營業稅征免就是指個人住房轉讓營業稅的減免優惠。
影響滿堂紅研究部認為，在近期出台的新政之中，“個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年”這一條對於二手樓市的影響是最大的。其中，首次置業人群受政策的實質影響最大，而政策的心理影響則以投資者首當其衝。
實質影響：對首次置業人群影響最大
根據滿堂紅地產的統計，目前市面上流通的二手房源中，出證未滿5年的二手房比例起碼在7成以上。這就意味著，在明年營業稅政策恢復之後，市場上有7成的二手房源都將增加5.5%的交易成本。以今年二手房成交的套均總價66萬元/套計算，其金額大約為3.63萬元/套。由於現在的二手樓市業主處於強勢地位，不難想像，這增加的3.63萬元/套的稅費最終將被業主以“實收”的方式轉嫁給置業者，等於變相抬高了置業者的首付門檻。因此，對於大多數不急賣的業主來說，由於掌握有可賣可不賣的主動權，營業稅短期內很難對他們構成實質的影響，這是在2005年營業稅政策剛剛出台的時候已經證明過的。
眾所周知，以首付兩成的最大優惠計算，總價66萬元的房子其首付款為13.2萬元。增加的3.63萬元稅費相當於首付款的27.5%，也就是四分之一多。根據現實情況，就金額而言，這3萬多元對於資金較為充裕的改善型買家和投資投機型買家問題不大，但對首付預算有限的首次置業買家則有可能產生根本性的影響，一部分支付能力不足的買家將會因此推遲買房計畫。由此可見，營業稅政策恢復執行之後，短期內“最受傷”的很可能是被誤傷的初次置業者。
心理影響：投資投機性購房首當其衝
14日召開的國務院常務會議表示，將繼續綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，抑制投資投機性購房。有關“抑制投資投機性購房”的表述近日頻繁出現在中央高層口中，顯示接下來政府對此將會有所作為，而稅收手段（營業稅政策從2年恢復到5年）很可能只是相關計畫的第一步。接下來，按照“加大差別化信貸政策執行力度，切實防範各類住房按揭貸款風險”的要求，二次房貸政策很可能會重新收緊從嚴執行，以收緊信貸的金融手段達到抑制投資投機性購房的目的。
綜上所述，儘管營業稅政策恢復所帶來的交易成本增加對投資投機性買家影響有限，其心理影響卻是巨大的。可以預料，在營業稅政策釋放出抑制投機投機的信號之後，樓市的投資投機性購房行為將大為收斂，靜觀其變將成為該類需求短期內的多數選擇。而由於投資投機性購房的觀望和退場，市場的換手率會隨之下降，“接盤”的人減少，市場上的“追漲”氣氛也就難以為繼，從而起到遏制房價上漲過快的效用。當然，如果明年通貨膨脹預期強烈，居民購房保值的衝動會中和營業稅的一部分影響。
2009年，廣州二手住宅的成交宗數已經超過一手住宅，二手樓市作為現有住房梯度消費體系中的重要組成部分，其健康發展對於整個房地產市場具有重要的意義。客觀而言，在科學的引導之下，二手樓市完全可以發揮其“樓價穩定器”的正面作用：當投資氣氛高漲，熱錢流入樓市時，由於房屋開發需要時間，單靠一手房無法及時實現房屋的供應，容易造成供不應求的單邊市場，導致房屋價格飆升。此時，較低的交易成本可以促進二手房源參與供應，緩和供求關係，平抑樓價。當投資氣氛轉淡，資金流出時，較低的房屋交易成本降低了居民入市的門檻，凸顯了房屋的購買價值，又有利於吸引社會資金進入買樓，繼而穩住樓價，防止出現暴跌。因此，較低的交易成本儘管有給樓市投機行為可乘之機之虞，但也是維護市場穩定活躍的關鍵因素，因此在調控的過程中必須對提高交易成本謹慎對待，儘量減少誤傷。現代人的生活節奏加快，一般人（特別是初次置業的年輕人）工作3-5年之後因為工作環境和生活狀態的改變換房的可能性很大，營業稅5年的徵收期限略顯過長。滿堂紅研究部認為，為抑制投機投資性購房又儘量減少對正常需求的誤傷，對2或3年內的轉手交易實行全額徵收營業稅的政策更為合理。此外，二次房貸政策有必要嚴格執行。
滿堂紅研究部判斷，由於營業稅征免時限由2年恢復到5年影響面巨大，預計在12月份迎來最後一輪的末班車高潮之後，到明年初隨著政策的恢復執行市場的成交量至少會下降兩到三成。總體而言，明年上半年二手樓市的氣氛將從09年的狂熱走出，趨於冷靜，但下半年還要看政策和經濟形勢的變化而定。
