簡介
土地是農業發展最基本的生產資料，也是農民最基本的生活保障，儘管我國土地的總量不算少，但由於人口數量龐大，人均土地占有量卻很少，加之我國的人口在繼續增長，土地承受的壓力將越來越大。如何充分高效地利用有限的土地資源，緩和高度緊張的人地關係，成為保證國民經濟可持續發展的重要問題，也是解決“三農”問題的核心所在。
流轉的概念和種類
“土地承包經營權流轉”，指的是在農村土地承包中的物權性質土地承包經營權有效存在前提條件下，在不改變農村土地所有權權屬性質和主體種類與農村土地農業用途的基礎上，原承包方依法將該物權性質土地承包經營權或者從該物權性質土地承包經營權中分離出來的部分權能等具體民事權利轉移給他人的行為。
《農村土地承包法》第三十二條規定，通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。其他方式主要指入股。該法第三十一條規定：“林地承包的承包人死亡，其繼承人可以在承包期內繼續承包。” 據此，農村土地承包經營權流轉形式主要有：轉讓、轉包、出租、互換、入股、繼承等。
1、農村土地承包經營權轉讓。它是指轉讓方（原承包方）在通過農村土地承包方式取得物權性質土地承包經營權有效存在前提下，在承包期限內依法將部分或者全部承包地上物權性質土地承包經營權轉移給受讓方（新承包方）的行為。其結果是，轉讓方喪失部分或者全部承包地上物權性質土地承包經營權，受讓方依法取得部分或者全部承包地上物權性質土地承包經營權；同時，轉讓方與發包方之間部分或者全部承包地上的承包關係終止，確立受讓方與發包方之間部分或者全部承包地上的承包關係，如轉讓方依法將全部承包地上物權性質承包經營權轉移給受讓方，其承包方法律資格和原擁有的物權性質土地承包經營權同時消滅。採取轉讓方式流轉的，應當經發包方同意。
2、農村土地承包經營權轉包。它是指轉包方（原承包方）在通過家庭承包方式取得物權性質土地承包經營權有效存在前提下，在承包期內並保留物權性質土地承包經營權下依法將部分或者全部承包地上債權性質農村承包地使用權轉移給受轉包方的行為。農村土地承包經營權轉包，屬於轉包方在保留物權性質土地承包經營權前提下，從物權性質土地承包經營權中分離出部分權能（包括物權性質土地承包經營權中的占有權、使用權和收益權，但不包括處分權）移轉給受轉包方，其結果，受轉包方無法取得物權性質土地承包經營權，而只能取得債權性質土地承包經營權，同時，原“承包方與發包方的承包關係不變”（《農村土地承包法》第39條），新確立轉包方與受轉包方之間的轉包關係，且該轉包的期限不得超過原承包期的剩餘年限，一般較短，最長也不得超過20年。
3、農村土地承包經營權出租。它是指出租方（原承包方）在通過農村土地承包方式取得物權性質土地承包經營權有效存在前提下，在承包期內並保留物權性質土地承包經營權下依法將部分或者全部承包地上債權性質農村承包地使用權轉移給承租方的行為。農村土地承包經營權出租，屬於出租方在保留物權性質土地承包經營權前提下，從物權性質土地承包經營權中分離出部分權能移轉給承租方，其結果，承租方無法取得物權性質土地承包經營權，而只能取得債權性質農村承包地租賃權，同時，原“承包方與發包方的承包關係不變，”新確立出租方與承租方之間的農村土地租賃關係，且該租賃的期限不得超過原承包期的剩餘年限，最長不得超過20年。
4、農村土地承包經營權互換。它是指在存在兩個通過家庭承包方式取得有效的物權性質土地承包經營權前提下，並限於同一發包方的農村土地的兩個物權性質土地承包經營權基礎上，承包方之間依法互相調換物權性質土地承包經營權的行為。農村土地承包經營權互換，則發生物權性質土地承包經營權讓渡的流轉，其結果，甲承包方喪失原物權性質土地承包經營權而同時取得乙承包方的物權性質土地承包經營權，則反過來，乙承包方喪失原物權性質土地承包經營權，而同時取得甲承包方的物權性質土地承包經營權。
5、農村土地承包經營權入股。它是指入股者（原承包方）在通過農村土地承包方式取得物權性質土地承包經營權有效存在前提下，依法將農村承包地使用權入股而取得股權的行為。
6、農村土地承包經營權繼承。它是指承包方在通過農村土地承包方式取得物權性質土地承包經營權有效存在前提下，在承包方最後一個家庭成員死亡和承包期內，由最後一個死亡的家庭成員的繼承人依法繼承物權性質土地承包經營權的行為。
依據
目前我國農村土地承包經營權流轉的依據，主要有兩種：
1、法律規定。農村土地承包經營權流轉的法律依據在《農村土地承包法》、《物權法》中得以體現。《農村土地承包法》第十條規定“國家保護承包方依法、自願、有償地進行土地承包經營權流轉。”第三十二條規定“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。”第三十四條規定“土地承包經營權流轉的主體是承包方。承包方有權依法自主決定土地承包經營權是否流轉和流轉的方式。”第三十七條規定“土地承包經營權採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面契約。採取轉讓方式流轉的，應當經發包方同意；採取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當報發包方備案。”第四十一條規定“承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源的，經發包方同意，可以將全部或者部分土地承包經營權轉讓給其他從事農業生產經營的農戶，由該農戶同發包方確立新的承包關係，原承包方與發包方在該土地上的承包關係即行終止。”第四十二條規定“承包方之間為發展農業經濟，可以自願聯合將土地承包經營權入股，從事農業合作生產。”
《物權法》第一百二十八條規定“土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權採取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩餘期限。未經依法批准，不得將承包地用於非農建設。”第一百三十三條規定“通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉”。
2、政策依據。我國農村土地流轉的政策依據非常豐富。1984年中共中央一號檔案提出，農民可以把土地承包經營權有償轉讓、鼓勵土地向種田能手集中。1993年中共中央11號檔案進一步明確，允許農民在土地承包期內流轉土地，包括轉包、出租、置換、轉讓、土地股份合作等五種流轉的形式。1998年黨的十五屆三中全會通過的《中共中央關於農業和農村工作若干重大問題的決定》規定“土地使用權的合理流轉，要堅持自願、有償的原則依法進行，不得以任何理由強制農戶轉讓。少數確實具備條件的地方，可以在提高農業集約化程度和民眾自願的基礎上，發展多種形式的土地適度規模經營。”2008年黨的十七屆三中全會通過的《中共中央關於推進農村改革發展若干重大問題的決定》規定“加強土地承包經營權流轉管理和服務，建立健全土地承包經營權流轉市場，按照依法自願有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營”。
法律思考
1、農村土地承包經營權流轉在實踐中存在一些問題：農村土地承包經營權流轉之法律規範欠具體，實踐操作中會發生扭曲。首先，法律、中央政策和地方性法規以及地方性規章規定，轉讓、出租、轉包、互換和入股等，須經發包方同意。往往發包方在同意時附加條件，但法律並未明確規定“經發包人同意”的標準，以及其在轉讓中可以行使的權力範圍，在實踐中往往造成發包方濫用權力，謀取私利，侵害農民轉讓土地承包經營權的自主權。其次《農村土地承包法》第33條第1款第3項只規定：“土地流轉的期限不得超過承包期的剩餘期限”，而對不同種類的農村土地承包經營權流轉形式沒有作出流轉期限的規定，按照法理分析，農村土地承包經營權轉包或者出租，屬於債權性質的民事權利轉移，其流轉的期限應符合債權法理論規定，最長不得超過20年。再次，土地承包經營權流轉方式之間內涵外延界定不清，存在交叉重疊現象，《物權法》和《農村土地承包法》，以列舉的方式明確確立了土地承包經營權流轉有轉讓、互換、轉包、出租、入股、抵押及繼承、代耕等方式，代耕雖然對防止撂荒土地具有積極作用，但當事人之間實質是勞動力的僱傭關係，並不是市場流轉行為。法律對上述幾種方式界定不清，導致外延交叉重疊。
2、應依法建立適應各地實際情況的土地承包經營權流轉制度。土地承包經營權既然定性為物權，那么對於其流轉，理應給權利人較大的處分自由，方能體現出法律的制定精神。國家應該允許各地在法律規定的範圍內的根據本地的具體情況，制定不同流轉制度的地方性法規，賦予承包權人更加自由的流轉處分權。目前我國農村社會保障制度還不健全、需被保障對象還比較多的情況下，農民對土地流轉方式的多樣化的需求也越來越高。例如，可以制定相關的規定讓非農人員規模化經營土地合法化。非農人員可以進行土地的規模化經營，但並不改變土地的集體性質，因為規模化經營土地的企業股東中有集體經濟組織成員，裡面仍然保留了集體性質，至多可以算是混合制企業，所以說非農人員規模經營土地而不改變土地的集體性質，在理論上是完全行得通的。法律、法規應該確認和規範農村社會保障的範圍和對象，相應社會保障制度的建立和完善，必將進一步促進土地承包經營權流轉的順利進行。
3、進一步加大法律的宣傳力度，提高農民對土地流轉的認識。土地流轉是關係到農民權益、農業發展、穩定農村大局的一件大事，而在實際調查顯示，相當一部分農民和村幹部對相關法律的規定知之甚少，何談套用法律保護自己的利益？因此，各地應當加大對法律的宣傳力度，提高農民尤其是村幹部的法律意識，在農戶平等協商、依法、自願的前提下，積極引導土地流轉，保證土地流轉健康有序進行，不能以任何藉口剝奪農戶的土地流轉權利。
完善農村土地承包經營權流轉制度，事關確保農村土地承包關係的長期穩定，事關承包方的切身利益，事關農村經濟發展和農村社會穩定的大局，引導農村土地承包經營權流轉健康發展，是今後農村長期工作中一項重要的任務。
契約範本
湖南省農村土地承包經營權流轉契約示範文本
1、湖南省農村土地承包經營權轉包（租賃）契約
2、湖南省農村土地承包經營權互換契約
3、湖南省農村土地承包經營權轉讓契約
4、湖南省農村土地承包經營權入股契約
