簡介
容積率是指在城市規劃區的某一宗地內，房屋的總建築面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規劃容積率，即宗地內規劃允許總建築面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區劃管理中所採用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最重要的因素。
計算公式： 容積率=總建築面積÷總用地面積
當建築物層高超過8米，在計算容積率時該層建築面積加倍計算。
容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。
所謂“容積率”，。 對於發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建築密度一般也就較低，發展商可用於回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有項目都能做得到。
計算詳解
關於容積率
內容:項目容積率與利潤推算方法模組
一,最適容積率
最適容積率是能夠使利潤最大的容積率數值.
一定的土地轉讓,建安等成本條件下,項目的利潤取決於產品的單價和產品的總量,也就是總面積.容積率決定了總面積,也決定了單價.而隨著項目容積率的上升,售價並非等比例下降,(容積率這1的TOWNHOUE項目售價不可能達到容積率為3時的高層住宅的3倍了)因而總利潤額隨容積率的上升而上升,當容積率高出最適容積率的數值的時候,產品的品質開始下降,售價下降,利潤下降.在最適容積率點上同,銷售額與總成本的差值最大,也就是利潤最大.(圖中黑色區域為有正利潤的容積率範圍,其中最寬處即為利潤最大點,也就是最適容積率點.)銷售額與容積率的相關曲線圖如下:
3,最適容積率的確定
明確了容積率的重要性,接下來就是最核心的問題:對於一個低層項目,容積率的最佳值是多少
回答這個問題,我們必須通過經濟測算,即在一定的容積率下,本項目可以有多少的銷售面積(總規模減去一些必要的配套設施),同時這些面積又可以以多少價格售出,當然這個價格是市場能夠接受而反映良好的.我們知道,容積率確定之後,項目的總規模和可出售面積是很快可以計算出來的,但合理的售價如何確定呢 在項目區位,成本等各方麵條件確定的情況下,售價與住宅的舒適度有很大關係,除去建築設計方面的因素,住宅之間的擁擠程度,層數就是一個很重要的因素了,而這些因素是直接與容積率相關的.那么建立一個容積率與建築的擁擠程度,層數之間的變化"函式"就是最終的解決辦法.當然,這個"函式"並非嚴格意義上的數學公式,而是一個相關性的變化分析.
以下就是這種相關性分析的基本思路,可以通過建築的層數,面寬,進深等條件,粗略的估計一個低層或多層住宅項目的容積率,方法如下:
假設一個小區中的住宅是均勻分布的,下圖是其中一部分,圖中的四個深灰色區域為住宅,淺灰色區域為經過平均後一棟住宅對應的基地面積,該棟住宅的建築面積與此淺灰色區域面積的比值即可視為為本項目的容積率.
設住宅的層高為3米,進深為12米,日照間距為1.7,層數為N,容積率的求得公式為:
容積率=(12*A*N)/(B*D)---------公式1
其中,D=3*N*1.7+12----------------公式2
X=A/B--------------------------公式3
把公式2與公式3代入公式1,即可以得出容積率與X和N的關係如下:
容積率=X*N/(0.42N+1)
N和X是決定住宅擁擠程度的重要數值,N為建築的層數,層數多而居住檔次相應下降,X為建築面寬與建築之間的間距的比值,X值越大,建築形式越傾向於聯排住宅,反之X值越小,建築形式越傾向於獨棟.舉一個例子,根據經驗判斷,X值為0.5的時候,也就是並排的兩棟建築之間的距離與建築的面寬近似的時候,建築的形式基本為雙拼別墅.根據公式3,可以作出以下這樣表格,當確定一個容積率的時候,我們就可以比較方便的找出建築大致是一個形態,聯排住宅,雙拼別野,別野,或是介於他們之間的某種折中形式.
在本方法的實際套用中,尚存在幾點問題,這主要是由於實際的低層住宅項目並非如上述情況是一個均勻的,理想的狀態.比如,項目用地中有大面積的道路和綠化,有大面積的配套公建,這時的估算就需要增加一個不小的修正值;同樣如果用地中有多種住宅類型,有聯排別野,也有多層公寓(這是很多項目的實際情況)估算也需要在不同的類型間分別進行;如果日照間距不是嚴格的按照1.7來計算,或者項目中有大面積的東西向住宅,估算也會遇到一些困難.但是基本上來講,這個方法需要的是進一步的完善,還有與經驗值的互相驗證.實際中可以用已經有的若干個實例來反算這個公式的結果,並得出一個經驗性的修正值,並在以後的測算中套用這個經驗修正值.
得出了一定容積率條件下的建築產品形式之後,根據其擁擠程度,建築之間的圖形關係,同時與周邊項目相比校,可以得出本產品的相應售價.這時候,建築面積,單方成本與總成本,售價等進行全面的成本收益測算所需要的基礎數據就齊全了,餘下的工作就是通過一系列複雜的計算,得出最終的項目資金收益率與淨利潤,看一看項目在如上的產品定位條件下是贏還是虧.
X值 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2
建築層數N
1 0.704225 0.633803 0.56338 0.492958 0.422535 0.352113 0.28169 0.211268 0.140845
2 1.086957 0.978261 0.869565 0.76087 0.652174 0.543478 0.434783 0.326087 0.217391
3 1.333333 1.2 1.066667 0.933333 0.8 0.666667 0.533333 0.4 0.266667
4 1.492537 1.343284 1.19403 1.044776 0.895522 0.746269 0.597015 0.447761 0.298507
5 1.612903 1.451613 1.290323 1.129032 0.967742 0.806452 0.645161 0.483871 0.322581
6 1.724138 1.551724 1.37931 1.206897 1.034483 0.862069 0.689655 0.517241 0.344828
4,實例項目分析
受發展商委託,我公司在北京南城承接了一個投資顧問項目,由於位置,成本等各方面因素的綜合考慮,項目的產品定位為低層低密度的住宅.確定項目容積率的工作始終是各項工作的前提與核心.
我們確定的四種可能的產品類型包括,獨棟別墅,TOWNHOUSE,3-4層的住宅,5-6層的住宅.綜合了產品類型,容積率,售價等因素對四種產品類型進行測算(這是一個比較繁雜的過程,在這裡就不詳述了),測算最終的結果是此項目的容積率在0.9的低層住宅和0.7的TOWNHOUSE兩種產品是成本利潤率最高的.
(見下表)
樓型 容積率 售價 單方綜合成本 總利潤(萬元) 成本利潤率
雙拼 0.45 6500 5599 10942 16.08%
聯排 0.7 5000 4218 14862 18.55%
低層 0.9 4300 3592 17704 19.72%
多層 1.2 3600 3058 18430 17.73%
但是依據市場的要求全部定位為這兩種產品類型的話,覆蓋的客戶範圍仍 然有限,為了減小市場風險,產品類型應結合5-6層的多層住宅,同時容積率可在0.7-0.9之間,我們將容積率初步定在0.8,產品類型以TOWNHOUSE和低層,多層住宅為主,這樣發展商的利益是最有保障的.
如此的測算結果也從另一方面證明本項目不應該是一個單一產品形式的居住社區,而應該是雙拼別墅,聯排TOWNHOUSE,多層公寓混合的低密度居住社區,在計算容積率與建築形式的時候就必須分別進行計算,這與前文中提到的理想狀態是有差異的.但是,從另一個角度看,這也促進了該計算方式中一些不足之處的改進.比如說,因建築形式的不同而必然進行的分區計算的方式,各個組團計算各自的建築總面積,用地面積,容積率,就可以讓我們把諸如道路,綠化,公建等問題單獨處理,最終保證計算的準確性.確定最適容積率的問題在這裡就演變為確定最適的加權平均容積率的問題,實際上,也就是確定各不同類型住宅面積比例的問題.當這個問題解決的時候,設計任務書也已經基本成型了,此時下一個階段的各項工作也就可以順理成章的展開了.
