碧江區 棚改貨幣化安置和政府購買棚改 服務實施方案
為加快我區棚戶區改造步伐，根據《國務院辦公廳關於進一步加強棚戶區改造工作的通知》(國辦發〔2014〕36號)、《國務院關於進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》(國發〔2015〕37號)、《住房城鄉建設部 國家開發銀行關於進一步推進棚改貨幣化安置的通知》(建保〔2015〕125號)等有關要求，結合我區實際，特制定本方案。
一、總體要求
棚改貨幣化安置和政府購買棚改服務是指由政府搭建平台，通過市場籌集房源，開發企業讓利，組織居民自主購買或由政府統一購買的棚戶區改造安置模式。貨幣化安置和政府購買棚改服務要充分尊重民眾的意願，按照有利於棚戶區居民自主選擇滿意住房，保證民眾居住權，方便民眾就業、就學、就醫；有利於減少安置過渡時間，降低安置成本，加快住房安置工作；有利於房地產市場健康平穩運行，消化存量商品房，穩定商品住房交易量；有利於加快棚戶區改造步伐，推動棚戶區改造工作；有利於集約節約利用土地，提高土地使用效率和城市綜合承載能力；有利於棚改安置後續管理，促進社會和諧的工作要求。
二、基本原則
(一)以人為本，民生為重。堅持以人為本，改善棚戶區居民居住條件，創造優美宜居環境。棚戶區改造項目的確定和安置補償方案的制定，要充分尊重民眾意願，爭取民眾的理解和支持。
(二)政府主導，市場參與。全區棚戶區改造貨幣化安置和政府購買棚改服務工作在區政府統一主導下，在政策和資金等方面給予積極支持。採取政府主導與市場化運作相結合的辦法，充分調動民間資本及社會力量廣泛參與。
(三)民眾自願，方便生活。棚戶區改造堅持異地貨幣化安置和政府購買棚改服務安置，在充分尊重民眾意願的前提下，按照“就近安置、方便生活、價格合理、環境適宜、質量放心”的原則，鼓勵“以購代建”的方式，採取購買存量商品房作為安置房房源。
(四)統籌安排，分步實施。由區住建局牽頭，統籌安排棚戶區改造工作，制定工作計畫，分步實施，確保按時完成棚戶區改造任務。
三、改造範圍
按照《住房城鄉建設部辦公廳關於棚戶區界定標準有關問題的通知》(建辦保函〔2014〕535號)和《貴州省人民政府辦公廳關於加快棚戶區改造的實施意見》(黔府辦發〔2014〕16號)要求，根據《碧江區棚戶區改造規劃(2013—2017年)》，將碧江區房屋建造年代久遠，基礎設施老化，小區配套缺失，房屋保養和維修無保障的樓棟、生活區，包括簡易和磚木結構平房等納入貨幣化安置和政府購買棚改服務範圍。
四、工作計畫
積極做好棚戶區改造項目摸排工作，調研棚戶區貨幣化安置相關政策和做法；做好房屋徵收的前期準備工作，制定存量商品房及配建保障性住房的回購計畫及資金籌措計畫；梳理棚戶區改造拆遷過渡用房房源及存量商品住房。2015—2017年預計實施棚改貨幣化及政府購買棚改服務安置10000戶。
(一)2015年，在本區內根據民眾意願，確定試點項目，通過“居民自治、政府主導、單位協同、依法改造”的模式，著手開展棚戶區改造房屋徵收，啟動貨幣化安置工作。
(二)2016年，總結棚戶區改造貨幣化安置試點工作經驗，加快貨幣化安置進程，計畫回購5000套存量房作為安置房，加快推進棚戶區改造貨幣化安置工作。
(三)2017年，計畫回購5000套存量房作為安置房，加快騰空地塊的土地出讓，開展房屋徵收和安置成本核算及審計，全面完成棚戶區貨幣化安置工作。
五、工作措施
(一)政府搭建平台，居民自主購買。在調查摸底、充分尊重民眾意願的前提下，政府可以組織選擇貨幣化補償讓有購房需求的被徵收人通過市場自主購買住房，滿足個性化住房需求。由政府主導,通過網站、專題房交會、現場巡展等方式，搭建服務平台，鼓勵、引導信譽良好的房地產開發企業、中介機構，進入服務平台公布房源信息，供被徵收人選擇購買。並組織相關部門提供交易手續、住房信貸集中辦理等服務。
(二)政府集中採購，統一實施安置。 一是購買存量商品房作為安置房源，安置房源按照地段確定採購價。由區財政局牽頭，會同區住建、監察、審計、發改、國土、規劃、地稅等部門組成採購領導小組，制定採購細則。採取公開招標、邀請招標等方式統一採購手續齊全、質量合格、戶型合理、功能齊全、配套完善、價格優惠的普通商品住房作為安置房源。採購房源分為期房和現房，原則上以整棟(單元)為主； 二是將政府集中投資建設的住房作為安置房源。由區發改、財政、審計等部門會同區住建局按照“保本微利”的原則核定回購價格，利潤率控制在5%以內。 三是按開發建設成本價，回購市場上民間資本建設的保障性住房作為安置房源。
(三)提供過渡用房，推進安置工作。 一是由區政府提供公共租賃住房作為棚戶區改造貨幣化安置過渡房源，被徵收人在過渡期內免收租金(抵扣過渡費)。 二是對於貨幣補償後仍無力購買普通商品房的棚戶區居民符合公共租賃住房準入條件的，可優先安排公共租賃住房，為其提供基本住房保障。
(四)落實優惠政策，切實讓利於民。參與棚戶區改造貨幣化安置的企業和個人，按照《財政部、國家稅務總局關於棚戶區改造有關稅收政策的通知》(財稅〔2013〕101號)檔案規定，享受相應的稅收優惠及行政事業性收費等優惠政策。
六、資金保障
(一)政府財政保障。積極爭取國家和省級各類棚戶區改造補助資金，按照改造項目逐步列入棚戶區改造計畫落實國家補助資金。
(二)銀行貸款保障。由區住建局負責協調區級政府融資平台，積極爭取國家開發銀行和其他金融機構的政策性融資貸款，籌措回購資金。
(三)個人自籌。根據棚戶區房屋徵收補償標準，由被徵收人支付補償面積與回購房屋面積差額資金。
(四)資金支付方式。貨幣化安置項目資金主要以各級財政補助資金作為資本金，爭取銀行貸款。
1.回購現房：回購房屋在簽訂契約後由區政府一次性支付總房款的80%，剩餘20%房款待房屋交付一年後支付至95%，另預留總房款的5%作為房屋質量保修金。
2.回購期房：回購房屋在簽訂契約後在房屋主體封頂時支付至80%，剩餘20%房款待房屋交付一年後支付至95%，另預留總房款的5%作為房屋質量保修金。
3.回購民間資本投資建設的保障性住房：房屋竣工驗收交付使用後，一次性支付房屋回購總額的95%，另預留總房款的5%作為房屋質量保修金。
(五)貸款資金償還。為有效防範政府信貸風險，棚戶區貨幣化安置貸款資金納入區人民政府財政預算管理，由區住建局會同區級政府融資平台積極籌措資金，做好貸款資金測算、償還等工作。償還銀行貸款本息資金來源： 一是可出讓地塊的土地成本收益； 二是個人自籌資金； 三是國家及地方政府財政補助資金。
七、組織機構及部門職責
(一)成立領導小組。為加強對棚戶區改造貨幣化和政府購買棚改服務工作的領導，成立碧江區棚戶區改造貨幣化和政府購買棚改服務工作領導小組。由區人民政府副區長何茂同志任組長，區氣象防災減災中心主任鍾林、區住建局局長樊志堅同志任副組長，區財政局、區發改局、區國土分局、區規劃分局等單位分管同志為成員。領導小組下設辦公室在區住建局，代成忠同志任辦公室主任，田景水同志任辦公室副主任，負責全區棚戶區改造貨幣化和政府購買棚改服務工作。
(二)部門職責。
區住建局：按照《碧江區棚戶區改造規劃(2013-2017年)》梳理落實年度棚戶區改造計畫，分解年度目標任務，做好年度項目審核上報、目標責任考核工作；儲備房源信息，統籌做好回購安置房工作；統籌協調“統貸統還”及“政府採購”融資貸款工作；負責棚戶區改造項目施工許可證手續，並進行業務指導；負責所監督項目工程質量和安全、房屋建築和市政基礎設施工程竣工驗收備案工作；負責棚戶區改造政策的宣傳解釋工作。負責年度棚戶區改造目標任務的落實；落實配套資金，確保如期完成房屋徵收、項目建設、房屋安置等具體工作；協調解決棚戶區改造貨幣化安置工作中的問題。
區發改局：負責項目的立項審批等工作；會同住建等部門核定回購價格，並上報當地政府批准。
區規劃分局：依據城市規劃和區政府批准的棚戶區改造儲備計畫，出具土地儲備紅線及土地招拍掛條件。
區財政局：負責積極配合相關部門爭取國家和省級專項補助資金，並按相關規定要求籌集列入棚戶區改造計畫項目的補助資金。負責政府購買棚改服務過程中的集中採購事宜。
區國土分局：依據棚戶區改造儲備計畫，加快對騰空土地的適時招拍掛工作。
八、相關規定
(一)政府實施購買棚戶區改造服務和貨幣化安置的主體(以下簡稱購買主體)是區人民政府授權的主管部門。
(二)承接政府購買棚戶區改造服務和貨幣化安置的主體(以下簡稱承接主體)包括依法在民政部門登記成立或經國務院批准免予登記的社會組織，以及依法在工商管理或行業主管部門登記成立的企業、機構等。
承接主體應具備以下基本條件：
1.具有獨立承擔民事責任的能力。
2.具備提供服務所必需的設施、人員和專業技術能力。
3.具有健全的內部治理結構、財務會計和資產管理制度。
4.在參與政府購買服務競爭前三年內無重大違法違紀行為，通過年檢或按要求履行年度報告公示義務、依法取得相關資質並持續符合資質認定條件，具有良好的社會和商業信譽。
5.具有依法繳納稅收和社會保險的良好記錄。
6.具備與政府購買棚戶區改造服務標的相匹配的資產規模或融資能力。
7.法律、法規規定以及政府購買棚戶區改造服務項目要求的其他條件。
九、工作要求
(一)統籌協調，落實目標責任。各部門要因地制宜、多措並舉，分類實施棚戶區改造項目；要堅持規劃先行，統籌考慮保障房建設、基礎設施改造、歷史風貌保護、環境整治等各項工作，確保棚戶區改造工作的整體性和協調性。區住建局要加強計畫管理，組織編制棚戶區改造工作規劃，落實年度建設計畫，並將任務完成情況作為考核的重要依據。
(二)宣傳引導，營造良好輿論氛圍。各部門要按照“民眾主體、政府主導”的原則，提出推進棚戶區改造的工作思路，積極主動破解棚戶區改造難題；應採取多種方式加大棚戶區改造的宣傳力度，準確解讀政策措施，引導民眾合理預期，取得廣大居民的理解和支持，為工作順利開展創造良好的輿論氛圍。
(三)加強管理，確保工程建設質量。各相關部門要加快棚戶區改造項目前期手續的督促辦理。加大對項目的管理力度，督促各實施單位嚴格按照基本建設程式開展棚戶區改造工作。建設單位要依法組織設計、施工、監理招標，加強工程質量監管，依法組織房屋建築竣工驗收備案工作，確保棚戶區改造工程質量。
