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第一條為規範我市物業服務收費行為，維護國家、物業管理企業和業主的合法權益，促進物業管理行業的健康發展，根據國家發展和改革委、建設部《物業服務收費管理辦法》和省物價局、建設廳《山東省物業服務收費管理實施辦法》，結合我市實際，制定本實施辦法(以下簡稱《辦法》)。
第二條本實施辦法適用於本市行政區域內住宅物業服務收費及監督管理。
第三條本實施辦法所稱住宅物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務契約的約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。
第四條提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場形成。
第五條住宅物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。
第六條市、縣兩級政府價格主管部門會同同級房產管理部門（以下統稱物業主管部門）負責本行政區域內住宅物業服務收費的日常管理和監督檢查工作。
第七條住宅物業服務收費，根據住宅的種類、特點及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價。
第八條普通住宅前期物業服務費、停車服務費實行政府指導價。德城區、經濟技術開發區、運河經濟開發區區域內基準價及浮動幅度由市價格主管部門會同同級物業主管部門制定，報同級人民政府批准並每年向社會公布；各縣（市）價格主管部門會同同級物業主管部門制定各自區域內的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批准並每年向社會公布。
第九條非普通住宅以及業主委員會成立後的普通住宅物業服務收費實行市場調節價。
改變設計用途用於經營的房屋、車庫、儲藏室、地下室，物業服務收費標準實行市場調節價。
獨立用於居住的閣樓，物業服務費按住宅物業服務費標準收取。
第十條為業主提供代辦性、特約性服務的收費實行市場調節價（政府價格主管部門另有規定除外）。
第十一條普通住宅前期物業服務實行按項目分等級收費管理，分等級收費標準包括物業服務等級標準和物業服務等級收費標準。物業服務等級標準由市物業主管部門會同市價格主管部門制定；物業服務等級收費標準由價格主管部門會同物業主管部門制定。
德城區、經濟技術開發區、運河經濟開發區的普通住宅前期物業服務分等級收費基準價格，由市價格主管部門會同市物業主管部門根據住宅物業不同的服務內容、服務要求制定；縣（市）的普通住宅前期物業服務分等級收費基準價格，由所在縣(市)價格主管部門會同同級物業主管部門在不超過市制定的普通住宅前期物業服務分等級收費基準價格及浮動幅度的範圍內，結合本地實際制定。
第十二條普通住宅前期物業服務等級收費標準中的物業服務項目，根據不同服務內容分為綜合管理服務，房屋管理與維修養護服務，共用設備設施運行、維修、保養，協助公共秩序維護服務，保潔服務和綠化養護服務六個項目。每個項目根據不同服務要求、設施設備配置等情況，劃分為五個等級，最高為五星級。
每個服務等級對應的收費標準為基準價格，在上下浮動不超過20%幅度內，確定具體收費標準。
物業服務收費標準為選取的各物業服務項目、服務等級對應收費標準的總和。
第十三條普通住宅物業服務成本包括：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；
（三）物業管理區域清潔衛生費用；
（四）物業管理區域綠化養護費用；
（五）物業管理區域秩序維護、安全防範費用；
（六）辦公費用；
（七）物業服務企業的固定資產折舊；
（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（九）經業主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過住宅專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
供水二次加壓設備運行電費由供水單位承擔，不得列入物業服務成本。
第十四條實行政府指導價的普通住宅前期物業，建設單位應當依法通過招標的方式選聘前期物業服務企業。建設單位根據物業特點和服務要求，選擇服務項目、服務等級，並按本《實施辦法》和當地價格主管部門、物業主管部門公布的《普通住宅前期物業服務分等級收費基準價格》擬定收費標準，在發布招標公告前將擬定的收費標準報價格主管部門審核，具體收費標準在不超過審核的收費標準範圍內通過競標產生。建設單位在擬定物業服務收費標準時，其中綜合管理服務項目所選的等級不得高於所選的保潔服務項目和協助公共秩序維護服務項目等級。
第十五條建設單位在招投標之前向價格主管部門申請住宅前期物業服務收費標準時，應當提供以下資料複印件並加蓋單位公章，同時報物業主管部門。
（一）經規劃部門批准的建設工程規劃許可證；
（二）建築工程施工許可證；
（三）住宅小區總平面圖；
（四）申請物業服務項目、服務等級標準的書面申請；
（五）成本測算資料；
（六）共用設施設備配備（包括排水系統、公共照明、消防系統、避雷系統、弱電系統、供水系統、升降系統、水景（動力）系統等）情況說明；
（七）其它需要報送的資料。
經審查符合要求的，價格主管部門會同物業主管部門，核定住宅前期物業服務收費標準，並出具書面意見。建設單位根據核定的物業服務收費標準，按規定選聘物業服務企業。建設單位與選聘的物業服務企業簽訂《前期物業服務契約》後，將《前期物業服務契約》報價格主管部門和物業主管部門備案。
第十六條物業服務契約應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、契約終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。
建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣契約應當包含上述物業服務契約內容。
前期物業管理住宅小區，因開發建設單位分期開發、分批交付使用等原因，造成小區配套設施和綠化環境未達到購房契約約定標準的，物業服務費應適當減免，減免比例不低於20%，具體減免比例應在前期物業服務契約中約定，差額部分由建設單位補償物業服務企業。
第十七條業主大會成立後的普通住宅物業服務收費，由業主大會或全體業主與物業服務企業根據物業服務的特點和服務要求契約約定，並報物業所在地的價格主管部門和物業主管部門備案。
第十八條業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費。已納入物業服務範圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務費用由開發建設單位交納。
業主或者物業使用人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費從建設單位書面通知業主或物業使用人辦理交付手續之日起按月計收。
物業服務契約有約定的，物業服務費可以預收，預收時間一般不超過半年。
房屋交付後空置一年以上，業主可向物業服務企業提出申請，經雙方確認，一年後的物業服務費按實際執行標準的80%交納。契約另有約定的，從其約定。
第十九條物業服務費按法定房屋產權面積計收。已辦理產權證的，以《房屋所有權證》載明的房屋建築面積計收；未辦理《房屋所有權證》的，可暫按購房契約載明的建築面積計收，《房屋所有權證》與購房契約載明的房屋建築面積有誤差的，物業服務收費應當多退少補。與住宅配套的儲藏室不得收取物業服務費。
獨立專有車庫，需要按照房屋權屬證書或購房契約載明的建築面積交納物業服務費，其服務費按同等級不帶電梯普通住宅物業服務費標準執行。
第二十條車位租賃費實行政府指導價，德城區、經濟技術開發區、運河經濟開發區區域內基準價及浮動幅度，由市價格主管部門會同同級物業主管部門制定，報同級人民政府批准；各縣（市）價格主管部門會同同級物業主管部門制定各自區域內的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批准。具體收費標準由承租人與建設單位在規定的基準價和浮動幅度內約定。
第二十一條物業管理區域內業主共用車庫內的車位使用人應當交納停車服務費。收費標準由物業服務企業與車位使用人在停車服務費指導標準範圍內約定，並報物業所在地的價格主管部門和物業主管部門備案。
停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。
業主或者物業使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。
己購買車位但未停放車輛的，停車服務費按實際執行標準的80%收取，並在物業服務契約中約定。
第二十二條普通住宅前期物業服務費、停車服務費按照《山東省服務價格登記證管理辦法》（魯價綜發[2013]54號），實行服務價格登記證管理。物業服務企業應當於實施收費30日前申領《服務價格登記證》。在德城區、經濟技術開發區、運河經濟開發區提供物業服務的企業到市價格主管部門申領；在各縣（市）提供物業服務的企業到所到縣（市）價格主管部門申領。
第二十三條占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費。未成立業主大會的車位場地使用費實行政府指導價。德城區、經濟技術開發區、運河經濟開發區區域內由市價格主管部門會同級物業主管部門確定；各縣（市）區域內由各縣（市）價格主管部門會同同級物業主管部門確定。成立業主大會的，收費標準由業主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。
停車場地的保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的物業管理服務費用，業主大會成立前，物業服務企業可按不超過20%的比例提取停車服務費；業主大會成立後，具體比例由業主大會與物業服務企業確定。
車位場地使用費以及其他公共部位收益資金歸全體業主共有，具體使用辦法由業主大會決定，可參照住宅專項維修資金管理模式執行，並接受全體業主監督。
第二十四條住宅物業管理區域出入口實行門禁智慧型化管理或電梯實行電梯卡管理的，應當為每戶業主或物業使用人免費配置3張門禁卡或電梯卡；車輛實行出入證管理的，應當為每輛車免費配置1張出入證。因增加、遺失、損壞需要補辦證（卡）的，可以據實收取工本費。
第二十五條物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛收取停車費用。
除前款規定以外的其他外來車輛，停放超過2個小時的，可以收取一定費用，收費標準經業主大會同意，報物業所在地價格主管部門備案。業主大會未成立的，報物業所在地價格主管部門核定。
第二十六條供水、供氣、供電、供暖等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務契約，向最終用戶收取費用。
物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委託代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取一定的報酬。
專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第二十七條業主或者物業使用人裝飾裝修房屋的，裝修前應與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協定，裝修保證金的數額和用途在住宅裝飾裝修服務協定中約定。裝飾裝修結束後，經物業服務企業驗收合格的，裝修保證金應自檢查合格之日起90日內退還業主。對房屋結構造成破壞的，其損壞情況，由政府房屋安全鑑定主管部門界定。除法律法規規定外，物業服務企業不得以任何名目向業主或物業使用人收取押金、保證金。
業主或者物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建築垃圾，應當按照物業服務企業或者社區居民委員會指定的地點堆放，並承擔清運費用，具體收費標準由雙方協商確定。
業主或物業使用人按規定繳納了物業服務費後，物業服務企業不得再向業主收取裝修電梯使用費、裝修管理費及與裝修相關的管理費用。
裝修期間對裝修施工人員實行出入證管理的，不得收取任何費用。
第二十八條物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務契約，服務標準與收費標準應當質價相符。
第二十九條物業服務企業違反規定以及物業服務契約，擅自擴大收費範圍、提高收費標準、重複收費的，業主或者物業使用人有權拒絕繳納。
物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費，不得以任何理由拒絕交納。業主拒不繳納的，物業服務企業可依法追繳。
物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。
第三十條物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等，接受業主的監督，不得向業主或者物業使用人收取任何未予標明的費用。
第三十一條物業服務企業應當定期在物業管理區域內顯著位置公告共有部分收益的收支帳目。
第三十二條政府價格主管部門對物業服務實行成本監審制度和價格監測制度。物業服務企業應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。
第三十三條政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據《價格法》、《山東省服務價格管理辦法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰：
（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；
（二）低於服務等級要求提供服務並收費的；
（三）採取分解收費項目、重複收費、擴大收費範圍等方式變相提高收費標準的；
（四）強制服務並收費的；
（五）不申領或不按規定程式申領《服務價格登記證》的；
（六）不按規定實行明碼標價的；
（七）其他違反價格法律、法規規定的行為。
第三十四條價格主管部門、物業主管部門未按照《價格法》、《山東省物業管理條例》、《山東省住宅物業收費管理辦法》及本辦法管理和監督物業服務的，由上級價格主管部門、物業主管部門予以糾正，並依法追究有關人員責任。
第三十五條本辦法實施前已簽訂物業服務契約尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原契約約定執行，契約到期後按本辦法規定執行。
第三十六條其他管理人的物業服務收費可參照本規定執行。
生效時間
本辦法自2013年7月1日起施行，有效期至2018年6月30日。德州市物價局、德州市房產管理局《關於印發<德州市物業服務收費管理實施辦法>的通知》（德價發〔2005〕58號）同時廢止。
