房價沒漲

馬光遠 經濟學博士

任志強日前在博鰲論壇聲稱,和居民收入比,30年來房價基本沒漲,輿論一片譁然。但他似乎對此相當得意,隨後又將核心觀點整理成一篇《房價漲了多少》的文章,貼在部落格上,公開“邀磚”。

任志強作為一個開發商,他屢屢發表支持高房價的言論並不奇怪,這符合古典經濟學對理性經濟人的基本假設。其實,刺痛民眾神經的倒不是任志強絮絮叨叨在說什麼,而是總有很多權威專家學者給他的言論“背書”,貼上“真話”、“實話”、“有水平”等質檢標籤。在任志強等人占據房地產市場話語權的情況下,這樣的假象不僅會影響房地產市場,更影響國家對房地產的政策,因此,有必要出來對一些觀點給予澄清。

先說說任志強房價“基本沒漲”的事。任志強論證:1978—2008年,中國GDP從3000多億元增長到30多萬億元,按不變價計算增長了近100倍,城鎮人均工資從28.6元/月大約也增長了100倍,城市中大白菜從1分多錢/棵也漲了100倍,但房價從全國看1978年是300元/平方米,到2008年按5000元/平方米計算大約漲了16.6倍。他的結論是,房價沒漲!

我們假定任志強的數據和推論都沒有任何問題,他的話其實包含兩個結論:一是任何商品的價格歷史走勢都是一致的,大白菜漲100倍,意味著,所有的商品從1978年到現在都漲100倍;二是收入與商品價格包括房價是成正比增長的。既然收入增長了100倍,房價也應該漲100倍。這兩點可以用經濟學原理輕易駁倒他。首先,商品價格的歷史走勢千奇百怪,從1978年到現在,有些商品的價格翻了上萬倍,有些商品的價格基本沒變,這很正常,也符合經濟學的基本原理;其次,商品價格並不都隨收入的增長而等比例增長,所以經濟學上才研究商品價格的收入彈性。有些商品隨著收入的增長對其需求反而減少,價格反而下降,有些隨著收入增長,價格也增長,而且增長的曲線也很複雜。

假定房價真的漲100倍,看會得出什麼荒謬的結論。房價翻100倍,意味著全國房價的平均價格是3萬元每平米,而2007年全國商品房銷售面積是77354.72萬平米,全國平均銷售額就是23.206416萬億元,按照國家統計年鑑,房地產在GDP中的比重2007年是4%。按照這個還原,2007年中國GDP應該是580.1604萬億元,而實際GDP只有25.7306萬億。按照任志強的觀點,2007年GDP是真實GDP的22.55倍,是美國的5.34倍。因為美國GDP占全球比例是20%左右,這意味著,如果中國房價真的按照任志強的“漲法”,2007年中國GDP就超過了全世界GDP的總和,何止趕英超美啊,中華之崛起啊。

誤導中國房價的另一個說法是所謂中國房地產市場的“剛性需求”。說實話,本人研習經濟學十多年,沒有在任何一本經濟學教科書中看到“剛性需求”這個術語。很顯然,這是中國“專家”對現代經濟學的獨特貢獻。剛性需求是什麼?簡單舉個例子,中國未來有2億多農民要成為城裡人,他們需要房子,因為這種“剛性需求”的存在,中國的房價長期肯定是看漲的。

稍微有點經濟學基本常識的人都知道,經濟學裡所講的需求,不僅是有效需求、真實需求,而且是在“預算約束下”在一定時間內的需求。如果這是剛性需求的話,那么在中國,任何一個東西都是有剛性需求的,可是為什麼我們目前最頭疼的問題是很多產業“產能過剩”呢。拋開居民特定收入來談所謂的“剛性需求”,無非是迴避已經畸形的收入房價比和畸高的房價而已。

退一步,假定有所謂的剛性需求,剛性需求就一定引起價格的上漲嗎?首先,如果房子有剛性需求,那么汽車、電視機、洗衣機這些東西很顯然也有剛性需求,可是,這些商品的價格在“剛性需求”下非但沒有上漲,卻跌跌不休,價格規律使然也。第二,城鎮化一定引起房價上漲嗎?且不說城鎮化是未來30年的事,單就概念而言,這顯然是一個偷換概念的邏輯,他們把城鎮化簡單化為好幾億的農民湧進大城市搶房子,不引起恐慌才怪。但好在中國的城鎮化絕對不是這個概念。第三,中國的房價會一直上漲嗎?國外的理論告訴我們,在人均居住面積達到30平米以後,房價和房地產都將告別高速發展,回歸常態。按照OECD的數據,房價周期大約為10年,其中6年為上升期,上升幅度大約為40%,然後下降4~5年。到目前為止,沒有看到任何一個國家的房價是永遠上漲的。如果有,任志強們可以告訴我。日本的土地比我們少吧,對房子的需求比我們多吧,按照這些專家的理由,日本的房價沒有不漲的道理,但看看日本,在上世紀90年代泡沫破滅之後,蕭條至今。

事實上,就中國目前的房價收入比而論,不管這些專家和開發商生造出多少理由,中國房價很顯然已經把未來幾十年的上漲理由、概念、故事都完全透支。什麼奧運,什麼城鎮化,什麼生育高峰等等,實在沒有理由了,連同居、離婚、包二奶都成了創造剛性需求的理由。這些很荒謬的說辭,其實用最基本的經濟學常識可以很輕易反駁,但最擔心在任志強發言之後,我們的一些博士生導師,置這些簡單的原理於不顧,為開發商的言論“背書”,長此以往,三人成虎,謊言自然就成了真理。不僅民眾焦慮,而且影響公共政策,實乃學界之悲哀。對於任志強,我可以直接反駁,但對於為任志強“背書”的專家,我卻感覺如鯁在喉,說不出別的,只有經濟學的老祖宗凱恩斯的一句話奉送:“經濟學本質上是倫理學,是關於道德的科學。”

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