事情背景
2015年12月20日至21日在北京舉行的中央城市工作會議上指出，明年經濟社會發展五大任務之一就是化解房地產庫存。鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整行銷策略，適當降低商品住房價格。有分析人士指出，這預示著我國城市工作將迎來重大變化，也將對樓市和房企的命運產生重大影響。
中央經濟工作會議話音剛落，已有地方政府開始出台刺激房地產市場發展的措施，房地產去庫存正在真金白銀地落到實處。
措施
要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。
要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。
要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。
要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。
要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整行銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼併重組，提高產業集中度。要取消過時的限制性措施。
推動路徑
如何推動房地產去庫存，申萬宏源首席巨觀分析師李慧勇日前在接受中國證券報記者採訪時表示,明年房地產去庫存有四種路徑。通過這四條路徑化解房地產庫存,將促使房地產行業集中度提高,房地產投資增速或在明年迎來拐點,但政策實施存在一定的風險和平衡難度。 路徑一是通過新農民工市民化消化。李慧勇說,政府明年將通過戶籍改革加快農民工市民化進程,釋放這部分新市民此前被人為抑制的需求,著力消化房地產庫存。但農民工市民化等限制放開力度受到財政支出制約,政府可能採取分層次放開城市遷入限制,預計先從三四線城市入手。另外,政府還將通過財政補貼支持購買力較低的農民進城買房。“從效果上看,短期內政府支持農民工買房確實可以消耗商品房存量, 但大部分農民工缺乏支付和購房能力,這部分購買需求只是"需要"而非有效需求,按揭買房存在一定的潛在風險。”
路徑二是通過房地產企業購併消化。本次中央從房地產行業供給的角度進行調控, 鼓勵房企降低房價和兼併重組,房地產行業集中度將加大,房地產企業行銷策略將轉變。李慧勇表示,若房價發生普遍性降價,則可能會影響潛在購買需求和投資需求,反而會影響房地產銷售,因此房企主動普遍性下調房價的可能性並不大,但新市民增加較多的三四線城市房價可能出現調整,未來三四線城市可能出現量升價跌現象。
李慧勇認為,未來租賃市場的發展也對化解房地產庫存有一定作用。他表示,非戶籍人口擴大公租房租賃需求較大,未來機構投資者購買庫存商品房後,可以成為租賃市場的房源提供者, 擴大租賃供給的同時也將推動房地產去庫存。
路徑三是通過取消限購來消化,更多城市限貸或限購政策待取消,特大城市二手房限制政策或放寬。李慧勇認為,北上廣深的限購政策取消的可能性並不大,但大部分城市房地產限購和限貸的意義不大,因此,可以期待明年更多城市取消限購或限貸政策。對特大城市來說,目前二手房市場需求大於供給,明年對二手房市場的限制政策可能會調整,比如微調二手房個稅優惠限制或限購等。
路徑四是通過擴大政府購買消化。“明年政府收購力度將加大。”李慧勇說,重點體現在打通商品房市場與棚改安置房、公租房和租賃市場,財政部已經鼓勵地方運用PPP模式推進公共租賃住房投資建設。商品房與棚改房打通將體現在以貨幣化安置的方式進行,居民自主購買或政府購買存量商品房或一次性貨幣補償,商品房與公租房的打通,體現在政府收購存量商品房,並儘量不再新建。
李慧勇表示,國家住房銀行設立的條件已基本具備,只差頂層設計。住房銀行的目的在於穩定房地產市場、增加住房消費需求,可以提供低利率資金,能夠緩解中低收入者的購房壓力。
成效
國家統計局2016年4月15日公布最近數據顯示，3月末，商品房待售面積73516萬平方米，比2月末減少415萬平方米。根據全國35個城市庫存面積的走勢看，也呈現了明顯的下滑態勢，部分城市的庫存甚至步入了罕見的低位，去庫存周期在3個月左右的水平，遠遠低於合理值12個月水平。
