房地產項目構思的概念
任何項目都從構思開始，項目構思常常來自於項目的上層系統（即國家、部門、企業等）的現存需求、戰略、問題和可能性。根據不同的房地產項目和不同的項目參與者，房地產項目的起因不同，在通常情況下，項目起因於：
1、項目上層系統通過市場研究發現的新的投資機會和投資領域，如潛在的龐大的房地產市場需求，房地產企業為適應房地產市場結構的變化而進行投資結構的改善、生產經營範圍的擴大、新技術的採用等；
2、項目上層系統通過市場研究發現戰略，如目前為了解決城市中低收入居民住房困難問題，國家實施了經濟適用房的建設戰略，為解決城市低收入居民住房問題，實施了廉租房建設的發展戰略等；
3、上層系統運行過程中存在一定的困難和問題，如在全面實施住房商品化購買的體制下，由於城市居民收入的不均衡性，且收入差距較大，應採取多層次的住房供應體系，從而形成了不同房地產項目的構思，等等。
房地產項目構思的特徵
房地產項目構思是房地產前期策劃的主要內容之一，是以客觀的市場調研和市場定位為基礎，以獨特的概念設計為核心，綜合運用各種構思方式，按一定的程式對未來的房地產開發項目進行創造性的規劃。因此，房地產項目的構思與其他項目的構思存在著較大的差別，具有獨特的項目構思特徵，其特徵如下：
1、地域性。
1) 要考慮房地產開發項目的區域經濟情況。在我國，由於各區域的地理位置、自然環境、經濟條件、市場狀況區別較大，進行房地產項目構思時就不能不考慮這些情況。
2）要考慮房地產開發項目周圍的市場情況。從市場角度看，房地產項目構思的重點要把握市場的供求情況、市場的發育情況，以及市場的消費傾向等。
3）要考慮房地產項目的區位情況。如房地產項目所在地的功能區位、地理區位、街區區位等。
2、前瞻性。房地產項目構思的理念、創意、手段應著重表現為超前、預見性。房地產開發項目的完成周期少則二三年，多則五六年，甚至更長，如果沒有超前的眼光和預見能力，就會造成投入較大而產出較小，給企業帶來巨大的損失。這種超前眼光和預見的能力，表現在：
1）項目的可行性研究階段，要預見到幾年後房地產項目開發的市場情況；
2）投資分析與決策階段，要預知未來開發的成本、售價、資金流量的走向；
3）規劃設計階段，要在小區規劃、戶型設計、建築立面等方面預測未來的發展階段；
4）行銷推廣階段，要準確預測未來市場的變化趨勢，為銷售價格的確定、樓盤包裝、廣告發布等方面奠定基礎。
3、市場性。房地產項目構思要適應市場的需求，主要表現在：
1）房地產項目構思自始至終要以市場的需求為依據——顧客需要什麼房子，就建造什麼房子；
2）房地產項目構思要以市場為導向——房地產市場變了，房地產項目構思的思路、定位方式也要變；
3）房地產項目構思要在現有市場的基礎上，造就市場，創造市場。
4、創新性。房地產項目構思要追求新意、獨創。房地產項目構思創新，首先表現為概念新、主題新。因為概念與主題是項目的靈魂，是項目發展的指導原則，只有概念與主題有了新意，才能使項目有個性，才能使產品具有與眾不同的內容、形式和氣質。其次表現為方法新、方式新。項目構思的方式與方法雖有共性，但運用在不同的場合、不同的地方，其所產生的效果也不一樣，這需要通過構思實踐來創新。
5、可操作性。房地產項目構思的可操作性特徵要求：
1） 在實際市場環境中，項目具有市場條件的可操作性；
2）在具體的實施上有可操作的方法；
3）構思方案要易於操作、容易實施。但是，在實際的房地產項目實施過程中，經常有一些項目構思方案完全脫離了市場的客觀或超出了開發商的負擔能力和實施能力，形成空洞的“紙上談兵”項目構思
6、多樣性。在房地產項目中，開發的方案是多種多樣的，我們要對多種方案進行權衡比較，揚長避短，選擇最科學、最合理、最具操作性的一種，同時，房地產項目構思方案也不是一成不變的，應在保持一定穩定性的同時，根據房地產市場環境的變化，不斷對構思方案進行調整和變動，以保證構思方案對實現的最佳適應狀態。
房地產項目構思的環境分析
房地產企業在進行項目構思時，首先要預測可能的外部環境變化，放棄那些可能因外部環境的變化而難以持續經營的項目，。選擇能適應外部環境變化的項目，並根據可能的外部環境變化對項目進行可調性設計，以應付可能發生的變化；其次要全面分析開發項目的環境條件，特別要分析影響項目的敏感因素，以確定項目的可行性及開發時機是否已經成熟。一般來說，環境條件對項目構思的影響可分為巨觀環境和微觀環境兩大因素對項目構思的影響。
1、巨觀環境因素的影響
巨觀環境對房地產項目構思的影響具有全域性，是非常重要的影響因素。在具體的房地產項目實施過程中，巨觀環境因素的影響表現在：
(1)政治法律環境的影響。政治法律環境主要包括一個國家或地區的政治制度、政治形勢、方針政策和法律等。政治環境對房地產項目構思影響最大的是政府的產業政策，產業政策是指政府對某些特殊產業實行扶植或限制的政策，可分為國家產業政策和地方產業政策，地方產業政策的制定雖然以國家產業政策為依據，但地方政府往往會根據本地區的資源優勢而確定不同的產業政策。房地產產業政策一旦確定，該產業範圍內的項目的立項審批程式以及稅收、貸款和其他相關條件基本確定，不同等級的房地產企業進入該產業的“門檻”標準已經確定。法律環境對企業項目構思的影響主要體現在政府規制的變化。政府規制是強制性的，一旦規制出台，任何屬於該範圍的經濟主體都將無條件地執行。
(2)經濟環境的影響。經濟環境是指企業經營過程中所面臨的各種經濟條件、經濟特徵和經濟聯繫等客觀因素。房地產企業開發的項目都是在一定的經濟環境中運作的，經濟環境直接影響項目實施的可行性和經濟效益。
(3)社會文化環境的影響。社會文化環境是指一個國家或地區的民族特徵、文化傳統、價值觀、宗教信仰、教育水平、社會結構和風俗習慣等情況。社會文化環境中許多因素都具有繼承性和穩定性，受到傳統文化和歷史繼承的制約。但是，當社會的政治法律環境發生巨大變化時，社會文化環境也將隨之變化。這些變化將不僅直接導致人們的消費觀念、價值觀、教育水平、收入水平及結構的變化，而且會改變人們對一些產品的需求，引發許許多多新的需求，促成許多新項目構思的形成。
(4)技術環境的影響。技術環境是指一個國家或地區的技術水平、技術政策、新產品開發能力以及技術發展的動向等。當今科學技術發展的速度越來越快，其革命性成果大大改變了人類社會的生產和生活方式，也都會對項目構思產生巨大的影響。在房地產開發過程中，新技術、新工藝、新材料和新設備的運用，為企業提供了豐富的項目構思源泉，為企業取得較強競爭優勢奠定了基礎。
2．微觀環境因素的影響
地區之間的發展是不平衡的，使不同地區的項目存在著不同程度的差異。所以在項目構思時，僅考慮其巨觀影響因素是不夠的，還必須對項目所在區域進行微觀因素分析。這是因為：首先，巨觀經濟對區域經濟的影響程度和速度不同，主要表現為對有的區域影響大，對有的區域影響小，對有的地區影響的快，對有的地區影響的慢，投資時必須加以考慮；其次，特定的地區經濟可能免受或少受巨觀經濟波動的影響，也可能形成與巨觀經濟趨勢相反的逆向走勢。所以，在項目構思時，只有把巨觀環境因素的普遍性和區域發展的特殊性結合起來，才能切實把握投資項目所在地區的區域經濟發展趨勢，保證項目成功實施。下面從5個方面分析區域性微觀因素：
(1)地區經濟發展水平。
地區經濟發展水平包括物價和工資水平、儲蓄和貸款利率、人均GDP、消費結構和水平等指標，是房地產項目構思必須考慮的一個重要的區域性因素。同一國家不同地區的經濟發展水平存在著一定的差異，如東西差異、南北差異、沿海沿江與內陸地區的差異。這種狀況的形成既有歷史性原因，也有地理位置上的原因。
(2)產業結構變化的影響。
產業結構變化是構成產業的各個組成部分發生變化而引起組織結構的變化。不同的產業，因其產出的產品不同而具有自己獨特的技術經濟特徵，不同的產業階段，相同的產業還可能呈現出不同的業態，這些業態又隨著產業成熟度的提高而變化。企業面對這些變化，應積極地進行項目的構思，以加強企業的市場地位和競爭能力。
(3)地區發展戰略。項目管理者聯盟，項目管理問題。
地區發展戰略是根據國家巨觀經濟發展戰略和地區自身的優勢，研究確定的該地區在今後若干年內的發展目標，它必須具有超前性，能代表著該地區未來的重點發展方向。這是房地產構思中必須十分重視的問題，如果房地產開發項目能以地區發展戰略為指導，則在該地區的項目投資定位上不會產生大的偏差。
(4)人口因素。
人口因素對該地區房地產物業的需求至關重要。它包括人口的數量、家庭規模和結構、人的素質等。
(5)環境因素。
一個地區的環境因素主要包括自然環境和人文環境，是房地產項目構思必須重點考慮的因素等。
房地產項目構思的制勝法寶——創新構思
市場經濟的發展和住房體制改革的不斷深入，使房地產市場日漸進入買方市場。項目運作的成功與否固然有多種因素，但創新是最重要的一環。房地產市場競爭的實質是創新的競爭，這已是眾多開發商成功的秘訣。房地產項目構思的創新主要表現在：
(1)房地產項目目標設計理念的創新。
在房地產開發項目構思上，就要依據開發商自身的實力、能力，結合政治、經濟、社會等要素，尋找市場可發展空間，確立項目的銷售對象，在如林的項目競爭中標新立異、脫穎而出。在迎合買方需求心理的前提下，設法使其感到實用而又新穎、別致，產生巨大的吸引力和非買不可的購買慾望。
(2)房地產項目的空間創新。
建築空間是項目設計的具體形態，優秀的建築之所以引人入勝或經濟效益顯著，最主要的是在於其建築空間特色。一座建築要保持長期不落後，同樣依賴於所創造的建築空間所起的作用。不同功能與特色的建築，需要由不同的空間組成。空間構建的核心是人，以人為本是空間組合的依據，高效、感人、舒適、安全、便捷、張揚個性與環境互融，也是空間設計的關鍵所在。上海的金茂大廈、香港的會展中心、北京的故宮、合肥的琥珀山莊住宅小區不啻是空間組合的典範。
(3)經營策略的創新。
經營策略的創新包括定價、銷售渠道、銷售策略、售後服務（物業管理）等方面的創新，這些創新都會吸引買家的注意力，是進行有效促銷的必要手段。特別是物業管理方面的創新，在現階段應該體現“以人為本”的親情關懷，急業主所急、想業主所想。所以，房地產項目構思只有在理念、空間、文化、環境上創新，才能增強市場占有率，贏得買主的青睞，實現豐厚的經濟效益，創造良好社會和環境效益。
