![最牛民房[陝西最牛民房]](/img/2/653/nBnauM3XxMDOwYDMzATN2QTN1UTM1QDN5MjM5ADMwAjMwUzLwUzL1IzLt92YucmbvRWdo5Cd0FmLwE2LvoDc0RHa.jpg "最牛民房[陝西最牛民房]")
民房現狀
西安“最牛民房”最牛民房，位於陝西省西安市南郊北山門村，是由村民集資建造的民房。
23層的高樓到處都有，但窩在城中村中、由村民集資建造就頗為罕見了。西安南郊北山門村五組組織建造的這幢23層建築被網路稱為“最牛民房”，雖然它沒有相關審批手續，但用不了一個月就要竣工了。組織者稱“建23層高樓是為解決村民住房問題”。
樓房已接近竣工
2010年7月11日下午，記者找到這幢樓，它已接近竣工，除了窗戶，外牆的紅色瓷磚也已貼好。“一到八層是每層四戶，再往上就是每層三戶。”一位工人說，這幢樓共有70餘套房，建造請了專門的建築公司，但太多的情況他並不清楚。
當記者提出想看房時，工地上有人放了行。就在等待電梯時，兩男子阻攔了記者，稱房子只是安置房，不對外賣，並呵斥放記者進入的人。在記者打聽情況時，工地上的人對陌生人的詢問顯得都很謹慎甚至反感。然而，因高樓已經蓋了兩年多，村民們或多或少都了解一些情況。有數位村民稱，購房的除了村民，還有一些外來人。
據村民講，這幢樓的房型很齊全，從兩室一廳到三室一廳，最大面積有170平方米，小的也有八九十平方米。23層則是複式，是5組組長鬍夢如買的。
“聽說花了五六百萬”
對於高樓的造價，村民們稱，按照他們建造普通民房計算，至少在五六百萬元以上。
那么，售價是多少呢？“每平方米大概3000元左右，買得早能便宜一點。”村民們說，按照房屋面積8000平方米計算，整幢樓賣完的價格在兩千萬元以上。“買房應該還是要自住的吧。”村民唐先生說，如果是為了出租，按照北山門村的行情，80平方米租金800元左右，一年最多也就一萬元，收回成本至少20多年，根本划不來，對於拆遷他也表示不可能，“拆不拆、咋拆、拆遷的政策啥都還不明朗，應該也不會是為了拆遷補償款。”
“大多是村民買的，拆了咋辦？”
據該村村民講，這幢高樓是建在北山門村五組的宅基地上，蓋房也是五組的行為。“村委會也管不了，你想買房就得找五組的領導。”十組村民桑師傅說，樓還沒建好，大半都賣出去了，聽說已經賣光了。“我也不知道是誰買的，反正我沒買，沒手續還是不放心。”他說，雖然北山門五組並不在城中村拆遷範圍內，但拆遷是遲早的事。而住在高樓對面的唐師傅也沒有買，他的理由是城中村裡的房子，3000元房價其實並不低，而且低樓層的採光也不好。
“拆不了，用五組的莊基蓋的，五組買的人也最多，拆了咋辦？”一位婦女證實房子已經賣光，“質量沒問題，就是周圍環境差些，比不了人家那種商品房小區。沒暖氣，車也沒地方停。”
對話最牛民房締造者胡夢如
昨日下午5時許，在“最牛民房”的頂層天台，記者見到了北山門5組組長，“最牛民宅”的締造者胡夢如。以下是記者與他的部分對話內容。
問：還有沒賣的房嗎？有沒有人買了又不想要了，想退房的？
答：房子都已經訂完了，眼看樓這幾天要竣工，來打聽買房的人還多了。房子還沒選號，暫時還沒人提出要退房，但也不排除到交房款時，有人籌不起錢，要退房的。
問：買房的都是些什麼人？
答：大部分還是本村的村民，也有一些村民介紹的親戚朋友來買的，買房的都是工薪階層，這些人收入普遍低，買不起外面的商品房。
問：這棟樓一共有多少戶？
答：有70多戶吧，8層以下是兩梯四戶，8層以上每層基本是三戶。
問：為什麼要蓋這么高的樓，在城中村里它算是最高的吧？
答：年輕的村民沒有宅基地，在外面買房又買不起，蓋這棟樓主要還是為解決村民住宅問題。城中村的土地也很稀缺，這塊地如果只蓋10層樓的話就賠了，只能蓋高些，還能為村民們謀福利。
問：這房多少錢一平方米，蓋這棟樓花了多少錢？
答：賣的時候也就是2700、2800左右，樓層不同，價格不一樣。蓋這樓已經花了有2000多萬，賣房款加下來，也就2000多萬。
問：蓋房的地歸誰所有？這棟23層的大樓占地有多少？
答：蓋房的地是集體的，還有一些是“5·12”地震後，村里六七戶的房成了危房，用了他們的宅基地。整個樓的占地面積有七八分。
問：蓋這樣的樓不需要規劃局審批嗎？
答：我們是為了解決村民的住房問題，自己給自己村的村民蓋樓，不需要規劃局審批。
問：房是啥時候開始建的，在蓋樓的這段時間內，土地和規劃部門沒有來查過嗎？
答：房開始建已經有兩年多了，期間也有規劃部門的人來查過幾次，要看我的證。我把有關土地的手續給他們看了後，他們就走了。
問：沒有審批，怎么保證樓的質量啊？
答：有證的不一定就是質量好的。有證的房，出了事有政府擔著；正因為沒有證，在質量上，我們更要萬無一失。要不然出問題了，設計單位、施工單位和我都要蹲大牢。
問：北山門村作為城中村拆遷是早晚的事，要是買了這裡的房，樓要拆遷了，咋辦呀？
答：不管是全國還是在西安，小產權房多了。村子拆遷是早晚的事，如果拆遷了，這樓無非是兩種結局，一是保留二是被拆。如果保留了，政府可能會通過增加費用等方式，讓樓逐漸過渡為有產權的商品房。如果要被拆了，那也應該按照村民自建房屋給予賠償，不可能把住戶掃地出門，一分錢不給賠。
問：你的“史上最牛民房”何時能竣工？
答：快了，最多不超過一個月，這個月底前，村民就要開始選房了。
事件評論
西安城中村建起“最牛民房”———一棟23層的村民集資房。 這棟建築又被稱為“史上最高違章建築”(7月11日《華商報》)。但我更願意稱之為“最牛民房”，而不是“史上最高違章建築”。 這當然是一棟違章建築，它沒有經過規劃局的審批。但它也是一棟民房，其資金來源是村民集資，使用村民集體土地，房子也用於村民自住。 這棟建築可以檢驗人們在社會管理上的認知傾向。你可能更加看重它的違規性質，也可能更加看重它的民房屬性。這棟建築提出的重大問題，是怎樣看待人們處分自己的土地及謀求生存發展的行為。 當我們說這棟建築違章的時候，應該考慮它是否有不違章的可能。令人遺憾的是，城中村農民在自己的土地上興建一棟23層的集資住房，沒有不違章的可能性。 城中村不得審批宅基地，不得新建、改建和擴建房屋，行政管理部門只批准房屋安全出現問題的翻建，翻建不得超過兩層，不得超過原房屋面積。城中村房屋管理的規定，意味著村民被定性為“待拆遷戶”，村民的土地被定性為“待徵收地”，他們失去在自有土地上改善居住條件的權利。 同樣一塊地，只要變更土地權屬，那么建設高層住宅，在審批上就一路暢通了。土地被徵收為國有，拍賣後進入開發，多高的樓做不成呢？ 村民擁有土地時，不能興建自己的住房，他們必須等待失去土地的時候加入到購房大軍之中。擁有土地的人們，不讓獲得土地收益，也不允許在土地上改善自己的生活，他們的土地是土地儲備中心板上釘釘的預備資產，村民自身則只能是房地產市場的預備客戶。 我不認為這樣的管理是公正的。這是一種以城市(主要是城市政府)為利益歸屬的管理，限制了村民作為土地的集體所有人正常處分其資產的權利，村民甚至不能利用自己的土地以尋求基本生活條件的改善。這又是一種以資本集團及其所帶來的各項發展指標為偏向的管理，為此而限制村民自行改善居住和生活條件的權利，村民擁有土地，足夠自建住房，卻被迫成為商品住房的消費者。 西安南郊北山門區五組集資興建23層住房，可以看做是城中村農民集約使用土地解決居住問題，“城中村的土地也很稀缺，這塊地如果只蓋10層樓的話就賠了，只能蓋高些”，至於集約後產生的土地資源效益，應當歸於村民，而這對國家和社會仍有貢獻，因為多出來的土地不會閒置，將用於滿足社會用地之需。 作為一棟違章建築，西安的城中村“最牛民房”當然存在建築安全和建築質量脫離監管的問題。然而，安全和質量問題之所以脫離監管，根源不在於違章，而在於欲不違章而不可得。可以說，這是一種“被迫違章”行為，因為城中村村民失去了“依章建房”的可能。考慮安全和質量問題，是封殺村民建房以絕其患，還是制度上給予村民建房的可能性進而納入安全和質量監管？這可以檢驗管理者需要的到底是安全和質量，還是為了確保城市利益最大化而剝奪村民的權利？ 城市裡蓋樓都應當經過規劃局審批，這是理所應當的。然而，比規劃審批更重要的是，承認城中村土地村民集體所有以及由此而產生的村民相關權利。行政審批管理損及村民法定的土地權利，那么應當改變的是審批制度。 城市對城中村違章建築的管理，到底是何意旨，是為了保證安全、提高質量、規範發展、有益民眾，還是為了確保城市收益最大化？這是首要問題。如果只是要保證城市可以從村民那裡取利，那么安全、質量等等就可能只是藉口，而非真實的關心。 指責村民建房違章的時候，應當先思考規章是否違背了法律。“最牛民房”是建設違章，但更是對城建管理規章確保城市利益而輕視村民土地權利、改善生活的權利的抗議。
事件分析
根據2006年出台的《西安市城中村村民房屋建設管理辦法（試行）》規定，列入城中村改造目錄的村莊，不再審批宅基地，不得新建、改建和擴建房屋。因房屋質量安全確需翻建的，經所在區城中村改造行政管理部門批准後，可以翻建，但翻建房屋不得超過二層，亦不得超過原房屋面積。村民組長稱，房子從開始建已經有兩年多了，期間也有規劃部門的人來查過幾次，但在看過有關土地的手續後就走了。
《西安市城中村村民房屋建設管理辦法（試行）》，該《辦法》明確規定，“市城中村改造行政管理部門是本市城中村村民房屋建設管理工作的主管部門”，“區城中村改造行政管理部門受市規劃、國土、建設等行政管理部門的委託，負責城中村村民房屋建設的審批工作。”“區城中村改造行政管理部門應當對轄區內城中村村民房屋施工進行監督檢查”。可是，在“最牛民房”建設的兩年多時間裡，順利的完成了。
事件反思
西安這樣的自建高樓，村民自己都覺得“村子拆遷是早晚的事”，到時房子要么保留，要么得到一定補償後被拆。但這種被動結局，不應是小產權房的共同命運。國土部前不久表示，要針對不同問題，予以不同處理，對於一些已經形成一定規模、符合土地利用規劃的小產權房，可以考慮讓其補齊手續後轉為合法。
法律是不斷完善的，適應現實需求，政策漏洞可以漸漸修復。對於現行不合理之處，相關部門當有所醒悟，有針對地做出改進。對於那種自建自住，無商業用途的小產權房，相關政策是否有重新定位的必要，相關部門需不需要廣納民意，尋求理性合理的解決之道，恐怕值得深思。
