房地產容積率大全
所謂“容積率”，是指一個小區的總建築面積與用地面積的比率。對於發展商來說，容積率決定 地價成本在房屋中占的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建築密度一般也就較低，發展商可用於回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低於30%。但由於受 土地成本的限制，並不是所有項目都能做得到。
過低容積率也應設限
隨著市政府一系列政策的出台，市中心建築容積率偏高的現狀將會得到顯著改善。然而筆者發現，有關部門對本市郊區的建築容積率並沒有明確的限制過低的規定，對於土地的批租、招投標、規劃建設等房屋審批手續，只有對住宅建築容積率不能超高的規定，而沒有超低的限制標準。本市郊區就存在住宅建築地塊容積率過低的現象。這不僅浪費了有限的土地資源，也不符合市政府倡導的建設中低價位商品住宅的政策。
以市中心土地價格為人民幣11000元/平方米的售價計算，當建築容積率從3.5降至2.5時，售價則要上漲人民幣1500元/平方米才能平衡利潤。因此，在地價較低的市郊結合部建造居住樓宇，勢必為普通百姓提供大量房源。如果發展商們僅僅滿足於個別高端客戶的需求或追求投資的高回報、都熱衷於建設容積率超低的豪華別墅的話，那將會使許多翹首盼“樓”的普通市民、工薪階層望“樓”興嘆。
據筆者對本市郊區15個樓盤的調查，上海市郊別墅的建築容積率平均只有0.25左右，有的甚至還不到0.1，可以說幾畝土地才造一幢別墅。特別是國土資源部出台關於限制別墅用地的政策後，原來在市郊儲備大量土地的發展商，也從原定位於中等容積率的普通別墅項目轉向只適合少數人居住的超低容積率高檔豪華別墅。一些獨立別墅的花園面積達到了500平方米左右，高的甚至達到3000平方米以上。而事實上，上海每年的別墅需求量也就在150萬-200萬平方米，最多也不會超過上海房地產市場總需求量的10%，別墅市場供應量的迅速放大已導致供過於求現象的出現。
