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金融危機房價為什麼不降？中國樓市究竟有沒有泡沫？房地產市場是只漲不跌嗎？有錢該買房子還是買股票？
這一連串的問題始終困擾著購房人。房地產市場涉及千家萬戶，不僅是一個經濟問題，也是一個社會問題。本書將為您撩開中國樓市神秘的面紗，解讀房價的構成和影響房價的因素，分析中國房地產市場的特點，揭密隱藏在樓市背後的一系列潛規則，講述關於房子的離奇故事，預測中國房價未來的走勢，為您購房提供參考。
作者簡介
張志前，經濟學博士，高級經濟師，中國投資學會理事。長期在國有商業銀行和投資公司從事經濟金融及政策研究工作。主要研究領域：巨觀經濟、貨幣政策、資產重組、資本市場、企業戰略等。著有《國際油價誰主沉浮》、《越南危機》等。
目錄
序
導言
第一章 金融危機下的中國樓市
金融海嘯禍起次貸
中國樓市陰晴不定
誰最怕房價下跌
何來中國式“次貸危機”
第二章 揭開樓市價格的面紗
房價的幾種理論
房價的構成要素
影響房價的因素
中國樓市的特點
第三章 中國樓市的泡沫之爭
何謂房地產泡沫
沒有比較就沒有發言權
誰是高房價的推手
警惕房地泡沫的危害
第四章 誰造成了土地的天價
中國真的缺少土地嗎？
“招拍掛”有什麼錯？
地方政府的第二財政
增加供給能否抑制房價？
土地制度改革勢在必行
第五章 開發商為什麼能牟取暴利
開發商的灰色產業鏈
暴力拆遷壓低補償成本
像賣古董一樣銷售房子
壟斷成就開發商暴利
開發商如何吞噬經濟
住房離了開發商行不行
第六章 要不要居者都有其屋
嬰兒潮帶來住房難
城市化進程推高房價
貧富差距與購房能力
“房奴”是怎樣煉成的
如何實現“住有所居”
究竟該租房還是買房
第七章 投資炒房者何罪之有
消費需求與投資需求
炒房為何如此盛行
炒房者本身沒有錯
如何抑制過度投機
買房子還是買股票
第八章 房地產是如何綁架銀行的
房地產市場離不開金融
房價的背後是金融安全
次貸危機給我們的教訓
開發商為什麼能有恃無恐
怎樣讓商業銀行解套
第九章 巨觀調控為何變成了空調
房子是公共物品嗎
政府應該調控什麼
房價為何越調越高
物業稅對房價的影響
第十章 金融危機後的中國樓市
彷徨中的中國樓市
沒有隻漲不跌的市場
救樓市應先擠房價泡沫
房價上漲是長遠趨勢
什麼時候開始抄底
附錄一 中國房地產發展史
附錄二 外國的房地產泡沫
附錄三 外國的住房保障制度
參考文獻
後記
書摘插圖
第一章 金融危機下的中國樓市
金融危機下的中國樓市
21世紀的序幕剛剛拉開，上帝似乎不打算給人類一個輕鬆的開局。如果說2001年的網際網路泡沫破滅是全球經濟的一場感冒，2007年陡現的全球金融危機則更加殺機四伏，不啻於是一次危險的心肌梗塞。2008年，就在歐美經濟隨著房地產市場的淪陷而不斷下滑時，就在國內樓市終於一改前期連續多年快速上漲的走勢徘徊反覆時，就在房地產商惶惶不知所終時，卻有一雙雙充滿期待的眼睛仿佛看到了曙光，為這場突如其來的衝擊鼓掌叫好。然而，如果事情就此一根筋地發展下去，那就太直白了，太不像這戲劇化的現實世界了。仿佛只是為了留給老百姓更多的遺憾，眼看就要墜落懸崖的房價卻硬生生地調頭向上，而且還從苦苦支撐逐漸變得遊刃有餘、底氣十足。地方政府奔走疾呼“救市”，房地產開發商堅守“貓冬”，銀行緊急救助大量“輸血”……就這樣，在全球經濟流感蔓延的時候，美國房地產倒下去了，中國的房地產，依然屹立不倒，人們不禁也要問一句：那是為什麼呢？
金融海嘯禍起次貸
無論您在公元哪一年翻開這本書，21世紀的第一場（希望也是最後一場）全球金融危機的爆發時間都是2007年，它的起源是一個原本陌生，如今卻眾人皆知的名詞——次貸危機。
金融危機本來是無所謂有，也無所謂無的，經濟泡沫積累到一定程度，往往就要以金融危機的形式來擠破，就像癤子難免要鼓頭。然而，這次金融危機卻注定要格外有別於歷史上的其他金融危機，一方面是由於它的規模特別大、影響特別深、衝擊面特別廣闊，但更突出的、讓人們記憶深刻的，特別不同於以往金融危機的，就是它的產生與爆發都涉及與房地產密切相關的金融衍生品上，“次貸”正是這裡面最先擠破的癤子。
我們把時鐘撥回2006年，這一年，一切都風平浪靜，世界絕大多數市場的房地產價格一路走高，到處一片欣欣向榮的景象。在美國，金融機構在熱情地向不具備一般貸款條件的客戶推薦次級貸款產品，然後把這些“肥肉”重新切碎、打包、分割之後拋向衍生品市場，在那裡等候的機構投資者則像鬣狗一樣迫不及待地分享這場盛筵。在現代金融衍生品的幫助下，一個又一個家庭奇蹟般地擁抱了自己的美國夢，住進了實際上仍然不屬於自己的大房子。雖然已經有人注意到了次級貸款違約率的上升，但警告的聲音就像大海中的一朵泡沫，轉眼就被肉食者的吆喝聲淹沒了。
次級貸款是房地產抵押貸款的一種，實際上應該叫做次級抵押貸款（sub—prime mortgage），其初衷是為了能夠支持那些收入不穩定、可能債務負擔較重、缺乏抵押物、信用評分較低的消費者購買房屋，實現政府“居者有其屋”的良好願望。在良好的初衷掩蓋下，次級貸款往往披著溫和的外衣，在開頭的若干個月或者幾年時間裡保持每個月較低的按揭支付利率，等過了一定時間則陡然提高，年利率突然提升的幅度可能高達10%。如果貸款者原本沒有固定工作或收入很低，那么除非他們能夠在這段時間內找到一份稱心如意的好工作，否則付不起房貸只是早晚的問題，按照常理，這種次級貸款早晚是要遭遇違約的。但偏偏有一個重要因素支撐著這個神話，在當時也似乎還要一直支撐下去，這個因素就是一路上漲的美國房價。
21世紀的最初六年時間裡，美國房地產價格以年均增長9%的速度不可思議地持續攀升，而相比之下，20世紀最後十年的年均增幅只有3%左右。從穩步發展到井噴式的行情大爆發，“千禧年”前後美國房地產市場的巨大反差歸根到底可以追溯到一個名人身上——本·拉登。2001年，本·拉登領導下的“基地”組織在美國策劃發動了“911”事件，劫持民航客機撞毀了美國世貿中心、損壞了五角大樓。這一事件直接導致了歐美出兵阿富汗和後來的伊拉克戰爭，改變了21世紀世界安全形勢和國際軍事格局。而更加隱蔽的是，它埋下了次貸危機的種子——為了提振受到“911”事件影響而委靡不振的美國經濟，美國聯邦儲備委員會（簡稱美聯儲）大幅降低基準利率，刺激經濟成長。在2001年到2003年期間，美聯儲連續13次降息，基準利率從6.5%下降到2003年6月1%的46年來最低水平，30年固定利息房貸利率從2001年最高的7.16%下降到2003年最低點5.23%，15年固息房貸利率從6.7%下降到2003年最低點4.63%，一年可調息按揭貸款（ARM）利率從2001年底的7.0%下降到2003年的3.8%。美聯儲無視經濟成長恢復的跡象，繼續頻繁、持續、大幅降息，事後被認為是不可理解的錯誤，但在當時的確推動了美國投資和消費的溫度飈升。在不斷下調的房屋貸款利率吸引下，美國房地產市場出現了長達五年的單邊上揚趨勢。
房價上漲不可怕，可怕的是房價一直上漲。低利率、低通脹、高增長的美國經濟和持續高企的房價讓很多美國人相信一個史無前例的黃金時代已經到來，房價將一直上漲下去。而只要房價上漲，貸款機構、貸款人就永遠不用擔心貸款收不回來。如果貸款人的錢不夠用了，貸款機構還十分貼心地通過重新評估，在比最初貸款時更高的房價水平下給予更高的貸款上限，增長的部分可以提取現金用於消費。就算還不起房貸，貸款人大不了把房子賣掉或者還給貸款機構，貸款機構也樂於收回房屋再拍賣個更高的價格。貸款機構不在乎貸款人的資質如何、有沒有能力還款，貸款人有的被忽悠進去，有的則是“赤條條來去無牽掛”，大家一起把次級貸款的盤子越撐越大。在1994年，次級貸款在美國按揭貸款總額中的比例甚至不到5%，而在白熱化時期的2007年，次級貸款在按揭貸款中占比高達22%～24%，平均年均增長25%！
這就是次貸危機爆發前的情況，然而，盛筵總有散去的時候。
從巨觀上看，幫助貸款機構吹大泡沫的是美聯儲，很不仗義地戳破泡沫的還是美聯儲。2004-2006年期間，美聯儲連續17次提高基準利率，到2006年8月，聯邦基金利率上升到5.25%的新高。利率攀升就像反向撥動錶盤的手指，力量越來越大，不但把房地產的時鐘按停，還逐漸地開始逆向轉動。購房者的還貸壓力隨著利率的快速提高而大幅增加，次級貸款的違約率則首當其衝地一路飈升，連優級貸款（prime mongage）的違約率也跟著大幅提高。
隨之而來的絕對是美國房地產市場的噩夢。在2005年8月美國房價和銷量達到單體住宅均價22.9萬美元，現房銷售量年率720萬套的歷史頂峰之後，就開始顯露出頹勢，到2006年3月分別降至21.3萬美元和692萬套，到2007年12月更是降至19.8萬美元和585萬套；新房銷售量也由2005年的128.3萬套降至2007年的77.4萬套。新房賣不動了，新湧現的是新瓶裝舊酒的老概念：“帳篷城”。帳篷城現象原本是指在20世紀30年代，由於經濟大蕭條失去一切的人們，沿著美國加州首府薩克拉門托的美國之河兩旁建起很多簡易帳篷作為藏身之所。在次貸危機爆發後，很多人一方面本來就還不起月供，另一方面又由於金融危機而丟掉了工作，不得不把房子的鑰匙裝進信封里寄回給銀行，自己黯然搬進帳篷城。這種信件因為裝了丁零噹啷的鑰匙而被戲稱為“jingle mail”。在加利福尼亞州首府薩克拉門托的郊區，許多人搬進了專門為無家可歸者開放的私人花園，過起了長期的露營生活。加州政府對此也有心無力，州長施瓦辛格不幸很可能成為加州財政的“終結者”。歐巴馬政府拒絕為加州的55億美元政府債融資提供擔保，於是，加利福尼亞州這個全球第八大經濟體很可能就此“破產”。施瓦辛格坦言：“過去18個月以來，1/3的社會財富消失，從去年開始稅收減少27%。經濟危機對加州的打擊是致命的。如果考慮到通貨膨脹與人口因素，加州的稅收僅相當於上世紀90年代末的水平。”不過，加州的債權人好歹能夠拿到“白條”，可以等“楊白勞”賺到錢再秋後算賬，相比之下，已經倒閉和重組的金融機構則顯得有點冤。
2007年3月，美國新世紀金融公司宣布破產，捅破了次級抵押貸款風險的最後一層窗戶紙。8月，美國房地產投資信託公司American Home Mortgage宣布破產。2008年9月，美國政府宣布接管“兩房”——房地美（Freddie Mac）和房利美（Fannie Mac），處在鏇渦中心的美國抵押貸款巨頭嘗到了自己釀下的苦果。
