福州市物業管理若干規定

《福州市物業管理若干規定》經2004年8月31日福州市十二屆人大常委會第16次會議通過，2004年12月3日福建省十屆人大常委會第12次會議批准。該《規定》共40條，自2005年1月1日起施行。1996年11月29日福建省八屆人大常委會第27次會議批准的《福州市城市住宅小區物業管理辦法》同時廢止。

福州市物業管理若干規定
（2004年8月31日福州市十二屆人大常委會第16次會議通過，2004年12月3日福建省十屆人大常委會第12次會議批准）
第一條 為了規範物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》，結合我市實際，制定本規定。
第二條 本規定適用於福州市行政區域內的物業管理活動。
第三條 福州市房地產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。
縣（市、區）房地產行政主管部門負責轄區內物業管理活動的監督管理工作。
街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責指導監督日常物業管理活動。
第四條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務契約的約定，接受物業管理企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會委員，並享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業管理企業履行物業服務契約；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第五條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守社會公德、業主公約和業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第六條 業主大會由一個物業管理區域內的全體業主組成。
物業管理區域是指只成立一個業主大會、相對獨立的、並由一個物業管理企業實施統一物業管理的區域。
物業管理區域的範圍原則上應以物業建設的宗地紅線圖、立項或者規劃批准的範圍確定。已實施物業管理的不同物業管理區域經各自的業主大會同意後可以合併為一個物業管理區域。
第七條 零散建設的未實施物業管理的區域可以由村（居）民委員會管理或者由物業所在地的縣(市、區)房地產行政主管部門在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的配合下，根據需要與合理原則劃定物業管理區域，逐步實行規範的物業管理。
第八條 在一個物業管理區域中，業主入住率達百分之五十以上，或者首套房屋交付使用滿兩年的，經百分之十以上業主或者建設單位書面提議，在縣（市、區）房地產行政主管部門的指導下，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）會同建設單位、業主代表組成首次業主大會會議籌備組，組織召開首次業主大會會議。
首次業主大會會議上業主的投票權按業主擁有房屋的建築面積確定，以每平方米為一個投票權數，投票權數累加計算，不足一平方米的不計算。未售出房屋的建設單位所持的投票權最高不超過全部投票權的百分之三十。
首次業主大會會議之後業主的投票權由業主大會議事規則的規定確定。
第九條 物業使用人根據業主的書面委託，可以代理業主行使投票權和物業管理相應的權利和義務。
第十條 同一個物業管理區域內業主超過二百戶(含公寓、寫字樓、商場、車庫)的，可以推選並委託業主代表參加業主大會會議。
同一物業業主超過一人的，物業共有人可以推選並委託一人參加業主大會會議。
第十一條 業主委員會由業主大會選舉產生，業主委員會每屆任期不超過三年，業主委員會應當每年至少向業主大會報告一次工作。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力、遵守《業主公約》和物業管理有關規定的業主擔任，業主委員會委員可以連選連任。
在物業管理區域內，與物業管理有關屬於全體業主權益的糾紛，經全體業主投票權三分之二以上決定授權，業主委員會可以代表全體業主依法行使民事訴訟權利。
第十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約及業主委員會委員名單等材料向物業所在地的縣（市、區）房地產行政主管部門備案，縣（市、區）房地產行政主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具備案證明。
業主委員會備案的有關內容發生變更的，應當依照前款規定重新備案。
第十三條 在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關村（居）民委員會依法履行自治管理職責，支持村（居）民委員會開展工作，並接受其指導監督。
村（居）民委員會應當協助有關部門調處業主與業主、業主與物業管理企業之間的糾紛。
第十四條 物業管理企業承擔物業管理事務，應當按照相應的資質條件簽訂前期物業服務契約或者物業服務契約，契約應當向縣（市、區）房地產行政主管部門備案。
第十五條 物業管理企業的基本權利：
（一）按物業服務契約的約定收取費用；
（二）勸阻和制止違反社會公德、業主公約和物業管理制度的行為；
（三）委託專營公司承擔專項物業管理業務；
（四）要求業主委員會協調其與業主或者物業使用人的糾紛；
（五）法律、法規規定的其他權利。
第十六條 物業管理企業的基本義務：
（一）履行物業服務契約，按照契約約定提供物業管理服務，建立重大事項匯報制度。接受業主諮詢和監督；
（二）執行物業服務等級標準和物業服務收費等級標準；
（三）每半年公布一次涉及住戶的共用設施設備費用分攤和其他物業管理代收代支費用情況；
（四）契約終止之日起三十日內，應當與業主或者有關單位結清債權債務，並移交物業管理用房及有關資料、設施、設備；
（五）法律、法規規定的其他義務。
第十七條 物業服務應當包括下列基本內容：
（一）房屋及其附屬設施的維修、養護；
（二）衛生保潔及公共花木綠地管護；
（三）道路維護，車輛停放秩序管理；
（四）安全防範和維護公共生活秩序。
第十八條 建設單位應當按照規定通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業進行前期物業管理，並按照規範簽訂前期物業服務契約。
建設單位與物業買受人簽訂的買賣契約應當包含前期物業服務契約約定的內容。
第十九條 建設單位在銷售物業前，應當制定業主臨時公約，並將業主臨時公約報物業所在地的縣（市、區）房地產行政主管部門備案。業主臨時公約不得侵害物業買受人的合法權益。
建設單位應當在物業銷售時將業主臨時公約向物業買受人明示，並予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣契約時，應當在業主臨時公約上以簽字同意的方式承諾遵守。
第二十條 物業管理企業承接物業服務時，建設單位應當向物業管理企業提供物業共用部位、共用設施設備清單，並共同對共用部位、共用設施設備進行查驗，具體驗收程式和標準按照國家有關規定執行，建設單位應對物業管理企業提出的物業質量和設計問題以及其他遺留問題及時解決。查驗結束後，雙方應當按照規定簽訂承接驗收書。
第二十一條 建設單位應當按照規定配置物業管理用房。建築面積十萬平方米以下的按照不少於總建築面積千分之四配置，不足五十平方米的，應當按照五十平方米配置；建築面積超過十萬平方米的，超過部分按照千分之三配置。城鄉規劃主管部門審批建設項目時，應當予以核實。
按照規劃配建的物業管理用房不得挪作他用。
第二十二條 物業管理區域內的下列設施歸屬全體業主所有：
（一）物業管理用房；
（二）垃圾集散間、廁所；
（三）按照規劃配建的公共綠地、道路、圍牆以及其他公共用地使用權；
（四）住宅的物業管理區域按照規劃配建的公共停車場所；
（五）建設單位以書面形式在出售物業時承諾歸全體業主所有的其他設施。
第二十三條 利用物業的部分共有部位獲取的收益，歸擁有該部分物業的業主所有，利用物業的全體共有部位獲取的收益歸全體業主所有。
獲取的收益主要用於補充專項維修資金。
第二十四條 車輛在公共停車場所的停放、收費和管理等事項，前期物業管理期間，可以在前期物業服務契約中約定，業主大會成立後，由業主大會決定。業主對車輛停放有特殊保管要求的，由業主和物業管理企業另行簽訂保管契約。
治安、消防、搶險、救護、環衛、執法等特種車輛在執行公務時可以在物業管理區域內無償停放。
第二十五條 物業管理企業與業主或者建設單位可以採取包乾制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
物業交付業主前，物業服務費由建設單位承擔；物業交付業主後，物業服務費由業主承擔，自物業交付之日起交納。
物業管理企業為業主提供契約約定以外有償服務的，應當徵得業主同意。
第二十六條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。政府指導價按有關規定製定，定期公布。
物價部門應當會同房地產行政主管部門對物業服務收費進行監督管理。
第二十七條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業收取有關費用，業主使用的向業主收取；物業管理企業使用的向物業管理企業收取；公共使用的由業主分攤。
物業管理企業可以接受委託代收前款費用，但不得向業主收取任何額外費用。
未經雙方約定，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業不得要求物業管理企業代收代付有關費用，不得向物業管理企業扣收業主應承擔的有關費用。
第二十八條 物業管理企業已接受委託實施物業管理並相應收取服務費的，其他部門和單位不得再向業主或者物業使用人重複收取衛生費、治安費等性質和內容相同的費項。
第二十九條 物業服務契約終止時，業主委員會與新、舊物業管理企業應當在縣（市、區）房地產行政主管部門指導下成立移交小組，負責處理物業管理的相關事務，監督舊物業管理企業清理債權債務、移交物業管理用房、設備設施、檔案資料及國家規定的其他必須移交的項目。移交完畢後舊物業管理企業應當及時退出該物業管理區域。
第三十條 移交小組認為清理債權債務有困難時，可以委託有資質的中介機構進行清算，費用由舊物業管理企業、業主按照職責承擔。
第三十一條 在國家規定的保修期內，物業的維修由建設單位負責；保修期滿後，業主對其專有的部分實施維修、管理，物業管理企業依照本規定對共用的部分設施、設備負責維修、管理。
物業管理企業對物業共用的部分設施、設備進行維修、管理時，相關業主和使用人應當給予配合。
第三十二條 物業管理應當建立專項維修資金制度，專項維修資金屬業主所有。
物業買受人繳交的專項維修資金，由市、縣（市）房地產行政主管部門指定的銀行專戶代為儲存；業主大會成立後，房地產行政主管部門應當及時移交專項維修資金銀行賬戶。
專項維修資金的使用，由業主大會決定，並受市、縣（市）房地產行政主管部門的監督。維修資金專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用和管理具體實施辦法由市人民政府依照國家有關規定另行制定。
第三十三條 業主或者物業使用人裝飾裝修房屋的，應當遵守法律法規的有關規定。
第三十四條 在物業管理區域內，對違反物業裝飾裝修和使用、治安、環境保護、計畫生育等法律法規的行為，物業管理企業應當勸阻制止，並及時向有關行政部門報告，有關行政部門應當及時依法處理。
第三十五條 違反本規定，物業管理企業未結清債權債務、移交物業管理用房及有關資料、設施設備，擅自撤出小區物業管理的，或者原物業管理企業拒不退出該物業管理區域，妨礙該物業管理區域正常物業管理的，由市、縣（市、區）房地產行政主管部門責令限期改正，逾期仍不改正的，處以五萬元以上十萬元以下的罰款，並提請原發證機關降低其資質等級或者吊銷企業資質證書。
第三十六條 違反本規定，物業管理企業未依法備案物業服務契約，由市、縣（市、區）房地產行政主管部門責令限期報送備案，逾期不報送備案的，處以五千元以上一萬元以下的罰款。
第三十七條 業主委員會委員違反法律、法規或者超越許可權，侵害業主合法權益，造成損失的，應當承擔相應的法律責任。
第三十八條 違反本規定，建設單位與物業管理企業簽訂的前期物業服務契約侵害物業買受人的合法權益的，由市、縣（市、區）房地產行政主管部門責令其限期重新制定，逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬元以下的罰款。
第三十九條 違反本規定其他規定的，依照國務院《物業管理條例》的規定予以處罰。
第四十條 本規定自2005年1月1日起施行。
1996年11月29日福建省第八屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議批准的《福州市城市住宅小區物業管理辦法》同時廢止。