簡述
2009年3月16日，山東省人民政府印發《關於推進農村住房建設與危房改造的意見》。
檔案發布
山東省人民政府關於推進農村住房建設與危房改造的意見
魯政發〔2009〕17號
各市人民政府，各縣(市、區)人民政府，省政府各部門、各直屬機構，各大企業，各高等院校：
為深入貫徹黨中央、國務院關於擴大內需、改善民生、促進經濟成長、推動城鄉經濟社會一體化發展的一系列決策部署，充分發揮農村住房建設與危房改造在擴大內需中的作用，促進全省經濟社會平穩較快發展，現就推進農村住房建設和危房改造提出以下意見：
檔案全文
一、指導思想和目標原則
(一)指導思想。深入學習實踐科學發展觀，認真貫徹黨的十七大和十七屆三中全會精神，以拉動投資、擴大內需、改善民生為主線，以加快城鎮化進程、推動新農村建設、促進城鄉一體化為目標，堅持政府統籌、科學規劃、政策引導、市場運作，尊重農民意願，發揮農民主體作用，實施農村新居建設工程，有序開展農村危房改造，節約集約用地，協同推進城市和小城鎮建設、農村基礎設施和環境建設、農村新型社區建設、農村社會保障體系建設、農村扶貧開發，加快改善農村居民住房條件和生活環境，促進農村精神文明建設，促進經濟平穩較快增長，促進社會和諧穩定。
(二)工作目標。
1.農村住房建設：從2009年起，用3年時間實施農村新居建設工程，每年確保新建農房75萬戶，力爭達到100萬戶，3年直接拉動投資3000億元左右。
2.農村危房改造：力爭用5年時間基本完成全省80萬戶農村危房改造任務，半島8市3年內基本完成，其餘9市5年內基本完成；2009年全省力爭先行改造5萬戶。
3.農村基礎設施和公共服務設施建設：加快推進城市基礎設施向農村延伸、公共服務向農村覆蓋，統籌安排、配套建設村莊道路、供水、排水、污水和垃圾處理、沼氣和供氣、集中供熱及科教文衛等設施，每年完成投資100億元以上，力爭5年內全省農村道路由“村村通”逐步向“網路化”、“村內通”延伸，基本實現村莊“硬化、淨化、亮化、綠化、美化”。
(三)基本原則。
1.政府統籌。充分發揮各級政府的統籌協調作用，統籌規劃、統籌資源、統籌資金，整合併捆綁使用各項扶持“三農”的資金和優惠政策，統籌安排農村住房、基礎設施與公共服務設施及環境建設，做到資金集中投入、政策配套運用、效果儘快顯現。把節地、節能、環保要求貫穿農房建設與危房改造全過程，堅持一戶一宅、建新拆舊的原則，鼓勵農民拆除危舊房、交還宅基地，鼓勵盤活利用空閒房，鼓勵採用新型建材和新能源，解決好農村污水和垃圾問題，促進資源節約型、環境友好型社會建設。
2.政策引導。按照統一規劃、集約用地、規模開發、配套建設的要求，制定實施引導農村住房建設與危房改造的相關政策，推動農民居住由分散向集中轉變、平房向樓房轉變、村莊向社區轉變，促進人口向城鎮集中、產業向園區集中、耕地向規模經營集中。引導和扶持農村住房建設，可採取“以獎代補、先乾後補”或“銀行貸款、政府貼息”的辦法，也可採取政府集中招標採購大宗建材進行實物補助的辦法，最大限度地發揮財政資金的導向和帶動作用。
3.民眾自願。農民是農村住房建設的主體，必須尊重民意，充分調動農民建設美好家園的積極性和主動性。在鼓勵集中建設改造農村住房的同時，支持農戶在符合規劃的前提下改善居住條件。對具備條件的建房農戶，政府主要給予政策支持和技術服務；對自己建房有一定困難的農戶，可實行民建公助，鼓勵民眾互幫互助；對沒有能力進行危房改造的特困民眾，可由鄉鎮政府或村集體採取利用空閒房、修繕現有房、提供周轉房等辦法予以安置，鼓勵社會捐助、單位幫扶。工作中要堅持實事求是，量力而行，不強迫命令，不搞“一刀切”。
4.市場運作。對城中村和城鄉結合部、鄉鎮駐地村莊及經濟強村，主要運用市場機制加以改造，提倡以鄉鎮(街道辦事處)、園區為單位集中開發建設，提倡經濟強村利用集體收入進行統一改造。綜合運用土地、信貸、資金、費用減免等優惠政策，吸引和鼓勵房地產開發、工程設計、土建施工及其他企事業單位積極參與農村住房建設。
二、實施步驟和工作要求
(一)深入調查，摸清底數。按照省建設廳制定的全省農村危房鑑定標準，以縣(市、區)為單位，立即著手進行農村住房建設與危房改造調查摸底，重點調查2009-2011年3年內，城鎮規劃區內需要改造的城中村、城鄉結合部和鄉鎮駐地村莊及農戶數量，城鎮規劃區外需要舊村改造、整村遷建、合村並點的村莊及農戶數量，其他村莊擬建新房的農戶數量和需要修繕加固、拆掉重建的危房數量等內容。要逐村逐戶建立農村住房建設與危房改造檔案，為編制規劃、制定政策、開展工作提供依據。
(二)科學規劃，統籌安排。以縣(市、區)為單位，根據當地地形地貌、地質條件、歷史沿革等因素和城市總體規劃，按照改造城中村、整合城邊村、建設中心村、合併弱小村、治理空心村、培育特色村、搬遷不宜居住村的要求，結合新一輪土地利用總體規劃修編，立即著手編制或調整縣域村鎮體系規劃，合理確定中心鎮、一般鄉鎮、各類村莊的區位和規模，合理安排農田保護、生態涵養、基礎設施、產業發展等空間布局。同時，與城市建設、小城鎮建設、農村新型社區建設、村莊整治、農村扶貧開發、“百鎮千村”建設示範活動緊密結合起來，科學編制農村住房建設與危房改造規劃，以2009-2011年為重點，合理確定工作目標、任務和時序，合理制定農房建設標準。各縣(市、區)要在2009年6月底前編制完成縣域村鎮體系規劃、農村住房建設與危房改造規劃及年度計畫，報各設區市政府審批，報省建設廳備案。
(三)明確任務，落實責任。根據調查摸底的情況，省政府確定住房建設和危房改造的目標和時限，將預期任務下達給各市，由各市分解落實到縣(市、區)，逐級落實目標責任，定期督查調度，年終檢查考核，確保按期完成任務。各市、縣(市、區)要加強指導，給予必要的資金支持。各縣(市、區)政府是責任主體，負責制定計畫、組織實施；鄉鎮政府(街道辦事處)負責具體抓落實。
(四)因地制宜，分類實施。按照“因地制宜、分類指導，量力而行、積極穩妥，先易後難、有序推進”的要求，大力開展農村住房建設，引導能夠集中成片改造或建設的地方先行啟動，讓經濟條件較好、建房積極性較高的農戶率先啟動，分期分批展開。主要可根據六種情況分類實施：
1.撤村建居型：對城中村和城邊村，根據城市發展需要，政府引導、民主決策、市場運作，積極進行整體拆遷、整合改造，變集體土地為國有土地，變村民為市民，變村委會為居委會，變農村集體經濟為城市混合經濟或股份制經濟，變村莊為城市社區，實現農民住房改善、城市形象改觀、二三產業發展。
2.小城鎮集聚型：對鄉鎮駐地村莊，按照小城鎮建設規劃，高起點編制詳細規劃，搞好建築設計，逐步集中建設改造成為城鎮社區，並將周邊村莊有條件的農戶吸納進來，促進小城鎮做大做強。國家重點鎮、省級中心鎮和經濟強鎮要率先啟動。
3.農村新型社區建設型：對中心村、經濟強村和大企業駐地及周邊村莊，按照農村新型社區的標準，統一組織建設集中居住區，同步配套建設基礎設施和公共服務設施，促進城鄉基本公共服務均等化，並可通過宅基地置換方式，將擬撤併村莊的農戶吸引進來。鼓勵經濟強村兼併周邊弱村，通過集中建房改善農民居住條件，拓展發展空間。
4.村莊整治改造型：對縣域村鎮體系規劃確定保留的村莊，結合村莊整治開展農房建設，同步配套建設可以滿足相應需求的基礎設施。其中，空心村要實施舊村改造，最大限度地減少閒置土地。
5.逐步撤併型：對縣域村鎮體系規劃確定要搬遷合併的弱小村、偏遠村，一律停批宅基地，通過提供優惠條件引導農戶到小城鎮、中心村購房、建房；或按規劃整村搬遷，原村址復墾。
6.整村遷建型：對地質災害威脅區、煤礦塌陷區、壓煤區、水庫庫區、黃河灘區等不宜居住的村莊，儘快實施整村搬遷，倡導集中連片建設，鼓勵向小城鎮和中心村集中。
(五)多措並舉，改造危房。要認真組織開展農村危房改造，區分輕重緩急，分期分批實施，從住房最困難、最急需的民眾入手，充分利用現有空閒房，優先安置無房戶和整體危房戶，重點扶助農村低收入危房戶特別是優撫對象和農村低保戶。可根據不同情況採取六種方式解決農村危房住戶的居住問題：
1.空閒房安置：鎮、村集體有閒置房屋的，可用於安置危房住戶。
2.租賃安置：村內有空閒房屋的，可由村集體出面租賃，安置危房住戶。
3.修繕加固：對結構尚好的危房，可更換部分構件，採取工程方法修繕加固，確保居住安全。
4.救助安置：對鰥寡孤獨人員可通過新建和擴建敬老院、光榮院、社會福利院安置，對殘疾人家庭可使用助殘資金支持。
5.配建安置：進行村莊整體改造或遷建的，應在農民集中居住區內配套建設部分周轉房或老年公寓，用於解決農村低保、五保家庭住房問題；對購房、建房有困難的貧困農戶，可由政府或村集體予以一定扶助；對城中村、城邊村的困難民眾，應逐步納入城市住房保障範圍。
6.新建翻建：對規劃保留村莊中年久失修、殘損破舊、無法採取工程方法消除安全隱患的危房，可由政府或村集體投資，幫助農戶拆除舊房，在原宅基地重建或擇址新建，產權歸村集體所有。
(六)建改並舉，突出重點。“建”，就是組織集中建設農村居民住宅樓，或引導鼓勵農民自建住房；“改”，就是對農村舊房特別是危房有計畫地進行改造，逐步減少農村危房和空置房。工作中要以舊村改造、整村遷建、合村並點為主，農戶分散自建為輔，提倡建公寓式樓房，防止重複建設，避免造成新的浪費。近期，要以城中村、城邊村、鄉鎮駐地村、經濟強村、大企業駐地及周邊村、地質災害威脅區、煤礦塌陷區和壓煤區搬遷村為重點，迅速啟動，儘快見效。農村住房集中成片建設改造的，必須編制詳細規劃或總體設計方案，經市、縣規劃(或建設)、國土資源部門審查後實施。對集中連片進行村莊改造的地方，要優先安排土地整理復墾項目，實現土地整理與農房建設有機融合。
(七)加強監管，規範運作。農村住房建設與危房改造、基礎設施和公共服務設施建設，應依法按程式進行，並納入縣級建設行政主管部門監管。要建立完善公示制度，充分尊重和保證民眾的知情權和參與權；建立完善民眾意見徵集制度，儘可能滿足大多數民眾的合理要求；建立嚴密的審核制度和透明的資金撥付制度，對相關資金實行專帳專戶、專款專用。對集中建設農村住房和為農戶自建房提供實物補助所需的鋼材、水泥、管線等大宗建材，可以縣(市、區)為單位，由政府組織統一進行招標採購，按照就地就近、優質適用、降低成本的原則，同等條件下優先選用本縣、本市、本省企業生產或經銷的相關產品。對政府組織集中連片建設或改造的農村住房及配套設施，必須進行建設工程招標，同等條件下優先選用本縣、本市、本省隊伍。對集中連片農房建設要加強質量安全監管，對農戶自建房要加強施工隊伍管理和村鎮建築工匠培訓，確保新建農房質量安全不出問題。
(八)確權發證，維護權益。村莊整合改造建設農民住房，涉及占用國有土地的，向產權人頒發國有土地使用權證和房屋所有權證；涉及占用集體土地的，向產權人頒發集體土地使用權證和房屋所有權證(註明集體土地)。要按照《房屋登記辦法》(建設部第168號令)的規定，確定房屋權屬，建立房屋登記簿，依法進行登記。對騰退、調整和改建前後的土地，在村民協商、處理好利益關係的基礎上，依法確定土地權屬。集中改造建設完成的新型社區，有條件的要實行物業管理，暫不具備條件的要配備保潔、綠化、保全等人員。
三、加大政策支持，推動工作開展
(一)資金扶持。
1.各級政府設立專項資金，對農村住房建設和危房改造給予積極支持。省財政從2009年起，連續3年設立專項資金，採取以獎代補的方式，重點向中西部地區傾斜。市、縣(市、區)政府既可對農戶直接補助，也可對集中建設的農房項目開發單位和自建房農戶給予貸款貼息。
2.安排土地出讓收益統籌用於農村住房建設和危房改造。
3.土地出讓金平均純收益的20%用於農業土地開發部分和部分新增建設用地土地有償使用費，統籌用於村莊“騰空地”開發整理和復墾。
4.對實行城鄉建設用地增減掛鈎試點形成的土地增值收益，除國家規定用途外，其餘部分可全部用於農村住房建設和危房改造。
5.城市維護建設稅新增部分，主要用於村鎮規劃編制、農村基礎設施建設和維護。
6.城市規劃區內城中村、城邊村和建制鎮駐地村莊進行統一建設改造，用於安置農村居民的住房，按規定減免有關行政事業性收費；城市規劃區外舊村改造、整體遷建和農民自建住房，不收任何費用，嚴禁搭車收費，更不允許自立項目亂收費。嚴禁向城市居民出售集體土地性質的住房。
7.引導和鼓勵社會各界積極捐資捐物、投工投勞，免費提供規劃、設計、監理等技術服務，支持農村住房建設、危房改造及配套設施建設。
(二)用地支持。按照“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”的基本國策，堅持最嚴格的耕地保護和節約用地制度，堅守耕地紅線，確保耕地和基本農田數量不減少、用途不改變、質量有提高。
1.抓住當前土地利用總體規劃修編的機遇，統籌安排好農村居民點、基礎設施、公益事業和二、三產業發展用地。在規劃修編中對城鎮、村莊周圍的基本農田進行合理調整，為農村住房建設和危房改造預留建設用地空間。農村住房建設選址要儘量利用原有建設用地，確需新增建設用地的，要利用未利用地和劣等地，儘量不占或少占耕地。
2.對農村住房建設和危房改造涉及新增的建設用地，在年度土地利用計畫安排上，拿出適當比例用地指標予以保障，依法辦理集體建設用地手續。
3.積極爭取利用好國家“城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鈎”的政策，逐步擴大掛鈎範圍和規模，最大限度地改造農村居民點。對節約的建設用地指標，除統籌安排好農村住房建設和危房改造及公益事業建設外，可置換為城鎮建設用地，並通過招標、拍賣、掛牌出讓方式實現土地收益最大化，獲取的土地級差收益可用於農村住房建設和危房改造。
4.村集體開展舊村改造節省出來的土地，復墾後由村集體組織管理使用。節約騰出的建設用地指標，可在本市範圍內調劑使用。
5.在城市和建制鎮規劃區內集中建設出售給本村村民的住宅樓，應根據當地經濟發展水平、村莊地理區位、村民意願等因素，確定建設用地供應方式。由村民集資、政府或村集體統一組織建設的，可劃撥供應，其住宅參照經濟適用住房辦法管理；採取商業運作、連片開發的，可實行招標、拍賣、掛牌方式供應，其住宅按商品住房管理。
6.對符合規劃和宅基地審批條件而沒有宅基地的農戶，由縣(市、區)、鄉(鎮)政府統籌協調解決宅基地。7.對農戶拆除舊住房、交還宅基地的可給予一定經濟補償，對超占宅基地的農戶實行有償使用，具體標準由各縣(市、區)政府制定。
(三)信貸支持。
1.對參與農村住房建設、資信優良的房地產開發和建築施工企業，簡化審批流程，優先提供貸款。
2.開辦農村居民住宅樓按揭貸款，對符合條件、土地證和房產證齊全、申請按揭貸款的，適當給予一定的利率優惠。
3.對符合條件的自建房農戶，可提供小額貸款。
4.具備條件的市、縣(市、區)政府，可利用現有投融資機構，也可組建國有獨資或股份制開發建設公司，作為農村住房集中建設改造項目的投融資主體，以項目資產及其收益為擔保和質押，向金融機構申請貸款，進行拆遷安置、土地整理和項目建設。
(四)技術支持。對符合土地利用總體規劃和城市規劃、村鎮規劃、達到施工條件的農村住房建設項目，各級、各有關部門要開闢行政審批綠色通道，簡化程式，提高效率。根據農民實際需求，結合當地風俗習慣、文化傳統、建築風格，組織搞好新型農房規劃設計，為自建房農戶免費提供設計圖樣，免費進行技術諮詢，引導農民建設布局合理、功能齊全、實用大方、造型美觀、經久耐用的“百年住宅”，從根本上改變農村住房“建了拆、拆了建”的現象。
四、加強組織領導，抓好責任落實
(一)加強領導，建立機制。省政府成立山東省農村住房建設與危房改造工作領導小組，由省政府有關領導同志擔任組長、副組長，省建設、發展改革、財政、國土資源、經貿、教育、監察、民政、交通、電力、通信、農業、水利、衛生、審計、人民銀行等部門負責人為成員，領導小組下設辦公室，辦公室設在省建設廳。各市、縣(市、區)也要建立相應的工作機制，推動這項工作順利開展。
(二)明確責任，分級負責。農房建設與危房改造工作，由各市政府負總責，有關部門負責相關具體工作，各縣(市、區)政府抓落實。各市要制定相關政策，把任務分解落實到縣(市、區)和鄉(鎮)，確保按期完成。省建設廳要會同省有關部門抓好督查，一月一調度，一季一通報，每年年底檢查考核。
(三)部門協作，形成合力。各級、各有關部門要根據各自職能，各負其責，加強溝通，協調一致，形成合力。各級政府安排的支農專項資金，都要圍繞農村住房建設和危房改造實行重點傾斜，切實加強農村基礎設施建設。建設部門要發揮好牽頭作用，抓好農房建設與危房改造規劃編制、技術指導、情況調度、建房數量認定等工作；發展改革部門要負責安排年度投資計畫，積極爭取中央投資補助；財政部門負責安排財政專項資金，積極爭取中央財政補助；國土資源部門負責解決農房建設與危房改造用地問題，組織開展城鄉建設用地增減掛鈎試點，抓好農村土地整理、土地復墾；經貿部門負責組織相關工業、流通企業積極參與農房建設，協調落實煤礦塌陷區和壓煤村莊搬遷資金；教育部門負責抓好農村中國小建設和改造；監察部門要嚴格監督，及時查處違紀行為；民政部門負責做好農村低保戶和優撫對象認定、扶助資金安排、農村殘疾人住房救助、農村敬老院和光榮院擴建、發動社會捐助等工作；交通部門負責繼續抓好公路和客車“村村通”工作，並協助鄉鎮政府編制村莊道路規劃，推進農村交通發展；電力、通信部門對城鎮規劃區外村莊改建為集中居住區的，要繼續執行國家扶持農村發展的有關政策，並負責搞好集中居住區外的電力、通信設施投資和建設；農業部門負責農村沼氣建設和扶貧開發；水利部門負責農村飲水安全工程建設，負責水庫庫區、黃河灘區新建大中型水利水電工程村莊搬遷的監督管理；衛生部門負責抓好農村醫療衛生設施建設；審計部門負責對財政專項資金使用和有關政策措施落實情況的審查和監督工作；人民銀行及金融部門要為農房建設與危房改造提供有力的信貸支持。
(四)加強宣傳，積極引導。要利用廣播、電視、報紙、網路、宣傳欄和標語等多種形式，使農村住房建設與危房改造工作的各項政策措施家喻戶曉，形成全社會支持配合的良好氛圍。要及時報導工作進展情況，宣傳好典型、好經驗、好做法，激發廣大幹部民眾的積極性、創造性，引導社會各界廣泛參與，為改善農村民眾居住條件作出積極貢獻。
山東省人民政府
2009年3月16日
