒店客房面積占總面積比例為77%;

高等級酒店客房面積占總面積比例為71%。

這樣的客房比例關係對酒店投資人來說幾乎沒有風險,不僅有利可圖,而且回報率高。

由此可見,客房是酒店投資回報的基石,即使是大型會議、娛樂、度假酒店也不例外。遺憾的是,我們曾經多次遇到過一些投資酒店的業主一心只希望酒店豪華、氣派、希望達到四、五星級的標準,於是就會出現“大馬拉小車”的現象。如:一個總建築面積35000㎡的酒店竟然只有不足200間客房,按高等級客房每間平均占用面積50㎡(不含客房區公攤面積)來計算,客房區面積率還不到30%。這是非常錯誤的,會給酒店帶來致命的傷害。其實,無論在什麼城市和地區,也無論酒店的資產以後如何評估或者交換,只要客房區域的建築面積占有率低於30%,從第一天起,酒店的業主就已經踏上了必然虧損的“不歸路”,悲劇的結局難以避免。

⑶在經濟比較發達的大中城市中,三、四星級酒店的“功能規模”也值得探討。在這裡有個簡單的公式,即:客房區:公共區:設備後勤交通區=2:1:1。儘管不是絕對的,但很有參考價值,而且具有“檢測功能”,可以用這個公式來檢測規模定位的合理性與最佳化程度。

當然,城市經濟條件、市場分析、地理因素、投資方式等也都是不可缺少的制約條件,需要在策劃之初一併考慮。

投資建議

建議投資酒店的業主,建設一些投資和運營成本都低,規模不大,而回報率卻最高的“經濟型都市酒店”。客房數量在80—120間範圍,要占有超過總建築面積80%的面積比例:酒店內只設一個前廳,一個自助餐廳,一組必備的設備和辦公用房。酒店自營範圍的總建築面積有5000㎡就足也。當然,這種酒店的位置必須在都市內比較繁華的地帶,周圍有較多的社會餐飲、娛樂、休閒和服務場所;設計上尤其要有獨到之處;機電設備配套也都要遵循最經濟、最實用的原則;還要力求建設周期短、籌開方便、使用人員少、運行費用低、社會化服務配套率高這幾大原則,確保“誰投資誰受益”。

酒店規模的定位既有原則性,又有靈活性;既是絕對的,又是相對的。對酒店規模問題的思考、判斷和評估是酒店策劃者最早和最重要的工作之一。

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