公告
無錫市第十五屆人民代表大會常務委員會公告
第16號
《無錫市物業管理條例》已由無錫市第十五屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議於2015年4月29日制定，經江蘇省第十二屆人民代表大會常務委員會第十六次會議於2015年5月29日批准，現予公布，自2015年9月1日起施行。
2015年5月29日
條例信息
(2015年4月29日無錫市第十五屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議制定 2015年5月29日江蘇省第十二屆人民代表大會常務委員會第十六次會議批准)
條例全文
第一章 總 則
第一條 為了規範物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理,適用本條例。
第三條 市、縣級市、區人民政府應當加強對物業管理工作的領導和組織，制定和落實扶持政策，建立物業管理目標責任機制，鼓勵採用新技術、新方法，提高物業管理和服務水平。
街道辦事處(鎮人民政府)應當明確負責物業管理的部門和人員;對物業管理工作進行指導、協助和監督;協調物業管理與社區管理、社區服務,建設單位與前期物業服務企業,業主與物業服務企業等關係;落實舊住宅小區、拆遷安置房小區管理工作。
社區居(村)民委員會應當協助、配合街道辦事處(鎮人民政府)開展物業管理的相關工作。
第四條 市、縣級市、區物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
物業管理機構根據物業管理行政主管部門的委託，承擔物業管理活動的相關管理工作。
市、縣級市、區相關部門應當按照各自職責，共同做好物業管理活動的有關監督管理工作。
第五條 市、縣級市、區人民政府應當建立物業管理協調機制，協調解決物業管理重大問題。
街道辦事處(鎮人民政府)應當會同縣級市、區物業管理行政主管部門建立由社區居(村)民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業、建設單位等參與的聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處(鎮人民政府)負責召集，協調處理業主委員會換屆改選和物業服務企業交接過程中出現的問題，以及其他重大物業管理糾紛。
第六條 物業服務行業協會應當加強行業自律管理，制定行業規範，培訓從業人員，規範從業行為，促進誠信經營，提高物業服務水平。
第二章
業主大會、業主委員會和物業管理委員會
第七條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處(鎮人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請後六十日內，組織成立首次業主大會籌備組。
籌備組由業主成員以及街道辦事處(鎮人民政府)、建設單位、公安派出所、社區居(村)民委員會等派員組成。籌備組組長由街道辦事處(鎮人民政府)指定人員擔任，業主成員由街道辦事處(鎮人民政府)組織業主推薦產生。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鎮人民政府)協調解決。
籌備組中業主成員的推薦辦法由街道辦事處(鎮人民政府)確定，並事先告知全體業主。
第八條 籌備組成員應當符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業管理區域提供物業服務的企業任職;
(三)無索取、非法收受建設單位、物業服務企業財物的行為;
(四)無泄露或者非法使用業主資料的行為;
(五)個人信用記錄良好，無犯罪記錄。
除前款規定條件外，籌備組中的業主成員還應當遵守臨時管理規約，交納物業服務費用。
第九條 召開業主大會會議，應當於會議召開十五日前通知全體業主，街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會應當參與指導,對業主大會會議表決情況進行監督。
業主代表參加業主大會的，應當將所代表業主的書面意見呈交業主大會。
第十條 劃分為一個物業管理區域的分期開發建設項目，先期開發部分符合法定條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。
第十一條 業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
業主有下列情形之一的，不得擔任業主委員會委員; 擔任業主委員會委員後，應當按照業主大會確定的規則予以更換或者罷免：
(一)本人及其配偶、直系親屬與物業服務企業有直接利害關係的;
(二)損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質且未改正的;
(三)未按照規定交納物業服務費用或者專項維修資金且未改正的;
(四)違法出租房屋且未改正的;
(五)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;
(六)有嚴重不良信用記錄或者犯罪記錄的;
(七)業主大會議事規則約定的其他情形。
業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章以及其他屬於全體業主所有的財物移交業主委員會。
第十二條 物業管理行政主管部門應當對街道辦事處(鎮人民政府)物業管理工作人員、業主大會籌備組成員、業主委員會委員進行物業管理法律和業務知識培訓，提高物業管理水平。
第十三條 業主大會和業主委員會應當按照物業管理相關法律、法規和本條例等有關規定履行職責。
業主委員會未按照業主大會議事規則組織召開業主大會會議的，街道辦事處(鎮人民政府)可以責令限期召開;逾期不召開的，應當在街道辦事處(鎮人民政府)指導下，由社區居(村)民委員會組織召開。
業主委員會任期內委員出缺的，按照法律、法規以及業主大會議事規則規定遞補或者重選。
第十四條 業主委員會任期屆滿三個月前，應當書面告知街道辦事處(鎮人民政府)。
街道辦事處(鎮人民政府)應當參照本條例第七條、第八條的規定成立換屆改選小組，組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。
自換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得組織召開業主大會會議對下列事項作出決定：
(一)選聘、解聘物業服務企業;
(二)管理規約規定情形以外的物業維修、更新、改造等重大事項;
(三)其他重大事項。
第十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起三十日內，上一屆業主委員會應當將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬於全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，並辦理交接手續。新一屆業主委員會可以請求物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)協助移交。
新一屆業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地的縣級市、區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)備案。
第十六條 業主委員會應當對上一屆業主委員會的工作經費和經營性收益等情況進行審核，審核時可以邀請街道辦事處(鎮人民政府)或者社區居(村)民委員會進行核查，也可以委託第三方進行審計。審核結果應當在物業管理區域內顯著位置公示。
第十七條 住宅小區有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會代行業主大會或者業主委員會職責：
(一)不具備成立業主大會條件的;
(二)具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地的縣級市、區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮人民政府)反覆指導後仍不能成立的;
(三)業主委員會不履行職責達一年以上、無法正常開展工作，需要調整或者重新選舉業主委員會，經物業所在地的縣級市、區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮人民政府)反覆指導後仍不能選舉產生新一屆業主委員會的。#p#分頁標題#e#
第十八條 物業管理委員會由街道辦事處(鎮人民政府)組織成立，由業主成員以及街道辦事處(鎮人民政府)、公安派出所、社區居(村)民委員會、建設單位等派員組成。
物業管理委員會人數應當為七到十一人的單數，其中業主成員不少於百分之五十，由街道辦事處(鎮人民政府)在業主中推薦產生。物業管理委員會的成員資格應當符合本條例第八條的規定。
物業管理委員會成員應當在物業管理區域內顯著位置公示。
第十九條 物業管理委員會成立之日起三十日內應當告知物業所在地的縣級市、區物業管理行政主管部門。
縣級市、區物業管理行政主管部門應當加強對物業管理委員會的指導和監督。
第二十條 物業管理委員會應當依法履行職責。
物業管理委員會代行業主大會職責的，作出決定前，應當徵求全體業主意見;作出決定後，應當在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少於三十日。
物業管理委員會代行業主大會或者業主委員會職責期間，街道辦事處(鎮人民政府)對能夠成立業主大會的，應當指導籌備工作，成立業主大會;能夠選舉產生業主委員會的，應當指導選舉產生業主委員會。
第三章 前期物業管理
第二十一條 新建物業項目明顯分割成多個獨立區域，並且配套設施設備、物業服務用房等各自獨立配置的，可以確定為多個獨立的物業管理區域。
已經投入使用但尚未劃分物業管理區域的，由物業所在地的縣級市、區物業管理行政主管部門會同街道辦事處(鎮人民政府)徵求業主意見後確定物業管理區域，並予以公告。
第二十二條 新建住宅以及用於銷售的非住宅物業實行前期物業管理。
在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，前期物業管理由建設單位負責。
第二十三條 新建物業建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務契約。
市物業管理行政主管部門應當建立前期物業服務履約保障制度，規範前期物業服務，督促物業服務企業和建設單位履行義務。
第二十四條 新建物業在辦理商品房預(銷)售許可證前，建設單位應當按照規定向物業管理行政主管部門辦理物業管理區域劃分、前期物業服務契約、臨時管理規約等備案手續。
物業管理區域劃分方案經備案後不得擅自變更。
第二十五條 建設單位出售物業時，不得承諾或者約定減免物業服務費用。
第二十六條 物業管理區域內的物業服務用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證中載明，並在辦理商品房預(銷)售許可證之前予以確定。
新建住宅物業管理區域內的物業服務用房，建設單位應當按照不低於地上地下總建築面積千分之四的比例配置;新建用於銷售的物業管理區域內物業均為非住宅的，建設單位應當按照地上總建築面積千分之三的比例配置，最高不超過五百平方米。物業服務用房面積低於一百平方米的按照一百平方米配置。
新建用於銷售的物業管理區域內物業有住宅和非住宅的，住宅建築面積占總建築面積比例高於百分之五十的，按照新建住宅的標準配置物業服務用房;住宅建築面積比例低於百分之五十的，按照非住宅物業的標準配置物業服務用房。
第二十七條 建設單位在辦理商品房預(銷)售許可證時，市、縣級市物業管理行政主管部門應當對物業管理區域內的物業服務用房進行核查。
建設單位在組織竣工驗收時，應當通知市、縣級市物業管理行政主管部門參加。
物業服務用房的用途不得擅自變更。
第二十八條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部分、共用設施設備按照規定程式進行查驗，查驗後應當與建設單位簽訂承接查驗協定，辦理物業交 接手續;對發現的工程質量問題和其他不利於物業使用和管理的問題，及時向建設單位提出整改意見，並協助相關管理部門督促落實。
物業服務企業應當依法辦理承接查驗備案手續，並將承接查驗情況在物業管理區域內顯著位置公告。
物業承接查驗的費用由建設單位和物業服務企業在前期物業服務契約中約定。無約定或者約定不明的，由建設單位承擔。
第四章 物業服務
第二十九條 從事物業服務的企業應當具有法人資格，依法取得物業服務企業資質，並在資質等級範圍內承接物業項目。
物業服務企業在非註冊地承接物業服務項目的，應當持企業法人營業執照、資質證書、誠信證明等材料向物業所在地的市、縣級市物業管理行政主管部門備案。
第三十條 物業服務項目實行項目經理責任制。物業服務企業在派出項目經理後應當按照規定報物業所在地的物業管理機構備案。
第三十一條 物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示並及時更新：
(一)物業服務企業的資質證書，項目經理的基本情況、聯繫方式，物業服務投訴電話;
(二)物業服務契約約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;
(三)電梯運行維護費、公共能耗費等分攤情況;
(四)其他應當公示的信息。
第三十二條 物業服務企業應當參照物業管理行政主管部門制定的契約示範文本簽訂物業服務契約。#p#分頁標題#e#
物業服務企業應當按照物業服務契約提供物業服務，遵守有關技術標準、專業技術規範，及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項，定期聽取業主的意見和建議，改進和完善物業服務。
第三十三條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符原則。
未經業主大會同意，物業服務契約約定的服務標準和收費標準不得擅自調整;未經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，前期物業契約約定的服務標準和收費標準不得擅自調整。
第三十四條 業主應當根據物業服務契約約定交納物業服務費用。
業主未按照約定交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在本物業管理區域內公示等方式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業服務企業可以依法提起訴訟或者申請仲裁。
業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約內容、物業服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人。物業所有權發生轉移時，轉讓人應當與物業服務企業結清物業服務費用;受讓人應當在辦理權屬登記後三十日內，將物業權屬轉移情況、物業服務費用結算情況、業主姓名、聯繫方式等告知物業服務企業。
第三十五條 物業服務企業根據物業服務契約約定和有關法律、法規規定，利用物業管理區域內業主共有部分、共用設施設備進行經營的收入，去除成本後，收益歸全體業主所有。
經營性收益可以根據業主大會決定，直接用於共有部分、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業專項維修資金，以及彌補物業服務費不足等其他需要。前期物業服務期間，經營性收益的使用管理由建設單位和物業服務企業按照規定在前期物業服務契約中約定。
經營性收益由物業服務企業代管的，應當單獨列賬，接受業主委員會的監督;由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設經營性收益賬戶，接受社區居(村)民委員會的監督。
經營性收益的收支情況應當每半年在物業管理區域內顯著位置公示。前期物業服務結束時，物業服務企業應當對經營性收益收支情況進行審計，並將審計結果在物業管理區域內顯著位置公示。
第三十六條 物業服務企業、業主委員會應當按照財務管理、會計核算等有關規定，建立健全規範的專項財務制度。
第三十七條 物業服務企業退出物業管理區域，與業主委員會或者被選聘的物業服務企業辦理交接的，交接各方應當對物業管理區域內消防、電梯等共用設施設備的使用維護現狀給予確認，並報物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)備案。
因維護保養不當等原因導致消防、電梯等共用設施設備無法正常使用的，原物業服務企業應當履行修復責任或者承擔相應費用。
第三十八條 市、縣級市物業管理行政主管部門應當建立物業服務企業考核體系和信用評價體系，制定物業服務企業和項目經理信用管理辦法，對物業服務企業、項目經理實行動態管理，對物業服務情況進行定期檢查。
市、縣級市物業管理機構具體負責物業服務企業、項目經理誠信信息收集、核查與匯總，建立行業誠信信息系統，並對物業服務公眾滿意度進行測評。
街道辦事處(鎮人民政府)應當協助開展物業服務企業誠信系統信息採集工作。
第三十九條 物業服務企業未按照契約約定、技術標準、專業技術規範等提供物業服務的，錄入物業服務企業誠信信息系統;損害業主權益的，應當承擔相應法律責任。
物業服務企業有下列嚴重失信行為之一的，兩年內不得申報各類物業服務示範項目，物業管理行政主管部門不予開具誠信證明：
(一)在物業管理招投標活動中提供虛假信息，騙取中標的;
(二)出租、出借、轉讓資質證書的;
(三)被解聘後拒不撤出物業管理區域，或者撤出時未按照規定辦理交接手續，造成物業管理混亂的。
第四十條 物業項目經理有下列嚴重失信行為之一的,應當錄入項目經理誠信信息系統，所屬物業服務企業錄入物業服務企業誠信信息系統：
(一)騙取、挪用或者侵占專項維修資金的;
(二)擅自改變物業管理區域內物業服務用房、公共建築和共用設施設備用途的;
(三)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的;
(四)擅自利用物業管理區域內業主共有部分、共用設施設備進行經營的;
(五)因管理失職造成人員傷亡、財產損失等重大責任事故的;
(六)損害業主或者公共利益情節嚴重的;
(七)被價格行政管理部門認定為亂收費或者收費不規範且未整改的。
第四十一條 業主應當遵守管理規約，按照物業服務契約約定履行義務。
業主有欠交物業服務費用等違反物業服務契約以及違反管理規約等行為，經生效判決或者仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。
第四十二條 物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)應當加強對本轄區內物業服務情況的監督檢查，並及時共享物業服務企業誠信管理信息、物業服務契約、物業管理區域劃分、承接查驗備案等信息。
第五章 物業的使用和維護
第四十三條 建設單位應當對所售物業承擔質量保修責任，對在質量保修期內發生屬於保修範圍的質量問題履行保修義務，並依法承擔相應的賠償責任。
第四十四條 物業管理區域內的公建配套設施交付使用後，由接收單位進行維護保養。
物業管理區域內的公建配套設施不得擅自改變使用功能。
第四十五條 建設單位應當向全體業主公布車位、車庫的處分情況。未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本物業管理區域內的業主。業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租，期滿後可以優先續租。
車位、車庫不得單獨轉讓給物業管理區域外的單位和個人。
劃分為一個物業管理區域的分期開發建設項目，建設單位應當結合當期業主停車需求，按照比例劃出可供租售的車位、車庫，並在物業管理區域內顯著位置公示;小區整體交付前，只能向每戶業主出售一個車位、車庫;小區整體交付後，在確保未銷售房屋每戶一個車位、車庫的情形下，剩餘車位、車庫可以按照規定出售。
第四十六條 物業管理區域內禁止下列行為：
(一)擅自改變物業規劃用途;
(二)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構，將無防水要求的房間或者陽台改為衛生間、廚房;
(三)違反有關人均建築面積、使用功能等規定出租房屋;
(四)違法搭建建築物、構築物，破壞或者擅自改變房屋外觀;
(五)損壞或者擅自占用、改建物業共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
(六)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定的物品;
(七)製造超過規定標準的噪聲、振動或者影響鄰居採光、通風;
(八)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;
(九)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施;
(十)擅自擺攤設點、占道經營，無序停放車輛;
(十一)擅自在建築物、構築物上懸掛、張貼、塗寫、刻畫;
(十二)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門處理;業主、物業使用人對侵害其合法權益的行為，可以依法提起訴訟;業主委員會對侵害業主共同利益的行為，可以依法提起訴訟。
第四十七條 市、縣級市、區相關部門應當按照各自職責，負責物業管理活動的有關監督檢查工作，建立違法行為投訴登記制度，並在物業管理區域內顯著位置公布聯繫人姓名和聯繫方式，依法處理物業管理區域內相關違法行為。
城市管理部門負責違法搭建、亂設攤點、損壞綠地、社會生活噪聲超標等監督檢查。
建設行政管理部門負責建設單位履行房屋工程質量保修責任等監督檢查。
公安部門負責治安、消防、技防、養犬、車輛停放、室內居民噪聲等監督檢查。
市政行政管理部門負責供水、排水、功能照明、燃氣等監督檢查。
特種設備安全監督管理部門負責電梯安全運行等監督檢查。
價格行政管理部門負責物業服務收費的監督檢查。
工商行政管理部門負責無照經營的監督檢查。
第四十八條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前，將首期物業專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶，並在物業交付使用或者辦理房屋所有權轉移登記時，根據專有部分面積按照同一交存標準向業主收取，其餘部分的首期物業專項維修資金由建設單位承擔。
公有住房售房單位在出售公有住房時，應當將首期物業專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶。
受讓土地的住宅物業配置電梯的，建設單位應當在交付使用前按照建築安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用於電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸全體業主所有，納入物業管理區域住宅專項維修資金管理。
第四十九條 物業專項維修資金的增值收益，除去業主房屋分戶賬滾存資金(利息)和必要管理費用外，剩餘部分納入相應物業管理區域專項維修資金統籌分賬，用於物業管理區域內房屋共用部分和共用設施設備無法正常使用，以及受益人為全體業主或者無法界定受益人時的維修、更新和改造。
經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，可以授權業主委員會將專項維修資金利息在規定的額度內，統籌用於物業管理區域內房屋共用部分和共用設施設備的維修、更新和改造。
專項維修資金利息和統籌分賬的使用額度，應當在管理規約中明確。
第五十條 物業專項維修資金專項用於國家規定的保修期屆滿後物業共有部分、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
下列費用不得從專項維修資金中列支:
(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業共有部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用;
(二)依法應當由相關專業經營單位承擔的維修、養護費用;
(三)因人為損壞以及其他原因應當由當事人承擔的修復費用;
(四)根據物業服務契約約定應當由物業服務企業承擔的維修、養護費用;#p#分頁標題#e#
(五)新增、新建配套設施、設備所需的費用;
(六)依法不得列支的其他費用。
第五十一條 物業共有部分、共用設施設備的維修、更新和改造工程決算應當向全體業主公示;使用資金超過一定金額的，應當接受具有相應資質的中介機構組織審價，審價結果應當公示。
物業共有部分、共用設施設備維修、更新和改造工程的鑑定、監理、諮詢、審價等費用應當列入工程成本。
第五十二條 發生屋頂牆面防水損壞造成滲漏、樓體單側外立面脫落、電梯故障或者其他危及安全情形需要動用專項維修資金，相關業主不能形成法定多數意見的，可以由物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會、社區居(村)民委員會或者相關業主中的一方提出申請，經所在地的街道辦事處(鎮人民政府)、區物業管理行政主管部門或者相關專業單位確認，報市、縣級市物業管理行政主管部門核准。
申請人應當做好使用方案公示和溝通解釋、施工過程協調監管以及竣工後的驗收工作。
第六章 舊住宅小區物業管理
第五十三條 本條例所稱舊住宅小區，是指交付使用時間較長，房屋產權單位或者售房單位因客觀原因無法履行房屋修繕責任的住宅小區，具體範圍由市、縣級市人民政府確定並公布。
第五十四條 對配套設施不齊全、環境較差的舊住宅小區，縣級市、區人民政府應當結合城市環境綜合整治和更新改造工作，在屋面維修、外牆防滲、路面維修、市政管網改造、功能照明改造、環衛設施改造、綠化改造、技防設施建設、消防設施建設、停車位增設等基礎性設施和公共服務設施方面統籌推進整治改造工作。
第五十五條 舊住宅小區的電梯應當按照規定定期維護、保養和檢驗;存在安全隱患的，應當及時維修、改造和更新。
建立專項用於電梯維修資金歸集制度前投入使用的舊住宅小區電梯，其更新改造資金由產權人和政府按比例分擔。具體辦法由市、縣級市人民政府另行制定。
第五十六條 舊住宅小區整治改造完成後，縣級市、區人民政府應當建立舊住宅小區長效管理機制，給予適當的財政補貼;街道辦事處(鎮人民政府)負責落實小區內衛生、綠化、治安、房屋維修等管理，籌備召開業主大會，推行物業管理或者業主自行管理。業主應當承擔相應的物業服務費用。
物業管理行政主管部門應當加強對舊住宅小區管理的指導和監督。城市管理、公安、市政、工商等行政管理部門應當按照各自職責，做好舊住宅小區管理的有關工作。
尚未列入整治改造計畫的舊住宅小區，街道辦事處(鎮人民政府)應當組織實施保潔、保綠、保全等基本物業服務。
第七章 拆遷安置房小區物業管理
第五十七條 縣級市、區人民政府負責本行政區域內拆遷安置房小區物業管理的領導、協調、考核工作，逐步推動物業服務市場化。
街道辦事處(鎮人民政府)負責本轄區內拆遷安置房小區物業服務的組織實施，協調、監督本轄區內拆遷安置房小區物業管理的移交、接管等工作。
第五十八條 建設單位在拆遷安置房交付前應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業管理契約，實施前期物業管理。
建設單位應當按照設計和規範要求，將拆遷安置房小區的配套用房和公共設施設備完善到位，及時交付給接收單位。
第五十九條 拆遷安置房小區應當成立物業管理委員會，符合條件的應當召開業主大會，成立業主委員會。
第六十條 拆遷安置房小區的物業服務應當參照物業服務等級指導標準，收取相應的物業服務費用。
拆遷安置房小區的共有部分、共用設施設備的經營性收益應當用於物業服務支出。
縣級市、區人民政府以及街道辦事處(鎮人民政府)應當建立拆遷安置房小區管理服務經費的保障機制。
第六十一條 專項維修資金未全部歸集入戶前，拆遷安置房小區的共有部分、共用設施設備需要維修、更新、改造的，由物業所在地的縣級市、區人民政府組織落實。
第八章法律責任
第六十二條違反本條例第十一條第三款、第十五條第一款規定，未及時移交有關財物、檔案資料、印章的，由街道辦事處（鎮人民政府）責令限期改正；逾期不改正的，對相關責任人員按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案；造成嚴重後果的，依法追究相應的法律責任。
第六十三條違反本條例第二十六條第二款、第三款規定，建設單位未按照規定配置物業服務用房的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，並處以二十萬元以上五十萬元以下罰款。
第六十四條違反本條例第二十八條第二款規定，物業服務企業未將物業承接查驗情況在物業管理區域內顯著位置公告的，由縣級市、區物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處以二萬元以上十萬元以下罰款。
第六十五條違反本條例第三十五條第三款規定，物業服務企業代管的經營性收益未單獨列賬的，由縣級市、區物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處以三萬元以上十萬元以下罰款。
第六十六條違反本條例第四十五條第一款規定，按照下列規定給予處罰：
（一）建設單位將未出售或者未附贈的車位、車庫不優先出租給本物業管理區域內業主的，由縣級市、區物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期未改正的，沒收違法所得，並處以五萬元以上十萬元以下罰款。
（二）建設單位對業主要求承租的車位、車庫只售不租的，由縣級市、區物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以二十萬元以上五十萬元以下罰款。
第六十七條違反本條例第四十六條第一款規定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任；違反行政管理規定的，由物業管理行政主管部門和公安、城市管理等有關行政管理部門按照各自職責依法查處。
第六十八條物業管理行政主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）以及其他有關部門和單位的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第九章 附 則
第六十九條 市人民政府及其有關部門應當根據本條例制定相關的具體實施規定。
第七十條 本條例自2015年9月1日起施行。
條例的說明
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
《無錫市物業管理條例》（以下簡稱《條例》）已於2015年4月29日由無錫市十五屆人大常委會第二十三次會議通過，現提請本次省人大常委會會議審議批准。我受無錫市人大常委會的委託，現就《條例》作如下說明。
一、關於業主大會、業主委員會和物業管理委員會
針對當前業主大會、業主委員會不易成立的問題，《條例》在上位法基礎上，著重進行了細化和補充，增強可操作性。一是進一步明確業主大會和業主委員會的相關要求。《條例》詳細規定了首次業主大會籌備組的人員構成和成員條件，以及業主委員會委員資格條件。（第七條、第八條、第十一條）特別針對普遍存在的建設項目分期開發情況，要求先期開發部分符合法定條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會，並根據分期開發的物業面積和進度等因素，在議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。（第十條）對業主委員會怠於履職，不按規定召開業主大會，侵犯業主的合法權益的行為，明確由街道辦事處（鎮人民政府）責令限期召開；逾期不召開的，在街道辦事處（鎮人民政府）指導下，由社區居（村）民委員會組織召開。（第十三條）二是進一步規範業主委員會的換屆選舉。針對換屆改選過程中存在的上一屆業主委員會突擊選聘或者解聘物業服務企業等問題，《條例》建立了業主委員會換屆改選制度，規定業主委員會任期屆滿三個月前，應當書面告知街道辦事處（鎮人民政府），由其成立換屆改選小組，組織召開業主大會會議選舉新一屆業主委員會，期間業主委員會不得組織召開業主大會會議對選聘、解聘物業服務企業等事項作出決定。同時上一屆業主委員會應當將其保管的有關檔案、印章等移交給新一屆業主委員會，新一屆業主委員會應當對上一屆業主委員會的工作經費和經營性收益等進行審核。（第十四條至第十六條）三是進一步細化物業管理委員會的規定。針對目前不少住宅小區不具備成立業主大會條件，或者具備成立業主大會條件但經反覆指導後仍不能成立等特殊情況，《條例》規定可以成立物業管理委員會，代行業主大會或者業主委員會職責，並對物業管理委員會的成員人數、構成、資格等作了明確規定，要求物業管理委員會依法履行職責，並推動業主大會和業主委員會成立。（第十七條至第二十條）
二、關於前期物業管理
業主、業主大會選聘物業服務企業前的前期物業是物業管理活動中的重要內容，《條例》主要從四個方面進行了規範。一是明確物業管理區域。《條例》規定了物業管理區域的劃分要求，並要求建設單位按照規定辦理物業管理區域劃分備案手續，不得擅自變更。（第二十一條、第二十四條）二是強化前期物業服務保障。《條例》要求新建住宅以及用於銷售的非住宅物業實行前期物業管理，前期物業管理由建設單位負責，與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務契約。同時，物業管理行政主管部門應當建立前期物業服務履約保障制度，規範前期物業服務，督促物業服務企業和建設單位履行義務。（第二十二條、第二十三條）三是明確物業服務用房配置。《條例》在上位法的基礎上，分別對新建住宅物業管理區域、新建用於銷售的非住宅物業管理區域，以及新建用於銷售的住宅和非住宅物業管理區域物業服務用房的配比進行了細化，並要求物業服務用房的用途不得擅自變更。（第二十六條、第二十七條）四是規範物業承接查驗。《條例》要求物業服務企業對物業共用部分、共用設施設備進行承接查驗，查驗後與建設單位簽訂承接查驗協定，對發現的工程質量問題和其他不利於物業使用和管理的問題，及時向建設單位提出整改意見，並協助相關管理部門督促落實。同時還要依法辦理承接查驗備案手續，將承接查驗情況在物業管理區域內顯著位置公告。（第二十八條）
三、關於物業服務
為了加強物業管理、提高物業服務水平，《條例》從以下四個方面提出了明確要求：一是明確物業服務企業管理要求。針對當前物業服務企業質量良莠不齊的現狀，《條例》規定物業服務企業應當具有法人資格，依法取得資質，並在資質等級範圍內承接物業項目。物業服務實行項目經理責任制，物業服務企業應當將資質證書，項目經理的基本情況、物業服務內容和標準、收費項目等信息在物業管理區域內顯著位置公示並及時更新。（第二十九條至第三十一條）二是規範物業服務契約雙方權利義務。《條例》要求物業服務企業參照物業管理行政主管部門制定的契約示範文本簽訂物業服務契約。針對擅自調整物業費和業主不按時交納物業費的問題，一方面要求物業服務企業區分不同物業的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符原則確定物業服務費，不得擅自調整契約約定的服務標準和收費標準等；另一方面要求業主根據契約約定交納物業服務費用。（第三十二條至第三十四條）三是規範經營性收益管理。《條例》規定，物業服務企業根據物業服務契約約定和有關法律、法規規定，利用物業管理區域內業主共有部分、共用設施設備進行經營的收入，去除成本後，收益歸全體業主所有，並明確了經營性收益的使用和管理。（第三十五條）四是建立誠信管理體系。《條例》要求物業管理行政主管部門建立物業服務企業考核體系和信用評價體系，制定物業服務企業和項目經理信用管理辦法。《條例》具體列舉了物業服務企業和物業項目經理失信行為，要求錄入相應的誠信信息系統；同時也要求業主遵守管理規約，按照物業服務契約約定履行義務，有欠交物業服務費用等違反物業服務契約等行為，經生效判決或者仲裁裁決確認的，按照有關規定錄入個人信用檔案。（第三十八條至第四十一條）
四、關於物業使用和維護
為加強物業日常使用和維護，提升物業管理質量，《條例》主要從三個方面進行了規範：一是強化建設單位及接受單位物業管理的責任義務。明確建設單位應對所售物業承擔質量保修責任；物業公建配套設施交付使用後，由接收單位進行維護保養，不得擅自改變使用功能；對損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構等十二項影響物業使用和維護的行為予以禁止。針對民眾普遍關注的車位、車庫問題，要求建設單位向全體業主公布處分情況，並明確了出租、出售及分期開發建設項目車位、車庫的管理要求。（第四十三條至第四十六條）二是明確相關部門監督檢查職責。要求相關部門按照各自職責，負責有關監督檢查工作，建立違法行為投訴登記制度，並在物業管理區域內顯著位置公布聯繫人姓名和聯繫方式，依法處理相關違法行為。並對城市管理、建設、公安等相關部門的具體職責進行了明確。（第四十七條）三是規範專項維修資金管理。根據我市實際，要求建設單位在辦理房屋所有權初始登記之前，將首期物業專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶，並在物業交付使用或者辦理房屋所有權轉移登記時，根據專有部分面積按照同一交存標準向業主收取，這樣更有利於資金的歸集。同時，還明確了專項維修資金的使用範圍，專項維繫資金增值收益統籌分賬的使用，以及應急使用的情形和程式。（第四十八條至第五十二條）
五、關於舊住宅小區和拆遷安置房小區物業管理
舊住宅小區整治改造是改善民生的一項重要舉措，我市近年來一直將之列入為民辦實事工程。為了進一步加強舊住宅小區整治後的長效管理，改善舊住宅小區的居住環境，《條例》總結我市實踐經驗和做法，設專章對舊住宅小區的具體範圍、整治內容、電梯改造、長效管理等方面作了明確規範，要求政府建立長效管理機制，給予適當扶持，並推行物業管理或者業主自行管理。（第六章）同時，隨著我市城市建設和城鄉一體化發展加快，拆遷安置房小區大量建成並交付使用，但其物業管理還相對滯後。為了提升拆遷安置房小區的物業服務水平，《條例》單設一章分別對政府管理職責、物業服務配套設施建設、前期物業管理、業主自治管理、物業服務經費保障、維修更新改造等方面作了具體規範。（第七章）上述兩章是《條例》對上位法的補充和完善，是地方實踐經驗的總結，體現了無錫特色。
以上說明和《條例》，請予審議。
審議意見報告
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
《無錫市物業管理條例》（以下簡稱條例）已經無錫市十五屆人大常委會第二十三次會議通過，現報省人大常委會批准。省人大常委會法工委在該條例通過前進行了初步審查，徵求了省人大常委會相關委員會以及省有關部門的意見，並與無錫市人大常委會法工委進行了溝通，提出了修改意見和建議，無錫市人大常委會已作相應修改。2015年4月29日，省人大法制委員會召開全體會議對該條例進行了審議。現將審議意見報告如下：
物業管理對於維護社會秩序、構建和諧社會具有重要意義。為了規範物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環境，促進和諧社區建設，無錫市人大常委會結合本地實際，制定該條例十分必要。條例對業主大會、業主委員會和物業管理委員會的成立和職責、前期物業管理、物業服務以及物業的使用和維護等方面作了規範，特別是對舊住宅小區以及拆遷安置房小區的物業管理等作了具體規定，具有該市地方特色和較強的針對性和可操作性。
該條例同憲法、法律、行政法規和本省的地方性法規不相牴觸，建議本次會議審議後予以批准。
以上報告，請予審議。
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為規範物業管理活動，依法維護物業管理各方的合法權益，促進法治社區、和諧社區建設，無錫市人大常委會制定出台《無錫市物業管理條例》，將於2015年9月1日起施行。
一是明確相關主體。《條例》規定了業主大會的籌備、成立，業主委員會委員的擔任條件、改選、交接，物業管理委員會的成立、職責等內容。
二是明確前期物業管理。《條例》規定，新建住宅以及用於銷售的非住宅物業實行前期物業管理，選聘物業服務企業之前，由建設單位負責。物業服務企業承接物業時，應當按照規定程式進行查驗，查驗後與建設單位簽訂承接查驗協定，辦理物業交接手續。
三是明確物業服務。《條例》規定，從事物業服務的企業應當具有法人資格，取得物業服務企業資質，並在資質等級範圍內承接項目。物業服務項目實行項目經理責任制。物業服務企業應當參照物業管理行政主管部門制定的契約示範文本簽訂物業服務契約。未按照契約約定、技術標準、專業技術規範等提供物業服務的，錄入物業服務企業誠信信息系統；損害業主權益的，應當承擔相應法律責任。
四是明確物業使用和維護。《條例》規定，物業管理區域內禁止擅自改變物業規劃用途、違法搭建建築物、存放違反安全規定的物品、擅自擺攤設點等行為。市、縣級市、區相關部門按照各自職責，負責物業管理活動的有關監督檢查工作，建立違法行為投訴登記制度。物業專項維修資金專項用於國家規定的保修期屆滿後物業共有部分、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
五是明確舊住宅小區物業管理。《條例》規定，交付使用時間較長，房屋產權單位或者售房單位因客觀原因無法履行房屋修繕責任的住宅小區。對配套設施不齊全、環境較差的舊住宅小區，縣級市、區人民政府結合城市環境綜合整治和更新改造工作。整治改造完成後，街道辦事處（鎮人民政府）負責籌備召開業主大會，推行物業管理或者業主自行管理。
六是明確拆遷安置房小區物業管理。《條例》規定，縣級市、區人民政府負責本行政區域內拆遷安置房小區物業管理的領導、協調、考核工作；街道辦事處（鎮人民政府）負責本轄區內拆遷安置房小區物業服務的組織實施。拆遷安置房小區應當成立物業管理委員會，符合條件的應當召開業主大會，成立業主委員會。
七是明確法律責任。違反《條例》相關規定的，責令限期改正，並給予沒收違法所得、罰款等處罰；他人造成損害的，依法承擔民事責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
